Podział części wspólnych po adaptacji poddasza

Nieruchomość wspólna w domu z dwoma lokalami

Jeżeli w domu jednorodzinnym wyodrębniono dwa samodzielne lokale i dla każdego z nich prowadzona jest osobna księga wieczysta, właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. W praktyce będą to zwykle m.in. działka, fundamenty, dach, elewacja, klatka schodowa, instalacje wspólne, a czasem także piwnice, strych lub ogród. Przy współwłasności domu z dwoma lokalami szczególnie ważne jest odróżnienie części wspólnych od pomieszczeń przypisanych do konkretnego lokalu. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: strych jako część wspólna.

Udział w nieruchomości wspólnej oblicza się zasadniczo według stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jeżeli po legalnej adaptacji poddasza zwiększyła się powierzchnia jednego lokalu i zostało to prawidłowo ujawnione w dokumentach, udział tego właściciela może wzrosnąć. Sam wzrost udziału nie rozstrzyga jednak jeszcze o faktycznym korzystaniu z ogrodu lub piwnicy.

Piwnica, ogród i poddasze - co należy sprawdzić?

Ogród położony na wspólnym gruncie co do zasady jest częścią nieruchomości wspólnej. Może być jednak oddany jednemu lub kilku właścicielom do wyłącznego albo podzielonego korzystania na podstawie umowy, aktu notarialnego, uchwały, regulaminu albo utrwalonego i akceptowanego przez właścicieli sposobu korzystania.

Inaczej trzeba ocenić piwnicę. Piwnica może być pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu, jeżeli wynika to z aktu notarialnego, zaświadczenia o samodzielności lokalu, opisu lokalu i księgi wieczystej. Wtedy dzieli los prawny tego lokalu. Jeżeli natomiast piwnica nie została przypisana do żadnego lokalu jako pomieszczenie przynależne, najczęściej należy traktować ją jako część nieruchomości wspólnej. Szerzej ten problem omawia artykuł o użytkowaniu piwnic we wspólnocie mieszkaniowej. W tym kontekście warto też sprawdzić omówienie „podział lokalu we wspólnocie”.

Adaptacja poddasza wymaga oddzielnej oceny. Zgodność prac z prawem budowlanym nie zawsze oznacza jeszcze prawidłowe przeniesienie praw do części wspólnej. Jeżeli poddasze było częścią wspólną, trzeba sprawdzić, czy właściciele skutecznie zgodzili się na zmianę przeznaczenia, zmianę powierzchni lokalu, zmianę udziałów oraz odpowiednie wpisy w księgach wieczystych.

Czy większy udział pozwala żądać większej części ogrodu lub piwnicy?

Co do zasady nie. Większy udział może mieć znaczenie przy rozliczaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, przy niektórych głosowaniach albo przy wartości prawa związanego z lokalem. Nie oznacza jednak automatycznie, że właściciel może samowolnie przesunąć granicę ogrodu, zająć większą piwnicę albo ograniczyć drugiego właściciela w dotychczasowym korzystaniu.

W zakresie korzystania z rzeczy wspólnej istotny jest art. 206 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem oraz korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że równe prawo do części wspólnej nie jest prostym przeliczeniem metrów ogrodu lub piwnicy według udziału.

Jeżeli właściciele już wcześniej uzgodnili sposób korzystania z ogrodu i piwnic, taki podział do korzystania powinien być respektowany. Może on wynikać z pisemnej umowy, aktu notarialnego, uchwały, mapy, szkicu, protokołu, korespondencji albo wieloletniej zgodnej praktyki. Im lepiej udokumentowane ustalenia, tym łatwiej bronić się przed jednostronną zmianą.

Podział quoad usum i jego zmiana

Podział quoad usum polega na tym, że współwłaściciele umawiają się, kto i w jakim zakresie korzysta z określonych części rzeczy wspólnej. Taki podział nie przenosi własności. Właściciel, który korzysta z wydzielonej części ogrodu, nadal nie staje się jej wyłącznym właścicielem, lecz korzysta z niej na podstawie ustalonego sposobu używania rzeczy wspólnej.

Zmiana podziału quoad usum wymaga co do zasady porozumienia właścicieli. Jeżeli dom obejmuje tylko dwa lokale, w wielu sprawach mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą, do której w zakresie zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku możliwe jest wystąpienie do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

W praktyce jednostronne oświadczenie jednego właściciela, że od dziś przysługuje mu większa część ogrodu, nie wystarcza. Nie wystarczy również samo powołanie się na zwiększony udział po adaptacji poddasza. Jeżeli dotychczasowy podział był zgodny i nie naruszał praw żadnej ze stron, drugi właściciel może odmówić jego zmiany.

Co zrobić, gdy drugi właściciel próbuje zmienić podział samowolnie?

Najpierw warto zebrać dokumenty: akty notarialne, wypisy z ksiąg wieczystych, zaświadczenie o samodzielności lokali, dokumentację adaptacji poddasza, ewentualne mapy, szkice, korespondencję oraz dowody dotychczasowego sposobu korzystania z ogrodu i piwnic. Bez tego trudno ocenić, czy spór dotyczy faktycznego korzystania, błędnych udziałów, pomieszczeń przynależnych czy naruszenia posiadania.

Następnie warto pisemnie wezwać drugiego właściciela do respektowania dotychczasowego podziału i powstrzymania się od samowolnych działań, np. przesuwania ogrodzenia, zamykania dostępu do piwnicy albo zajmowania pomieszczeń. Pismo powinno być rzeczowe i odnosić się do dokumentów, a nie wyłącznie do emocji lub wielkości udziałów.

Jeżeli doszło już do faktycznego naruszenia posiadania, w określonych sytuacjach można rozważyć roszczenie posesoryjne na podstawie art. 344 Kodeksu cywilnego. Takie roszczenie jest terminowe - wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia. Jeżeli spór dotyczy trwałego uregulowania korzystania z nieruchomości wspólnej, właściwa może być droga sądowa dotycząca sposobu korzystania z rzeczy wspólnej albo zarządu rzeczą wspólną.

Czego nie daje sam wzrost udziału?

Wzrost udziału w nieruchomości wspólnej nie daje sam przez się prawa do:

• jednostronnego przesunięcia granic korzystania z ogrodu,
• zajęcia większej części piwnicy stanowiącej część wspólną,
• odebrania drugiemu właścicielowi dostępu do dotychczas używanej części nieruchomości,
• zmiany istniejącego podziału quoad usum bez porozumienia albo właściwego rozstrzygnięcia,
• traktowania części wspólnej jak wyłącznej własności tylko dlatego, że udział jest większy.

Wzrost udziału może natomiast wpływać na rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ciężary związane z lokalem i nieruchomością wspólną oraz na ocenę niektórych spraw zarządczych. Te kwestie trzeba jednak oddzielić od faktycznego podziału korzystania z ogrodu i piwnic.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej wzrósł po adaptacji poddasza, nie może z tego powodu samowolnie narzucić nowego podziału ogrodu lub piwnicy. Trzeba odróżnić udział w nieruchomości wspólnej od uzgodnionego sposobu korzystania z konkretnych części domu i działki. Jeżeli ogród albo piwnica są częściami wspólnymi i istnieje dotychczasowy podział do korzystania, jego zmiana powinna nastąpić za zgodą właścicieli albo - przy sporze - na właściwej drodze sądowej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, art. 12 i art. 19 - ISAP

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 206 i art. 344 - ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.