Dopisanie dzieci do umowy najmu lokalu komunalnego

Pan Janusz, jego żona i siostra są najemcami mieszkania komunalnego w Warszawie. Pytanie pana Janusza dotyczyło jego dzieci. Zapytał, czy może skutecznie żądać od urzędu miasta dopisania do umowy najmu również jego dzieci, które w tym lokalu z nim mieszkają. Zależało mu na tym, aby doprowadzić do tego, aby stronami umowy najmu byli: on wraz z żoną, jego siostra i dzieci.

Czy niepełnoletni może być najemcą lokalu

Osiągnięcie przedstawionego przez pana Janusza celu wydaje się mało prawdopodobne, choć trudno to wykluczyć. Nie ma prawnego zakazu bycia najemcą lub wynajmującym przez dziecko, czyli osobę niepełnoletnią (rzeczownik „dziecko” ma więcej niż jedno znaczenie); pełnoletniość osiąga się wraz z ukończeniem osiemnastego roku życia – art. 10 Kodeksu cywilnego (K.c.) albo przez (nieco wcześniejsze) wyjście za mąż.

Zasady udostępniania mieszkań komunalnych

Umowę najmu uregulowano głównie w: art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…, która dotyczy również zasad udostępniania mieszkań komunalnych – w jej przepisach przewidziano wydawanie aktów prawa miejscowego (na ogół uchwał rad gmin) w sprawie wynajmowania lokali komunalnych. Akty prawne są teraz dostępne przez Internet. Uchwałę Rady m. st. Warszawy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy również zamieszczono (wraz z jej nowelizacjami) na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miasta Warszawy oraz w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Przepisy te nie przewidują wprost tak zwanego dopisywania kogoś do umowy najmu.

Umowa (w tym umowa najmu) wiąże wszystkie strony. Do zmiany umowy potrzebna jest zgoda wszystkich stron; w tym przypadku także: siostry pana Janusza (jako jednego z najemców) oraz właściciela dzielnicy w Warszawie (ponieważ to dzielnice warszawskie wykonują uprawnienia właścicielskie wobec lokali komunalnych).

Zobacz również: Czy osoba niepełnoletnia może wynająć mieszkanie?

Dokwaterowanie do mieszkania komunalnego

Każda umowa ma swą specyfikę. To dotyczy między innymi umowy najmu. Zmiana umowy najmu po stronie podmiotowej (a tym byłoby tak zwane dopisanie najemcy) oznacza istotną zmianę. Podstawową przesłanką występowania o oczekiwaną przez pana Janusza zmianę byłaby zgoda wszystkich najemców (w tym jego siostry). Dopiero taka zgoda (udzielona na piśmie) mogłaby dać szansę na zajmowanie się podaniem (lub wnioskiem) przez wynajmującego. Jest określone grono najemców, których uprawnienia powinien szanować wynajmujący; gdyby wynajmujący był uprawniony (bez zgody wszystkich najemców) zwiększać grono najemców, to byłoby dopuszczalne dokwaterowanie kogoś do tegoż mieszkania (a tego najprawdopodobniej woleliby uniknąć także domownicy pana Janusza). Grono najemców może mieć znaczenie także w kontekście (uregulowanego artykułem 691 K.c.) wstąpienia w prawo najmu (po stronie najemcy). Poszerzenie grona najemców mogłoby w przyszłości istotnie wpływać na możność wstąpienia w prawo najmu – to także trzeba mieć na uwadze przy podejmowaniu decyzji (tak przez aktualnych najemców, jak i przez wynajmującego) oraz przy ewentualnym rozstrzyganiu sprawy przez sąd (gdyby doszło do jej skierowania na drogę sądową). Zasada swobody umów (art. 353¹ K.c.) pozwala na spore modyfikacje umów – jednak niezbędna jest do tego wola wszystkich stron umowy (w przypadku władz administracyjnych istotne mogą okazać się instrukcje wewnętrzne lub polecenia służbowe).

Wnioskowanie o przyznanie dwóch lokali mieszkalnych zamiast jednego dotychczasowego

W odnośnej uchwale „warszawskiej” (w sprawie wynajmowania lokali) uregulowano za to „zamianę lokali” (§ 8 i następne). Być może u pana Janusza występują przesłanki do dokonania zmian, np. wnioskowania o przyznanie dwóch lokali mieszkalnych (zamiast jednego dotychczasowego). Jeżeli dzieci pana Janusza są już pełnoletnie, to ich zadaniem jest już lub stanie się w przyszłości dbanie o zabezpieczenie swych potrzeb mieszkaniowych; jednym z wariantów mogłoby okazać się zawnioskowanie o przydział mieszkania komunalnego. Jeśli zaś dzieci są niepełnoletnie, to zadaniem rodziców jest zabezpieczenie ich potrzeb mieszkaniowych; oznacza to np. zapewnienie mieszkania, ale już nie statusu najemcy (albo jednego z najemców) – skoro ich potrzeby mieszkaniowe są zabezpieczone, to trudno byłoby (z perspektywy obowiązków rodziców) uzasadniać dążenie do tego, by dzieci niepełnoletnie „dołączyły do grona najemców” mieszkania, w którym mieszkają.

Zobacz również: Eksmisja lokatora z dzieckiem

Własność publiczna a uprawnienia właścicielskie

Uprawnienia właścicielskie – wskazane ogólnie w art. 140 K.c. oraz nieco ograniczone z uwagi na własność publiczną – są szerokie. Określenie „skuteczne” można różnie rozumieć. Skutecznym byłoby np. osiągnięcie porozumienia przez wszystkie strony umowy najmu. Byłoby bardzo trudno wskazać przepis prawny, na podstawie którego dałoby się sformułować roszczenie o „poszerzenie grona najemców”. Wnioskować wolno (np. o dokonanie zmian).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.