Różne stawki funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej

W opisanej sytuacji problem dotyczy tego, czy wspólnota mieszkaniowa może podzielić fundusz remontowy na część dotyczącą budynku mieszkalnego i część dotyczącą budynku gospodarczego z komórkami, z których korzysta tylko część właścicieli. Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, jaki jest status budynku gospodarczego i komórek: czy są częścią nieruchomości wspólnej, pomieszczeniami przynależnymi do lokali, czy elementami oddanymi do wyłącznego korzystania niektórym właścicielom.

Co do zasady wspólnota nie powinna finansować remontów w sposób przypadkowy ani taki, który stale pomija część nieruchomości wspólnej. Jeżeli przez lata środki są wydawane wyłącznie na jeden budynek, a drugi wymaga remontu, właściciele korzystający z komórek mogą domagać się rzetelnego planu gospodarczego, odrębnej ewidencji wydatków i podjęcia uchwały, która jasno określi, na co przeznaczane są wpłaty.

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a fundusz remontowy

Zgodnie z ustawą o własności lokali właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale ma również obowiązek uczestniczyć w kosztach jej utrzymania. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należą w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia, podatki, utrzymanie porządku oraz wynagrodzenie zarządu albo zarządcy.

Ustawa nie nakazuje każdej wspólnocie utworzenia funduszu remontowego wprost w osobnym przepisie. W praktyce fundusz remontowy jest jednak dopuszczalny i powszechnie stosowany, ponieważ pozwala gromadzić środki na przyszłe remonty, awarie i większe inwestycje. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt V CSK 367/09, potwierdził, że właściciele lokali mogą utworzyć taki fundusz uchwałą i określić zasady jego gromadzenia oraz dysponowania nim.

Ważne jest rozróżnienie między częścią wspólną a elementem służącym wyłącznie właścicielowi konkretnego lokalu. Remont dachu, ścian konstrukcyjnych, fundamentów, elewacji czy instalacji wspólnych zasadniczo obciąża wspólnotę. Natomiast prace wewnątrz lokalu albo w pomieszczeniu, które służy wyłącznie jednemu właścicielowi, mogą obciążać tego właściciela, chyba że z dokumentów nieruchomości albo uchwał wynika inny prawidłowy sposób rozliczenia.

Czy można ustalić różne stawki funduszu remontowego?

Różne stawki funduszu remontowego są możliwe, ale nie powinny być ustalane dowolnie. Punktem wyjścia jest art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, czyli zasada ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną w stosunku do udziałów. Jeżeli wspólnota chce odejść od prostego, jednolitego naliczania, powinna mieć ku temu konkretne i racjonalne uzasadnienie.

W praktyce uchwała może przewidywać osobne pozycje funduszu albo odrębne zaliczki na remont konkretnych części nieruchomości, zwłaszcza gdy dana część budynku służy tylko niektórym właścicielom albo gdy sposób korzystania z niej generuje inne koszty. Należy jednak zachować ostrożność: uchwała nie może przerzucać na mniejszość kosztów, które zgodnie z prawem powinny obciążać wszystkich właścicieli, ani prowadzić do trwałego zaniedbywania części wspólnych.

Stawka określona jako kwota od metra kwadratowego bywa stosowana w praktyce, ale powinna odpowiadać udziałom albo wynikać z jasno opisanego sposobu rozliczenia danego kosztu. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wskazanie w uchwale: podstawy naliczenia, zakresu remontu, części nieruchomości, której wydatek dotyczy, przewidywanego kosztu, okresu zbierania środków oraz zasad rozliczenia niewykorzystanej nadwyżki.

Uchwała właścicieli w sprawie funduszu remontowego

Utworzenie funduszu remontowego, ustalenie wysokości zaliczek, przyjęcie planu gospodarczego oraz decyzja o większych remontach należą zwykle do spraw przekraczających zwykły zarząd. W dużej wspólnocie, czyli co do zasady wtedy, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, decyzje te podejmuje się uchwałą właścicieli.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów, chyba że w danej sprawie prawidłowo zastosowano zasadę jeden właściciel - jeden głos. Uchwała może zostać podjęta na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo częściowo w obu tych trybach. Jeżeli głosy były zbierane indywidualnie, każdy właściciel powinien zostać pisemnie powiadomiony o treści uchwały.

Dobra uchwała dotycząca różnych stawek funduszu remontowego powinna precyzyjnie wskazywać:

• czy fundusz jest jeden, ale z odrębną ewidencją na poszczególne budynki lub części nieruchomości,
• jakie prace mają być finansowane z danej części funduszu,
• kto i według jakiej podstawy ponosi określone koszty,
• czy budynek gospodarczy albo komórki są częścią nieruchomości wspólnej, pomieszczeniami przynależnymi albo elementami oddanymi do wyłącznego korzystania,
• jak wspólnota rozliczy nadwyżkę albo niedobór środków po zakończeniu remontu.

Budynek gospodarczy, komórki i podział funduszu na dwie części

Jeżeli budynek gospodarczy jest częścią nieruchomości wspólnej, a jego dach, ściany, konstrukcja lub instalacje wymagają remontu, wspólnota nie powinna z góry wyłączać go z planów remontowych tylko dlatego, że z komórek korzystają trzy rodziny. Trzeba jednak zbadać, czy komórki są pomieszczeniami przynależnymi do konkretnych lokali, czy jedynie częścią wspólną oddaną do wyłącznego korzystania niektórym właścicielom.

Jeżeli dany element służy wyłącznie określonym właścicielom, można rozważyć uchwałę, która przypisuje część kosztów właśnie tym osobom. Podstawą może być racjonalne ustalenie kosztów eksploatacji części budynku służących zarówno do użytku indywidualnego, jak i do wspólnego użytku co najmniej dwóch lokali. Taka uchwała musi być jednak zgodna z ustawą, dokumentami nieruchomości, zasadami prawidłowego zarządu i interesami właścicieli.

Podział funduszu na dwie części nie powinien oznaczać prawnego podziału pieniędzy na współwłasność poszczególnych grup właścicieli. Sąd Najwyższy wskazał, że uchwała wspólnoty nie może skutecznie ustanawiać współwłasności środków zgromadzonych na funduszu remontowym ani wiązać ich automatycznie z własnością konkretnego lokalu. Można natomiast prowadzić przejrzystą ewidencję celową i decydować uchwałą, na jaki remont środki zostaną przeznaczone.

Czy można zaskarżyć uchwałę, jeśli wcześniej ją podpisano?

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Termin jest krótki: powództwo należy wytoczyć w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli uchwała została podjęta w poprzednim roku, a właściciel został prawidłowo zawiadomiony, termin do jej zaskarżenia co do zasady już upłynął. Sam fakt, że właściciel podpisał uchwałę albo głosował za przyjęciem rozliczeń, dodatkowo osłabia późniejsze kwestionowanie tej samej decyzji. Nie oznacza to jednak, że właściciele są bezradni na przyszłość.

W takiej sytuacji warto:

• zażądać od zarządu lub zarządcy dokumentów dotyczących funduszu remontowego, planu gospodarczego i wykonanych wydatków,
• sprawdzić, czy wspólnota prowadzi ewidencję kosztów, zaliczek i rozliczeń zgodnie z ustawą,
• złożyć projekt nowej uchwały porządkującej zasady gromadzenia i wydatkowania funduszu,
• wnioskować o zwołanie zebrania, jeżeli właściciele posiadają łącznie co najmniej 1/10 udziałów,
• zaskarżyć kolejną uchwałę w terminie, jeżeli nadal będzie krzywdząca albo sprzeczna z prawem.

Jak powinna wyglądać bezpieczna uchwała w takiej sprawie?

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to nie proste stwierdzenie, że fundusz dzieli się na dwie odrębne własnościowo części, ale uchwała tworząca przejrzyste zasady ewidencji i finansowania remontów. Uchwała może przewidywać na przykład osobną pozycję planu gospodarczego dla budynku mieszkalnego i osobną dla budynku gospodarczego, z podaniem podstawy naliczania zaliczek.

Jeżeli koszty dotyczą całej nieruchomości wspólnej, powinny obciążać właścicieli według udziałów. Jeżeli natomiast dotyczą części faktycznie używanej tylko przez niektórych właścicieli, uchwała powinna wyjaśnić, dlaczego większe obciążenie tej grupy jest uzasadnione. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że uchwała zostanie uznana za naruszającą interesy właściciela albo zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Przykłady

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Wspólnota może uporządkować fundusz remontowy tak, aby środki były przeznaczane na konkretne budynki, części nieruchomości albo zadania remontowe. Różne stawki są dopuszczalne tylko wtedy, gdy mają racjonalne uzasadnienie, wynikają z prawidłowej uchwały i nie naruszają ustawowej zasady ponoszenia kosztów według udziałów tam, gdzie koszt dotyczy całej nieruchomości wspólnej.

W opisanej sprawie warto najpierw ustalić status prawny budynku gospodarczego i komórek, przeanalizować dotychczasowe uchwały oraz sprawdzić ewidencję funduszu. Jeżeli stara uchwała nie została zaskarżona w terminie, można przygotować projekt nowej uchwały i domagać się bardziej sprawiedliwego planu remontowego na kolejne lata.