Kto odpowiada za zadłużenie mieszkania komunalnego?

Długi najemcy mieszkania komunalnego — kto odpowiada za czynsz?

Podstawową zasadę określa art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące. Nie chodzi więc o sam meldunek, pokrewieństwo ani wpisanie kogoś w dokumentach gminy, lecz o faktyczne stałe zamieszkiwanie w lokalu.

Odpowiedzialność osób stale zamieszkujących z najemcą jest ograniczona do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Osoba, która wyprowadziła się z lokalu wiele lat temu, co do zasady nie powinna odpowiadać za długi powstałe później, nawet jeżeli nadal jest tam zameldowana.

Od tej zasady istnieje ważne ustawowe zastrzeżenie: solidarna odpowiedzialność nie obejmuje pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Małoletnie dzieci również nie odpowiadają samodzielnie za zaległości czynszowe.

Solidarna odpowiedzialność — co oznacza w praktyce?

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że wierzyciel, na przykład gmina, może żądać całości albo części długu od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Wynika to z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego. Zapłata długu przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych wobec wierzyciela, ale nie zawsze kończy sprawę między samymi domownikami.

Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, może — na podstawie art. 376 Kodeksu cywilnego — dochodzić zwrotu odpowiedniej części od pozostałych współdłużników. W praktyce oznacza to, że najemca, który zapłacił całość zaległości za lokal, może rozważyć egzekucję roszczenia regresowego wobec pełnoletniego domownika, który stale mieszkał w lokalu i nie dokładał się do opłat.

Sama odpowiedzialność za zaległy czynsz wymaga jednak ustalenia, kiedy dług powstał, kto w tym czasie mieszkał w lokalu, czy dana osoba była pełnoletnia oraz czy zachodzi szczególna sytuacja dotycząca zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy.

Meldunek a odpowiedzialność za dług

Meldunek nie przesądza o odpowiedzialności za zadłużenie mieszkania komunalnego. Jest czynnością ewidencyjną i nie tworzy prawa do lokalu ani samodzielnego obowiązku zapłaty czynszu. Gmina może jednak kierować wezwania także do osób zameldowanych, jeżeli z jej danych wynika, że mogły mieszkać w lokalu.

Osoba, która otrzymała wezwanie do zapłaty, a faktycznie od dawna nie mieszka w lokalu, powinna pisemnie odpowiedzieć gminie. W piśmie warto wskazać datę wyprowadzki, aktualne miejsce zamieszkania, brak korzystania z lokalu oraz załączyć dostępne dowody, na przykład umowę najmu innego mieszkania, umowę o pracę w innej miejscowości, rachunki, korespondencję urzędową albo zeznania świadków.

Jeżeli sprawa jest już na etapie nakazu zapłaty, pozwu albo komornika, trzeba pilnować terminów procesowych. Zignorowanie korespondencji może doprowadzić do uprawomocnienia się orzeczenia, a następnie do egzekucji. W takiej sytuacji znaczenie może mieć szybkie podjęcie obrony albo rozmowy z gminą o ugodzie, zwłaszcza gdy toczy się już postępowanie egzekucyjne.

Czy członka rodziny można zmusić do płacenia za mieszkanie?

Jeżeli pełnoletni członek rodziny stale mieszka z najemcą w lokalu, może odpowiadać solidarnie za czynsz i inne opłaty należne za okres swojego zamieszkiwania. Gmina może więc dochodzić zapłaty także od takiej osoby, a najemca, który zapłacił całość, może żądać od niej zwrotu odpowiedniej części.

W relacjach rodzinnych najlepiej zacząć od pisemnego wezwania do zapłaty. Należy wskazać kwotę, okres, którego dotyczy roszczenie, termin zapłaty oraz numer rachunku. Jeżeli domownik nadal odmawia partycypowania w kosztach, możliwe jest dochodzenie zapłaty na drodze sądowej.

Czy niepłacącego domownika można eksmitować?

Samo niepłacenie czynszu przez współlokatora nie zawsze wystarczy do jego eksmisji przez innego domownika. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególne podstawy wystąpienia do sądu, między innymi wtedy, gdy lokator rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu albo gdy współlokator swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Chodzi o zachowania kwalifikowane: uporczywe awantury, przemoc, groźby, dewastację lokalu, nękanie domowników, rażące zakłócanie spokoju albo inne zachowania, które realnie uniemożliwiają lub poważnie utrudniają wspólne zamieszkiwanie. Brak dokładania się do czynszu może być źródłem roszczenia o zapłatę, ale sam w sobie nie musi spełniać przesłanek eksmisji.

Jeżeli po śmierci najemcy nikt skutecznie nie wstąpił w stosunek najmu albo gmina żąda wydania lokalu, dalsze zajmowanie mieszkania może zostać uznane za bezumowne korzystanie z lokalu. Wtedy znaczenie ma nie tylko sam dług czynszowy, ale także zwrot mieszkania gminie i koszty związane z lokalem.

Dług po śmierci najemcy a mieszkanie komunalne

Śmierć najemcy nie oznacza automatycznie, że każdy spadkobierca staje się najemcą lokalu komunalnego. Wstąpienie w stosunek najmu reguluje art. 691 Kodeksu cywilnego. Z przepisu wynika, że do kręgu osób uprawnionych należą przede wszystkim małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą — pod warunkiem stałego zamieszkiwania z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

Wnuki, rodzeństwo, siostrzeńcy czy dalsi krewni nie są wymienieni wprost w art. 691 Kodeksu cywilnego. Ich sytuacja wymaga więc szczególnej analizy, zwłaszcza gdy wstępuje w najem wnuk albo inna osoba bliska, która faktycznie stale mieszkała z najemcą.

Samo wstąpienie w najem nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za wszystkie długi spadkowe zmarłego. Trzeba odróżnić odpowiedzialność za bieżące opłaty po śmierci najemcy, odpowiedzialność za zaległości z okresu wspólnego zamieszkiwania oraz ewentualną odpowiedzialność spadkową za długi zmarłego. Znaczenie może mieć także to, czy dana osoba przyjęła spadek i w jaki sposób.

Jeżeli sąd potwierdzi wstąpienie w stosunek najmu, gmina powinna traktować taką osobę jak najemcę lokalu. Dopiero wtedy można rozważać dalsze uprawnienia związane z lokalem, w tym ewentualny wykup po wstąpieniu w najem, o ile pozwalają na to przepisy lokalne i uchwały danej gminy.

Jeżeli osoba ubiegająca się o kontynuację najmu ma tytuł prawny do innego lokalu, gmina może badać jej sytuację mieszkaniową. W praktyce znaczenie może mieć także to, gdy spadkobierca ma własne mieszkanie i ubiega się o dalsze korzystanie z lokalu komunalnego.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania z gminy?

Po otrzymaniu wezwania do zapłaty nie warto ograniczać się do rozmowy telefonicznej. Najbezpieczniej odpowiedzieć pisemnie i zachować potwierdzenie nadania albo złożenia pisma. W odpowiedzi należy wskazać, czy kwestionuje się roszczenie w całości, czy tylko w części, oraz dlaczego.

W piśmie do gminy można podnieść między innymi, że dana osoba nie mieszkała w lokalu w okresie powstania zadłużenia, była małoletnia, nie była najemcą, nie korzystała z lokalu albo że dług obejmuje okresy, za które nie ponosi odpowiedzialności. Jeżeli część długu jest zasadna, można rozważyć wniosek o rozłożenie należności na raty albo zawarcie ugody.

Zobacz również: Zadłużone mieszkanie komunalne a zmiana głównego najemcy

FAQ

Czy osoba zameldowana odpowiada za dług czynszowy?

Nie zawsze. Odpowiedzialność zależy przede wszystkim od faktycznego stałego zamieszkiwania z najemcą, a nie od samego meldunku. Meldunek może być dla gminy sygnałem do wysłania wezwania, ale nie przesądza sprawy.

Czy dorosłe dziecko najemcy zawsze odpowiada za czynsz?

Nie zawsze. Dorosłe dziecko odpowiada, jeżeli stale mieszka z najemcą, ale art. 688¹ Kodeksu cywilnego wyłącza odpowiedzialność pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Czy gmina może żądać całej zaległości od jednego domownika?

Tak, jeżeli jest on dłużnikiem solidarnym. Gmina może żądać całości od jednego, kilku albo wszystkich dłużników. Osoba, która zapłaciła więcej niż powinna w relacjach wewnętrznych, może później dochodzić zwrotu od pozostałych.

Czy można eksmitować członka rodziny tylko dlatego, że nie płaci czynszu?

Samo niepłacenie czynszu zwykle nie wystarcza do eksmisji z powództwa współlokatora. Potrzebne jest wykazanie przesłanek z ustawy o ochronie praw lokatorów, na przykład rażąco nagannego zachowania uniemożliwiającego wspólne zamieszkiwanie.

Co zrobić, gdy nie mieszkałem w lokalu, a dostałem wezwanie do zapłaty?

Należy odpowiedzieć gminie pisemnie, wskazać datę wyprowadzki i przedstawić dowody, że w okresie powstania długu nie mieszkało się w lokalu. Jeżeli sprawa trafiła do sądu albo komornika, trzeba pilnie sprawdzić terminy i możliwe środki obrony.

Czy spadkobierca odpowiada za dług po zmarłym najemcy?

To zależy od rodzaju długu, okresu jego powstania, przyjęcia spadku oraz tego, czy spadkobierca sam był osobą stale zamieszkującą z najemcą. Trzeba odróżnić odpowiedzialność spadkową od odpowiedzialności za bieżące opłaty za lokal.

Podsumowanie

Za zadłużenie mieszkania komunalnego odpowiada przede wszystkim najemca oraz pełnoletnie osoby stale z nim zamieszkujące — tylko za okres swojego faktycznego zamieszkiwania. Meldunek, pokrewieństwo lub dawne zamieszkiwanie w lokalu nie wystarczają same w sobie do przypisania odpowiedzialności za późniejsze zaległości.

Jeżeli gmina kieruje wezwanie do zapłaty, trzeba ustalić, kiedy powstał dług, kto w tym czasie mieszkał w lokalu i czy dana osoba była objęta solidarną odpowiedzialnością. W sprawach rodzinnych możliwe jest także dochodzenie zwrotu części zapłaconego czynszu od domownika, który powinien partycypować w kosztach.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.