Parkowanie pojazdów przez najemców lokali mieszkalnych

Prawa właściciela wynajętego mieszkania

Na wstępie wskazuję na przepis Kodeksu cywilnego¹ (K.c.):

„Art. 144 Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

A więc właściciel ma prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym wynajmowania. Powinien przy tym powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Tak więc wszelkie zakłócenia (immisje), które mają negatywny wpływ „ponad przeciętną miarę” na korzystanie ze swych nieruchomości przez sąsiadów powinny być wyeliminowane.

Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną, należy wskazać na przepisy zarówno ustawy o własności lokali² i Kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra (z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali). Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali). Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

W wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu czytamy: „Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08).

Miejsce postojowe w umowie najmu

W umowie najmu najważniejsze jest, aby wskazać, iż najem dotyczy także miejsca postojowego. W przypadku takiego wskazania najemca ma prawo do jego używania.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 25 marca 2013 r. (sygn. akt VI ACa 1290/12): „umowa zawarta przez strony była niewątpliwie umową najmu lokalu użytkowego oraz miejsca parkingowego, a do jej istotnych warunków należało ustalenie, że powód (najemca) zobowiązany jest do zapłaty z tego tytułu czynszu na rzecz pozwanego (wynajmujący). Stosownie też do art. 669 K.c. najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Wbrew wywodom skarżącego obowiązek ten, wynikający wprost z ustawy, nie jest uzależniony od wystawienia faktury przez wynajmującego. Najemca nie jest zatem od niego zwolniony w przypadku jej niewystawienia. Faktura jest bowiem jedynie rodzajem rachunku zawierającego dane dokonanej transakcji. Zaś, stosownie do art. 6.1 umowy, jej wystawienie wyznacza jedynie ostateczny termin comiesięcznej płatności należności czynszowej. Jak też trafnie stwierdził Sąd Okręgowy, umowa wskazuje wszystkie składowe niezbędne dla obliczenia należnego czynszu, a także termin zapłaty niezależny od daty wystawienia faktury. Stąd nie zasługuje na uwzględnienie, jako nietrafny, podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 65 § 2 k.c.”

Podsumowując: wraz z prawem do lokalu połączone jest prawo do miejsca parkingowego oraz innych pomieszczeń przynależnych, chyba że w umowie ustalono inaczej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyroki Sądu Apelacyjnego z dnia 25 marca 2013 r. (sygn. akt VI ACa 1290/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.