Problemy z ogrzewaniem w mieszkaniu spółdzielczym

Nienależyte spełnienie świadczenia

W zakresie prawa prywatnego (zwłaszcza prawa cywilnego), Pani płaci za coś (za ogrzewanie), nie uzyskując właściwego świadczenia wzajemnego. Druga strona odnośnego stosunku prawnego spełnia nienależycie świadczenie, do którego jest zobowiązana – z tym może się wiązać odpowiedzialność prawna, zwłaszcza odpowiedzialność cywilna za nienależyte spełnienie świadczenia (niewłaściwe wykonywanie zobowiązania) – art. 471 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.). Droga cywilna może okazać się długa i wiązać się z kosztami – zwłaszcza bez (prób) korzystania z przepisów prawa publicznego, więc Pani strategia działania powinna uwzględniać kontekst wykraczający poza prawo prywatne.

Ważne sprawy dobrze jest załatwiać w formie pisemnej – pisma składając (np. w biurze lub sekretariacie) za pokwitowaniem przyjęcia albo wysyłając listem poleconym (najlepiej „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Same zgłoszenia ustne to za mało, zwłaszcza z uwagi na duże znaczenie dowodów z dokumentu – głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Dowody są ważne w różnego rodzaju postępowaniach. W sprawach cywilnych (szczególnie rzeczywiście spornych) duże znaczenie ma wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 K.p.c. oraz art. 6 K.c. Przydaje się rzeczywiste korzystanie z prawa do sądu (np. prowadzenie merytorycznej polemiki); również z uwagi na art. 230 K.p.c. („Gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane.”).

Wprawdzie przysługuje Pani uprawnienie do wytoczenia powództwa – zapewne o zapłatę lub o zwrot zbyt wysokich (z uwagi na problemy grzewcze) wpłat – ale rozpatrywanie przez sąd procesu cywilnego może trwać dość długo, a tymczasem mamy zimę. Dlatego proponuję zawnioskować do sądu o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.) – np. przez zobowiązanie administratora budynku (prawdopodobnie owej spółdzielni) do zapewnienia odpowiednich parametrów grzewczych; wniosek o zabezpieczenie roszczenia wolno skierować nawet przed wytoczeniem powództwa. Również przed wytoczeniem powództwa dopuszczalne jest zawnioskowanie o zabezpieczenie dowodów (art. 310 i następne K.c.); prawdopodobnie w przedstawionej przez Panią sytuacji wniosek (o zabezpieczenie dowodu) dotyczyłby przeprowadzenia dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.) – by sędzia miał możność odczuć temperaturę w Pani mieszkaniu (odpowiedni termometr również mógłby się wtedy przydać). W praktyce wnioski (o zabezpieczenie roszczenia oraz o zabezpieczenie dowodu) mogłyby zostać sformułowane w jednym piśmie – istotne byłoby doprowadzenie do „wizyty” sędziego w Pani mieszkaniu (i to bez wcześniejszego uprzedzania danej spółdzielni, w celu uniknięcia okazjonalnego „podkręcania parametrów grzewczych”). Aspekty organizacyjne mogłyby wymagać skorzystania przez Panią z godzin przyjęć przewodniczącego wydziału w sądzie (rejonowym). Sprawnemu załatwieniu formalności (w tym dotyczących ww. wniosków o zabezpieczenie) służyłoby odpowiednio szybkie uiszczenie opłat sądowych – proponuję z własnej inicjatywy w sekretariacie sądowym pytać o wysokość opłat i dokonywać wpłat (np. naklejając znaki opłaty sądowej na piśmie do sądu skierowanym, w kasie sądu lub przelewem na właściwy rachunek); chodzi o uniknięcie wezwań do uzupełnienia braków formalnych i związanego z tym wydłużania załatwienia sprawy.

Wnioski dowodowe

Wnioski dowodowe – w tym dotyczące oględzin – można kierować także do innych instytucji (np. do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego lub do Krajowej Administracji Skarbowej). Właściwość „nadzoru budowlanego” wiąże się z nieprawidłowym funkcjonowaniem ogrzewania – niezależnie od tego, czy ktoś w ten sposób próbuje „oszczędzać” (być może nie tylko Pani kosztem), czy też tak przejawiają się poważne problemy techniczne (a długotrwała niechęć do ich usuwania również może być skutkiem dążenia do maksymalizacji zysku). Aspekty finansowe mogą zainteresować także urzędników Krajowej Administracji Skarbowej. Skoro Pani płaci, a nie otrzymując (i to przez długi czas) właściwego świadczenia wzajemnego, to ktoś w ten sposób może uzyskiwać nienależny dochód – a to mogłoby być okolicznością istotną z uwagi na prawo podatkowe (i bilanse).

Do prawa publicznego zalicza się także prawo karne. Pobieranie (zwłaszcza przez czas dłuższy) nienależnych świadczeń może być przejawem przestępstwa wyłudzenia – art. 286 Kodeksu karnego (K.k.). Proponuję rozważyć przedstawienie problemu miejscowo właściwej prokuraturze rejonowej – policjanci (zwłaszcza z małych komisariatów lub posterunków) mogą różnie podchodzić do „sporów majątkowych”.

Wracając do prawa cywilnego: Proszę rozważyć także zawezwanie odnośnej spółdzielni mieszkaniowej do próby ugodowej (przed sądem rejonowym). Opłata sądowa od takiego wezwania jest niska, a poza tym często posiedzenia pojednawcze (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) wyznaczane są dość szybko – prawdopodobnie w sekretariacie właściwego wydziału sądowego będą potrafili wskazać trafnie orientacyjny czas oczekiwania na posiedzenie pojednawcze.

Określenie „mieszkanie własnościowe” jest niejednoznaczne. Może chodzić o różne tytuły prawne do lokalu – własność (ustawowo określoną w art. 140 K.c.) albo o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W spółdzielni – zwłaszcza jeśli Pani jest jej członkiem – można dążyć do wprowadzenia „nowych porządków” (np. zmiany prezesa lub całego zarządu). Jeżeli Pani przysługuje własność lokalu (jako odrębnej nieruchomości lokalowej), to w grę mogłoby wchodzić rzeczywiste „wprawienie w ruch” wspólnoty mieszkaniowej – powstałej z mocy prawa (art. 6 ustawy o własności lokali) – co mogłoby doprowadzić do uniezależnienia się od odnośnej spółdzielni. Daleki jestem od formułowania zaleceń – zwłaszcza przez wzgląd na złe (a niekiedy wprost nieszczęsne) podziały gruntów w miastach i na osiedlach; dość często takie podziały były dogodne dla spółdzielni mieszkaniowych, które także w ten sposób zniechęcają właścicieli lokali do uniezależniania wspólnot mieszkaniowych od spółdzielni. To jest złożona problematyka – jedynie ją zarysowuję (by łatwiej było podejmować rozsądne decyzje).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.