Różne stawki funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej

Koszty utrzymania nieruchomości – fundusz remontowy

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali kompleksowo reguluje kwestie będące przedmiotem sporu w sprawie niniejszej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy na właścicielach lokali spoczywa obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w tej nieruchomości. Koszty te ustawodawca określił mianem „kosztów zarządu” (art. 13 ust. 1). W art. 14 wymieniono podstawowe wydatki składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, a wśród nich – wydatki na remonty. W orzecznictwie zwrócono uwagę, iż wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym, przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/09).

Uchwała właścicieli

Do zarządu nieruchomością wspólną takiej wspólnoty mieszkaniowej mają wówczas zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z nimi w sprawach przekraczających zwykły zarząd właściciele podejmują decyzję w formie uchwały większością głosów spośród wszystkich właścicieli liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Na podstawie uchwały:

• tworzony jest fundusz remontowy,
• właściciele określają i zmieniają wysokość zaliczek,
• właściciele lokali decydują o wydatkowaniu środków z funduszu remontowego na określony cel.

Obowiązki właścicieli lokali związane z ponoszeniem kosztów zarządu uregulowane zostały w art. 13 ust. l ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W celu pokrywania kosztów remontów nieruchomości wspólnej właściciele lokali mogą wyodrębnić również fundusz remontowy, na który wpłacane są środki finansowe niezależnie od zaliczek uiszczanych na fundusz eksploatacyjny, z którego finansowane są pozostałe wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną. W przeciwieństwie do wpłat na fundusz eksploatacyjny, które uiszczane są w formie zaliczek i w ustawowo określonym terminie, ustawa nie reguluje formy prowadzenia i uiszczania zaliczek na fundusz remontowy. Właściciele lokali mogą zadecydować, w jaki sposób będą naliczane i zbierane kwoty wpłacane na fundusz remontowy.

Zasada we wspólnotach jest taka, że za naprawy części wspólnych budynku – czyli takich, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, płaci wspólnota, z kolei te w lokalu finansuje jego właściciel. Z funduszu remontowego mogą być naprawiane tylko części wspólne, które nie służą użytkowaniu przez poszczególnych właścicieli.

Jeśli wspólnota podejmie uchwałę w zakresie innego sposobu organizowania funduszu remontowego, to nie jest to prawnie sprzeczne z ustawą. Nie ma podstaw natomiast do zaskarżenia istniejącej uchwały, nie mówiąc już o upływie terminu do takiej czynności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼