Dopisanie dzieci do umowy najmu lokalu komunalnego

• Data: 2024-01-01 • Autor: Janusz Polanowski

W artykule poruszymy kwestię możliwości bycia najemcą lokalu przez osobę niepełnoletnią. Analizując przepisy prawa, w szczególności art. 10 Kodeksu cywilnego, sprawdzimy, jakie są ograniczenia prawne i praktyczne w tej materii. Ponadto przyjrzymy się zasadom wynajmowania lokali komunalnych i możliwościom zmiany umowy najmu, a także omówimy, w jakich okolicznościach niepełnoletni mogą zajmować kluczową rolę w umowach najmu. Jako przykład posłuży nam zapytanie pana Janusza.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Dopisanie dzieci do umowy najmu lokalu komunalnego

Pan Janusz, jego żona i siostra są najemcami mieszkania komunalnego w Warszawie. Pytanie pana Janusza dotyczyło jego dzieci. Zapytał, czy może skutecznie żądać od urzędu miasta dopisania do umowy najmu również jego dzieci, które w tym lokalu z nim mieszkają. Zależało mu na tym, aby doprowadzić do tego, aby stronami umowy najmu byli: on wraz z żoną, jego siostra i dzieci.

Czy niepełnoletni może być najemcą lokalu

Osiągnięcie przedstawionego przez pana Janusza celu wydaje się mało prawdopodobne, choć trudno to wykluczyć. Nie ma prawnego zakazu bycia najemcą lub wynajmującym przez dziecko, czyli osobę niepełnoletnią (rzeczownik „dziecko” ma więcej niż jedno znaczenie); pełnoletniość osiąga się wraz z ukończeniem osiemnastego roku życia – art. 10 Kodeksu cywilnego (K.c.) albo przez (nieco wcześniejsze) wyjście za mąż.

Zasady udostępniania mieszkań komunalnych

Umowę najmu uregulowano głównie w: art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów…, która dotyczy również zasad udostępniania mieszkań komunalnych – w jej przepisach przewidziano wydawanie aktów prawa miejscowego (na ogół uchwał rad gmin) w sprawie wynajmowania lokali komunalnych. Akty prawne są teraz dostępne przez Internet. Uchwałę Rady m. st. Warszawy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy również zamieszczono (wraz z jej nowelizacjami) na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miasta Warszawy oraz w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Przepisy te nie przewidują wprost tak zwanego dopisywania kogoś do umowy najmu.

Umowa (w tym umowa najmu) wiąże wszystkie strony. Do zmiany umowy potrzebna jest zgoda wszystkich stron; w tym przypadku także: siostry pana Janusza (jako jednego z najemców) oraz właściciela dzielnicy w Warszawie (ponieważ to dzielnice warszawskie wykonują uprawnienia właścicielskie wobec lokali komunalnych).

Zobacz również: Czy osoba niepełnoletnia może wynająć mieszkanie?

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Dokwaterowanie do mieszkania komunalnego

Każda umowa ma swą specyfikę. To dotyczy między innymi umowy najmu. Zmiana umowy najmu po stronie podmiotowej (a tym byłoby tak zwane dopisanie najemcy) oznacza istotną zmianę. Podstawową przesłanką występowania o oczekiwaną przez pana Janusza zmianę byłaby zgoda wszystkich najemców (w tym jego siostry). Dopiero taka zgoda (udzielona na piśmie) mogłaby dać szansę na zajmowanie się podaniem (lub wnioskiem) przez wynajmującego. Jest określone grono najemców, których uprawnienia powinien szanować wynajmujący; gdyby wynajmujący był uprawniony (bez zgody wszystkich najemców) zwiększać grono najemców, to byłoby dopuszczalne dokwaterowanie kogoś do tegoż mieszkania (a tego najprawdopodobniej woleliby uniknąć także domownicy pana Janusza). Grono najemców może mieć znaczenie także w kontekście (uregulowanego artykułem 691 K.c.) wstąpienia w prawo najmu (po stronie najemcy). Poszerzenie grona najemców mogłoby w przyszłości istotnie wpływać na możność wstąpienia w prawo najmu – to także trzeba mieć na uwadze przy podejmowaniu decyzji (tak przez aktualnych najemców, jak i przez wynajmującego) oraz przy ewentualnym rozstrzyganiu sprawy przez sąd (gdyby doszło do jej skierowania na drogę sądową). Zasada swobody umów (art. 3531 K.c.) pozwala na spore modyfikacje umów – jednak niezbędna jest do tego wola wszystkich stron umowy (w przypadku władz administracyjnych istotne mogą okazać się instrukcje wewnętrzne lub polecenia służbowe).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wnioskowanie o przyznanie dwóch lokali mieszkalnych zamiast jednego dotychczasowego

W odnośnej uchwale „warszawskiej” (w sprawie wynajmowania lokali) uregulowano za to „zamianę lokali” (§ 8 i następne). Być może u pana Janusza występują przesłanki do dokonania zmian, np. wnioskowania o przyznanie dwóch lokali mieszkalnych (zamiast jednego dotychczasowego). Jeżeli dzieci pana Janusza są już pełnoletnie, to ich zadaniem jest już lub stanie się w przyszłości dbanie o zabezpieczenie swych potrzeb mieszkaniowych; jednym z wariantów mogłoby okazać się zawnioskowanie o przydział mieszkania komunalnego. Jeśli zaś dzieci są niepełnoletnie, to zadaniem rodziców jest zabezpieczenie ich potrzeb mieszkaniowych; oznacza to np. zapewnienie mieszkania, ale już nie statusu najemcy (albo jednego z najemców) – skoro ich potrzeby mieszkaniowe są zabezpieczone, to trudno byłoby (z perspektywy obowiązków rodziców) uzasadniać dążenie do tego, by dzieci niepełnoletnie „dołączyły do grona najemców” mieszkania, w którym mieszkają.

Zobacz również: Eksmisja lokatora z dzieckiem

Własność publiczna a uprawnienia właścicielskie

Uprawnienia właścicielskie – wskazane ogólnie w art. 140 K.c. oraz nieco ograniczone z uwagi na własność publiczną – są szerokie. Określenie „skuteczne” można różnie rozumieć. Skutecznym byłoby np. osiągnięcie porozumienia przez wszystkie strony umowy najmu. Byłoby bardzo trudno wskazać przepis prawny, na podstawie którego dałoby się sformułować roszczenie o „poszerzenie grona najemców”. Wnioskować wolno (np. o dokonanie zmian).

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład 1 - Prawne aspekty dopisywania dzieci do umowy najmu

Pan Janusz chce, aby jego dzieci były uwzględnione jako najemcy w umowie najmu komunalnego mieszkania. Zgodnie z art. 10 Kodeksu cywilnego, dzieci mogą być stroną w umowie najmu, lecz praktyczne zastosowanie tego przepisu w kontekście mieszkań komunalnych jest ograniczone. Zmiana umowy najmu wymaga zgody wszystkich stron, w tym również właściciela lokalu, co w przypadku mieszkań komunalnych oznacza instytucję zarządzającą tymi mieszkaniami. Trudności mogą pojawić się również w kontekście odpowiedzialności prawnej i zdolności do czynności prawnych osób niepełnoletnich.

 

Przykład 2 - Zasady udostępniania mieszkań komunalnych

Procedury wynajmowania lokali komunalnych są regulowane przez przepisy prawa miejscowego oraz Kodeksu cywilnego. Przepisy nie przewidują wprost możliwości "dopisywania" dodatkowych osób do umowy najmu. Każda zmiana umowy najmu, w tym zmiana podmiotowa, jest znaczącą modyfikacją i wymaga zgody wszystkich najemców oraz właściciela. W przypadku pana Janusza, nie tylko zgoda jego i jego żony będzie potrzebna, ale również zgoda jego siostry oraz zgoda zarządcy nieruchomości komunalnych.

 

Przykład 3 - Wnioskowanie o dodatkowe lokale mieszkalne

Zamiast dopisywać dzieci do obecnej umowy, Pan Janusz może rozważyć wnioskowanie o przyznanie dodatkowego lokalu mieszkalnego w ramach zasad zamiany lokali komunalnych. Jeśli jego dzieci są pełnoletnie, mogą same starać się o przydział mieszkania komunalnego. Z kolei jeśli są niepełnoletnie, to zadaniem rodziców jest zapewnienie im odpowiednich warunków mieszkaniowych, co niekoniecznie musi oznaczać ich status jako najemców w umowie najmu. Ostatecznie, skuteczność takich działań zależy od specyficznych regulacji lokalnych i dyspozycji zarządcy nieruchomości komunalnych.

Podsumowanie

Chociaż prawo nie wyklucza możliwości bycia najemcą przez osobę niepełnoletnią, w praktyce wiąże się to z wieloma wyzwaniami i koniecznością spełnienia dodatkowych wymogów. Kluczowe jest uzyskanie zgody prawnych opiekunów i, w niektórych przypadkach, właściwych organów administracyjnych. Zrozumienie tych zasad i ograniczeń jest istotne dla rodziców i opiekunów prawnych niepełnoletnich, którzy rozważają takie opcje mieszkalne.

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej dotyczącej kwestii najmu przez osoby niepełnoletnie lub wsparcia w przygotowaniu odpowiednich dokumentów, zapraszamy do skorzystania z naszych usług online. Nasi doświadczeni prawnicy są dostępni, aby pomóc Ci w każdym aspekcie tej złożonej kwestii. Skontaktuj się z nami poprzez formularz umieszczony pod tekstem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Janusz Polanowski

O autorze: Janusz Polanowski

Prawnik – absolwent Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie. Łączy zainteresowania naukowe z zagadnieniami praktycznymi, co szczególnie dotyczy prawa Republiki Czeskiej oraz Republiki Słowackiej. Naszym Klientom udziela odpowiedzi na pytania również z zakresu prawa polskiego, w tym cywilnego (głównie rzeczowegospadkowego) oraz rodzinnego. Występował przed różnymi organami władzy publicznej, w tym przed sądami (powszechnymi i administracyjnymi) – zarówno pierwszej, jak i drugiej instancji. Uczestniczył też w licznych konferencjach naukowych, w tym międzynarodowych, i przebywał za granicą w celach naukowych. Ma doświadczenie w nauczaniu (zwłaszcza prawa) oraz uzyskał uprawnienia pedagogiczne.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »