Wykup mieszkania spółdzielczego po śmierci

Pani Ilona napisała do nas, gdyż chciała wykupić mieszkanie spółdzielcze. Wyjaśniła, że najpierw głównym najemcą był jej mąż, który prawo do lokalu nabył jeszcze przed ich ślubem, a po jego śmierci, przeszło 15 lat temu, ona została głównym najemcą. Pani Ilona przeprowadziła po mężu sprawę spadkową i sąd orzekł, że spadkobiercami są: ona jako małżonka i ich troje dzieci. Jak podała, wkład spółdzielczy właściwie wyczerpywał spadek po mężu. Pani Ilona chciała wykupić mieszkanie, ale pytała, jak to należy przeprowadzić, jak rozpocząć całą procedurę. Dzieci pani Ilony oświadczyły, że chciałyby zrzec się na rzecz matki przysługującego im prawa do wkładu i pytały, jak przekazać te udziały. Mieszkanie nie posiadało księgi wieczystej.

Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem podlegającym dziedziczeniu na zasadach ogólnych i jako prawo o charakterze podzielnym może przejść na kilku spadkobierców, którym wówczas przysługują udziały w lokalu. Zgodnie z art. 172 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.

Zobacz również: Przepisanie wkładu mieszkaniowego

Przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Kwestie dotyczące przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określa art. 1714 u.s.m. Dotyczy on wszystkich osób posiadających własnościowe prawo (tak członków, jak i osób, które nie są członkami spółdzielni) i określa warunki nabycia własności lokalu. „Procedurę” przeniesienia własności lokalu rozpoczyna złożenie pisemnego wniosku do spółdzielni. W myśl art. 1714 ust. 1 u.s.m. – na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Spłaty przypadających na dany lokal części zobowiązań spółdzielni oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych należy dokonać, o ile oczywiście osoba, która chce nabyć lokal na własność, zalega z takimi zobowiązaniami i opłatami.

Spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną. Wyjątkowo termin ten może zostać wydłużony, jeżeli nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Osoba zainteresowana nabyciem własności pokrywa koszty jej przeniesienia. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Ustawa określa maksymalną wysokość taksy notarialnej. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (obecnie jest to kwota 2800 zł).

Z opisu pani Ilony wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje jej i trojgu dzieciom w udziałach po ¼. Po śmierci męża pani Ilona przeprowadziła postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Obecnie zamierza wykupić lokal na własność. Lokal nie ma założonej księgi wieczystej. Zatem w tym wypadku należy rozważyć dwa rozwiązania.

Zobacz również: Przejęcie mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Dział spadku - rozwiązanie pierwsze

Prawo do lokalu jest przedmiotem współwłasności spadkobierców. Aby przenieść to prawo na jedną osobę, konieczne jest dokonanie działu spadku. Dział spadku, najogólniej rzecz ujmując, zmierza do rozdysponowania rzeczy i praw wchodzących w skład spadku do majątku poszczególnych spadkobierców. Istnieją dwa sposoby podziału spadku: umowny i sądowy dział spadku.

Aby umowny dział spadku mógł zostać dokonany, współspadkobiercy muszą pozostawać w ścisłej zgodzie co do wszystkich aspektów działu spadku. Muszą być zgodni co do tego, czy dział spadku w ogóle jest potrzebny, w jaki sposób zostanie dokonany, w jakiej formie zostanie dokonany. Innymi słowy, osoby zainteresowane działem spadku muszą być zgodne co do tego, jakie przedmioty lub prawa przypadają poszczególnym spadkobiercom, w jakiej części ma to nastąpić, a także czy podział spadku ma nastąpić przez podział faktyczny (przyznanie rzeczy lub prawa pewnej osobie), czy też podział cywilny (sprzedaż i podział uzyskanej sumy pomiędzy spadkobierców). Konieczne jest też dojście do porozumienia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty wszelkich ewentualnych spłat i dopłat. Brak zgody przesądza o niemożliwości zawarcia umowy.

Co ważne, jeśli chociaż jeden ze współspadkobierców będzie żądał rozstrzygnięcia sposobu działu spadku przez sąd, to nie może zostać w żaden sposób przymuszony do przeprowadzenia umownego działu spadku.

Umowę o dział spadku można zawrzeć w dowolnej formie (także ustnej). Jednak jeśli ustawa wymaga zachowania formy szczególnej, to umowa o dział spadku musi być zawarta w takiej formie. Przykładowo, jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, to umowę powinno się zawrzeć w formie aktu notarialnego (art. 1037 § 2 K.c.). Mimo że w art. 1037 § 2 K.c. jest mowa tylko o nieruchomości, to forma aktu notarialnego wymagana jest także dla dokonania umownego działu spadku, gdy umowa dotyczy prawa, dla którego przeniesienia konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Odnosi się to przede wszystkim do praw rzeczowych na nieruchomościach, jak również do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Pani Ilona podała, że dzieci zgodziły się zrzec na jej rzecz prawa do wkładu. Zakładam, że chodzi właśnie o przeniesienie na ich mamę przysługujących im udziałów w lokalu. Ponieważ przedmiotem „do podziału” jest lokal mieszkalny, umowa o dział spadku musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Do umowy powinni przystąpić wszyscy spadkobiercy. W treści umowy można ustalić, że dzieci przekażą pani Ilonie swoje udziały w lokalu bez obowiązku spłaty. Następnie ona, jako „wyłączny właściciel” (a ściśle rzecz biorąc, osoba, której przysługuje prawo do lokalu) będzie mogła wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu.

Wniosek spadkobierców o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego - rozwiązanie drugie

Możliwe jest również drugie rozwiązanie, niejako w odwrotnej kolejności. Spadkobiercy występują do spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu. Na mocy umowy przeniesienia własności lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego spadkobiercy staną się współwłaścicielami lokalu. Po przeniesieniu własności lokalu (przekształceniu prawa spółdzielczego w własność) spadkobiercy dokonują działu spadku w ten sposób, że swoje udziały w lokalu (już jako prawie własności) przekazują pani Ilonie.

Oba rozwiązania zmierzają do tego samego celu – zniesienia współwłasności i przekształcenia prawa spółdzielczego we własność.

Jeżeli chodzi o koszty, wynagrodzenie notariusza z tytułu sporządzenia umowy przeniesienia własności może wynieść maksymalnie 700 zł (+ 23% VAT). Oprócz wynagrodzenia notariusz pobierze opłatę sądową za założenie księgi wieczystej i wpis nowych właścicieli. Dojdą również koszty wypisów aktów.

Lokal nie ma założonej księgi wieczystej. W przypadku przeniesienia prawa własności notariusz będzie mógł wystąpić o jej założenie.

Umowa przeniesienia własności mieszkania – koszty

Z kolei wysokość taksy notarialnej za sporządzenie umowy o dział spadku uzależniona jest od wartości majątku spadkowego podlegającego działowi. Wysokość stawki notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej i została określona w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Dział spadku pani Ilona mogłaby również przeprowadzić w sądzie. Takie rozwiązanie byłoby z pewnością tańsze (opłata sądowa od wniosku o dział spadku wynosi 500 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału spadku – opłata wynosi 300 zł), ale należy wziąć pod uwagę, że postępowanie sądowe trwa dłużej.

Zawarcie umowy o dział spadku bez obowiązku spłat i dopłat jest nieopodatkowane. Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy o dział spadku w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Zobacz również: Opłata eksploatacyjna w spółdzielni

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.