Najem mieszkania będącego adresem fundacji

Czy można wynająć mieszkanie, które jest adresem fundacji?

Tak, co do zasady można. Przepisy nie przewidują zakazu wynajęcia mieszkania tylko dlatego, że pod tym adresem figuruje fundacja. Właściciel lokalu nadal może zawrzeć umowę najmu, ale powinien oddzielić dwie sprawy: uprawnienie do wynajęcia mieszkania oraz obowiązek utrzymywania przez fundację aktualnych i prawdziwych danych rejestrowych.

Największe ryzyko praktyczne dotyczy korespondencji. Jeżeli fundacja pozostaje pod adresem wynajmowanego mieszkania, powinna móc odbierać pisma z KRS, urzędu skarbowego, banku, od kontrahentów i innych instytucji. Jeżeli po wydaniu lokalu najemcy fundacja utraci dostęp do skrzynki pocztowej albo najemca nie chce, aby adres lokalu był używany przez organizację, bezpieczniej będzie zmienić adres fundacji.

W umowie najmu warto wprost zapisać, że najemca został poinformowany o adresie fundacji w lokalu. Można też ustalić, czy na skrzynce pozostaje oznaczenie fundacji, kto odbiera korespondencję i w jaki sposób właściciel będzie informowany o przesyłkach. Takie ustalenia nie zwalniają fundacji z obowiązków rejestrowych, ale zmniejszają ryzyko konfliktu z najemcą.

Siedziba fundacji a adres mieszkania

W praktyce często mówi się, że fundacja ma siedzibę w mieszkaniu. Prawnie trzeba rozróżnić siedzibę i adres. Zgodnie z art. 41 Kodeksu cywilnego siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający, chyba że ustawa albo statut stanowi inaczej. Ustawa o fundacjach wymaga natomiast, aby statut określał m.in. siedzibę fundacji, a siedziba fundacji powinna znajdować się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Najczęściej statut wskazuje miejscowość, np. Kraków, Warszawę albo Wrocław, a w KRS ujawniany jest konkretny adres: ulica, numer budynku, numer lokalu i kod pocztowy. Jeżeli fundacja zmienia tylko adres w tej samej miejscowości, zwykle wystarczy zgłoszenie zmiany danych adresowych do KRS. Jeżeli jednak zmienia się miejscowość siedziby albo statut zawiera pełny adres lokalu, trzeba sprawdzić tryb zmiany statutu i uchwały wymagane w samej fundacji.

Szersze omówienia podobnych spraw mieszkaniowych znajdziesz w dziale najem lokalu mieszkalnego.

Kiedy pozostawienie adresu fundacji jest ryzykowne?

Pozostawienie adresu fundacji w wynajmowanym mieszkaniu może być dopuszczalne, jeżeli fundacja rzeczywiście ma zapewniony kontakt i odbiór korespondencji, a najemca wyraźnie akceptuje tę sytuację. Będzie to jednak ryzykowne, gdy lokal zostaje oddany najemcy do wyłącznego korzystania, najemca nie chce obsługiwać żadnych przesyłek, skrzynka pocztowa ma być oznaczona wyłącznie nazwiskiem lokatora albo członkowie zarządu fundacji mieszkają i działają już w innym miejscu.

Adres ujawniony w KRS jest adresem publicznym. Może być widoczny w odpisie z rejestru, w dokumentach fundacji, bazach internetowych i korespondencji urzędowej. Jeżeli mieszkanie ma być prywatnym miejscem zamieszkania najemcy, a fundacja nie będzie tam faktycznie dostępna nawet organizacyjnie, rozsądniejsze jest przeniesienie adresu do lokalu zarządu, biura rachunkowego, siedziby organizacji lub legalnie działającego biura wirtualnego.

Jak zgłosić zmianę adresu fundacji?

Fundacja wpisana do KRS zgłasza zmianę danych sądowi rejestrowemu. Dla fundacji, stowarzyszeń i innych organizacji społecznych właściwym formularzem zmian jest co do zasady KRS-Z20, a w zależności od rodzaju zmiany mogą być potrzebne załączniki oraz dokumenty wewnętrzne, np. uchwała właściwego organu, tekst jednolity statutu albo dokument potwierdzający nowy adres.

Wniosek o wpis do KRS powinien zostać złożony nie później niż w terminie 7 dni od dnia zdarzenia uzasadniającego dokonanie wpisu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli zmiana dotyczy wyłącznie adresu w tej samej miejscowości, zakres dokumentów będzie zwykle mniejszy niż przy zmianie siedziby rozumianej jako miejscowość. Przy zmianie miejscowości trzeba najpierw ustalić, czy statut przewiduje właściwy tryb zmiany i kto może podjąć uchwałę.

Po zmianie danych rejestrowych trzeba pamiętać także o danych uzupełniających. Podmioty wpisane do KRS aktualizują dane uzupełniające na formularzu NIP-8 w zakresie wymaganym przepisami, zasadniczo w terminie 7 dni od zmiany danych. Przy pierwszym zgłoszeniu po wpisie do KRS termin wynosi co do zasady 21 dni, z odrębnymi zasadami dla wybranych danych płatnika składek.

Co wpisać w umowie najmu?

Umowa najmu powinna jasno opisywać, czy adres fundacji pozostaje w lokalu i jak strony rozwiązują sprawę korespondencji. Najemca nie powinien dowiadywać się dopiero po przeprowadzce, że pod jego adresem ujawniona jest fundacja, ponieważ może to wywołać spór o prywatność, skrzynkę pocztową, wizyty kurierów albo odbiór listów poleconych.

Praktyczny zapis może potwierdzać, że najemca został poinformowany o wpisie adresu fundacji, a właściciel będzie odbierał korespondencję w sposób niezakłócający korzystania z lokalu. Nie należy jednak przerzucać na najemcę obowiązków fundacji. Lokator może zgodzić się na przekazywanie informacji o przesyłkach, ale nie powinien być osobą odpowiedzialną za formalną obsługę organizacji.

Najem okazjonalny a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Jeżeli właściciel wybiera najem okazjonalny, musi pamiętać o dodatkowym obowiązku. Właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według swojego miejsca zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Brak zgłoszenia nie oznacza automatycznie nieważności całej umowy najmu, ale powoduje utratę najważniejszych szczególnych skutków najmu okazjonalnego przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Dlatego przy mieszkaniu, które dodatkowo widnieje jako adres fundacji, lepiej uporządkować wszystkie formalności jednocześnie: umowę najmu, zgłoszenie najmu okazjonalnego, adres fundacji i odbiór korespondencji.

Podatek od najmu prywatnego mieszkania

Jeżeli wynajmującym jest osoba fizyczna, a najem nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej, przychody z najmu prywatnego są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 2023 roku jest to jedyna forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu, dlatego co do zasady nie rozlicza się kosztów remontu, wyposażenia czy odsetek od kredytu jako kosztów uzyskania przychodu.

Ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, limit dla stawki 12,5% wynosi 200 000 zł. Przychodem jest zasadniczo otrzymany czynsz, a opłaty ponoszone przez najemcę nie są przychodem właściciela, jeżeli z umowy wynika, że to najemca ma obowiązek je ponosić.

Roczne rozliczenie następuje w PIT-28. Więcej o formularzu i zasadach rozliczenia znajdziesz w artykule PIT-28 i ryczałt od najmu. Rozliczenie podatku od najmu nie zastępuje jednak obowiązków fundacji w KRS ani aktualizacji danych uzupełniających, jeśli są wymagane.

FAQ

Podsumowanie

Wynajęcie mieszkania, które figuruje jako adres fundacji, jest co do zasady możliwe, ale wymaga uporządkowania formalności. Najważniejsze jest to, aby najemca wiedział o sytuacji, fundacja miała zapewniony odbiór korespondencji, a dane ujawnione w KRS były zgodne z rzeczywistym sposobem działania organizacji.

Jeżeli fundacja nadal realnie korzysta z adresu i najemca akceptuje uzgodnione zasady, zmiana nie zawsze będzie konieczna. Jeżeli jednak lokal ma zostać oddany najemcy do wyłącznego spokojnego korzystania, a fundacja przenosi obsługę w inne miejsce, bezpieczniejsza będzie aktualizacja KRS oraz, w razie potrzeby, NIP-8. Oddzielnie trzeba rozliczyć przychody z najmu prywatnego ryczałtem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - tekst aktu w ELI
2. Ustawa z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach - tekst jednolity
3. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie ustawy o fundacjach oraz ustawy - Prawo o stowarzyszeniach - Dz.U. 2026 poz. 316
4. Ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym - tekst ujednolicony
5. Formularze wniosków KRS, w tym KRS-Z20 - Ministerstwo Sprawiedliwości
6. Ustawa z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników - Dz.U. 2026 poz. 151
7. Dochody z najmu - podatki.gov.pl
8. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów - tekst aktu w ELI

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.