Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym

Nieruchomości wspólne

Garaże wielostanowiskowe są częstym tematem różnego rodzaju dywagacji, ponieważ to jedno z najmniej unormowanych i najbardziej kłopotliwych zagadnień we wspólnocie, niemniej jednak dopracowano się kilku ich koncepcji.

Podstawowy akt prawny regulujący zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w Polsce, to ustawa o własności lokali. Zgodnie z tą ustawą wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej partycypują w kosztach związanych z zarządzaniem i utrzymaniem przestrzeni oraz elementów określanych mianem nieruchomości wspólnej. Są to te części budynku i posesji oraz urządzenia i elementy, z których mogą korzystać wszyscy lokatorzy, np.: chodniki, klatki schodowe, oświetlenie ciągów komunikacyjnych itp. Ponieważ jednak zwykle zarówno miejsca postojowe, jak i cały garaż są dostępne tylko dla osób, które je wykupiły, nie powinien on być uznany za część nieruchomości wspólnej, a tym samym zarządzany i utrzymywany automatycznie przez wspólnotę. Najczęściej problem ten rozwiązuje się we wspólnotach mieszkaniowych na dwa sposoby.

Zobacz również: Opłata za windę na parterze

Odrębny lokal użytkowy

Pierwszy z nich sprowadza się do tego, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku, wyodrębnia się również cały garaż jako odrębny lokal użytkowy, z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Ten lokal następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać. A zatem nasz garaż stanowi współwłasność kilkudziesięciu osób, posiadających lokale mieszkalne w tym budynku. Pod względem konstrukcji prawnej należy go traktować identycznie jak mieszkanie, które jest przedmiotem własności kilku właścicieli.

Taki udział w garażu jest samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać i to niezależnie od sprzedaży mieszkania. Należy przy tym pamiętać, że współwłaściciele nie są właścicielami miejsc postojowych, ale całego garażu w częściach, jakie wynikają z liczby użytkowanych przez nich miejsc postojowych. W ten sposób garaż przestaje być częścią nieruchomości wspólnej, którą zarządza wspólnota, a staje się wyłączną własnością współwłaścicieli.

Deweloper, obliczając udział w lokalach, powinien uwzględnić dwie wartości – metraż lokalu, który sprzedaje, oraz powierzchnię użytkową całego budynku, którą stanowi suma powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych i garaży. Garaż jako hala stanowi odrębny lokal – jeden garaż i np. kilkadziesiąt miejsc postojowych – współwłaściciele tego garażu mają łącznie udział w nieruchomości wspólnej, a oprócz tego każdy z nich ma ułamkowy udział w garażu. W efekcie w skład jednej wspólnoty wchodzą właściciele mieszkań, właściciele miejsc w garażu oraz właściciele zarówno mieszkania, jak i miejsca postojowego. Dla takiego wyodrębnionego garażu zakłada się osobną księgę wieczystą, a sposób podejmowania decyzji przez jego współwłaścicieli reguluje Kodeks cywilny. 

Ponieważ opisany lokal garażowy nie jest częścią wspólną nieruchomości, to nie pozostaje w zakresie kompetencji ustawowych wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, która z mocy prawa posiada wyłącznie kompetencje do zarządzania nieruchomością wspólną. W konsekwencji więc taka hala garażowa nie może być przedmiotem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową, ani też przez zarząd wspólnoty za nią działający, jak też nie może być przedmiotem usługi świadczonej przez zarządcę nieruchomości, nawet gdyby to był zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ponieważ zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, dotyczy wyłącznie zarządzania nieruchomością, a granice tej zdolności prawnej wyznacza nieruchomość wspólna. A skoro tak, to zarządca może się nią opiekować tylko w oparciu o umowę sporządzoną ze wszystkimi współwłaścicielami garażu (są oczywiście wspólnoty, które decydują się na zarządzanie taką nieruchomością lokalową nawet bez stosownej umowy, zwykle z powodu usytuowania w jej obrębie urządzeń oraz instalacji związanych z prawidłowym funkcjonowaniem części wspólnych budynku). Zarządzanie bowiem halą garażową należeć będzie do wyłącznych uprawnień jej właścicieli, z obowiązkiem utrzymania takiego lokalu i wspólnego ponoszenia wydatków związanych z jego utrzymaniem według przepisu art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zobacz również: Parkowanie pod oknami wspólnota mieszkaniowa

Nieruchomość wspólna przypisana do lokalu

Natomiast drugi ze sposobów to traktowanie hali garażowej jako nieruchomości wspólnej. Dla poszczególnych miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu ustanawia się tak zwaną służebność parkowania pojazdu. Dane miejsce jest przypisane do jednego, konkretnego lokalu mieszkalnego we wspólnocie. Takie rozwiązanie pociąga za sobą brak możliwości sprzedaży samego miejsca postojowego. Utrzymanie garażu w tym przypadku pozostaje w gestii wspólnoty mieszkaniowej, może nim ona także zarządzać. Jednakże trzeba pamiętać, że o tym, co jest nieruchomością wspólną, decydują ukształtowane na etapie wyodrębniania własności stosunki własnościowe, a więc o tym, co jest nieruchomością wspólną, nie decyduje zarząd wspólnoty ani też zarządca nieruchomości, ale własność, a decyzja o tym, co jest przedmiotem własności, a co przedmiotem współwłasności, podejmowana jest w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu.

W tym przypadku zaliczki od garażu płaci się na utrzymanie nieruchomości wspólnej zgodnie z udziałem wpisanym do KW. Niestety, garaż uczestniczy w kosztach prądu oraz kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej do wysokości przypisanego do niego udziału w częściach wspólnych, o czym mówi art. 2 ww. ustawy tj.:

„Art. 12.2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.”

Zaliczki są podzielone na dwie zasadnicze grupy. Pierwsza to dotycząca kosztów powstałych w lokalu, a druga dotycząca kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Całość się nazywa „zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością”. Proszę też pamiętać, że nawet w tej konfiguracji miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie tylko nie może zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy stanowić odrębnej nieruchomości, ale także nie spełnia ono warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 19 maja 2004 r., sygn. I CK 696/03:

„Miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.”

Niemniej jednak nawet w tej sytuacji, nikt inny tylko właściciele sami decydują, ile mają płacić, podejmując w tej sprawie uchwałę. Jeżeli zarząd lub zarządca próbuje samowolnie narzucić wysokość opłat, właściciele zawsze mogą zrezygnować z jego usług.

W ust. 3 art. 12 ww. ustawy ustalono, że „uchwała właścicieli może ustalić zwiększone obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”. Istotną dla rozpatrywanego zagadnienia jest regulacja prawna zapisana w art. 13 ust. 1 cytowanej ustawy: „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Jak więc z powyższego wynika, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych w niej udziałów. Wielkość udziałów przypadająca na każdy wyodrębniony lokal zapisana jest w akcie notarialnym oraz w księdze wieczystej nieruchomości. Garaż wielostanowiskowy jako samodzielny lokal użytkowy usytuowany w nieruchomości wielolokalowej stanowiącej wspólnotę mieszkaniową ma przypisane określone udziały, a każdy właściciel miejsca postojowego w tym garażu ma także przypisane udziały wynikające z tej współwłasności. Obowiązujące przepisy prawne zobowiązują zarząd wspólnoty mieszkaniowej do ustalania zaliczek na opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej według udziałów. Zatem stawka opłaty przypadająca na udział będzie jednakowa dla lokali mieszkalnych i garażu jako lokalu użytkowego. Ustawa dopuszcza podwyższenie opłat od lokali użytkowych, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Taką decyzję podejmują właściciele lokali w drodze uchwały. Wskazanym jest zapoznanie się z uchwałami podjętymi przez wspólnotę mieszkaniową, co do powyższych kwestii. Nadmieniam, że ustawa o własności lokali w art. 14 reguluje, jakie wydatki i opłaty składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Reasumując – stawka opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej we wspólnocie z tytułu garażu wielostanowiskowego przypadająca na udział winna być takiej samej wysokości, jak na udział przypadający z tytułu mieszkania; chyba że właściciele lokali w drodze uchwały podwyższą opłaty od garażu jako lokalu użytkowego, bo uzasadnia to sposób korzystania z niego. Opłaty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej we wspólnocie przypadające na garaż wyliczone według udziałów powinny być rozliczone na poszczególnych właścicieli, tj. posiadaczy miejsc postojowych. W efekcie końcowym stawka opłaty od miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym może się różnić od stawki opłaty naliczanej od udziału od mieszkań. Wynika to z opłaty za odrębną czynność zarządzania garażem jako współwłasnością poza opłatami na koszty zarządzania nieruchomością wspólną.

Przenosząc powyższe na grunt opisanej sprawy, to wskazana opłata winna wynikać z uchwały, na którą pan Jacek musiał wyrazić zgodę, ja mogę tylko przypuszczać, że ta „dodatkowa” opłata dotyczy kosztu zarządu garażem, który może być wyższy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 r., sygn. I CK 696/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.