Wnuczka a mieszkanie komunalne po babci – czy może wstąpić w najem?

Wstąpienie w najem po śmierci najemcy mieszkania komunalnego

Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego nie każda osoba mieszkająca w lokalu automatycznie staje się najemcą. Zasady określa przede wszystkim art. 691 Kodeksu cywilnego. W sprawach mieszkań komunalnych przepis ten ma podstawowe znaczenie, choć dodatkowo trzeba zawsze sprawdzić uchwałę danej gminy dotyczącą zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

W podobnych sprawach warto zacząć od ogólnej analizy zasad, jakie rządzą instytucją hub: wstąpienie w najem po zmarłym, ponieważ nie każde pozostawanie w lokalu po śmierci najemcy oznacza nabycie prawa do dalszego najmu.

Aktualne brzmienie art. 691 Kodeksu cywilnego stanowi:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Z przepisu wynika, że wstąpienie w najem następuje z mocy prawa tylko wtedy, gdy łącznie spełnione są dwa warunki: dana osoba należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego oraz stale zamieszkiwała z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci.

Czy wnuczka może wstąpić w najem po babci?

Co do zasady wnuczka ani wnuk nie są wymienieni wprost w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Samo pokrewieństwo z babcią lub dziadkiem, nawet bardzo bliskie relacje rodzinne, wieloletni meldunek, opieka nad zmarłym najemcą i prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego zwykle nie wystarczają do automatycznego wstąpienia w najem.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 26/02, przyjął, że wnuk a wstąpienie po babci nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa. To stanowisko ma nadal istotne znaczenie w praktyce.

Wyjątek może dotyczyć sytuacji, w której zmarły najemca był wobec wnuka lub wnuczki obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a osoba ta stale zamieszkiwała z nim w lokalu do chwili śmierci. Nie chodzi jednak o zwykłą pomoc rodzinną, wdzięczność, opiekę czy wspólne ponoszenie kosztów utrzymania. Trzeba wykazać, że po stronie zmarłego istniał realny obowiązek alimentacyjny wobec tej osoby.

Obowiązek alimentacyjny a opieka nad babcią

Najczęstszy błąd polega na utożsamianiu opieki nad starszą osobą z prawem do mieszkania po jej śmierci. Opieka nad babcią, robienie zakupów, pomoc w chorobie, wspólne gospodarstwo domowe i zameldowanie mogą mieć znaczenie dowodowe przy rozmowach z gminą, ale same w sobie nie tworzą prawa do wstąpienia w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego.

W przypadku wnuków znaczenie może mieć kategoria „innych osób, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych”. W praktyce trzeba badać, czy w konkretnym stanie faktycznym babcia rzeczywiście była zobowiązana do alimentowania wnuczki lub wnuka. Obowiązek alimentacyjny dziadków wobec wnuków ma charakter dalszy i wyjątkowy. Zwykle aktualizuje się dopiero wtedy, gdy rodzice nie są w stanie wykonywać obowiązku alimentacyjnego albo uzyskanie od nich alimentów jest niemożliwe lub połączone z nadmiernymi trudnościami.

Jeżeli więc dorosła wnuczka była studentką, nie miała własnych dochodów, mieszkała z babcią i była przez nią utrzymywana, nie przesądza to jeszcze o wstąpieniu w najem. Konieczne byłoby wykazanie, że po stronie babci istniał konkretny obowiązek alimentacyjny, a nie tylko dobrowolna pomoc rodzinna.

Stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili śmierci

Nawet osoba należąca do kręgu uprawnionych z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego musi jeszcze stale zamieszkiwać z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Nie chodzi wyłącznie o meldunek. Meldunek jest dowodem administracyjnym, ale nie rozstrzyga o prawie do najmu.

Stałe zamieszkiwanie oznacza, że lokal był rzeczywistym centrum życiowym danej osoby. Liczą się m.in. faktyczne nocowanie w lokalu, przechowywanie rzeczy osobistych, odbieranie korespondencji, ponoszenie kosztów utrzymania mieszkania, zeznania sąsiadów, dokumentacja medyczna, rachunki, historia zatrudnienia lub nauki oraz brak innego miejsca, w którym dana osoba realnie mieszkała.

Posiadanie innego lokalu nie zawsze automatycznie wyklucza wstąpienie w najem na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego, ale może mieć znaczenie przy ocenie, gdzie znajdowało się centrum życiowe danej osoby. Przy ubieganiu się o zawarcie nowej umowy z gminą posiadanie innego tytułu prawnego do lokalu może natomiast stanowić istotną przeszkodę, zależnie od lokalnych zasad przyjętych w uchwale gminy.

Co zrobić, gdy wnuczka nie wstępuje w najem z mocy prawa?

Jeżeli wnuczka nie mieści się w kręgu osób z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu po śmierci babci co do zasady wygasa. Nie oznacza to jednak, że zawsze trzeba od razu opuścić lokal bez podjęcia jakichkolwiek działań.

W takiej sytuacji warto jak najszybciej złożyć do gminy pisemny wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu albo o uregulowanie tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania. Podstawą nie będzie wtedy automatyczne wstąpienie w najem, lecz lokalne zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

Zgodnie z art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Uchwała powinna określać m.in. kryteria dochodowe, warunki zamieszkiwania kwalifikujące do poprawy, kryteria pierwszeństwa, tryb rozpatrywania wniosków oraz zasady postępowania wobec osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę albo w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Dlatego w sprawach wnuków bardzo duże znaczenie ma uchwała konkretnej gminy. Niektóre gminy przewidują możliwość zawarcia umowy z osobą, która przez określony czas faktycznie zamieszkiwała z najemcą, nie ma innego lokalu, spełnia kryterium dochodowe i nie naruszała zasad korzystania z mieszkania. Inne gminy stosują bardziej restrykcyjne kryteria.

Jakie dokumenty warto przygotować dla gminy?

Do wniosku do gminy warto dołączyć dokumenty potwierdzające zarówno sytuację mieszkaniową, jak i osobistą. W praktyce mogą to być:

• akt zgonu najemcy,
• dokument potwierdzający pokrewieństwo ze zmarłym najemcą,
• zaświadczenie o zameldowaniu, jeżeli istnieje,
• dowody faktycznego zamieszkiwania w lokalu, np. korespondencja, rachunki, oświadczenia sąsiadów, dokumenty z pracy lub uczelni,
• dokumenty potwierdzające brak innego lokalu albo brak możliwości zamieszkania w innym miejscu,
• zaświadczenia o dochodach, statusie studenta, bezrobociu lub stanie zdrowia,
• dokumenty dotyczące opieki nad zmarłym najemcą, jeżeli mogą uzasadniać szczególną sytuację życiową,
• potwierdzenia opłat za lokal i braku zaległości czynszowych, jeżeli takie dokumenty istnieją.

Wniosek powinien być konkretny. Warto opisać, od kiedy dana osoba mieszkała w lokalu, czy lokal był jej centrum życiowym, czy ma możliwość zamieszkania gdzie indziej, czy spełnia kryteria dochodowe oraz dlaczego zawarcie umowy najmu byłoby zgodne z zasadami gospodarowania lokalami komunalnymi.

Czy warto składać pozew do sądu?

Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu ma sens przede wszystkim wtedy, gdy istnieją realne podstawy do twierdzenia, że dana osoba należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego i stale zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci.

Jeżeli jedynymi argumentami wnuczki są meldunek, długoletnie zamieszkiwanie, opieka nad babcią i brak innego lokalu, powództwo może zostać oddalone. W takim przypadku często bardziej praktyczną drogą jest postępowanie przed gminą o zawarcie nowej umowy najmu, a nie proces o ustalenie automatycznego wstąpienia w najem.

Nie oznacza to jednak, że każda sprawa jest z góry przegrana. Trzeba osobno ocenić dokumenty, treść uchwały gminy, sytuację rodzinną, ewentualny obowiązek alimentacyjny oraz faktyczne zamieszkiwanie w lokalu.

Umowa o sprawowanie opieki zawarta przed 12 listopada 1994 r.

W szczególnych przypadkach znaczenie może mieć art. 31 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy on osób, które do chwili śmierci najemcy sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania dawnego Prawa lokalowego. Do takich osób stosuje się art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed 12 listopada 1994 r.

To rozwiązanie ma dziś znaczenie głównie w starszych stanach faktycznych. Sama opieka sprawowana bez takiej umowy albo na podstawie późniejszego, zwykłego porozumienia rodzinnego nie daje automatycznie takiej ochrony.

Ochrona starszych lokatorów po wypowiedzeniu najmu

W pierwotnej wersji artykułu omawiano również art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten dotyczy szczególnej ochrony lokatora, który w dniu otrzymania wypowiedzenia miał ukończone 75 lat, a wypowiedzenie było związane z zamiarem zamieszkania w lokalu przez właściciela lub osoby wskazane w ustawie.

Jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia taki lokator nadal nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, i nie ma osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero z chwilą jego śmierci. W takim przypadku przepisy art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie znajdują zastosowania.

Ten mechanizm nie służy jednak do przejmowania mieszkania po starszym lokatorze przez członków rodziny. Jego celem jest ochrona samego seniora przed koniecznością opuszczenia lokalu za życia, a nie przyznanie prawa do najmu osobom pozostającym po jego śmierci.

Przykłady

FAQ

Czy meldunek w mieszkaniu babci daje prawo do najmu?

Nie. Meldunek może być jednym z dowodów zamieszkiwania, ale nie tworzy prawa do lokalu. O wstąpieniu w najem decyduje art. 691 Kodeksu cywilnego oraz faktyczne stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

Czy opieka nad babcią wystarczy do przejęcia mieszkania komunalnego?

Zwykle nie. Opieka może mieć znaczenie przy wniosku do gminy, ale sama w sobie nie powoduje automatycznego wstąpienia w najem. Wyjątkiem mogą być szczególne sytuacje, np. stara umowa o sprawowanie opieki zawarta przed 12 listopada 1994 r. albo realny obowiązek alimentacyjny.

Czy wnuczka może złożyć wniosek do gminy po śmierci babci?

Tak. Nawet jeżeli wnuczka nie wstępuje w najem z mocy prawa, może złożyć do gminy wniosek o zawarcie nowej umowy najmu albo uregulowanie tytułu prawnego do lokalu. Gmina rozpatruje taki wniosek według własnej uchwały mieszkaniowej.

Czy gmina musi zawrzeć umowę z wnuczką zmarłego najemcy?

Nie zawsze. Gmina jest związana ustawą i własną uchwałą. Może uwzględnić długoletnie zamieszkiwanie, brak innego lokalu, sytuację dochodową i rodzinną, ale nie ma automatycznego obowiązku zawarcia umowy z każdą osobą, która pozostała w lokalu po śmierci najemcy.

Czy warto iść do sądu przeciwko gminie?

To zależy od podstaw prawnych. Jeżeli osoba nie należy do kręgu z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, proces o ustalenie wstąpienia w najem może być ryzykowny. Czasem skuteczniejszy jest dobrze przygotowany wniosek do gminy, a dopiero później analiza ewentualnych środków zaskarżenia.

Podsumowanie

Wnuczka lub wnuk zmarłego najemcy mieszkania komunalnego co do zasady nie wstępuje automatycznie w stosunek najmu po babci albo dziadku. Nie wystarcza sam meldunek, opieka nad seniorem, wspólne gospodarstwo domowe ani brak innego mieszkania. Kluczowe znaczenie ma to, czy dana osoba mieści się w ustawowym kręgu z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego i czy stale zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci.

Jeżeli nie ma podstaw do ustawowego wstąpienia w najem, pozostaje droga administracyjno-gminna: wniosek o zawarcie nowej umowy najmu na podstawie lokalnej uchwały. Warto wtedy sprawdzić warunki dla niżej cytowanych zasad i przygotować dowody potwierdzające zamieszkiwanie, sytuację dochodową, brak innego lokalu oraz szczególne okoliczności sprawy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02.
4. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 1 lipca 2003 r., sygn. P 31/02.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.