Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kamienica prywatnego właściciela a podnoszenie czynszu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2016-09-23

Czy prywatny właściciel kamienicy przy podnoszeniu czynszu tzw. najemcom z przydziału musi kierować się zapisami związanymi z 3% wartości odtworzeniowej przy podwyżce czynszu? Na jakich zasadach rozwiązać i następnie podpisać umowę z najemcą z tzw. przydziału?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. dotyczy zarówno samodzielnych lokali mieszkalnych, w całości przeznaczonych do stałego wynajmowania, jak i lokali niespełniających statusu samodzielności, ani nieprzeznaczonych do stałego wynajmowania przez właściciela; odnosi się też do najmu okazjonalnego.

Na mocy nowelizacji z 17 grudnia 2004 r. (Dz. U. Nr 281, poz. 2783) wyłączono spod działania ustawy (z wyjątkiem niektórych jej przepisów) najem okazjonalny zdefiniowany w art. 3 ust. 1, tzn. nawiązany w związku z przejściowym niekorzystaniem w całości lub części z lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela.

W ten sposób sprowadzono ochronę lokatorów do racjonalnych potrzeb i uwzględniono interesy właścicieli, którzy wynajmują swoje mieszkania (części domów jednorodzinnych) – służące im zasadniczo do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, w sposób niestały, na czas określony i w związku z sytuacją rodzinną lub osobistą.

Jednakże, zgodnie z art. 4 nowelizacji z 17 grudnia 2004 r. (Dz. U. Nr 281, poz. 2783), unormowanie to nie odnosi się do umów (stosunków) nawiązanych przed 1 stycznia 2005 r., chociażby tak nawiązany najem wyczerpywał ex definitione przesłanki tego przepisu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Z zakresu obowiązywania ustawy zostały wyłączone pomieszczenia przeznaczone ze swej natury do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Wyliczenie to jest niepełne.

Niewątpliwie do tej kategorii należeć będą także domy studenckie; również pokoje (pomieszczenia) wynajmowane w lokalu lub domu jednorodzinnym, jako tzw. stancje uczniowskie lub studenckie

Ustawa określa warunki podwyższenia czynszu.

Aktualnie jasno już sprecyzowane zostały reguły, kiedy i według jakich zasad można zaskarżyć dokonaną przez wynajmującego podwyżkę. Jeżeli podwyżka przekracza (lub następuje z pułapu) 3% wartości odtworzeniowej w skali roku, wówczas lokator, o czym była mowa wyżej, może zażądać przedstawienia przez wynajmującego na piśmie przyczyn podwyżki i jej kalkulacji. Jeżeli w ciągu 14 dni wynajmujący tego nie zrobi, podwyżka jest nieważna. Wypada uznać, że taka sama konsekwencja powinna wystąpić w razie przedstawienia przez wynajmującego np. niepełnej kalkulacji. Jeżeli wynajmujący jednak spełni wszystkie obowiązki, wówczas lokator w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, ma możliwość skierowania do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna bądź zasadna w innej wysokości.

Niezwykle istotne jest to, że lokator nie powinien odmawiać przyjęcia podwyżki w sytuacji, kiedy chce ją zaskarżyć do sądu. Może się bowiem okazać, że jeżeli jeszcze zrobi to na piśmie w terminie 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, to właściciel na podstawie art. 8a ust. 5 pkt 1 z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266; dalej jako u.o.l.) może uznać, że nastąpiła określona w tym przepisie sytuacja, więc, że z upływem terminu wypowiedzenia stosunek najmu ulegnie rozwiązaniu. Wydaje się więc, że istnieje tu potencjalny problem, jak należy ocenić sytuację, w której lokator odmówił na piśmie przyjęcia podwyżki, ale w terminie 2 miesięcy od wypowiedzenia wniósł do sądu pozew. Czy wówczas wynajmujący może podnosić przed sądem, że należy umorzyć postępowanie ze względu na bezprzedmiotowość, ponieważ stosunek prawny wskutek odnowy przyjęcia przez lokatora podwyżki już wygasł (art. 8a ust. 5 pkt. 1 u.o.l.)? Wydaje się jednak, że taka interpretacja pozostałaby w sprzeczności z zamierzeniami ustawodawcy, bowiem należałoby uznać, że w przypadku określonym w art. 8a ust. 5 pkt. 1 u.o.l. chodzi o definitywną decyzję lokatora, że nie chce już dalej kontynuować umowy z wynajmującym i dlatego nie interesuje go kwestionowanie tej podwyżki. Jeżeli więc lokator na piśmie oświadczy, że nie przyjmuje podwyżki, ale nie zaznaczy nic więcej, wcale nie musi to oznaczać, że z upływem okresu wypowiedzenia wygaśnie stosunek najmu i lokator będzie już bez tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Skierowanie przez najemcę oświadczenia, że nie uznaje podwyżki może oznaczać tylko manifestację jego stanowiska i poinformowanie, że takiej podwyżki nie przyjmuje, gdyż np. uważa ją za niesprawiedliwą. Taka interpretacja zakłada przede wszystkim funkcję przepisów, jak i logicznie tłumaczy oświadczenie lokatora, który nie chce podwyżki zaakceptować, mimo że również nie oświadcza, iż chce kwestionować jej wysokość. Wydaje się, że mimo złożenia takiego oświadczenia o odmowie przyjęcia podwyżki, dopiero bezskuteczny upływ terminu na wniesienie pozwu do sądu oznacza, że najemca nie chce kontynuować umowy. Niewniesienie pozwu w terminie czy też jego przekroczenie powoduje, w razie wcześniejszego oświadczenia o odmowie przyjęcia podwyżki, wraz z upływem 3 miesięcy od końca miesiąca kalendarzowego, którym nastąpiło doręczenie oświadczenia o wypowiedzeniu, wygasa stosunek najmu. Argumentem wspierającym tę tezę jest także brzmienie przepisów. Mianowicie mimo złożenia oświadczenia o odmowie przyjęcia podwyżki (w terminie 2 miesięcy) i złożenia do sądu pozwu w terminie wskazanym przez ustawę, lokator i tak nadal płaci stawki czynszowe w dotychczasowej wysokości. Poza tym takie zachowanie nie powoduje dla wynajmującego niebezpieczeństwa ochrony jego interesów, gdyż czynności te powinny dla swojej skuteczności, być podjęte w terminie dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia, a więc krótszym niż termin wypowiedzenia (3 miesiące). Gdyby zaś uznać, że w razie złożenia na piśmie oświadczenia o odmowie przyjęcia podwyżki i wniesienia pozwu do sądu, nastąpiło wraz z upływem terminu wypowiedzenia wygaśnięcie najmu, to po upływie terminu wypowiedzenia, lokator już zajmowałaby lokal bez tytułu prawnego. Wydaje się, że nie można jednak tak surowo interpretować przepisów, które mają na celu wyważenie interesów stron umowy najmu, a także umożliwić najemcy kwestionowanie jednostronnie ustalonej podwyżki. Zdarza się, że ludzie odmawiając podwyżki, chcą jedynie poinformować wynajmującego o tym, ze się nie zgadzają na nowe warunki, ale jednocześnie nie zamierzają zakończyć stosunku prawnego. Nie można jednak z tego wnosić, że zawsze w ten sposób zachowanie oznacza, iż lokator chce rozwiązania umowy najmu. Ostatecznie, interpretując zachowanie strony umowy, należy zawsze odwołać się do treści art. 65 Kodeksu cywilnego. Dlatego powyższe stanowisko uznać należy za uzasadnione, chociaż może być dyskusyjne.

Jeżeli podwyżka nie przekracza bądź nie następuje z poziomu 3% wartości odtworzeniowej lokalu, nie oznacza to, że lokator nie ma prawa zakwestionować dokonanej podwyżki. Wówczas pozostaje mu mniej wygodna droga zwykłego postępowania sądowego, a więc wniesienie pozwu na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego z żądaniem ustalenia, że łączy strony stonek najmu o określonej treści, tu: czynsz wynosi tyle, co przed podwyżką bądź mniej, niż żąda wynajmujący. Lokator jednak musi się liczyć z poważnymi trudnościami dowodowymi. Przede wszystkim to na nim, a nie na wynajmującym spoczywa ciężar dowodu, że podwyżka nie uwzględnia usprawiedliwionych potrzeb wynajmującego, a jest ich przekroczeniem (nadużycie) (por. art. 8a ust. 5 pkt 2). W przeciwieństwie do podwyżek przekraczających 3% wartości odtworzeniowej lokalu lokator nie jest ograniczony terminem 2-miesięcznym. Natomiast ułatwienie oceny zapewnić mu może m.in. wprowadzenie przez ustawodawcę elementów składających się na wysokość czynszu, które to przy ocenie zasadności dokonanej podwyżki bierze pod uwagę sąd. Przede wszystkim więc chodzi o definicję tzw. wydatków związanych z utrzymaniem lokalu w art. 2 ust. 1 pkt 8a u.o.l. Mając zdefiniowane elementy stawki czynszowej, sąd, oceniając jego podwyżkę, powinien stwierdzić, czy podwyżka stanowi wyraz odpowiedniego wzrostu kosztów, o których mowa w tym przepisie. Ale wydaje się także, że można za uzasadnioną podwyżkę w tej granicy uznać też taką, która powoduje wyrównanie „do przeciętnej wysokości czynszu kształtującej się na rynku w stosunku do lokali o porównywalnym standardzie i parametrach” (F. Zoll, Najem lokali mieszkalnych, Zakamycze 1997, s. 182). Jednakże podkreślić należy, że podwyżki nie przekraczające 3% wartości odtworzeniowej lokalu, będzie niezwykle trudno zakwestionować, a w większości przypadków działania najemcy w tego typu sytuacji nie przyniosą skutku i żądanie zostanie oddalone (powinien to wziąć pod uwagę przy obliczaniu kosztów sądowych, które w związku z przegranym procesem może ponieść). Jak wynika bowiem z orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, jest to granica, która w pewien sposób realizuje postulat ochrony praw najemcy jak i interesów wynajmującego, który ma prawo przecież czerpać zyski z umowy najmu a także zwrotu kosztów dokonanych inwestycji na lokal.

Jeżeli jednak podwyżka przekraczać będzie lub następować z pułapu 3% wartości odtworzeniowej w skali roku, a lokator (najemca) zakwestionuje podwyżkę i wniesie do sądu pozew, zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.l., wówczas jest obowiązany uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie. Ustawodawca wyjaśnił wątpliwości związane z sytuacją, w której sąd uzna podwyżkę za zasadną lub zasadną w innej wysokości, i wprowadził przepis, zgodnie z którym najemca ma obowiązek zapłacić różnicę między podwyższonym a dotychczasowym czynszem, za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Powstaje pytanie, czy sąd w razie stwierdzenia, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości, powinien ją ustalić, czy też tego zrobić mu nie można. Jeszcze na gruncie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych niektórzy autorzy zastanawiali się nad tą sytuacją. Twierdzono, że istnieją dwie możliwości. Albo w razie stwierdzenia przez sąd, że podwyżka jest niezasadna, powinien uznać za bezskuteczne dokonanie wypowiedzenia stawek czynszowych. Albo zastosować tzw. redukcję utrzymującą skuteczność i uznać, że w razie gdy podwyżka okaże się niezasadna, sąd może sam zmniejszyć wysokość podwyżki, utrzymując w mocy wypowiedzenie, lecz w innej wysokości. Mając na uwadze treść art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.jedn.: Dz. U. 1998 r. Nr 120 poz. 787; dalej jako u.n.l.m.), w myśl którego najemca mógł zakwestionować wysokość podwyżki, a nie samo wypowiedzenie, wysuwano wniosek o dopuszczalności redukcji utrzymującej skuteczność, a w konsekwencji oznaczenia innej wysokości podwyżki (tak F. Zoll, s. 183–184; wydaje się także, że tego zdania był Z. Bidziński, Status prawny lokali i ich dysponentów, Warszawa 1998, s. 133). Wydaje się, że również aktualnie ustawodawca dopuszcza do kwestionowania przez najemcę podwyżki czynszu a nie samego wypowiedzenia (zgodnie z art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.l. może zakwestionować podwyżkę), co prowadziłoby do uznania, że także w razie stwierdzenia przez sąd, iż podwyżka jest zasadna w innej wysokości, powinien tę wysokość wskazać. Wobec wprowadzenia do ustawy jasnych kryteriów podwyżki, nie byłoby tym samym problemów, które istniały na gruncie u.n.l.m. w jaki sposób powinien tę wysokość oznaczyć (zob. F. Zoll, s. 184). Może się jednak okazać, że ten sposób interpretacji nie zostanie przyjęty i w razie kwestionowania przez najemcę zasadności podwyżki, sąd mógłby jedynie uznać roszczenie najemcy (a więc uznać, że podwyżka jest niezasadna wtedy, kiedy żądał tego najemca i wówczas stawki czynszowe pozostaną na dotychczasowej wysokości), albo w razie stwierdzenia, że jest zasadna ale w innej wysokości, żądanie oddalić (gdyż najemca żądał jedynie uznania podwyżki za niezasadną, a nie ustalenie innej jej wysokości). Działoby się tak, gdyż ustawodawca przyznaje mu aktualnie dwie możliwości działania: albo powództwo kwestionujące w ogóle zasadność podwyżki, albo jedynie jej wysokość. Tym samym jednak to na barki najemcy przerzucono by ewentualne ryzyko trafnego sformułowania żądania. Dlatego stanowisko, według którego w razie gdy najemca kwestionuje w ogóle zasadność podwyżki, a sąd dochodzi do wniosku, że jest wprawdzie zasadna, ale w innej wysokości, dopuszczalne byłoby ustalenie przez sąd tej wysokości.

Jeżeli najemca nie chce uznać wysokości podwyżki i jednocześnie nie chce jej kwestionować, jedyne co mu pozostaje, to w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia wypowiedzenia powinien odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki, ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem terminu wypowiedzenia (art. 8a ust. 6a pkt 2 u.o.l.). Po upływie tego terminu jeżeli najemca pozostaje w lokalu, to bez tytułu prawnego i wynajmujący może żądać opuszczenia przez niego lokalu lub jego eksmisji. Gdyby najemca w terminie 2 miesięcy od wypowiedzenia nie zdecydował się na kwestionowanie podwyżki i nie oświadczył pisemnie, że jej nie przyjmuje, wówczas z upływem terminu wypowiedzenia jest zobowiązany do opłacania czynszu w wysokości nowych stawek (art. 8a ust. 6a pkt 3 u.o.l.). Uwagi te odnoszą się jednak tylko do skutecznego wypowiedzenia stawek czynszowych, wobec czego, jeżeli np. nie został dochowany 3-miesięczny termin wypowiedzenia, najemca nie musi podejmować żadnej ze wskazanych czynności, gdyż dokonane przez wynajmującego wypowiedzenie jest bezskuteczne. Oczywiście wypowiedzenie musi być także ważne.

Przede wszystkim, tak jak Trybunał wskazał w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 29 czerwca 2005 r. (S. 1/2005, OTK ZU 2005/6A poz. 77), ustawodawca wprowadził elementy decydujące o uznaniu jakie stawki czynszu można uznać za usprawiedliwione. We wspomnianym już postanowieniu Trybunał w zakresie stawek początkowych czynszu wskazał na elementy dotyczące „kosztów remontów bieżących i eksploatacji budynku oraz odpowiednio liczonej amortyzacji, a także godziwego zysku” (pkt 3.2. postanowienia z dnia 29 czerwca 2005 ). O ile koszty wynikające z remontu i eksploatacji jako elementy składowe czynszu nie wymagają zdaniem Trybunału w ogóle żadnego uzasadnienia, o tyle co do zysku, Trybunał stwierdził, że jest on związany z wykonywaniem prawa własności, „niezbędny dla zapewnienia rzeczywistej ochrony praw płynących z własności” (pkt 3.2. uzasadnienia postanowienia z dnia 29 czerwca 2005). Jak stwierdził Trybunał, „bez zysku nie może być mowy o nowych inwestycjach czy tylko modernizacjach, podyktowanych postępem technicznym, podejmowanych także w interesie i z korzyścią dla lokatorów”. Ponadto uznał, że „za konieczny element składowy czynszu należy uznać także zwrot w odpowiednim czasie kapitału wyłożonego przez właściciela na wzniesienie budynku (ewentualnie na zakup związanej z nim nieruchomości), rozumianego jako podstawa odpowiednio liczonej amortyzacji. W przeciwnym wypadku wspólnota obywatelska skazana byłaby na powiększanie zasobu mieszkaniowego wyłącznie w oparciu o środki publiczne bądź znane formy współinwestowania użytkowników mieszkań, takie jak spółdzielnie czy towarzystwa budownictwa społecznego” (punkt 3.3. uzasadnienia postanowienia sygnalizacyjnego). Mając na uwadze powyższe, „prawidłowe określenie elementów czynszu prowadzi do ustalenia jego właściwego poziomu i dopiero w tym momencie możliwe jest wskazanie przesłanek usprawiedliwiających podwyższanie czynszu i skutecznie kontrolowanych przez sąd. Przesłankami podniesienia poziomu czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mogą być w szczególności inflacja, podwyższenie dotychczasowego standardu mieszkań i budynku jako całości, wzrost kosztów eksploatacji, w tym zmiany wysokości płaconych przez właścicieli podatków i opłat (poza tzw. opłatami niezależnymi od właściciela)” (tak w punkcie 6.1. uzasadnienia postanowienia sygnalizacyjnego). Powyższe uwagi mogą ułatwić interpretację wprowadzonych regulacji, które są odbiciem stanowiska Trybunału przedstawionego głównie w postanowieniu sygnalizacyjnym z 2005 r.

Wobec powyższego ustawodawca wprowadza dwa przypadki, kiedy podwyżkę uznaje za uzasadnioną. Pierwszy to sytuacja, gdy podwyżka nie przekracza w skali roku średniorocznego wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych w poprzednim roku kalendarzowym (art. 8a ust. 4e u.o.l.). W każdym wypadku, gdy podwyżka nie przekracza bądź jest równa inflacji, uznawana jest za uzasadnioną. Jeżeli jest wyższa, wówczas, aby uznać podwyżkę za uzasadnioną wynajmujący musi udowodnić, że nie uzyskuje dochodów z czynszu na poziomie, który zapewnia mu pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (pojęcie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu zdefiniowane jest w art. 2 ust. 1 pkt 8a), jak też zapewniających mu zwrot kapitału czy zysk, o ile zmieścił się w wymaganych przez ustawę granicach. Jeżeli wynajmujący podwyższa stawki czynszowe i ustala, że w ten sposób następuje zwrot kapitału z tytułu nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu, to w skali roku może to być zwrot jedynie na poziomie 1,5% poniesionych nakładów. Oznacza to, że jeżeli wynajmujący zakupił lub wybudował lokal, za który zapłacił 300 000 zł, to podwyższając stawki czynszowe, może tego dokonać w skali roku z powodu poniesionych nakładów miesięcznie maksymalnie o 375 zł (300000 x 1,5% / 12), aż do zupełnego ich zwrotu. Podobnie należy wyliczać stawki w przypadku poniesienia nakładów na lokal, z tym, że ustawa wymaga tu by było to trwałe ulepszenie zwiększające wartość użytkową lokalu. W tym przypadku zezwala się na podwyżki mieszczące się w granicach 10% nakładów w skali roku. Warto wskazać i podkreślić, że chodzi tu o trwałe nakłady tzw. użytkowe. Wynajmujący, jak się wydaje, nie może wobec tego, korzystając z tej podstawy, uzasadnić podwyżki faktem dokonania nakładów polegających na utrzymaniu lokalu we właściwym stanie, umożliwiającym korzystanie z lokalu, co stanowi jego obowiązek. Mogą to być jedynie ulepszenia. Ponieważ ustawa wymaga by ulepszenia te dokonane były przez wynajmującego, ulepszenia dokonane przez najemcę podlegają rozliczeniom albo według zasad określonych w umowie, albo według art. 6e ust. 2 u.o.l. lub art. 676 Kodeksu cywilnego. Powstaje pytanie, czy wobec tego do nakładów jakie wynajmujący poniósł w związku z trwałymi ulepszeniami może wliczać też koszt robocizny z tym związanej, a w przypadku nakładów poniesionych w związku z zakupem albo budowę lokalu, również koszty związane z budową (nie tylko materiały), albo z zawarciem umowy notarialnej (wpisu do księgi wieczystej w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu itd.). Przypomnieć należy, że w kodeksie cywilnym nie ma definicji nakładu na rzecz, a w drodze orzecznictwa czy w literaturze pojęcie to starano się wyjaśnić. Pojęcie nakładu funkcjonuje w przepisach dotyczących roszczeń uzupełniających między właścicielem a posiadaczem rzeczy (art. 224 i następne kodeksu cywilnego). Mimo że chodzi tu o nakłady dokonane przez właściciela i ich rozliczenie w oparciu o stosunek najmu łączący strony należy odwołać się do znaczenia pojęcia nakładów wypracowanych też na gruncie wskazanych przepisów. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, że cena nabycia nie jest nakładem na rzecz w rozumieniu art. 461 § 1 Kodeksu cywilnego (wyrok z dnia 11 października 1990 r., sygn. akt III CZP 58/90; OSNC 1991/5-6/57). W uzasadnieniu podkreślono, że pojęcie nakładów użyte w art. 461 § 1 kodeksu cywilnego należy rozumieć w ten sam sposób w jaki rozumie się na gruncie art. 226 kodeksu cywilnego. Zdaniem Sądu Najwyższego „przez nakłady w rozumieniu art. 226 kodeksu cywilnego należy uznać dobrowolne użycie własnych dóbr majątkowych na rzecz innej osoby (właściciela rzeczy) bez względu na jego wolę. Nakładami w tym znaczeniu są wszelkie inwestycje utrzymujące rzecz w należytym stanie lub ulepszające ją. Są to więc wszelkie reperacje, ulepszenia, a także wydatki związane z utrzymaniem rzeczy, jak np. karmienie zwierząt, uiszczanie opłat związanych z posiadaniem rzeczy”. Jeżeli chodzi o nakłady wskazane w art. 8a ust. 4b pkt 1 u.o.l., są to nakłady poniesione przez właściciela na swoją rzecz. Ponadto w przypadku, o którym mowa w art. 461 kodeksu cywilnego, Sąd Najwyższy odróżnił nakłady od świadczenia, którym to jest zachowanie dłużnika spełnione na poczet długu, związanego z treścią zobowiązania. Dlatego wówczas cena zapłacona za rzecz nie mogła być uznana za nakład kupującego na tę rzecz, lecz za wykonanie zobowiązania (uzasadnienie wyroku z dnia 11 października 1990 r.). W przypadku najmu należy jednak uznać, że nakładami w rozumieniu, o którym mówi art. 8a ust. 4b, są wszelkie koszty wykazane przez właściciela, a o których mowa w tym przepisie. Ponadto w zestawieniu z przepisem art. 676 Kodeksu cywilnego, który stanowi o możliwości zatrzymania przez wynajmującego ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, wnosić można o szerokim rozumieniu pojęcia nakładów w rozumieniu art. 8a ust. 4b u.o.l. Przepis ten bowiem stanowi o zwrocie kapitału na określonym poziomie dokonanych nakładów, a nie do pewnej granicy ich wartości z określonej chwili. Nie chodzi tu wobec tego o wartość efektu dokonanych ulepszeń jak w przypadku art. 676 kodeksu cywilnego, ale o zwrot nakładów na rzecz rozumianych jako czynność wynajmującego (zob. o rozróżnieniu tych pojęć na gruncie art. 676 Kodeksu cywilnego; P. Machnikowski, Skutki prawne ulepszenia przedmiotu najmu według art. 676 Kodeksu cywilnego, Acta Universitatis Wratislaviensis No 2617, Prawo CCLXXXIX, Wrocław 2004, s. 228).

Innym elementem uzasadniającym uznanie podwyżki za uzasadnioną, jest wykazanie przez wynajmującego, że mieści się ona w granicach godziwego zysku. W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, definicję tego, co należy rozumieć pod pojęciem godziwy, a według Słownika Języka Polskiego, pojęcie godziwy rozumieć należy jako „odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy”.

Za uzasadnioną podwyżkę ustawodawca uznaje podwyżkę stawek czynszowych w przypadku, o którym mowa w art. 8a ust. 4a u.o.l., o ile mieści się w granicach ustalonych przez wynajmującego a obejmujących zwrot kapitału na poziomie nie niższym niż 1,5% nakładów na budowę lub zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenia zwiększające wartość użytkową lokalu. Użyty przez ustawodawcę spójnik „lub” oznacza, że wynajmujący może ustalić podwyżkę uwzględniającą zarówno zwrot nakładów poniesionych na zakup czy budowę lokalu jak i poniesionych na trwałe ulepszenia. Może być to też podwyżka uwzględniająca zwrot kapitału na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych na zakup czy budowę lokalu albo 10% na trwałe ulepszenia. W zależności więc od tego, czy wynajmujący poniósł jedynie nakłady na zakup czy budowę lokalu albo na trwałe ulepszenia, czy też na jedno i drugie, wynajmujący może podwyższyć stawki czynszowe mieszcząc się w granicach uwzględniających obydwie wartości lub też jedną z nich.

Element godziwego zysku może być uwzględniony albo jako jedyny składnik podwyżki stawek czynszowych albo też obok wskazanych powyżej elementów dotyczących nakładów.

Podobnie jak dotychczas ustawodawca nie zmienił reguły wyrażonej w art. 9 ust. 1b u.o.l., w myśl której podwyżki stawek czynsz owych mogą być dokonywane jedynie nie częściej niż co 6 miesięcy. W związku z interwencją Trybunału Konstytucyjnego, wprowadzono termin, od którego należy liczyć początek 6-miesięcznego terminu. Aktualnie, zgodnie z art. 9 ust. 1b u.o.l., termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać, co oznacza zarówno skuteczne wypowiedzenie dotychczasowych stawek jak i uprawomocnienie się wyroku sądu.

Nie jest istotne, czy mamy do czynienia z dawnym przydziałem, czy umową najmu. Reguły są te same.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »