Opuszczenie wynajmowanego lokalu przez najemcę – czy można wskazać godzinę?

Czy można żądać opuszczenia mieszkania do konkretnej godziny?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma treść porozumienia rozwiązującego umowę najmu. Jeżeli strony ustaliły jedynie, że umowa rozwiązuje się danego dnia, ale nie określiły godziny wydania lokalu, nie ma przepisu, który automatycznie nakazywałby najemcy opuścić mieszkanie na przykład do godziny 14.00. W takim wariancie należy przyjąć, że najemca powinien oddać lokal najpóźniej z końcem dnia wskazanego jako dzień zakończenia najmu.

Inaczej będzie wtedy, gdy godzina została uzgodniona w umowie, aneksie, porozumieniu rozwiązującym albo w późniejszej korespondencji zaakceptowanej przez obie strony. Wówczas obowiązek wydania lokalu o konkretnej godzinie wynika już nie z samej ustawy, lecz z ustaleń stron. Dla celów dowodowych najlepiej zrobić to pisemnie, e-mailem albo w wiadomości, z której jasno wynika zgoda najemcy.

Sam fakt, że wynajmujący wyjeżdża po godzinie 14.00 albo że następnego dnia ma się wprowadzić nowy lokator, nie daje jeszcze jednostronnego prawa do skrócenia najemcy ostatniego dnia korzystania z lokalu. Są to jednak ważne okoliczności praktyczne, które warto wyraźnie omówić z najemcą i wpisać do porozumienia.

Umowa najmu na czas oznaczony i nieoznaczony

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem może więc trwać przez okres wskazany w umowie, bezterminowo albo do dnia ustalonego w porozumieniu rozwiązującym.

Przy najmie na czas nieoznaczony zasadą jest możliwość wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ma - z zachowaniem terminów ustawowych. Przy najmie na czas oznaczony art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach określonych w umowie. Dlatego przy wcześniejszym zakończeniu najmu na czas oznaczony szczególnie ważne jest prawidłowe porozumienie stron albo istnienie odpowiedniej klauzuli wypowiedzenia. Szerzej omawia to poradnik o tym, kiedy możliwe jest rozwiązanie najmu na czas określony.

Jeżeli najem dotyczy pokoju, mieszkania z kilkoma lokatorami albo lokalu, w którym pojawia się propozycja podstawienia innej osoby, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy umowa lub regulamin nie przewiduje szczególnych zasad zmiany najemcy. Pomocne może być omówienie dotyczące sytuacji, w której regulamin najmu i podstawienie najemcy wpływają na możliwość zakończenia korzystania z pokoju.

Jak liczyć dzień zakończenia najmu?

Kodeks cywilny przewiduje, że termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia. Jeżeli więc strony wskazały, że umowa najmu rozwiązuje się 31 sierpnia, a nie doprecyzowały godziny, praktyczny wniosek jest taki, że najemca powinien oddać lokal najpóźniej do końca 31 sierpnia. Nie można automatycznie przyjąć, że lokal ma być wolny rano albo w południe.

Godzina ma znaczenie dopiero wtedy, gdy została ustalona przez strony. Może to nastąpić już w umowie najmu, w aneksie, w porozumieniu rozwiązującym albo w osobnym potwierdzeniu, np. e-mailowym. Warto używać jednoznacznych sformułowań, takich jak: "najemca zobowiązuje się opróżnić lokal, wydać wszystkie komplety kluczy i podpisać protokół zdawczo-odbiorczy w dniu 31 sierpnia do godziny 14.00".

Jeżeli lokal ma być przekazany nowemu najemcy następnego dnia, wynajmujący powinien zostawić sobie realny zapas czasu na odbiór, sprawdzenie liczników, ewentualne sprzątanie i usunięcie usterek. Podpisanie nowej umowy z terminem wydania lokalu zbyt bliskim poprzedniej wyprowadzki może prowadzić do odpowiedzialności wobec nowego najemcy, jeżeli mieszkanie nie będzie gotowe.

Porozumienie rozwiązujące umowę a protokół zdawczo-odbiorczy

Porozumienie stron może zakończyć najem w dowolnie uzgodnionym dniu i o dowolnej uzgodnionej godzinie, o ile obie strony wyraźnie się na to godzą. To najprostszy sposób, aby uniknąć sporu o to, czy najemca może pozostać w lokalu do wieczora.

W porozumieniu warto uregulować co najmniej: datę i godzinę opuszczenia lokalu, datę i godzinę podpisania protokołu, sposób przekazania kluczy, stan wyposażenia, odczyty liczników, rozliczenie mediów, termin zwrotu kaucji oraz ewentualne potrącenia. Przy kilku najemcach trzeba też ustalić, czy wszyscy działają wspólnie i kto podpisuje dokumenty. W podobnych sytuacjach praktyczne znaczenie może mieć także rozwiązanie najmu przez jednego z najemców.

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem dowodowym. Jeżeli najemca nie podpisze protokołu, nie oznacza to automatycznie, że najem trwa dalej. Wynajmujący powinien jednak zabezpieczyć dowody: zdjęcia, nagrania liczników, korespondencję, potwierdzenie odebrania kluczy, oświadczenie świadka albo jednostronny protokół opisujący stan lokalu.

Co zrobić, gdy najemca nie oddaje lokalu w ustalonym czasie?

Jeżeli godzina zwrotu lokalu została wyraźnie ustalona, a najemca jej nie dotrzymuje, wynajmujący może wezwać go do niezwłocznego wydania mieszkania i zastrzec dochodzenie roszczeń za szkodę wynikłą z opóźnienia. W praktyce może chodzić np. o koszty przełożenia przeprowadzki nowego najemcy, dodatkowe sprzątanie, utracony czynsz albo koszty organizacyjne. Trzeba jednak wykazać zarówno naruszenie ustaleń, jak i wysokość szkody oraz związek przyczynowy.

Jeżeli godzina 14.00 nie została uzgodniona, samo pozostanie najemcy w lokalu do wieczora tego samego dnia zwykle nie będzie naruszeniem terminu zwrotu lokalu. Naruszenie pojawi się dopiero wtedy, gdy najemca nie wyda mieszkania po zakończeniu najmu, czyli po upływie ustalonego dnia albo po upływie terminu wypowiedzenia.

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Gdy mimo utraty tytułu prawnego nadal zajmuje mieszkanie, właściciel może żądać zapłaty za bezumowne korzystanie, a w sprawach lokali mieszkalnych znaczenie ma również art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie należy jednak samodzielnie usuwać rzeczy najemcy, wymieniać zamków, odcinać mediów ani stosować nacisku fizycznego. W razie odmowy opuszczenia lokalu konieczne może być skierowanie sprawy na drogę sądową.

W praktyce podobne problemy pojawiają się również wtedy, gdy w czasie trwania najmu zmienia się właściciel lokalu. W takiej sytuacji warto odróżnić prawa nowego nabywcy od obowiązków najemcy, co omawia artykuł o tym, jak na najem wpływa sprzedaż wynajmowanego mieszkania.

Jak bezpiecznie ustalić odbiór lokalu?

Najlepszym rozwiązaniem jest przygotowanie krótkiego porozumienia albo aneksu jeszcze przed dniem wyprowadzki. Dokument nie musi być rozbudowany, ale powinien jasno określać, co, kiedy i przez kogo ma zostać wykonane. Im mniej miejsca na domysły, tym mniejsze ryzyko sporu.

W takim dokumencie można wpisać między innymi:

• dokładną datę i godzinę opróżnienia lokalu,
• obowiązek usunięcia rzeczy najemcy i osób z nim zamieszkujących,
• miejsce i sposób przekazania wszystkich kompletów kluczy, pilotów, kart i kodów,
• zasady sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego,
• odczyty liczników i sposób rozliczenia mediów,
• termin zwrotu kaucji oraz podstawy ewentualnych potrąceń,
• upoważnienie innej osoby do odbioru lokalu, jeżeli właściciel nie może być obecny.

Jeżeli wynajmujący nie może być na miejscu po określonej godzinie, może wyznaczyć pełnomocnika albo uzgodnić bezpieczny sposób przekazania kluczy. Warto jednak pamiętać, że pozostawienie kluczy w skrzynce, u sąsiada czy w innym miejscu powinno być wyraźnie zaakceptowane przez obie strony i dobrze udokumentowane.

Przy lokalach użytkowych reguły odpowiedzialności i praktyka rozliczeń mogą wyglądać inaczej niż przy mieszkaniu, zwłaszcza gdy lokal jest wykorzystywany do prowadzenia działalności. W takim przypadku warto sprawdzić osobne omówienie dotyczące tego, jak działa wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego.

FAQ

Czy najemca musi opuścić mieszkanie do godziny 14.00, jeśli umowa wskazuje tylko datę?

Nie, sama data zakończenia najmu nie oznacza automatycznie obowiązku wyprowadzki do godziny 14.00. Jeżeli godzina nie została uzgodniona, najemca zasadniczo powinien oddać lokal najpóźniej do końca wskazanego dnia.

Czy można dopisać godzinę opuszczenia lokalu po podpisaniu porozumienia?

Tak, ale wymaga to zgody obu stron. Najbezpieczniej sporządzić krótki aneks albo potwierdzić ustalenie e-mailem lub wiadomością, aby później można było wykazać, że najemca zgodził się na konkretną godzinę.

Czy brak protokołu zdawczo-odbiorczego przedłuża najem?

Co do zasady nie. Protokół jest przede wszystkim dowodem stanu lokalu i rozliczeń. Jeżeli najemca oddał klucze i faktycznie wydał lokal, brak podpisu pod protokołem nie musi oznaczać, że najem trwa nadal.

Co zrobić, gdy najemca nie odda kluczy po zakończeniu najmu?

Należy wezwać najemcę do wydania lokalu i kluczy, zabezpieczyć korespondencję oraz dowody, a następnie rozważyć dochodzenie roszczeń. Przy lokalu mieszkalnym nie należy samodzielnie usuwać najemcy ani jego rzeczy; w razie sporu konieczna może być droga sądowa.

Czy właściciel może wpuścić nowego lokatora następnego dnia?

Tak, jeżeli poprzedni najem skutecznie się zakończył, lokal został wydany i jest gotowy do przekazania. Z praktycznego punktu widzenia warto jednak zachować odstęp między odbiorem mieszkania a rozpoczęciem kolejnego najmu, zwłaszcza gdy trzeba sprawdzić stan lokalu, posprzątać albo usunąć usterki.

Podsumowanie

Przepisy nie wskazują jednej godziny, do której najemca musi opuścić wynajmowane mieszkanie w ostatnim dniu najmu. Jeżeli strony ustaliły tylko datę, bez godziny, najemca co do zasady ma czas do końca tego dnia. Wynajmujący może wymagać wcześniejszego przekazania lokalu, np. do godziny 14.00, tylko wtedy, gdy wynika to z umowy, aneksu albo innego porozumienia stron.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to jasne ustalenie godziny odbioru lokalu, sposobu przekazania kluczy i zasad sporządzenia protokołu. Jeżeli termin ma znaczenie z powodu kolejnego najemcy, wyjazdu właściciela albo planowanego remontu, należy to uregulować z wyprzedzeniem, a nie dopiero w dniu wyprowadzki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 111, art. 354, art. 471, art. 659, art. 673 i art. 675 - tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 18 - ISAP Sejm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.