Plac zabaw, hałas, prawa właściciela mieszkania

Podstawy prawne ochrony przed immisją

Z uciążliwym hałasem ze strony placu zabaw można walczyć, powołując się na immisję i naruszenie prawa własności. To, czy plac zabaw zostanie zlikwidowany, zależy od wielu czynników, ale istnieją narzędzia prawne, które pozwalają na minimalizowanie uciążliwości. W przypadku braku porozumienia ze wspólnotą mieszkaniową, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu.

Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego:
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”

Pojęcie immisji i przykłady

Immisją może być m.in. hałas powstający przy różnego rodzaju działalności. Przykładowo:

• pozyskiwanie kamienia przy użyciu materiałów wybuchowych (post. SN z 19.12.2002 r., V CZ 162/02),

• start i lądowanie samolotów (wyr. SN z 21.08.2013 r., II CSK 578/12),

• wzmożony ruch samochodów (wyr. NSA z 3.12.2014 r., II OSK 1206/13),

• organizowanie głośnych imprez (wyr. SO w Sieradzu z 27.01.2015 r., I C 312/12).

Analogicznie, hałas z placu zabaw może być kwalifikowany jako immisja.

Roszczenia właściciela wynikające z prawa cywilnego

Na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Oznacza to możliwość domagania się od wspólnoty lub spółdzielni ograniczenia korzystania z placu zabaw w taki sposób, aby nie zakłócał prawa do spokojnego korzystania z mieszkania.

Roszczenie negatoryjne obejmuje żądanie zaprzestania trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę prawa własności i ma charakter ochronny.

Droga postępowania

Najbardziej praktycznym rozwiązaniem jest rozpoczęcie od skierowania pisemnego roszczenia do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. W przypadku braku reakcji istnieje możliwość wytoczenia powództwa. Podobne sprawy są coraz częściej rozstrzygane przez sądy i wiele z nich kończy się sukcesem właścicieli nieruchomości.