Zmiana właściciela wynajmowanego mieszkania – czy potrzebny aneks?

Zmiana właściciela mieszkania a trwanie umowy najmu

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane, a w czasie trwania najmu dochodzi do darowizny, sprzedaży, zamiany albo innego przeniesienia własności lokalu, umowa najmu nie wygasa tylko dlatego, że zmienił się właściciel. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

W praktyce oznacza to, że od dnia przeniesienia własności nowy właściciel staje się wynajmującym w już istniejącej umowie. Nie trzeba rozwiązywać dotychczasowej umowy i podpisywać nowej wyłącznie z powodu zmiany właściciela. Najemca nadal ma prawo korzystać z lokalu, a nowy właściciel ma prawo pobierać czynsz i wykonywać obowiązki wynajmującego.

Ta sama zasada ma znaczenie zarówno przy darowiźnie między członkami rodziny, jak i wtedy, gdy następuje sprzedaż wynajmowanego mieszkania. Różnice mogą dotyczyć rozliczeń między zbywcą i nabywcą, ale nie samego faktu dalszego obowiązywania umowy wobec najemcy. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: licytacja mieszkania a najem.

Czy po darowiźnie mieszkania trzeba podpisać aneks?

Do samego wstąpienia nowego właściciela w umowę najmu aneks nie jest warunkiem koniecznym, ponieważ skutek ten następuje z mocy prawa. Aneks jest jednak bardzo przydatny dowodowo i organizacyjnie. Pozwala wskazać dane nowego wynajmującego, adres do korespondencji, numer rachunku bankowego, datę zmiany właściciela oraz potwierdzić, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian.

Jeżeli aneks ma jedynie uporządkować dane wynajmującego po darowiźnie, zwykle wystarczy, aby podpisał go nowy właściciel i najemca. Poprzedni właściciel nie musi być stroną takiego aneksu, skoro zbył lokal i nie jest już wynajmującym. Może natomiast podpisać osobne oświadczenie albo uczestniczyć w dokumencie, jeśli strony chcą dodatkowo potwierdzić datę przekazania lokalu, rozliczenie czynszu, kaucji lub wcześniejszych należności.

W aneksie warto wyraźnie napisać, że zmienia się wyłącznie osoba wynajmującego i dane do płatności, a pozostała treść umowy najmu pozostaje bez zmian. Jeżeli jednocześnie planowane jest przedłużenie umowy aneksem, trzeba zadbać o jasne wskazanie nowej daty końcowej i podpisy wszystkich stron, które mają być związane przedłużonym najmem.

Przedłużenie najmu albo zawarcie nowej umowy

Zmiana właściciela sama w sobie nie daje nowemu właścicielowi prawa do jednostronnej zmiany warunków najmu. Jeśli dotychczasowa umowa obowiązuje jeszcze przez miesiąc, kilka miesięcy albo dłużej, najemca może korzystać z lokalu na zasadach wynikających z tej umowy aż do końca jej trwania, chyba że strony zgodnie postanowią inaczej.

Nowy właściciel, przygotowując dokument, powinien zadbać o umowę najmu mieszkania chroniącą właściciela, natomiast lokator powinien zweryfikować Umowa najmu mieszkania 2026.

Jeżeli strony chcą jedynie wydłużyć czas trwania umowy, najczęściej wystarczy aneks podpisany przez nowego wynajmującego i najemcę. Jeżeli natomiast mają zostać zmienione także inne istotne postanowienia, na przykład wysokość czynszu, zasady wypowiedzenia, kaucja, zakres opłat albo obowiązki stron, można przygotować obszerniejszy aneks albo rozwiązać dotychczasową umowę za porozumieniem stron i podpisać nową.

Przy umowach zawieranych na dalszy czas oznaczony warto dobrze opisać, czy i kiedy możliwe będzie wcześniejsze wypowiedzenie. Więcej praktycznych problemów w tym zakresie opisuje zagadnienie: kolejna umowa najmu na czas oznaczony.

Rachunek bankowy, czynsz i rozliczenia z urzędem skarbowym

Od dnia nabycia mieszkania nowy właściciel powinien pobierać czynsz, chyba że z umowy darowizny, sprzedaży albo odrębnych rozliczeń między zbywcą i nabywcą wynika inny moment przejęcia pożytków. Najbezpieczniej poinformować najemcę pisemnie, od jakiej daty i na jaki rachunek ma płacić czynsz oraz komu zgłaszać sprawy związane z lokalem.

Przy najmie prywatnym przychody z najmu są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Ryczałt wpłaca się co do zasady do 20. dnia następnego miesiąca za miesiąc poprzedni, a roczne rozliczenie składa się w PIT-28.

Przychodem z najmu jest przede wszystkim czynsz należny wynajmującemu, ale przychód powstaje zasadniczo wtedy, gdy pieniądze zostaną otrzymane albo postawione do dyspozycji właściciela. Opłaty eksploatacyjne i media mogą nie stanowić przychodu właściciela, jeżeli z umowy jasno wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dlatego po zmianie właściciela warto uporządkować nie tylko numer rachunku, lecz także sposób opisywania przelewów i rozdzielenia czynszu od opłat.

Jeżeli nowy właściciel chce od razu zwiększyć czynsz, musi pamiętać, że sama darowizna mieszkania nie zastępuje zgody najemcy ani trybu przewidzianego w przepisach o ochronie lokatorów. W praktyce trzeba uwzględnić treść umowy, rodzaj najmu i zasady podwyżki czynszu.

W tym kontekście warto sprawdzić także: książeczka czynszowa.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Art. 678 Kodeksu cywilnego przewiduje, że nabywca rzeczy najętej wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy i może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Od tej zasady są jednak istotne ograniczenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

W przypadku lokalu mieszkalnego trzeba dodatkowo uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów. Właściciel nie może swobodnie wypowiedzieć umowy tylko dlatego, że stał się nowym właścicielem. Wypowiedzenie stosunku prawnego dotyczącego lokalu mieszkalnego wymaga podstawy przewidzianej w ustawie, formy pisemnej i wskazania przyczyny wypowiedzenia, jeżeli przepisy tego wymagają.

Nie należy mylić zmiany właściciela lokalu z sytuacją regulowaną przez art. 691 Kodeksu cywilnego. Ten przepis dotyczy wstąpienia osób bliskich w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy, a nie automatycznego wstąpienia nowego właściciela po darowiźnie lub sprzedaży. Osobnym zagadnieniem jest też najem po śmierci właściciela.

Jak postąpić krok po kroku?

W opisanej sytuacji najbezpieczniejszy i najprostszy model działania wygląda następująco:

1. po podpisaniu aktu darowizny ustalić dokładną datę przejścia własności i dzień, od którego nowy właściciel pobiera czynsz;
2. przekazać najemcy pisemne zawiadomienie o zmianie właściciela, nowym numerze rachunku i danych do kontaktu;
3. przygotować krótki aneks porządkujący dane wynajmującego oraz potwierdzający, że pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian;
4. jeżeli strony chcą przedłużyć najem, dodać do aneksu wyraźne postanowienie o nowym terminie obowiązywania umowy;
5. jeżeli mają zmienić się istotne warunki, na przykład czynsz, kaucja lub zasady wypowiedzenia, uzgodnić je z najemcą i wprowadzić w aneksie albo w nowej umowie;
6. uporządkować rozliczenia podatkowe od dnia, w którym nowy właściciel faktycznie otrzymuje przychód z najmu.

Nie ma potrzeby podpisywania nowej umowy tylko po to, aby zmienić osobę wynajmującego. Nowa umowa ma sens wtedy, gdy strony chcą rozpocząć kolejny okres najmu na nowych warunkach albo gdy uporządkowanie relacji w formie aneksu byłoby nieczytelne.

FAQ

Czy najemca musi podpisać nową umowę po darowiźnie mieszkania?

Nie. Sama darowizna mieszkania nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu. Nowy właściciel wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Nowa umowa jest potrzebna tylko wtedy, gdy strony chcą rozpocząć kolejny najem albo istotnie zmienić warunki dotychczasowej umowy.

Czy poprzedni właściciel musi podpisać aneks?

Najczęściej nie. Jeżeli aneks służy tylko aktualizacji danych wynajmującego po przeniesieniu własności, wystarczające jest podpisanie go przez nowego właściciela i najemcę. Poprzedni właściciel może uczestniczyć w dokumencie, jeśli strony chcą dodatkowo potwierdzić rozliczenia sprzed dnia darowizny lub sprzedaży.

Czy w aneksie można od razu przedłużyć czas trwania najmu?

Tak, ale wymaga to zgody najemcy. W aneksie trzeba jasno wskazać nowy termin obowiązywania umowy. Przy najmie okazjonalnym lub przy szczególnych zabezpieczeniach trzeba dodatkowo sprawdzić, czy dotychczasowe oświadczenia i załączniki nadal są wystarczające.

Od kiedy nowy właściciel płaci podatek od najmu?

Co do zasady od momentu, w którym uzyskuje przychód z najmu, czyli otrzymuje czynsz albo czynsz jest mu postawiony do dyspozycji. Dla bezpieczeństwa warto w akcie przeniesienia własności lub w rozliczeniu między stronami jasno ustalić, komu przysługuje czynsz za miesiąc, w którym nastąpiła darowizna albo sprzedaż.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę tylko dlatego, że przejął lokal?

W przypadku lokalu mieszkalnego należy zachować szczególną ostrożność. Samo przejęcie własności nie oznacza swobody wypowiedzenia umowy. Trzeba sprawdzić art. 678 Kodeksu cywilnego, treść umowy oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które ograniczają wypowiedzenie przez właściciela.

Podsumowanie

Po zmianie właściciela wynajmowanego mieszkania umowa najmu co do zasady trwa nadal. Nowy właściciel nie musi podpisywać nowej umowy wyłącznie z powodu darowizny lub sprzedaży lokalu, ale powinien poinformować najemcę o zmianie wynajmującego i najlepiej podpisać krótki aneks porządkujący dane. Jeżeli strony chcą jednocześnie przedłużyć najem albo zmienić czynsz, kaucję lub zasady wypowiedzenia, wymaga to ich wyraźnego porozumienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 678 i art. 691.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 8a i art. 11.

3. Ministerstwo Finansów, informacje o rozliczaniu przychodów z najmu prywatnego - podatki.gov.pl.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.