Zrzeczenie się prawa najmu lokalu komunalnego na rzecz dziecka

Pani Izabela podała, że wspólnie z byłym małżonkiem jest najemcą lokalu komunalnego. To mieszkanie powstało z ich pracy i środków, gdyż dokonali adaptacji strychu w budynku za zgodą gminy. Następnie doszło do rozwodu i były małżonek został w tym mieszkaniu, a pani Izabela się wyprowadziła. Jednak wkrótce wyprowadzi się stamtąd także były mąż. Pytanie pani Izabeli dotyczy możliwości przeniesienia najmu tego mieszkania na pełnoletnią córkę, która od zawsze jest tam zameldowana i do niedawna mieszkała tam stale. Obecnie ma przerwy w zamieszkiwaniu, bo okresowo pracuje za granicą. Jednak regularnie przyjeżdża do domu i z tym miejscem wiąże swoją przyszłość. Pani Izabela pyta, czy ona i były mąż jako rodzice mogą zrzec się prawa najmu do mieszkania na rzecz córki. Jeśli nie, czy mogą domagać się od gminy jako najemcy zwrotu nakładów na adaptację strychu.

Wypowiedzenie umowy najmu przez lokatora

Zakładam, że najpierw pani Izabela i jej mąż (przed rozwodem) uzyskali zgodę gminy na adaptację strychu według zatwierdzonego projektu oraz szczególnego rodzaju promesę, że po adaptacji i uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu zostanie z nimi zawarta umowa najmu tego lokalu. Najem został zawarty z obojgiem małżonków, stąd wszedł do ich majątku wspólnego.

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.”

Jak wynika z przywołanego art. 11 ust. 3 pkt 1, w razie niezamieszkiwania w lokalu przez najemcę, gmina jako właściciel i wynajmujący może taki najem wypowiedzieć. Tak też w praktyce często się dzieje.

Zobacz również: Czy można cofnąć eksmisję?

Przenoszenie stosunku najmu

Co do wstąpienia córki pani Izabeli w stosunek najmu tego lokalu, generalnie przepisy prawa przewidują takie wstąpienie z mocy prawa (bez zgody wynajmującego właściciela) w jednym przypadku. Według art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

To, że córka pani Izabeli, mimo wyjazdu za granicę, nadal zamieszkuje w tym lokalu, dałoby się wykazać, jednak nie sposób zmusić gminy do zawarcia z nią umowy najmu tego lokalu, chyba że stałoby się to na skutek śmierci najemców, po spełnieniu przesłanek z powyższego przepisu.

Oczywiście gmina, jako właściciel, uchwala (ma obowiązek) zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących do gminnego mienia. Właśnie w uchwale gminy poszukiwałbym szczegółowych i dodatkowych (szerszych niż w ustawie) możliwości wynajmowania lokalu choćby przez dziecko najemców, wskutek opuszczenia przez nich lokalu (nie w wyniku śmierci). Jeżeli takich regulacji owa uchwała nie przewiduje, to córka pani Izabeli będzie traktowana w analogiczny sposób jak inne osoby oczekujące na najem lokali gminnych. Proponowałbym więc na tym etapie nie opuszczać tego lokalu przed dowiedzeniem się o warunki formalne przejęcia tego lokalu przez córkę.

Generalnie więc rodzice nie mogą zrzec się prawa najmu do mieszkania na rzecz córki, w tym rozumieniu, że gmina będzie zobowiązana zawrzeć z nią umowę najmu tego lokalu.

Zwrot nakładów poniesionych w nieruchomości gminnej na adaptację strychu do celów mieszkalnych

Kwestia żądania zwrotu od gminy nakładów na adaptację strychu jest problematyczna, gdyż zapewne w czasie dokonywania takiej adaptacji lokal jako przedmiot najmu jeszcze nie istniał, nie istniała także umowa najmu tego lokalu (została zawarta dopiero po zakończeniu adaptacji.

Jak wskazał w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 567/14) Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie analogicznej:

„Przypomnieć należy też, że uzyskanie prawa do przebudowy łączyło się z istotnym w ówczesnych realiach społeczno-gospodarczych przywilejem dla beneficjenta takiego prawa polegającym na uzyskaniu prawa do przydziału lokalu z odstępstwem od zasad wynikających z obowiązującej wówczas ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jednolity Dz.U.1983.11.55) i wydanego na jego podstawie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. w sprawie zasad i trybu przydziału lokali mieszkalnych (tekst jednolity Dz.U.1985.40.196). Zatem godząc się ponosić koszty adaptacji strona umowy uzyskiwała prawo do uzyskania przydziału lokalu z odstępstwem od zasad dotyczących powierzchni, stanu majątkowego i innych wymogów regulowanych przez ówcześnie obowiązujące prawo oraz z wyprzedzeniem przed innymi osobami oczekującymi na przydział.”

Sąd ten wskazał również, że „stosunek prawny na podstawie którego wnioskodawca uzyskiwał prawo do przebudowy (adaptacji) pomieszczeń na lokal mieszkalny jest zasadnie kwalifikowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego jako umowa nienazwana (por. wywody zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1986 roku II CR 224/86, OSNC 1987/12/204). Ocena prawna skutków takiej umowy następuje przy zastosowaniu przepisów Kodeksu cywilnego, w tym w pierwszej kolejności przepisów ogólnych księgi trzeciej i przepisów księgi pierwszej o czynnościach prawnych, a w razie potrzeby przez analogiczne zastosowanie przepisów o umowach nazwanych. Dla oceny prawnej skutków takiego stosunku prawnego niezbędne jest stosowanie przepisów obowiązujących w chwili jego kreacji stosownie do zasady niedziałania prawa z mocą wsteczną (lex retro non agit), znajdującej swój wyraz normatywny w treści art. XXVI ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Przepisy wprowadzające kodeks cywilny, Dz.U.1964.16.94 ze zm.).”

Wymóg regulacji w umowie między zarządcą a adaptującym kwestii zwrotu nakładów wprowadziło rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 w sprawie zasad i trybu postępowania przy wydawaniu pozwoleń na dokonywanie przez osoby fizyczne nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych stanowiących własność Państwa albo przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych w takich obiektach (Dz. U. z 1988 r. Nr 27, poz. 193). Rozporządzenie to uchylone zostało dopiero w 1995 r., a w zakresie mienia komunalnego należałoby je stosować odpowiednio.

W § 5 rozporządzenia wskazano, że warunki udostępnienia budynku do nadbudowy, rozbudowy lub przebudowy oraz wykonywania robót a także wzajemne obowiązki inwestora i jednostki zarządzającej budynkiem jak również rozliczenia z tym związane powinny być określone w umowie zawartej z zarządcą budynku.

Dopiero mocą tego rozporządzenia strony umowy miały obowiązek umownej regulacji kwestii związanych z rozliczeniem nakładów na adaptację.

Tak więc już przystępując do rozmów z gminą w sprawie adaptacji strychu, powinna być zawarta umowa w tym zakresie. Najczęściej, niestety, umowy te przewidują, że adaptację takiego strychu strony dokonują na własny koszt, który następnie ewentualnie zostanie rozliczony w zwolnieniach z czynszu przez określony czas. Pani Izabela powinna sprawdzić, czy w ich przypadku takowa umowa była sporządzona.

Wobec istnienia stosunku prawnego uzasadniającego dokonanie adaptacji pomieszczenia i poniesienie kosztów z tym związanych w sprawie nie znajdują natomiast zastosowania przepisy art. 224-229 K.c. (roszczenie posiadacza samoistnego w dobrej wierze o zwrot nakładów na rzecz). Trafnie bowiem wywodzi się w nauce, że regulacja ta dotyczy takich sytuacji, gdy nakłady są dokonywane przez posiadacza nieposiadającego tytułu prawnego do rzeczy, co w niniejszej sprawie nie ma miejsca.

Nie znajdują też zastosowania przepisy regulujące zwrot nakładów uczynionych w trakcie trwania najmu, skoro żądania objęte sporem w niniejszej sprawie dotyczą kosztów poniesionych przed powstaniem stosunku najmu (przydziałem lokalu po przeprowadzonej adaptacji).

Nakłady po zawarciu stosunku najmu

Co innego w kwestii już nakładów po zawarciu umowy najmu. Zwrotu tych nakładów można żądać już po opuszczeniu lokalu z pewnymi zastrzeżeniami. Zgodnie z art. 676 K.c. – jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przy czym roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 K.c.).

Tak więc można żądać zwrotu nakładów na nieruchomość już w trakcie samego najmu, ale to, po pierwsze, umowa między gminą i małżeństwem będzie decydująca, a w razie jej milczenia w tej kwestii – to gmina zadecyduje, czy nakłady zachować za zwrotem ich wartości pani Izabeli i jej byłemu mężowi, czy też zażądać przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego (zabrania ze sobą dokonanych nakładów).

Zgodnie z uzasadnieniem wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I ACa 313/13):

"Jeżeli wynajmujący w treści umowy nie zobowiązywał się do zwrotu wartości żadnego z tych nakładów, gdyż w umowie z 6 listopada 1997 roku strony w § 6 zgodnie zastrzegły, iż najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu, natomiast w § 10 strony postanowiły, że podstawą do ustalenia wzajemnych rozliczeń z tytułu umowy najmu w przypadku ulepszeń dokonanych przez najemcę stanowi umowa, w oparciu o którą najemca dokonał ulepszenia, a w przypadku jej braku wiążące jest stanowisko wynajmującego w zakresie żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego lub też zatrzymania ulepszenia za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu, to żądanie zwrotu na innej podstawie nie jest możliwe."

Nakłady czynione na wynajętą rzecz

W realiach sprawy Sąd Apelacyjny miał na uwadze także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 4 listopada 1980 r., II CR 394/80 (OSNCP 1981 nr 7, poz. 134), w którym stwierdzono jednoznacznie, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunek najmu. Przepisy normujące stosunek najmu określają bowiem samodzielnie wszystkie zagadnienia związane z nakładami czynionymi na wynajętą rzecz, w tym kwestię nakładów koniecznych, jak i ulepszeń (podobnie wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 1980-11-04, II CR 394/80 opubl: Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych rok 1981, Nr 7, poz. 134 czy wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2004-01-21, IV CK 362/02 Opubl: Legalis).

Zalecałbym więc pani Izabeli dokładne sprawdzenie, jakie umowy dotyczące adaptacji strychu i samego najmu lokalu są w jej posiadaniu (lub byłego męża), oraz co stanowią owe umowy w zakresie zwrotu nakładów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2014 r., sygn. akt I ACa 567/14
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1986 r., sygn. akt II CR 224/86
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 sierpnia 2013 r., sygn. akt I ACa 313/13
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1980 r., sygn. akt II CR 394/80

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.