Wynajmowane mieszkanie i zmiana jego właściciela, czy potrzebny aneks?
• Data: 2024-09-04 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Przez cały kolejny miesiąc obowiązuje jeszcze umowa najmu lokalu mieszkalnego z najemcą, którą zawarła moja mama (rodzice są właścicielami mieszkania, rozliczają się z US). Pojutrze mieszkanie zostanie na mnie przepisane w formie darowizny u notariusza. W nadchodzącym miesiąc chciałabym rozliczać się z najmu w US i przyjmować opłaty od najemcy za wynajem. Dodatkowo chciałabym przedłużyć temu najemy okres najmu. Umowa w komparycji jest na mamę, ja reprezentuję mamę na mocy pełnomocnictwa. Czy należy z dniem zmiany właściciela aneksować umowę i zmienić w komparycji wynajmującego (z mamy na mnie)? Czy w takim przypadku przy aneksie umowa miałaby 3 strony: mamę, która „zbywa” mieszkanie, mnie jako nowego właściciela oraz najemcę? Czy może należy zrobić aneks do umowy już bez mamy jako poprzedniego właściciela tylko ze mną jako nowym wynajmującym? Czy może w związku ze zmianą właściciela mieszkania należy rozwiązać umowę i podpisać nową umowę z nowym właścicielem oraz uwzględnić już wydłużenie umowy najmy lokalu? Jak należy postąpić zgodnie z prawem?
Zmiana właściciela mieszkania, sytuacja najemców
Umowa z mamą, jako wynajmującym, została zawarta na czas określony. Nie wiem, do kiedy dokładnie, ale ma to mniej istotne znaczenie. Jak rozumiem, w trakcie okresu, na jaki została zawarta, to Pani ma zyskać prawo własności do najmowanego lokalu mieszkalnego i być stroną najmu.
Umowa nie wskazuje, co w sytuacji gdy dojdzie do zmiany właściciela lokalu, lecz w sprawach w niej nieunormowanych odsyła do Kodeksu cywilnego (K.c.) i ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ogólnie rzecz biorąc, sam fakt zmiany właściciela nie wpływa na umowę i jej zapisy. Do końca okresu, na jaki została zawarta, obowiązuje nadal na tych samych zasadach, tyle że zmienia się wynajmujący. Jako nabywca wstąpi Pani z mocy prawa na miejsce mamy jako zbywcy do stosunku najmu.
Generalnie art. 678 Kodeksu cywilnego wskazuje, że nowemu właścicielowi przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia., ale art. 691 wyłącza to uprawnienie w stosunku do nabywców lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. A zatem Pani wstępuje w najem po mamie automatycznie, a umowa do końca okresu, na jaki zawarła ją mama, obowiązuje Panią w tej samej treści.
Aneks do umowy najmu z nowym właścicielem
Zmiana właściciela nie generuje konieczności zawarcia aneksu do umowy najmu, gdzie wskaże się Panią jako wynajmującą, wszak do tego dochodzi z mocy prawa. Natomiast jest to generalnie zalecany zabieg, bowiem uporządkuje umowę, nadto może być konieczne wskazanie nowego nr rachunku bankowego i danych właściciela konta do dokonywania przelewów za czynsz. Natomiast taki aneks, poza aktualizacją Pani danych i danych ewentualnie nr konta do zapłaty, nie może nic więcej zmieniać.
Rozwiązanie dotychczasowej umowy najmu za porozumieniem stron i zawarcie nowej
Inna opcja to rozwiązanie przez najemców umowy z mamą za porozumieniem stron i zawarcie kolejnej już z Panią (zupełnie nowej – wówczas zmiany inne niż podmiot wynajmującego nr konta do zapłaty mogą być zmienione, ale co do zasady najemcy muszą być tego świadomi, że nie muszą na żadne inne zmiany poza Pani danymi się godzić, gdyż darowizna mieszkania nie zmienia ich umowy najmu, jej postanowień, zasad, terminu do którego trwa. Gdy ten termin upływnie, wówczas owszem, na kolejny kres może Pani zawrzeć ową umowę lub aneksować tę, w którą wstąpi Pani z mocy prawa i dokonać innych zmian, np. podnieść czynsz.
Podsumowując, dla porządku zalecam poinformować najemców na piśmie o zmianie osoby wynajmującego i danych rachunku do płatności czynszu, wskazać, że postanowienia pozostałe umowy z dnia XX pozostają bez zmian i załączyć krótki aneks (dwie kopie po jednej dla każdego) z aktualizacją Pani danych w komparycji i ewentualnie danych rachunku do zapłaty czy danych do kontaktu z Panią.
Przykłady
Przeniesienie własności a obowiązek aneksowania umowy
Pani Anna odziedziczyła mieszkanie po swoich rodzicach, które było wynajmowane na podstawie umowy zawartej przez jej matkę z lokatorem na czas określony. Umowa nie precyzowała, co należy zrobić w przypadku zmiany właściciela mieszkania. Pani Anna zastanawiała się, czy musi aneksować umowę, aby formalnie wstąpić w prawa wynajmującego. Po konsultacji z prawnikiem dowiedziała się, że zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 678), zmiana właściciela nie wpływa na obowiązywanie umowy, a nowy właściciel automatycznie wstępuje w prawa wynajmującego. Aby jednak uniknąć niejasności i uporządkować dokumenty, Pani Anna zdecydowała się na sporządzenie aneksu do umowy, w którym zaktualizowano jej dane jako nowego właściciela oraz numer rachunku bankowego do wpłat czynszu.
Rozwiązanie umowy i zawarcie nowej
Pan Jan kupił mieszkanie, które wcześniej było wynajmowane przez poprzedniego właściciela. Umowa najmu była zawarta na czas nieokreślony i nie zawierała postanowień dotyczących zmiany właściciela lokalu. Pan Jan chciał zmienić niektóre warunki najmu, w tym podnieść czynsz i skrócić okres wypowiedzenia. W związku z tym, po konsultacji z najemcą, obie strony zgodziły się rozwiązać dotychczasową umowę za porozumieniem stron i zawrzeć nową, na nowych warunkach. Dzięki temu Pan Jan mógł wprowadzić zmiany, na które najemca się zgodził, a jednocześnie zachować ciągłość najmu bez konieczności wypowiadania umowy.
Zmiana właściciela i brak konieczności zmiany umowy
Pani Monika stała się właścicielką mieszkania na mocy darowizny od swojej matki. Mieszkanie to było wynajmowane, a umowa najmu zawarta przez matkę obowiązywała jeszcze przez kilka miesięcy. Pani Monika chciała, aby najemca kontynuował wynajem, dlatego zastanawiała się, czy musi formalnie zmieniać umowę. Po analizie prawnej okazało się, że jako nowy właściciel z mocy prawa wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego (zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego). Zdecydowała się jedynie poinformować najemcę na piśmie o zmianie właściciela i wskazać nowy numer konta do wpłat czynszu, bez konieczności sporządzania aneksu.
Podsumowanie
Zmiana właściciela mieszkania nie wymaga automatycznie sporządzenia aneksu do umowy najmu, gdyż nowy właściciel z mocy prawa wstępuje w prawa wynajmującego. Dla uporządkowania dokumentacji oraz ułatwienia rozliczeń zaleca się jednak poinformowanie najemcy o zmianie właściciela i ewentualnie sporządzenie aneksu aktualizującego dane. Alternatywnie, strony mogą rozwiązać dotychczasową umowę za porozumieniem stron i zawrzeć nową, na nowych warunkach.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej przy zmianie właściciela wynajmowanego mieszkania lub przygotowaniu odpowiednich dokumentów? Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne porady prawne online i wsparcie w sporządzeniu niezbędnych pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
Zadaj pytanie »
» Przepisanie najmu okazjonalnego na jednego z dotychczasowych najemców
» Zawłaszczenie części wspólnej przez sąsiada, jak uregulować korzystanie?
» Jak zameldować członka rodziny mieszkającego za granicą?
» Czy matka może mnie eksmitować dziecko z mieszkania komunalnego?
» Zniszczone mieszkanie po wybuchu gazu a obowiązek płacenia czynszu
