Zniesienie współwłasności strychu w budynku dwurodzinnym

Stan prawny: 24 maja 2026 r.

Czy strych rzeczywiście jest częścią wspólną?

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie aktu notarialnego, księgi wieczystej, dokumentacji lokali oraz ewentualnych umów między współwłaścicielami. W praktyce często spotyka się ustalenia, że właściciel parteru korzysta z piwnicy, a właściciel piętra ze strychu. Takie ustalenie może oznaczać jedynie podział do korzystania, a nie przeniesienie własności.

Inaczej będzie wtedy, gdy z dokumentów wynika, że strych jest pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu albo że doszło do skutecznej zmiany udziałów, ustanowienia odrębnej własności lokali lub innej czynności prawnej przenoszącej prawa. Sama zgoda na adaptację poddasza, nawet pisemna, zwykle nie wystarcza do nabycia własności strychu.

Jeżeli strych pozostaje częścią wspólną, współwłaściciele nadal mają prawa do tej części nieruchomości w granicach swoich udziałów. Osoba, która poniosła koszty adaptacji, może natomiast domagać się rozliczenia nakładów, o ile zgłosi takie żądanie i wykaże je dowodami.

Wniosek o zniesienie współwłasności strychu

Jeżeli strony nie zawrą ugody ani umowy u notariusza, sprawę rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Podstawą jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość lub jej część objętą sporem oraz przedstawić dowody prawa własności, w szczególności odpis księgi wieczystej i dokumenty nabycia.

Do wniosku warto dołączyć dokumentację techniczną poddasza, zdjęcia, rzuty, pozwolenia lub zgłoszenia budowlane, zgodę współwłaścicieli na adaptację, faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów oraz korespondencję dotyczącą korzystania ze strychu. Jeżeli strych po adaptacji ma być prawnie przypisany do jednego lokalu albo ma powstać nowy lokal, znaczenie mogą mieć także przepisy o samodzielności lokali i dokumentacja architektoniczna.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. W sprawach spornych trzeba liczyć się również z wydatkami na opinię biegłego, zwłaszcza gdy konieczna jest wycena nieruchomości, nakładów albo ocena technicznej możliwości podziału.

Sposoby zniesienia współwłasności

Kodeks cywilny przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny. Możliwe są także rozwiązania mieszane, np. przyznanie określonej części jednemu współwłaścicielowi oraz rozliczenie dopłat.

Ustawodawca preferencyjne znaczenie przyznaje podziałowi fizycznemu rzeczy wspólnej, ale tylko wtedy, gdy taki podział jest prawnie i technicznie możliwy. Sąd nie dokona podziału, jeżeli byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, powodowałby istotną zmianę rzeczy albo znacząco zmniejszał jej wartość.

W przypadku strychu w budynku dwurodzinnym podział fizyczny może okazać się trudny, jeżeli po adaptacji poddasze stanowi funkcjonalną całość, jest połączone z jednym lokalem albo wymagałoby kosztownych robót budowlanych. Wtedy praktycznym rozwiązaniem bywa przyznanie strychu jednemu współwłaścicielowi i ustalenie spłaty dla drugiego.

Spłata pozostałych współwłaścicieli

Jeżeli sąd przyzna strych lub określoną część nieruchomości jednemu współwłaścicielowi, zasadą jest wyrównanie wartości udziałów przez spłaty albo dopłaty. Punktem wyjścia jest wartość prawa, które otrzymuje dana osoba, oraz wielkość udziałów współwłaścicieli.

Wysokość spłaty najczęściej ustala się na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy. Sąd może określić termin i sposób zapłaty, a w razie potrzeby rozłożyć spłatę na raty. Przy rozłożeniu na raty termin zapłaty nie powinien przekraczać 10 lat. Sąd może również określić odsetki, aby zabezpieczyć interes współwłaściciela uprawnionego do spłaty.

W opisanej sytuacji należy rozważyć przyznanie rzeczy ze spłatą współwłaścicieli, połączone z rozliczeniem nakładów poniesionych na adaptację strychu, remont dachu, elewację i inne prace zwiększające wartość nieruchomości.

Rozliczenie nakładów na adaptację strychu

Współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną stosownie do wielkości udziałów, chyba że skutecznie umówili się inaczej. Jeżeli tylko jedna strona sfinansowała remont części wspólnej, może żądać rozliczenia nakładów w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Podstawą procesową jest art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala rozstrzygnąć w tym samym postępowaniu wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Nie oznacza to jednak automatycznego odjęcia całej kwoty faktur od spłaty. Sąd bada, czy nakłady były konieczne, użyteczne, uzgodnione z innymi współwłaścicielami, czy faktycznie zwiększyły wartość nieruchomości oraz czy druga strona odniosła z nich korzyść. Istotne jest również, czy prace były wykonane zgodnie z prawem budowlanym i czy współwłaściciele wyrazili zgodę na adaptację.

W praktyce trzeba przygotować pełny materiał dowodowy: faktury, paragony, umowy z wykonawcami, potwierdzenia płatności, dokumentację fotograficzną sprzed i po remoncie, decyzje administracyjne, zgłoszenia robót, pozwolenia oraz zeznania świadków. Im lepiej wykazane są nakłady, tym większa szansa na ich realne uwzględnienie przy rozliczeniach.

Czy można powołać się na zasiedzenie strychu?

Zasiedzenie nieruchomości wymaga samoistnego, nieprzerwanego posiadania przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze. W sprawach między współwłaścicielami samo wyłączne korzystanie ze strychu zwykle nie wystarcza. Współwłaściciel musi wykazać, że władał rzeczą ponad swój udział jak wyłączny właściciel i że w sposób czytelny dla pozostałych współwłaścicieli zamanifestował wolę odsunięcia ich od prawa.

Jeżeli korzystanie ze strychu wynikało z rodzinnego lub sąsiedzkiego ustalenia, zgody na adaptację albo podziału do korzystania, zasiedzenie udziału drugiego współwłaściciela będzie trudne do wykazania. W takiej sytuacji bezpieczniejszą i bardziej przewidywalną drogą jest zniesienie współwłasności oraz rozliczenie nakładów.

Jak przygotować się do sprawy?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zaproponować drugiej stronie pisemne porozumienie. Powinno ono określać, komu przypadnie strych, jaka będzie ewentualna spłata, jak zostaną rozliczone nakłady oraz kiedy nastąpi podpisanie aktu notarialnego albo złożenie zgodnego projektu do sądu. Zgodny projekt znacząco obniża opłatę sądową i zwykle przyspiesza postępowanie.

Jeżeli porozumienie jest niemożliwe, we wniosku należy jasno wskazać żądany sposób zniesienia współwłasności, wartość nieruchomości, proponowaną wysokość spłaty, sposób rozliczenia nakładów oraz dowody. Przy sporze technicznym lub wysokiej wartości nakładów trzeba liczyć się z opinią biegłego.

FAQ

Czy zgoda sąsiada na adaptację strychu oznacza, że strych jest mój?

Nie zawsze. Zgoda na adaptację może potwierdzać akceptację prac, ale co do zasady nie przenosi własności. Do zmiany własności potrzebna jest odpowiednia czynność prawna, zwykle w formie aktu notarialnego, albo orzeczenie sądu.

Czy sąd musi przyznać strych osobie, która go wyremontowała?

Nie. Sąd wybiera sposób zniesienia współwłasności, biorąc pod uwagę przepisy, właściwości rzeczy, interesy współwłaścicieli i możliwość technicznego podziału. Remont strychu jest ważnym argumentem, ale nie przesądza samodzielnie o wyniku sprawy.

Czy można odzyskać pieniądze wydane na remont strychu?

Tak, ale trzeba zgłosić roszczenie o rozliczenie nakładów i udowodnić ich wysokość oraz związek z nieruchomością wspólną. Sąd ocenia także, czy nakłady były potrzebne, uzgodnione i czy zwiększyły wartość nieruchomości.

Ile kosztuje sądowy wniosek o zniesienie współwłasności?

Standardowa opłata od wniosku wynosi 1000 zł. Jeżeli współwłaściciele składają zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Dodatkowo mogą pojawić się wydatki na biegłego.

Czy można zasiedzieć strych będący częścią wspólną?

Teoretycznie tak, ale w sporach między współwłaścicielami jest to trudne. Trzeba wykazać nie tylko upływ 20 albo 30 lat, lecz także samoistne posiadanie ponad własny udział i wyraźne odsunięcie pozostałych współwłaścicieli od wykonywania ich praw.

Podsumowanie

Jeżeli strych w budynku dwurodzinnym jest częścią wspólną, najważniejsze jest ustalenie, co wynika z dokumentów własnościowych. Wieloletnie korzystanie i adaptacja poddasza mogą mieć znaczenie dla sposobu rozliczeń, ale nie zastępują aktu notarialnego ani orzeczenia sądu. W razie sporu właściwą drogą jest wniosek o zniesienie współwłasności, najczęściej połączony z żądaniem przyznania strychu jednej stronie, ustalenia spłaty oraz rozliczenia nakładów.

Przed sprawą warto zebrać dokumenty, oszacować wartość nieruchomości i przygotować dowody poniesionych kosztów. Jeżeli strony potrafią uzgodnić warunki, zgodny projekt zniesienia współwłasności może ograniczyć koszty i skrócić postępowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 207, 210-212 i 172.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 617-625.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398, w szczególności art. 41.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV CSK 431/13.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CK 21/02.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.