Zrzeczenie się najmu mieszkania komunalnego na rzecz dziecka

Pani Izabela wspólnie z byłym mężem jest najemcą lokalu komunalnego. Lokal powstał po adaptacji strychu w budynku należącym do gminy, a prace zostały wykonane za zgodą gminy i ze środków małżonków. Po rozwodzie pani Izabela wyprowadziła się z mieszkania, a były mąż nadal w nim mieszka, ale również planuje je opuścić. Pełnoletnia córka jest w lokalu zameldowana od lat, wcześniej mieszkała tam stale, obecnie jednak okresowo pracuje za granicą i przyjeżdża do mieszkania w przerwach.

Pytanie dotyczy tego, czy rodzice mogą zrzec się prawa najmu lokalu komunalnego na rzecz córki, a jeśli nie — czy mogą domagać się od gminy zwrotu nakładów poniesionych na adaptację strychu.

Czy można zrzec się prawa najmu mieszkania komunalnego na rzecz dziecka?

Co do zasady nie. Najem lokalu komunalnego nie jest prawem, którym najemca może swobodnie rozporządzać tak jak własnością mieszkania. Najemca nie może więc samodzielnie „przepisać” umowy na córkę albo syna ani skutecznie zrzec się najmu na rzecz wybranej osoby, jeżeli gmina się na to nie zgadza.

Możliwe jest natomiast złożenie do gminy wniosku o zmianę najemcy, zawarcie nowej umowy z dzieckiem albo uregulowanie jego sytuacji po opuszczeniu lokalu przez dotychczasowych najemców. Taki wniosek nie oznacza jednak, że gmina ma obowiązek zawrzeć umowę z dzieckiem. Gmina ocenia sprawę według przepisów ustawy, uchwały rady gminy oraz dokumentów dotyczących konkretnego lokalu.

W praktyce najważniejsze jest to, czy lokal wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy, jaka uchwała obowiązuje w danej gminie, czy dziecko faktycznie mieszka w lokalu, czy spełnia kryteria dochodowe i mieszkaniowe oraz czy nie ma tytułu prawnego do innego lokalu. Meldunek jest tylko okolicznością pomocniczą — nie tworzy prawa najmu.

Znaczenie uchwały rady gminy

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. To właśnie w lokalnej uchwale trzeba szukać odpowiedzi, czy w danej gminie istnieje tryb zawarcia umowy z pełnoletnim dzieckiem dotychczasowego najemcy, gdy najemcy opuszczają lokal albo chcą zakończyć umowę.

Niektóre gminy przewidują szczególne rozwiązania dla osób bliskich, które faktycznie i stale zamieszkiwały z najemcą, prowadziły z nim gospodarstwo domowe, nie mają innego mieszkania i spełniają lokalne kryteria dochodowe. Inne gminy traktują taką osobę tak samo jak pozostałych wnioskodawców oczekujących na lokal komunalny.

Dlatego przed wyprowadzką dotychczasowych najemców warto złożyć do gminy pisemny wniosek i ustalić, czy możliwa jest procedura zmiany strony umowy. Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie córki w lokalu, więź rodzinną, brak innego tytułu prawnego do mieszkania, dochody oraz brak zaległości czynszowych.

Wstąpienie dziecka w najem po śmierci najemcy

Inaczej wygląda sytuacja po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego. Wtedy zastosowanie może mieć art. 691 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że w razie śmierci najemcy w stosunek najmu mogą wstąpić: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunek jest jednak zasadniczy: osoby te muszą stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Nie wystarcza samo zameldowanie, okazjonalne przyjazdy ani przechowywanie rzeczy. Trzeba wykazać realne centrum życiowe w tym lokalu, czyli faktyczne zamieszkiwanie, prowadzenie tam codziennych spraw i zamiar stałego pobytu.

Jeżeli lokal był wynajmowany wspólnie przez oboje małżonków, trzeba pamiętać o art. 691 § 5 Kodeksu cywilnego. Przepisy o wstąpieniu w najem nie stosują się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że po śmierci jednego współnajemcy drugi nadal pozostaje najemcą, a dziecko nie wstępuje w najem tylko dlatego, że zmarł jeden z rodziców. Ocena sytuacji dziecka może pojawić się dopiero po śmierci ostatniego najemcy albo przy innym trybie przewidzianym przez uchwałę gminy.

Wyjazd za granicę a stałe zamieszkiwanie w mieszkaniu komunalnym

Okresowa praca za granicą nie zawsze oznacza utratę związku z mieszkaniem komunalnym. Jeżeli córka regularnie wraca do lokalu, ma tam rzeczy osobiste, odbiera korespondencję, ponosi koszty utrzymania, nie ma innego centrum życiowego i traktuje lokal jako swoje stałe miejsce zamieszkania, może próbować wykazywać, że jej nieobecności mają charakter czasowy.

Trzeba jednak odróżnić czasowy wyjazd od faktycznego opuszczenia lokalu. Jeżeli dana osoba przez długi czas mieszka za granicą, pracuje tam, wynajmuje mieszkanie, prowadzi tam codzienne życie i tylko okazjonalnie odwiedza lokal komunalny, gmina może uznać, że nie ma stałego zamieszkiwania w lokalu.

Znaczenie ma także zachowanie samych najemców. Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W praktyce trwałe opuszczenie lokalu przez najemcę może więc prowadzić do wypowiedzenia umowy przez gminę.

Wypowiedzenie umowy najmu przez gminę

Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie, a wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia — pod rygorem nieważności.

Gmina może wypowiedzieć najem m.in. wtedy, gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu sprzecznie z umową, rażąco narusza porządek domowy, zalega z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty, oddał lokal lub jego część innej osobie bez wymaganej zgody właściciela albo lokal wymaga opróżnienia w związku z rozbiórką lub remontem budynku.

Osobną podstawą wypowiedzenia jest niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, jeżeli spełnione są warunki z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy. Dlatego w sprawach takich jak opisana kluczowe jest, aby nie doprowadzić do sytuacji, w której wszyscy dotychczasowi najemcy faktycznie opuszczą lokal, a sprawa zawarcia umowy z córką pozostanie nieuregulowana.

Najem małżonków po rozwodzie

Jeżeli najem lokalu mającego zaspokajać potrzeby mieszkaniowe rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa, małżonkowie są najemcami lokalu niezależnie od istniejących między nimi stosunków majątkowych. Wynika to z art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Sam rozwód nie powoduje automatycznie, że jedno z byłych małżonków przestaje być najemcą.

W sprawie pani Izabeli oznacza to, że trzeba sprawdzić, kto figuruje w aktualnej umowie najmu i czy po rozwodzie nie doszło do aneksu, rozwiązania umowy względem jednego z małżonków albo innego porozumienia z gminą. Jeżeli nadal istnieje współnajem, działania jednego z byłych małżonków mogą mieć znaczenie dla sytuacji drugiego, zwłaszcza przy zaległościach czynszowych, opuszczeniu lokalu lub ustalaniu, kto faktycznie korzysta z mieszkania.

Co zrobić, gdy dziecko chce zostać w lokalu?

Najemcy powinni przede wszystkim sprawdzić umowę najmu, dokumenty adaptacyjne, uchwałę rady gminy i regulamin obowiązujący w danej gminie. Następnie warto złożyć pisemny wniosek o uregulowanie sytuacji córki lub syna. Wniosek powinien być konkretny i zawierać opis historii lokalu, informację o zamieszkiwaniu dziecka, wyjaśnienie okresowych wyjazdów oraz prośbę o wskazanie podstawy prawnej ewentualnej odmowy.

Do wniosku można dołączyć w szczególności: umowę najmu, dokumenty potwierdzające pokrewieństwo, zaświadczenie o zameldowaniu, potwierdzenia opłat, korespondencję kierowaną do dziecka na adres lokalu, dokumenty dotyczące pracy za granicą i powrotów do lokalu, oświadczenia sąsiadów lub administracji, dokumenty potwierdzające brak innego mieszkania oraz dokumenty dochodowe wymagane przez gminę.

Jeżeli gmina odmówi zawarcia umowy, warto zażądać pisemnego uzasadnienia i sprawdzić, czy odmowa odpowiada uchwale rady gminy oraz zasadom równego traktowania osób ubiegających się o lokal. W wielu sprawach decydujące znaczenie mają szczegóły: długość zamieszkiwania, przyczyna nieobecności, zaległości czynszowe, metraż lokalu, dochody i lokalna praktyka gminy.

Zwrot nakładów na adaptację strychu

Zwrot nakładów poniesionych na adaptację strychu jest zagadnieniem odrębnym od przeniesienia najmu. Trzeba ustalić, kiedy nakłady zostały poniesione, na jakiej podstawie prawnej gmina udostępniła strych do adaptacji, czy istniała umowa adaptacyjna, promesa zawarcia umowy najmu, decyzje administracyjne, kosztorysy, protokoły odbioru oraz czy strony uzgodniły sposób rozliczenia nakładów.

Jeżeli lokal jeszcze nie istniał jako lokal mieszkalny, a prace były wykonywane przed zawarciem umowy najmu, sprawa zwykle nie jest rozliczana jak zwykłe ulepszenia dokonane przez najemcę w trakcie najmu. W orzecznictwie wskazywano, że stosunek prawny pozwalający na przebudowę lub adaptację pomieszczeń niemieszkalnych na lokal mieszkalny może być kwalifikowany jako umowa nienazwana, oceniana według przepisów Kodeksu cywilnego i treści konkretnego porozumienia stron.

Istotne znaczenie może mieć wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 września 2014 r., sygn. akt I ACa 567/14. Sąd podkreślał, że zgoda na poniesienie kosztów adaptacji mogła wiązać się z uzyskaniem istotnej korzyści w postaci prawa do otrzymania lokalu z pominięciem zwykłej kolejki lub na szczególnych zasadach. W takiej sytuacji nie zawsze można po latach skutecznie żądać od gminy pełnego zwrotu kosztów adaptacji, jeżeli strony inaczej ukształtowały swoje rozliczenia.

Dlatego w pierwszej kolejności należy odszukać dokumenty z okresu adaptacji. Jeżeli umowa przewidywała, że adaptacja następuje na koszt przyszłych najemców bez prawa do zwrotu albo że nakłady zostaną rozliczone w obniżonym czynszu, takie postanowienia mogą przesądzać o wyniku sprawy. Jeżeli umowa przewidywała rozliczenie nakładów przy opuszczeniu lokalu, trzeba ustalić sposób wyceny i termin zgłoszenia roszczenia.

Nakłady po zawarciu umowy najmu

Inaczej ocenia się nakłady dokonane już po zawarciu umowy najmu. Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący — w braku odmiennej umowy — może według swego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Nie oznacza to automatycznego prawa najemcy do zwrotu wszystkich wydatków. Po pierwsze, decyduje umowa najmu i ewentualne zgody gminy na wykonanie prac. Po drugie, znaczenie ma rodzaj nakładów: czy były to drobne naprawy obciążające najemcę, ulepszenia, czy nakłady konieczne. Po trzecie, przy rozliczeniu ulepszeń bierze się pod uwagę ich wartość w chwili zwrotu lokalu, a niekoniecznie kwotę pierwotnie wydaną na remont.

Trzeba też pamiętać o art. 677 Kodeksu cywilnego. Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W praktyce oznacza to, że po zdaniu lokalu nie warto zwlekać z dochodzeniem roszczeń.

W podobnym kierunku wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 12 sierpnia 2013 r., sygn. akt I ACa 313/13. Jeżeli umowa najmu przewidywała, że ulepszenia mogą być wykonane tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie odrębnej umowy określającej rozliczenia, a takiej umowy nie zawarto, najemca może mieć poważny problem z dochodzeniem zwrotu na innej podstawie.

Bezpodstawne wzbogacenie a zwrot nakładów

W sprawach dotyczących nakładów na lokal najemca często powołuje się na bezpodstawne wzbogacenie gminy. Nie zawsze jest to skuteczne. Jeżeli nakłady były dokonywane w ramach istniejącego stosunku najmu albo na podstawie porozumienia adaptacyjnego, sądy zwykle w pierwszej kolejności badają przepisy o najmie oraz umowę stron.

W wyroku z 4 listopada 1980 r., sygn. akt II CR 394/80, Sąd Najwyższy wskazał, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może co do zasady dochodzić ich zwrotu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, jeżeli kwestie te są objęte regulacją stosunku najmu. Ta linia argumentacji nadal ma znaczenie przy ocenie roszczeń o zwrot nakładów.

Nie można więc z góry przesądzić, że pani Izabela i były mąż odzyskają koszty adaptacji. Konieczna jest analiza dokumentów: umowy z gminą, zgód na adaptację, decyzji budowlanych, korespondencji, faktur, potwierdzeń płatności, protokołów odbioru i ewentualnych zapisów o rozliczeniu nakładów w czynszu.

FAQ

Czy można przepisać mieszkanie komunalne na dziecko?

Nie można tego zrobić jednostronnie. Najemca może złożyć do gminy wniosek o zawarcie umowy z dzieckiem albo zmianę najemcy, ale gmina ocenia sprawę według ustawy, lokalnej uchwały i okoliczności konkretnego przypadku.

Czy meldunek dziecka wystarczy do przejęcia najmu?

Nie. Meldunek jest dowodem administracyjnym dotyczącym zgłoszenia pobytu, ale nie daje prawa do lokalu. Przy ocenie prawa do najmu ważniejsze jest faktyczne i stałe zamieszkiwanie, brak innego lokalu oraz spełnienie kryteriów ustalonych przez gminę.

Czy dziecko wstąpi w najem po śmierci rodzica?

Może wstąpić w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, jeżeli jest dzieckiem najemcy albo jego współmałżonka i stale zamieszkiwało z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Jeżeli był drugi współnajemca, samo zgon jednego z rodziców nie powoduje wstąpienia dziecka w najem.

Czy gmina może wypowiedzieć najem, gdy najemca wyprowadzi się z mieszkania?

Tak, w określonych przypadkach. Jeżeli czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, gmina może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu, gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Czy można odzyskać pieniądze za adaptację strychu w budynku gminnym?

To zależy od dokumentów. Kluczowe znaczenie ma umowa adaptacyjna, zgody gminy, umowa najmu i sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli nakłady były wykonane przed zawarciem najmu albo zostały rozliczone przez obniżenie czynszu, dochodzenie zwrotu może być trudne.

Podsumowanie

Rodzice będący najemcami lokalu komunalnego nie mogą skutecznie zrzec się najmu na rzecz córki w taki sposób, aby gmina była zobowiązana zawrzeć z nią umowę. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest sprawdzenie lokalnej uchwały, złożenie pisemnego wniosku do gminy i wykazanie, że córka faktycznie spełnia warunki przewidziane dla zawarcia umowy najmu.

W opisanej sprawie szczególnie ważne jest, aby nie doprowadzić do nieuregulowanego opuszczenia lokalu przez dotychczasowych najemców. Może to narazić rodzinę na odmowę zawarcia umowy z córką, a nawet na wypowiedzenie najmu. Z kolei roszczenia o zwrot nakładów na adaptację strychu wymagają szczegółowej analizy umów, zgód i dokumentów potwierdzających poniesione wydatki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny — Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 676, art. 677, art. 680¹ i art. 691.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego — Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 11, art. 21 i art. 21b.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2014 r., sygn. akt I ACa 567/14.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1986 r., sygn. akt II CR 224/86.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2013 r., sygn. akt I ACa 313/13.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r., sygn. akt II CR 394/80.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.