Wymiana drzwi w budynku komunalnym – kto ponosi koszt?

Kto odpowiada za wymianę drzwi w lokalu komunalnym?

W przypadku mieszkania komunalnego podstawowe znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a także wykonywać naprawy budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców.

Przepis ten wyraźnie wskazuje również, że do obowiązków wynajmującego należy dokonywanie napraw lokalu oraz napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. Wśród takich obowiązków ustawodawca wymienia m.in. wymianę stolarki okiennej i drzwiowej.

Nie oznacza to jednak, że każdy problem z drzwiami automatycznie finansuje administracja. Ustawa rozróżnia bowiem pełną wymianę stolarki drzwiowej od bieżącej naprawy i konserwacji drzwi. Zgodnie z art. 6b ustawy najemcę obciąża naprawa i konserwacja okien i drzwi, a także m.in. malowanie drzwi i okien.

Praktycznie oznacza to, że jeżeli drzwi są zużyte, nieszczelne, technicznie wadliwe albo wymagają wymiany jako element stolarki drzwiowej, zasadniczo koszt powinien ponieść wynajmujący. Jeżeli natomiast chodzi o drobne naprawy eksploatacyjne, regulację, konserwację, wymianę klamki, zamka czy malowanie, administracja może uznać, że są to obowiązki najemcy.

Wynajmujący oddaje mieszkanie w najem po poprzednim najemcy i powinien wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Jeżeli lokal został przekazany z drzwiami otwieranymi na zewnątrz, a stan ten był znany administracji i nie został zakwestionowany w protokole zdawczo-odbiorczym ani w umowie, przemawia to za tym, że najemca nie powinien ponosić kosztów przywracania innego układu drzwi, o ile sam nie dokonał samowolnej przeróbki. Szersze omówienie obowiązków lokatora znajdziesz w artykule: pełny zakres obowiązków najemcy.

Drzwi otwierane na klatkę schodową a bezpieczeństwo

Sam fakt, że drzwi wejściowe do mieszkania otwierają się na klatkę schodową, nie przesądza jeszcze automatycznie o tym, że najemca musi wymienić je na własny koszt. Trzeba ocenić konkretny stan faktyczny: szerokość klatki lub korytarza, sposób otwierania skrzydła, odległość od drzwi sąsiada, możliwość swobodnego przejścia oraz wpływ na drogę ewakuacyjną.

Z przepisów techniczno-budowlanych wynika, że drzwi i skrzydła drzwiowe na drogach ewakuacyjnych nie mogą ograniczać wymaganej szerokości tej drogi po całkowitym otwarciu, chyba że chodzi o drzwi wyposażone w urządzenie samoczynnie je zamykające. Dlatego w sporze z administracją kluczowe nie jest samo niezadowolenie sąsiada, lecz to, czy drzwi rzeczywiście naruszają przepisy bezpieczeństwa albo uniemożliwiają prawidłowe korzystanie z części wspólnych budynku.

Jeżeli administracja powołuje się na zagrożenie bezpieczeństwa, warto zażądać pisemnego wskazania, na czym to zagrożenie polega. Dobrze, aby wynajmujący podał konkretną podstawę prawną, wynik pomiarów, opinię osoby odpowiedzialnej za stan techniczny budynku albo zalecenia z kontroli przeciwpożarowej. Samo ogólne stwierdzenie, że drzwi „przeszkadzają”, może być niewystarczające.

Czy wcześniejsza zgoda administracji ma znaczenie?

Tak, wcześniejsza akceptacja stanu lokalu ma znaczenie dowodowe, zwłaszcza jeżeli drzwi w takim układzie istniały już w dniu podpisania umowy najmu albo zostały ujawnione w protokole przekazania lokalu. W takiej sytuacji administracja nie powinna bez wyjaśnienia uznawać, że obecny najemca ma ponieść koszt zmiany tylko dlatego, że po latach pojawiła się skarga sąsiada.

Trzeba jednak odróżnić zgodę sąsiada od zgody właściciela lub zarządcy budynku. Zgoda sąsiada może mieć znaczenie praktyczne, ale nie zastępuje zgody wynajmującego ani nie legalizuje rozwiązania sprzecznego z przepisami technicznymi, przeciwpożarowymi lub regulaminem porządku domowego.

Jeżeli drzwi zostały zamontowane wiele lat temu przez poprzedniego lokatora, a następnie lokal został przekazany kolejnemu najemcy już z takim wyposażeniem, należy sprawdzić dokumenty: umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy, korespondencję z administracją, ewentualną zgodę na montaż i stan techniczny drzwi w chwili objęcia lokalu.

Kiedy koszt może obciążyć najemcę?

Koszt wymiany albo przeróbki drzwi może zostać przerzucony na najemcę przede wszystkim wtedy, gdy to najemca bez zgody wynajmującego dokonał zmiany, zamontował drzwi w sposób niezgodny z przepisami, uszkodził drzwi albo doprowadził do zagrożenia dla innych mieszkańców.

Najemca powinien pamiętać, że wprowadzanie ulepszeń w lokalu wymaga zgody wynajmującego i powinno zostać odpowiednio uregulowane, najlepiej na piśmie. Dotyczy to także prac przy drzwiach wejściowych, ościeżnicy, kierunku otwierania skrzydła lub elementach ingerujących w części wspólne budynku.

Jeżeli natomiast obecny najemca nie wykonywał przeróbki, a drzwi w takim stanie zostały mu przekazane przez administrację, to administracja powinna wykazać, dlaczego obecnie żąda zmiany i dlaczego koszt miałby ponieść właśnie najemca. W typowej sytuacji, gdy chodzi o wymianę stolarki drzwiowej ze względu na stan techniczny albo dostosowanie lokalu do wymagań bezpieczeństwa bez winy najemcy, koszt powinien obciążać wynajmującego.

Jak odpowiedzieć administracji?

Najemca powinien odpowiedzieć pisemnie i spokojnie. W piśmie warto wskazać, że drzwi w takim układzie istniały w dniu zawarcia umowy lub przekazania lokalu, administracja znała ten stan i dotychczas go akceptowała. Należy też poprosić o wskazanie podstawy prawnej żądania, wyników ewentualnych pomiarów oraz informacji, czy administracja traktuje sprawę jako wymianę stolarki drzwiowej, naprawę, konserwację czy usunięcie samowolnej przeróbki.

Warto dołączyć kopię protokołu przekazania lokalu, zdjęcia drzwi, wcześniejszą korespondencję oraz ewentualne dowody potwierdzające, że obecny najemca nie montował drzwi samowolnie. Jeżeli administracja kwestionuje również faktyczne korzystanie z lokalu, pomocne mogą być dokumenty pozwalające udowodnić stałe zamieszkiwanie w mieszkaniu komunalnym. Jeżeli sprawa dotyczy bezpieczeństwa pożarowego, można poprosić administrację o przedstawienie zaleceń osoby uprawnionej, kontroli technicznej albo opinii dotyczącej drogi ewakuacyjnej.

Ustawa nie przewiduje jednego szczególnego terminu, w którym administracja zawsze musi wymienić drzwi w takiej sytuacji. W piśmie można jednak wyznaczyć rozsądny termin na zajęcie stanowiska, np. 14 dni, a w razie braku reakcji ponowić wezwanie albo skierować sprawę do właściciela zasobu, właściwej komórki urzędu gminy, zarządcy budynku lub — przy realnym zagrożeniu bezpieczeństwa — do właściwego organu nadzoru budowlanego albo Państwowej Straży Pożarnej.

FAQ

Czy administracja może kazać zmienić kierunek otwierania drzwi?

Może, jeżeli wykaże, że obecny sposób otwierania drzwi narusza przepisy, zagraża bezpieczeństwu albo utrudnia korzystanie z części wspólnych. Powinna jednak wskazać konkretną przyczynę i podstawę żądania, a nie ograniczać się do samej skargi sąsiada.

Czy za wymianę drzwi w mieszkaniu komunalnym płaci najemca?

Za pełną wymianę stolarki drzwiowej co do zasady odpowiada wynajmujący. Najemca ponosi natomiast koszty naprawy i konserwacji drzwi, a także może odpowiadać za wymianę, jeżeli sam uszkodził drzwi albo wykonał niedozwoloną przeróbkę.

Czy zgoda poprzedniego sąsiada wystarczyła do montażu drzwi?

Nie. Zgoda sąsiada mogła mieć znaczenie praktyczne, ale nie zastępowała zgody wynajmującego ani zgodności z przepisami technicznymi. Ważniejsze są dokumenty administracji, protokół przekazania lokalu i to, czy zarządca zaakceptował taki stan.

Co zrobić, gdy administracja żąda zapłaty za zmianę drzwi?

Należy poprosić o pisemne uzasadnienie, podstawę prawną i wskazanie, czy chodzi o naprawę, konserwację, wymianę stolarki czy usunięcie samowolnej przeróbki. Warto dołączyć dokumenty potwierdzające stan drzwi przy objęciu lokalu.

Czy można samemu wymienić drzwi w lokalu komunalnym?

Nie powinno się tego robić bez pisemnej zgody wynajmującego. Wymiana drzwi może wpływać na części wspólne budynku, bezpieczeństwo ewakuacji, izolacyjność akustyczną i stan techniczny lokalu, dlatego wymaga uzgodnienia z administracją.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najemca ma mocne argumenty, jeżeli drzwi otwierane na klatkę schodową istniały już przy podpisaniu umowy najmu, były znane administracji i nie zostały samowolnie zamontowane przez obecnego lokatora. Wymiana stolarki drzwiowej zasadniczo należy do obowiązków wynajmującego, natomiast najemca odpowiada za bieżącą naprawę i konserwację drzwi.

Nie można jednak pomijać kwestii bezpieczeństwa. Jeżeli sposób otwierania drzwi rzeczywiście ogranicza drogę ewakuacyjną albo narusza przepisy techniczno-budowlane, administracja może żądać dostosowania drzwi. Sporne pozostaje wtedy przede wszystkim to, kto ponosi koszt. Bez winy najemcy i przy wcześniejszej akceptacji stanu lokalu koszt powinien co do zasady obciążać wynajmującego.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6a–6e — Dz.U. 2023 poz. 725.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie — tekst jednolity: Dz.U. 2022 poz. 1225, z późniejszymi zmianami.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych budynków — Dz.U. 2023 poz. 2442.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 marca 2024 r. zmieniające rozporządzenie z dnia 27 października 2023 r. — Dz.U. 2024 poz. 474.