Parkowanie przez najemcę przy wynajmowanym mieszkaniu

Czy najemca ma prawo parkować jak właściciel?

Nie ma jednego przepisu, który przyznawałby każdemu najemcy lokalu mieszkalnego automatyczne i bezwarunkowe prawo do parkowania na terenie wspólnoty mieszkaniowej. Najemca korzysta przede wszystkim z uprawnień, które przekazał mu właściciel lokalu w umowie najmu. Jeżeli właściciel sam ma prawo korzystać z parkingu lub z konkretnego miejsca, może co do zasady udostępnić je najemcy, o ile nie zakazuje tego ważna umowa, regulamin albo sposób prawnego wyodrębnienia miejsca.

Podstawą jest umowa najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz¹. Jeżeli umowa obejmuje także miejsce postojowe, garaż, pilot do szlabanu lub identyfikator parkingowy, najemca może żądać umożliwienia korzystania z tego elementu zgodnie z umową.

Trzeba jednak odróżnić trzy sytuacje: konkretne miejsce postojowe wpisane do umowy, ogólne prawo do korzystania z parkingu wspólnego oraz sam fakt zamieszkiwania w budynku bez żadnych zapisów o parkowaniu. W tej ostatniej sytuacji najemca może mieć problem z wykazaniem, że wynajmujący zobowiązał się zapewnić mu parking.

Prawa właściciela lokalu a korzystanie z nieruchomości wspólnej

Właściciel lokalu może rozporządzać swoim lokalem, w tym oddać go w najem. Wynika to z art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy oraz nią rozporządzać¹. W pierwotnej wersji tego typu spraw często błędnie powołuje się art. 144 Kodeksu cywilnego przy cytacie dotyczącym własności. Art. 144 K.c. dotyczy natomiast immisji, czyli zakazu korzystania z nieruchomości w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Jeżeli parking jest częścią nieruchomości wspólnej, znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali. Właściciel lokalu ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a jednocześnie ma obowiązek korzystać z niej tak, aby nie utrudniać korzystania innym właścicielom². Podobną zasadę zawiera art. 206 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym współwłaściciel może współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli¹.

W praktyce oznacza to, że właściciel wynajmowanego mieszkania może umożliwić najemcy korzystanie z części wspólnych w takim zakresie, w jakim sam może z nich korzystać. Najemca nie staje się przez to członkiem wspólnoty mieszkaniowej i nie głosuje nad uchwałami, ale używa lokalu oraz elementów wspólnych za zgodą i na podstawie uprawnienia właściciela.

Regulamin parkingu i uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa może przyjmować regulaminy porządkowe dotyczące korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym parkingu, szlabanu, identyfikatorów albo liczby pojazdów przypadających na lokal. Takie zasady powinny mieścić się w zarządzie nieruchomością wspólną i nie mogą dowolnie ingerować w prawo własności poszczególnych właścicieli.

Jeżeli miejsc jest mniej niż lokali, dopuszczalne mogą być racjonalne reguły porządkowe, na przykład jeden identyfikator na lokal, zakaz pozostawiania pojazdów niesprawnych, zakaz blokowania dróg pożarowych albo system rotacyjny. Bardziej ryzykowna jest uchwała, która wyłącza z parkingu samych najemców tylko dlatego, że nie są właścicielami, przy jednoczesnym dopuszczeniu właścicieli w tej samej sytuacji faktycznej. W takim przypadku właściciel lokalu powinien rozważyć zaskarżenie uchwały na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, co do zasady w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały albo od dnia powiadomienia o jej treści².

Najemca zwykle nie zaskarża uchwały wspólnoty we własnym imieniu, bo nie jest właścicielem lokalu. Może jednak zwrócić się do wynajmującego o interwencję, udostępnienie dokumentów albo wykonanie umowy najmu. Jeżeli wynajmujący obiecał w umowie miejsce parkingowe, a wspólnota odmawia wydania identyfikatora bez podstawy prawnej, spór może dotyczyć zarówno relacji z wynajmującym, jak i relacji właściciela ze wspólnotą.

W tym kontekście warto sprawdzić także: miejsca parkingowego.

Miejsce postojowe w umowie najmu

Najbezpieczniej jest wpisać do umowy najmu, czy najemca ma prawo korzystać z parkingu, z którego miejsca, na jakich zasadach i czy wiąże się to z osobną opłatą. W umowie warto wskazać numer miejsca, poziom garażu, numer pilota, zasady wydania karty wjazdowej, opłatę administracyjną za duplikat identyfikatora oraz obowiązek przestrzegania regulaminu wspólnoty. W umowie warto również rozdzielić obowiązki dotyczące miejsca postojowego od zasad określających, kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu i usuwanie usterek samego lokalu.

Nie każde miejsce przy budynku ma taki sam status prawny. Może to być odrębny lokal garażowy, udział w hali garażowej z podziałem do korzystania, część nieruchomości wspólnej albo teren zewnętrzny, na którym wspólnota jedynie organizuje parkowanie. Od tego zależy, czy wynajmujący może skutecznie oddać najemcy konkretne miejsce, czy tylko umożliwić mu udział w ogólnych zasadach parkowania.

Jeżeli spór dotyczy dodatkowych kosztów albo korzystania z garażu, znaczenie może mieć także status prawny opłat i to, czy miejsce postojowe jest objęte odrębną umową, uchwałą wspólnoty albo rozliczeniem kosztów nieruchomości wspólnej.

Opłata za parking i znaczenie faktury

Jeżeli strony umówiły się, że najemca płaci osobny czynsz za miejsce parkingowe, obowiązek zapłaty wynika przede wszystkim z umowy. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 marca 2013 r., sygn. akt VI ACa 1290/12, wskazano, że umowa obejmująca najem lokalu użytkowego oraz miejsca parkingowego przewidywała obowiązek zapłaty czynszu, a zgodnie z art. 669 Kodeksu cywilnego najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Sąd zaznaczył również, że obowiązek zapłaty nie jest uzależniony od wystawienia faktury, jeżeli umowa wskazuje składniki należności i termin zapłaty³.

To orzeczenie dotyczyło konkretnej sprawy gospodarczej, dlatego nie należy przenosić go mechanicznie na każdy najem mieszkania. Pokazuje jednak ważną zasadę praktyczną: jeżeli z umowy jasno wynika opłata za parking, brak faktury albo rachunku nie musi automatycznie oznaczać, że najemca może wstrzymać płatność. W razie wątpliwości należy sprawdzić treść umowy, korespondencję stron i sposób dotychczasowych rozliczeń.

Co zrobić, gdy wspólnota odmawia parkowania najemcy?

Najemca powinien w pierwszej kolejności sprawdzić umowę najmu i poprosić wynajmującego o dokumenty potwierdzające prawo do parkowania: regulamin, uchwałę wspólnoty, informację o przydziale miejsca, dokumenty dotyczące hali garażowej albo korespondencję z zarządem. Jeżeli umowa najmu przewiduje parking, wynajmujący powinien pomóc w uzyskaniu identyfikatora lub wyjaśnić przeszkody prawne.

Jeżeli zakaz parkowania wynika z uchwały wspólnoty, kluczową osobą jest właściciel lokalu. To on może żądać wyjaśnień, głosować nad zmianą zasad, a w razie naruszenia jego interesu zaskarżyć uchwałę. Najemca może natomiast dochodzić swoich roszczeń wobec wynajmującego, jeżeli wynajmujący zobowiązał się zapewnić parking, ale tego nie robi.

Warto też ustalić, czy problem dotyczy wszystkich osób korzystających z lokali, czy tylko najemców. Inaczej ocenia się porządkowy wymóg posiadania identyfikatora, a inaczej całkowity zakaz korzystania z parkingu przez najemców przy zachowaniu takich samych uprawnień dla właścicieli.

FAQ

Podsumowanie

Najemca może korzystać z parkingu przy wynajmowanym mieszkaniu, ale jego prawo powinno wynikać z umowy najmu oraz z uprawnień właściciela lokalu. Jeżeli miejsce jest wyraźnie objęte umową, wynajmujący powinien umożliwić korzystanie z niego. Jeżeli chodzi jedynie o parking wspólny, trzeba sprawdzić regulamin i uchwały wspólnoty, a także to, czy przyjęte zasady nie naruszają praw właściciela.

Najwięcej sporów powstaje wtedy, gdy umowa najmu jest ogólna, a wspólnota wprowadza ograniczenia liczby pojazdów lub identyfikatorów. Dlatego przed podpisaniem umowy warto jasno ustalić, czy lokal jest wynajmowany z parkingiem, bez parkingu, czy tylko z możliwością korzystania z części wspólnej na takich samych zasadach jak inni mieszkańcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1071 z późn. zm. - ISAP
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, t.j. Dz.U. 2026 poz. 232 - ISAP
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 marca 2013 r., sygn. akt VI ACa 1290/12 - SAOS

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.