Wyższe opłaty w spółdzielni dla osoby niebędącej członkiem

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a obowiązek ponoszenia opłat

Podstawową zasadę określa art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, uczestniczą w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale oraz kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Ustawa przewiduje też kategorię osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Takie osoby również uczestniczą w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 ustawy.

W praktyce oznacza to, że sama nazwa opłaty lub informacja o „niedoborze” nie wystarcza. Spółdzielnia powinna wykazać, jakich konkretnie kosztów dotyczy obciążenie, jak rozliczono daną nieruchomość, jaka powierzchnia lub inny klucz rozliczeniowy został przyjęty oraz dlaczego określona kwota ma obciążać właśnie danego użytkownika lokalu.

W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmuje przede wszystkim koszty związane bezpośrednio z nieruchomością i jej utrzymaniem, w tym dostawy mediów, odbiór ścieków i odpadów, konserwacje, naprawy, remonty, podatki, opłaty, koszty dokumentacji oraz zarządzania nieruchomością. Tak wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 18 czerwca 2015 r., I ACa 206/15.

W tym kontekście warto sprawdzić także: wymiana wodomierza w spółdzielni.

Czy spółdzielnia może obciążyć niedoborem kosztów eksploatacji tylko osoby spoza spółdzielni?

Jeżeli w rozliczeniu danej nieruchomości koszty eksploatacji i utrzymania są wyższe niż przychody z opłat, różnica co do zasady zwiększa odpowiednio koszty eksploatacji i utrzymania tej nieruchomości w roku następnym. Wynika to z art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie daje to jednak spółdzielni swobody w dowolnym przerzucaniu niedoboru wyłącznie na wybraną grupę mieszkańców.

Kluczowe jest rozróżnienie dwóch kwestii. Po pierwsze, koszty eksploatacyjne powinny być rozliczane według zasad wynikających z ustawy, statutu i regulaminów spółdzielni. Po drugie, art. 5 ust. 2 ustawy pozwala spółdzielni przeznaczyć pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków.

W efekcie może dojść do sytuacji, w której członkowie odczuwają niższe obciążenia, bo ich część kosztów została pokryta z pożytków lub przychodów spółdzielni, a osoby rzeczywiście niebędące członkami takiej korzyści nie otrzymują. Nie oznacza to jednak, że spółdzielnia może bez wyjaśnienia doliczyć dowolną kwotę jako „stratę” lub „niedobór”. Potrzebna jest czytelna kalkulacja i podstawa w dokumentach spółdzielni.

Jeżeli użytkownik lokalu ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako jedyny uprawniony, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy w ogóle może być obecnie traktowany jako osoba niebędąca członkiem. Aktualne przepisy przewidują bowiem członkostwo z mocy prawa dla osoby, której przysługuje takie prawo do lokalu.

Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej

Obecnie art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Członkostwo powstaje m.in. z chwilą zawarcia umowy nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że po nabyciu takiego prawa spółdzielnia nie powinna uzależniać statusu członka od wpisowego, udziałów ani klasycznej deklaracji przyjęcia w poczet członków.

Inaczej wygląda sytuacja właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność. Taka osoba może być członkiem spółdzielni, a właścicielowi lokalu, który nie jest członkiem, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków. Jeżeli więc lokal nie jest już spółdzielczym własnościowym prawem, lecz odrębną własnością, trzeba sprawdzić dokument nabycia, księgę wieczystą i statut spółdzielni.

Szczególne zasady obowiązują również wtedy, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo odrębna własność lokalu należy do kilku osób. Co do zasady członkiem może być tylko jedna z nich, chyba że prawo przysługuje wspólnie małżonkom. W razie sporu między współuprawnionymi rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, a do czasu rozstrzygnięcia możliwe jest wyznaczenie pełnomocnika do wykonywania uprawnień członkowskich.

Znaczenie członkostwa może być widoczne właśnie przy rozliczeniach, ponieważ pożytki i przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni mogą być przeznaczone na pokrycie wydatków obciążających członków. W podobnych sporach warto też porównać zasady podziału kosztów eksploatacyjnych, bo sama okoliczność mniejszego korzystania z określonego elementu nieruchomości nie zawsze oznacza brak obowiązku partycypacji w kosztach.

Jeżeli spółdzielnia nadal twierdzi, że nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest członkiem tylko dlatego, że nie złożył deklaracji, należy pisemnie zażądać wyjaśnienia podstawy prawnej takiego stanowiska i skorygowania statusu w dokumentach spółdzielni. Dla rozliczeń sprzed zmian ustawowych konieczna może być osobna analiza dat nabycia prawa, uchwał, statutu i okresu, którego dotyczą opłaty.

Prawo do kalkulacji opłat i uzasadnienia podwyżki

Spółdzielnia jest obowiązana przedstawić kalkulację wysokości opłat na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem albo osoby niebędącej członkiem, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Taki wniosek najlepiej złożyć pisemnie, zachowując potwierdzenie nadania lub złożenia w administracji.

Kalkulacja powinna być rzeczowa, zrozumiała i wyczerpująca. Powinna wskazywać składniki opłat, przyjęty sposób rozliczenia, okres, którego dotyczy niedobór, podstawę prawną lub regulaminową oraz sposób przypisania kosztów do konkretnego lokalu. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 października 2014 r., V CNP 66/13, wskazał, że uprawniony może wystąpić do sądu o nakazanie spółdzielni przedstawienia takiej kalkulacji.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia musi zawiadomić osoby zobowiązane co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a zmiana wymaga pisemnego uzasadnienia. Krótszy termin dotyczy zmian opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. W takim przypadku zawiadomienie powinno nastąpić co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.

Opłaty, o których mowa w art. 4 ustawy, wnosi się co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca, chyba że statut spółdzielni przewiduje inny termin, nie wcześniejszy niż ustawowy. Za opłaty mogą odpowiadać solidarnie także pełnoletnie osoby stale zamieszkujące w lokalu oraz osoby faktycznie z niego korzystające, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Jak kwestionować opłaty naliczone przez spółdzielnię?

Jeżeli kalkulacja jest niejasna, niepełna albo sprzeczna z przepisami lub regulaminem, można kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio przed sądem. Zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy, w razie wystąpienia na drogę sądową osoba uprawniona ponosi opłaty w dotychczasowej wysokości, a ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Uzupełniająco przydatny może być tekst „dodatkowe opłaty za firmę”.

Nie warto jednak samowolnie przestawać płacić całego czynszu. Bezpieczniejsze jest pisemne zakwestionowanie konkretnego składnika, żądanie kalkulacji, zapłata bezspornej części i rozważenie pozwu albo obrony w sprawie z powództwa spółdzielni. W uchwale z 11 września 2014 r., III CZP 58/14, Sąd Najwyższy potwierdził, że możliwe jest dochodzenie zwrotu nadpłaconych opłat eksploatacyjnych na podstawie przepisów o świadczeniu nienależnym. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: zwrot nadpłaty za śmieci. Powiązane zagadnienie omawiamy szerzej tutaj: z czego składają się opłaty.

W piśmie do spółdzielni warto zażądać: wskazania podstawy prawnej obciążenia, regulaminu rozliczania kosztów, zestawienia kosztów danej nieruchomości, sposobu podziału niedoboru, informacji o wykorzystaniu pożytków i przychodów spółdzielni oraz wyjaśnienia, dlaczego dana osoba została potraktowana jako niebędąca członkiem. Przydatne może być również sprawdzenie, czy spółdzielnia prawidłowo stosuje zasady opisane w artykule o tym, jak wygląda rezygnacja z członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, ponieważ obecnie nie każdy przypadek utraty albo braku członkostwa zależy od zwykłego oświadczenia.

FAQ

Podsumowanie

Wyższe obciążenia osoby niebędącej członkiem spółdzielni mogą wynikać z tego, że członkowie korzystają z pożytków i przychodów spółdzielni przeznaczonych na pokrycie części kosztów eksploatacji. Nie oznacza to jednak dowolności. Spółdzielnia musi wykazać podstawę prawną, sposób rozliczenia i związek naliczonej kwoty z kosztami konkretnej nieruchomości.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu trzeba w pierwszej kolejności ustalić, czy dana osoba rzeczywiście jest nieczłonkiem. Aktualne przepisy w wielu typowych sytuacjach przewidują członkostwo z mocy prawa. Jeżeli spółdzielnia nalicza dopłatę, warto wystąpić o kalkulację opłat, pisemne uzasadnienie i dokumenty rozliczeniowe, a w razie potrzeby skierować sprawę do sądu.