Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Pan Ryszard złożył wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego listem poleconym i za potwierdzeniem odbioru. List wysłał 31 marca, natomiast został doręczony 4 kwietnia. Pan Ryszard zapytał nas, który termin wypowiedzenia umowy jest brany pod uwagę przy wypowiedzeniu 3-miesięcznym (koniec czerwca czy lipca).

Wypowiedzenie stosunku najmu

Stosunek najmu jest uregulowany w Kodeksie cywilnym. Wypowiedzenie stosunku najmu jest typową czynnością materialnoprawną.

Zgodnie z art. 673 K.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiadania najmu zawartego na czas nieoznaczony są następujące:

– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód,

– gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.

Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

W wyroku sygn. akt V CSK 230/06, Biul. SN 2007, nr 2, poz. 11, Sąd Najwyższy uznał, że umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom K.c. o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w okresie wypowiedzenia.

Wypowiedzenie najmu lokalu reguluje art. 688 K.c., który przewiduje, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Opisany przez Pana stan faktyczny zawiera dwie cechy: trzymiesięczny okres wypowiedzenia oraz lokal użytkowy. Pytanie brzmi: „List wysłałem 31 marca, natomiast został doręczony 4 kwietnia. Który termin wypowiedzenia umowy jest brany pod uwagę przy wypowiedzeniu 3-miesięcznym (koniec czerwca czy lipca)?”.

Przy braku zapisów w umowie na temat liczenia terminu, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy uznaje się za skuteczne i co ważne – to od tego momentu oblicza się początek biegu terminu wypowiedzenia – z chwilą jego doręczenia wynajmującemu. Doręczenie oświadczenia woli drugiej stronie rozumiane jest jako stworzenie adresatowi możliwości zapoznania się z jego treścią. Zgodnie z art. 61 § 1 K.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Jeżeli zatem wypowiedzenie najmu doręczone zostało w dniu 4 kwietnia, to mając na uwadze art. 688 K.c. umowa najmu rozwiąże się z dniem 31 lipca.

Wypowiedzenie stosunku najmu

Stosunek najmu jest uregulowany w Kodeksie cywilnym. Wypowiedzenie stosunku najmu − rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego − jest typową czynnością materialnoprawną. Przepisy Kodeksu cywilnego regulują kwestie dotyczące okresu wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego na czas nieokreślony.

Zgodnie z art. 673 K.c. „jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”.

Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony są następujące:

– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód,

– gdy najem jest dzienny – na 1 dzień naprzód.

Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

W wyroku z dnia 19 października 2006 r., sygn. akt V CSK 230/06, Biul. SN 2007, nr 2, poz. 11, SN uznał, że umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom K.c. o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w okresie wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego reguluje art. 688 K.c., który przewiduje, że „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Opisany przez pana Ryszarda stan faktyczny zawiera dwie cechy: trzymiesięczny okres wypowiedzenia oraz lokal użytkowy. Pytanie brzmi: „List wysłałem 31 marca, natomiast został doręczony 4 kwietnia. Który termin wypowiedzenia umowy jest brany pod uwagę przy wypowiedzeniu 3-miesięcznym (koniec czerwca czy lipca)?”.

Przy braku zapisów w umowie na temat liczenia terminu zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie umowy uznaje się za skuteczne i co ważne – to od tego momentu oblicza się początek biegu terminu wypowiedzenia – z chwilą jego doręczenia wynajmującemu. Doręczenie oświadczenia woli drugiej stronie rozumiane jest jako stworzenie adresatowi możliwości zapoznania się z jego treścią. Zgodnie z art. 61 § 1 K.c. „oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”.

Jeżeli zatem wypowiedzenie najmu doręczone zostało w dniu 4 kwietnia, to mając na uwadze art. 688 K.c., umowa najmu rozwiąże się z dniem 31 lipca.

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi lub masz pytania dotyczące funduszu remontowego, nasz zespół doświadczonych prawników jest dostępny online, aby oferować profesjonalne porady i wsparcie w przygotowaniu niezbędnych dokumentów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybką i efektywną pomoc prawną dostosowaną do Twoich indywidualnych potrzeb.