Mieszkanie komunalne a pobyt najemcy w DPS – co z najmem?

Kto może decydować o mieszkaniu komunalnym?

Jeżeli najemcą mieszkania komunalnego jest mama, to ona pozostaje stroną umowy najmu i to ona ma podstawowe obowiązki wobec gminy. Syn, nawet jeśli mieszka w lokalu od urodzenia, nie staje się przez to automatycznie najemcą ani współnajemcą. Meldunek, wieloletnie zamieszkiwanie i ponoszenie części opłat mogą być ważnymi dowodami w sprawie, ale same nie dają prawa do samodzielnego dysponowania lokalem.

W praktyce oznacza to, że osoba mieszkająca z najemcą nie powinna sama „dopis ywać” kolejnego domownika, oddawać części lokalu do używania ani wprowadzać partnera na stałe bez sprawdzenia warunków umowy najmu i zasad obowiązujących w danej gminie.

Jeżeli mama ma pełną zdolność do czynności prawnych, powinna uczestniczyć w rozmowach z gminą i podpisywać pisma dotyczące lokalu. Jeżeli z powodu stanu zdrowia nie jest w stanie świadomie działać, trzeba rozważyć pełnomocnictwo, a w poważniejszych przypadkach także inne rozwiązania prawne, np. ustanowienie osoby uprawnionej do reprezentowania jej interesów.

Czy trzeba zgłosić gminie przeprowadzkę najemcy do DPS?

Przepisy ogólnokrajowe nie wskazują jednego prostego formularza „zgłoszenia DPS”, ale umowa najmu, regulamin albo uchwała gminy mogą nakładać obowiązek informowania o zmianie liczby osób zamieszkujących lokal, opuszczeniu lokalu przez najemcę, zmianie gospodarstwa domowego lub zmianie okoliczności mających wpływ na prawo do lokalu.

Dlatego w takiej sytuacji bezpieczniej nie czekać do śmierci najemcy. Jeżeli mama ma trafić do DPS na stałe, warto złożyć do gminy pismo opisujące sytuację i jednocześnie zawnioskować o uregulowanie prawa do dalszego zajmowania lokalu przez osobę, która rzeczywiście w nim mieszka. W piśmie należy podkreślić długoletnie zamieszkiwanie, centrum życiowe w lokalu, ponoszenie opłat, brak innego lokalu oraz więź rodzinną z najemcą.

Nie należy natomiast zakładać, że „lepiej nic nie zgłaszać”. Gmina może ustalić rzeczywisty stan lokalu w inny sposób, np. przez korespondencję, wywiad środowiskowy, kontrolę, informacje od administracji albo analizę dokumentów. Ukrywanie trwałej wyprowadzki najemcy może utrudnić późniejsze uregulowanie sprawy.

Pobyt najemcy w DPS a ryzyko wypowiedzenia najmu

Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela musi być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę wypowiedzenia. W przypadku mieszkania komunalnego właścicielem jest najczęściej gmina.

Ustawa przewiduje między innymi, że właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Jeżeli więc mama przeniesie swoje centrum życiowe do DPS i nie będzie realnie mieszkać w lokalu, gmina może uznać, że powstała podstawa do wypowiedzenia umowy.

Nie jest przy tym obojętne, czy pobyt w DPS ma charakter czasowy, np. rehabilitacyjny, czy trwały. Krótka nieobecność spowodowana leczeniem, pobytem w szpitalu lub koniecznością czasowej opieki nie musi oznaczać opuszczenia lokalu. Inaczej może być, gdy najemca faktycznie przenosi się do DPS na stałe, zabiera rzeczy osobiste, nie planuje powrotu i lokal przestaje być jego miejscem zamieszkania.

Ważne jest też to, że ustawa pozwala właścicielowi wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu z ważnych przyczyn innych niż wskazane w art. 11 ust. 2, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia. Dlatego nawet przed upływem 12 miesięcy gmina może próbować dochodzić rozwiązania umowy w sądzie, jeśli uzna, że dalsze utrzymywanie najmu jest sprzeczne z celem mieszkania komunalnego.

Czy można przepisać najem mieszkania komunalnego przed DPS?

Najem mieszkania komunalnego nie jest zwykłym prawem majątkowym, które można swobodnie przepisać na dziecko. Najemca nie może jednostronnie przenieść umowy na syna ani darować mu prawa najmu. Zmiana najemcy albo zawarcie nowej umowy z osobą pozostającą w lokalu wymaga zgody gminy i spełnienia warunków wynikających z uchwały rady gminy.

W praktyce należy złożyć do właściwego wydziału lokalowego wniosek o uregulowanie tytułu prawnego do lokalu albo o zawarcie umowy najmu z osobą, która stale mieszka w lokalu. Do wniosku warto dołączyć dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie, ponoszenie opłat, brak innego mieszkania, sytuację rodzinną i zdrowotną najemcy oraz informację o planowanym lub już rozpoczętym pobycie w DPS.

Jeżeli sprawa dotyczy Warszawy, trzeba brać pod uwagę uchwałę Rady m.st. Warszawy w sprawie zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu miasta oraz procedury właściwe dla danej dzielnicy. W Warszawie osoba, która nie wstąpiła w najem z mocy art. 691 Kodeksu cywilnego, może w określonych przypadkach starać się o regulację tytułu prawnego do lokalu z zasobu miasta, ale nie jest to automatyczne i wymaga postępowania przed urzędem.

Właśnie dlatego przepisanie najmu przed DPS warto potraktować jako sprawę wymagającą formalnego wniosku, a nie jako prostą informację dla administracji. Im wcześniej zostanie przedstawiony rzeczywisty stan faktyczny, tym większa szansa na uporządkowanie sytuacji bez sporu o bezumowne zajmowanie lokalu.

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy

Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego zastosowanie ma art. 691 Kodeksu cywilnego. W stosunek najmu mogą wstąpić tylko osoby wskazane w tym przepisie: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

To nie wystarcza. Osoba z tego kręgu musi jeszcze stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W opisanej sytuacji syn należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 Kodeksu cywilnego jako dziecko najemcy. Problem może jednak powstać wtedy, gdy mama przed śmiercią na stałe zamieszka w DPS. Gmina może wówczas twierdzić, że syn nie zamieszkiwał z najemcą w lokalu do chwili jej śmierci, ponieważ najemca wcześniej definitywnie opuścił lokal.

Nie każda nieobecność najemcy przekreśla wstąpienie w najem. Jeżeli pobyt poza lokalem był czasowy i najemca zachował zamiar powrotu, sytuacja może być oceniana inaczej. Jednak stały pobyt w DPS, połączony z brakiem realnego zamiaru powrotu do mieszkania, znacząco zwiększa ryzyko odmowy potwierdzenia wstąpienia w najem.

W Warszawie procedura potwierdzenia uprawnień po śmierci najemcy wymaga złożenia wystąpienia o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu oraz dokumentów potwierdzających m.in. pokrewieństwo i okoliczności zamieszkiwania. Urząd może żądać dodatkowych dokumentów potrzebnych do ustalenia, czy przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego zostały spełnione.

Czy partnerka może zamieszkać w mieszkaniu komunalnym bez ślubu?

Brak ślubu sam w sobie nie wyklucza możliwości wspólnego zamieszkania, ale w mieszkaniu komunalnym nie decyduje o tym wyłącznie osoba, która jest domownikiem. Jeżeli najemcą jest mama, to co do zasady to mama powinna wystąpić do gminy o zgodę na stałe zamieszkanie kolejnej osoby, a gmina ocenia sprawę według umowy najmu i lokalnych zasad.

Wprowadzenie partnerki bez zgody może zostać potraktowane jako oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Taka sytuacja może stanowić podstawę do wypowiedzenia najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dlatego wpuszczenie partnerki bez ślubu należy odróżnić od krótkotrwałych odwiedzin. Stałe zamieszkanie, prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego i korzystanie z lokalu jako z centrum życiowego powinno zostać wcześniej uzgodnione z gminą.

Partnerka syna nie wstąpi też automatycznie w najem po śmierci mamy, ponieważ art. 691 Kodeksu cywilnego odnosi się do relacji z najemcą. Partnerka mogłaby być „osobą pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu” z synem, ale nie z mamą, która jest najemcą. Samo zamieszkanie partnerki w lokalu nie rozwiązuje więc problemu prawa do mieszkania po stronie syna.

Co zrobić krok po kroku?

W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić umowę najmu, regulamin i aktualne zasady wynajmowania lokali w danej gminie. W przypadku Warszawy właściwy będzie urząd dzielnicy albo wydział właściwy w sprawach lokalowych.

Następnie warto przygotować pisemny wniosek. W zależności od sytuacji może to być wniosek o zgodę na zamieszkanie partnerki, wniosek o uregulowanie tytułu prawnego do lokalu, wniosek o zmianę najemcy albo pismo informujące o pobycie najemcy w DPS wraz z prośbą o wskazanie dalszej procedury.

Do pisma warto dołączyć dokumenty, które pokazują rzeczywisty związek z lokalem: potwierdzenie meldunku, historię zamieszkiwania, potwierdzenia opłat, korespondencję kierowaną na adres lokalu, dokumenty medyczne najemcy, dokumenty z DPS oraz oświadczenia osób potwierdzających stałe zamieszkiwanie.

Jeżeli gmina odmówi uregulowania sytuacji albo wypowie najem, trzeba pilnować terminów i formy pisma. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę. W razie sporu konieczna może być obrona przed sądem albo powództwo o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu.

FAQ

Czy syn mieszkający od urodzenia w lokalu komunalnym automatycznie zostaje najemcą?

Nie. Wieloletnie zamieszkiwanie, meldunek i opłacanie rachunków nie powodują automatycznej zmiany najemcy. Syn może mieć podstawy do wstąpienia w najem po śmierci najemcy albo do ubiegania się o uregulowanie tytułu prawnego, ale wymaga to spełnienia konkretnych warunków.

Czy pobyt mamy w DPS oznacza utratę mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli pobyt jest czasowy, np. leczniczy lub rehabilitacyjny, nie musi oznaczać opuszczenia lokalu. Jeżeli jednak mama przenosi się do DPS na stałe i nie zamierza wrócić, gmina może uznać, że najemca przestał zamieszkiwać w lokalu.

Czy trzeba czekać ze zgłoszeniem do śmierci najemcy?

Nie. W wielu sprawach czekanie do śmierci najemcy pogarsza sytuację domownika. Jeżeli wiadomo, że pobyt w DPS będzie stały, warto wcześniej wystąpić do gminy o wskazanie procedury i o uregulowanie prawa do lokalu.

Czy partnerka może zamieszkać w mieszkaniu komunalnym bez zgody gminy?

Stałe zamieszkanie partnerki w lokalu komunalnym powinno zostać uzgodnione z najemcą i gminą. Bez wymaganej zgody może powstać zarzut oddania lokalu lub jego części do używania osobie trzeciej, co może być podstawą wypowiedzenia najmu.

Czy partnerka syna będzie miała prawo do lokalu po śmierci mamy?

Zasadniczo nie na podstawie samego związku z synem. Art. 691 Kodeksu cywilnego ocenia relację osoby uprawnionej z najemcą, czyli w tym przypadku z mamą. Partnerka syna nie jest dzieckiem najemcy ani osobą pozostającą z najemcą we wspólnym pożyciu.

Podsumowanie

Przeprowadzka głównego najemcy mieszkania komunalnego do DPS wymaga ostrożnego działania. Jeżeli pobyt jest trwały, gmina może badać, czy najemca nadal zamieszkuje w lokalu, a po dłuższym czasie może wypowiedzieć umowę. Dla syna najważniejsze jest to, aby nie czekać biernie, tylko formalnie uregulować swoją sytuację w gminie.

Wprowadzenie partnerki do mieszkania również powinno zostać załatwione zgodnie z umową najmu i zasadami gminy. Brak ślubu nie przesądza o odmowie, ale stałe zamieszkanie osoby trzeciej bez zgody właściciela lokalu może wywołać poważne konsekwencje.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - tekst aktu w ELI
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, art. 691 - tekst aktu w ELI
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., III CZP 65/12 - informacja w bazie SN
4. Warszawa 19115, procedura potwierdzenia uprawnień do lokalu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego - karta informacyjna

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.