Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak domagać się zwrotu kaucji za wynajem mieszkania?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-02-15

Jestem najemcą. Przez 2 lata wynajmowałem lokal mieszkalny. Nigdy nie zalegałem z czynszem i innymi płatnościami. W ostatnim miesiącu, gdy zgłosiłem wypowiedzenie umowy najmu, wynajmujący zmienił wobec mnie nastawienie. W dniu przekazania lokalu otrzymałem rachunek do zapłaty, pomniejszony o wpłaconą kaucję 1200 zł. Do dopłaty 2000 zł. Wynajmujący stwierdził, że są porysowane panele i musi je wymienić. Ściany trzeba pomalować po raz kolejny (w momencie wypowiedzenia ustaliliśmy, że odświeżę kolory, kupiłem farby, mam rachunki, pomalowałem). Mimo tego i tak muszę pokryć koszty następnego malowania. Dodatkowo koszt sprzątania po remoncie. Nie podpisałem protokołu zdawczo-odbiorczego, zrobiłem zdjęcia, nagrałem film video, w jakim stanie jest mieszkanie, żeby nikt mi nie zarzucił zdewastowania. Proszę powiedzieć, jak domagać się zwrotu kaucji. Dla mnie to jest wymuszenie.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Problem dotyczy istotnych wartości majątkowych. Ze względu na wskazaną kwotę, nie można wykluczyć nawet powiadomienia organów ścigania o podejrzeniu popełnienia przestępstwa wyłudzenia – stypizowanego w art. 286 Kodeksu karnego (K.k.) – lub przestępstwa przywłaszczenia (art. 284 K.k.); niżej są zacytowane odnośne przepisy K.k1.

Kaucję (po zasadnym potrąceniu) należy zwrócić najemcy w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu; tak postanowił ustawodawca w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów… – cały ten artykuł cytuję niżej2, ale proponuję zapoznać się również z jej następnymi artykułami, ponieważ w nich uregulowano ważne dla rozliczeń zagadnienia (nie można wykluczyć nawet przysługiwania Panu roszczeń w związku ze znaczniejszymi Pańskimi nakładami na przedmiotowe mieszkanie). Jeżeli Pan powiadomi o problemie organa ścigania, to bardzo ważnym może być ustalenie nastawienia wynajmującego – zarówno w czasie pobierania kaucji (ewentualny zamiar wyłudzenia) oraz aktualnie (ewentualny zamiar przywłaszczenia).

Jeżeli zatrzymanie kaucji przez wynajmującego jest bezzasadne, to odnośne pieniądze (nienależnie zatrzymane) mogą stanowić jego dochód. Różnie bywa z uiszczaniem podatku od uzyskiwanego czynszu najmu, jeżeli czynsz był pobierany „za plecami urzędu skarbowego”, to wynajmujący może mieć problemy prawne i finansowe (z uwagi na sam wymiar pieniężny kar).

Moim zdaniem, ryzykowne mogłoby być oczekiwanie „na rozwój wydarzeń”. Przede wszystkim dlatego, że nawet po dłuższym czasie wynajmujący mógłby wystąpić na drogę sądową (żądając „dopłaty do kaucji”). Upływ czasu mógłby Panu utrudnić wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) oraz art. 6 Kodeksu cywilnego (K.c.); N.B.: umowie najmu ustawodawca „dedykował” dużo przepisów KC (art. 659 i następne K.c.). W dodatku spotyka się nieuczciwość w kierowaniu spraw na drogę sądową – np. podawanie błędnego adresu pozwanego. Wprawdzie samo roszczenie (oficjalnie odszkodowawcze, a przynajmniej podobne do niego) byłoby bardzo trudne (o ile w ogóle możliwe) do dochodzenia w postępowaniu upominawczym, ale przecież nie można wykluczyć wytoczenia powództwa o wydanie nakazu zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym (art. 50528 i następne K.p.c.) z załączonym do niego skanem umowy najmu (pod pozorem dochodzenia czynszu). Gdyby został wydany nakaz zapłaty, to Panu przysługiwałaby możność wniesienia zarzutów – ale na to jest tydzień od otrzymania odpisu nakazu zapłaty (a zdarzają się „cudeńka”, np. wszczynanie egzekucji, choć pozwanemu wcześniej nie doręczono odpisu nakazu zapłaty).

Pan zdecyduje, jak w tej sprawie się zachować. Jest kilka możliwości. Po pierwsze: spełnić żądanie (które trudno nazwać roszczeniem). Po drugie: czekać „na rozwój wypadków”. Po trzecie: odmówić – nawet w formie pisemnej, ale proszę pamiętać o dużym znaczeniu dowodowym dokumentów (głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.c.). Po czwarte: zdecydować się na działania zgodne z prawem, zaczynając od mało kosztownych.

Spróbujmy wypracować założenia w związku z ostatnim wariantem.

Niska opłata sądowa (parędziesiąt złotych) wiąże się z zawezwanie do próby ugodowej (art. 184-185 K.p.c.). Oczywiście można by wytoczyć powództwo, ale bez dowodów (zwłaszcza pisemnych) mogłoby być trudno wykazać, że wynajmujący formułuje określone żądania wobec Pana, a ponadto od powództwa należy zapłacić wyższą opłatę sądową (standardowo: 5% wartości przedmiotu sporu). Protokół z posiedzenia pojednawczego mógłby być dowodem.

Ewentualne zawezwanie do próby ugodowej mogłoby zostać poprzedzone skierowanym do wynajmującego wezwaniem do zwrócenia Panu kaucji albo jej części (Pana zdaniem, właściwej). Zawezwanie takie mogłoby zostać nazwane „przedsądowym”, co sygnalizowałoby gotowość wystąpienia na drogę sądową. Czekając na odpowiedź – np. przez dwa tygodnie (wskazane w korespondencyjnym wezwaniu do zwrotu pieniędzy) – można by zawnioskować o zabezpieczenie dowodu (art. 310 i następne K.p.c.) poprzez przeprowadzenie oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Oględziny (nie tylko w trybie zabezpieczenia dowodu) umożliwiają sądowi (sędziemu) bezpośredni kontakt z tym, co bada się w postępowaniu dowodowym; dowodom ustawodawca poświęcił dużo przepisów procedury cywilnej (szczególnie: od art. 227 do art. 315 K.p.c.).

Proszę pamiętać o tym, że w ważnych sprawach pisma należy wysyłać listami poleconymi (najlepiej „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) lub składać (np. w biurze podawczym) za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Do sądu trzeba kierować pisma (wraz z załącznikami) w odpowiedniej liczbie egzemplarzy. Opłaty sądowe dotyczą różnych czynności (w tym wniosków z zakresu postępowania dowodowego); proponuję niedługo (np. dzień albo dwa) po skierowaniu pisma (np. wniosku o zabezpieczenie dowodu) do sądu zapytać (np. telefonicznie) o numer sprawy oraz o wymaganą opłatę sądową; uniknie się wtedy wzywania przez sąd do uzupełnienia braków formalnych (np. do uiszczenia opłaty lub do przedłożenia dodatkowych egzemplarzy pisma).

Niestety, zdarza się wystawianie fikcyjnych faktur lub rachunków. Z uwagi na występowanie takiego procederu proszę liczyć się z możliwością wystawienia faktury (rachunku) np. „za malowanie” lub „za remont”. Gdyby do czegoś takiego doszło, to Pańskie ewentualne wnioski dowodowe mogłyby zmierzać do przeprowadzenia dowodu z przesłuchania faktycznych wykonawców (a nie tylko wystawcy faktury lub rachunku). Już sama świadomość odpowiedzialności karnej, np. za składanie fałszywych zeznań (art. 233 K.k.), może przyczyniać się do złożenia zeznań prawdziwych; wolno wnioskować o odebranie przez sąd ślubowania przed składaniem zeznań (np. przez strony lub świadków). Ponadto dokładne informacje (np. uzyskane w ramach zeznań) o czasie wykonywania „fakturowanych” prac mogłaby „zainteresować” organa administracji skarbowej, np. z uwagi na czas pracy lub rodzaj umowy z wykonawcami prac (Państwowa Inspekcja Pracy ma kompetencje w tych zakresach). Materiały z jednego postępowania mogą stanowić (zazwyczaj na wniosek osoby zainteresowanej) dowód w innym postępowaniu; np. dowody z akt sądu cywilnego w postępowaniu karnym lub w postępowaniu przed „skarbówką”.

---------------------------

1. Z Kodeksu karnego:

Art. 284 § 1. Kto przywłaszcza sobie cudzą rzecz ruchomą lub prawo majątkowe, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 2. Kto przywłaszcza sobie powierzoną mu rzecz ruchomą, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi lub przywłaszczenia rzeczy znalezionej, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

§ 4. Jeżeli przywłaszczenie nastąpiło na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Art. 286 § 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 2. Tej samej karze podlega, kto żąda korzyści majątkowej w zamian za zwrot bezprawnie zabranej rzeczy.

§ 3. W wypadku mniejszej wagi, sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

§ 4. Jeżeli czyn określony w § 1-3 popełniono na szkodę osoby najbliższej, ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego.

2. Z Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Art. 6 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Zatrzymanie części kaucji na poczet naprawienia szkody

Mam problem dotyczący zwrotu kaucji po zakończeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jako wynajmujący podpisałem z najemcą protokół zdawczo-odbiorczy bez...

 

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji

Miesiąc temu zdałem mieszkanie, które wynajmowałem. Zostało wysprzątane, dodam też, że zrobiłem w nim niewielki remont na mój koszt, ale bez umowy...

Najem wspólnego mieszkania przez jednego małżonka

Najem wspólnego mieszkania przez jednego małżonka

Żona nie zgadza się na wynajem wspólnego mieszkania, generuje to koszty związane m.in. z opłatą administracyjną. Dojdą koszty ponownego podłączenia...

Umowa najmu z klauzulą prolongacyjną

Od prawie 10 lat wynajmuję spółce jako osoba fizyczna mieszkanie. Mamy stosowną umowę najmu, która jest na 10 lat i właśnie ten termin mija....

 

Jak pozbyć się najemcy z mieszkania?

Wynajmuję mieszkanie pewnemu panu. Umowa skończyła się. Pan już przed końcem umowy miał zaległości finansowe. Kilka razy mówił, że mi zapłaci, ale do...

 

Miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu

Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »