Wypowiedzenie umowy najmu kobiecie w ciąży

W opisanej sytuacji kluczowe są trzy kwestie: czy najem rzeczywiście istnieje, czy został skutecznie wypowiedziany oraz czy osoba składająca wypowiedzenie była do tego uprawniona. Sam fakt, że umowa nie została podpisana na papierze, nie oznacza jeszcze, że najemcy zajmują lokal bez tytułu prawnego. Jeżeli lokal został wydany, najemcy płacili czynsz i opłaty, a druga strona przyjmowała te płatności, można wykazywać zawarcie umowy najmu na podstawie przelewów, korespondencji, potwierdzeń opłat, wiadomości SMS, e-maili oraz zeznań świadków.

Osobno omawiamy też zagadnienie: wypowiedzenie najmu lokalu komunalnego.

Ustna umowa najmu mieszkania – czy jest ważna?

Umowa najmu może być zawarta ustnie, w sposób dorozumiany albo pisemnie. Kodeks cywilny wymaga jednak, aby umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok była zawarta na piśmie. Jeżeli tej formy nie zachowano, przyjmuje się, że umowę zawarto na czas nieoznaczony.

Oznacza to, że najemcy nie są pozbawieni ochrony tylko dlatego, że nie mają pisemnej umowy. Jeżeli od ponad dwóch lat korzystają z mieszkania i regularnie płacą ustalone należności, istnieją mocne argumenty, że między stronami powstał stosunek najmu. Spór może dotyczyć natomiast tego, czy ustne przedłużenie „na kolejne pół roku” uda się udowodnić i czy w świetle art. 660 Kodeksu cywilnego należy traktować je jako najem na czas oznaczony, czy jako najem bezterminowy.

W praktyce najważniejsze jest zabezpieczenie dowodów: potwierdzeń przelewów, wiadomości o wysokości czynszu, potwierdzeń zapłaty za media, ewentualnych ustaleń co do terminu zakończenia najmu oraz korespondencji z osobą, która zarządza lokalem.

Czy właściciel może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym?

Przy lokalu służącym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wynajmujący nie może swobodnie wypowiedzieć umowy tylko dlatego, że doszło do konfliktu z najemcą albo z osobą z jego rodziny. Zastosowanie ma przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie, musi być dokonane na piśmie i musi określać przyczynę wypowiedzenia. Brak pisma albo brak przyczyny powoduje nieważność wypowiedzenia.

Najkrótszy typowy termin wypowiedzenia przez właściciela to wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, ale tylko w określonych przypadkach. Chodzi między innymi o rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego, używanie lokalu sprzecznie z umową mimo pisemnego upomnienia, podnajem bez wymaganej pisemnej zgody właściciela albo zwłokę w zapłacie co najmniej za trzy pełne okresy płatności po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Jeżeli problemem są zaległości czynszowe, właściciel również nie może po prostu „wyrzucić” najemcy z dnia na dzień. Musi najpierw zachować procedurę ustawową. Szerzej wyjaśniamy to w materiale co gdy najemca nie płaci.

W opisanym stanie faktycznym z pytania nie wynika, aby lokatorzy zalegali z czynszem, dewastowali lokal, zakłócali porządek albo bezprawnie oddali lokal innej osobie. Wypowiedzenie motywowane konfliktem po rozwiązaniu współpracy zawodowej męża z byłą szefową nie mieści się samo przez się w ustawowych podstawach wypowiedzenia najmu mieszkania.

Najem na czas oznaczony a wypowiedzenie

Jeżeli strony skutecznie ustaliły, że najem ma trwać jeszcze przez konkretne pół roku, pozycja najemców może być jeszcze mocniejsza. Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony wcześniejsze wypowiedzenie wymaga szczególnej podstawy. W relacjach dotyczących lokalu mieszkalnego właściciel musi dodatkowo respektować ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

W razie sporu warto więc powołać się nie tylko na fakt, że wypowiedzenie nie zostało prawidłowo dokonane, lecz także na wcześniejsze ustalenia dotyczące przedłużenia najmu. Jeżeli zaś umowa miałaby być oceniana jako najem na czas nieoznaczony, właściciel i tak nie może pominąć art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Osobne zasady mogą dotyczyć najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, dlatego przy takich umowach trzeba sprawdzić akt notarialny, zgłoszenie do urzędu skarbowego i postanowienia umowne. Zobacz też omówienie: rozwiązanie najmu na czas określony.

Czy ciąża chroni przed wypowiedzeniem najmu?

Ciąża najemczyni nie powoduje automatycznie, że właściciel w ogóle nie może wypowiedzieć najmu. Jeżeli istnieje prawdziwa, ustawowa podstawa wypowiedzenia i zachowano wymaganą formę oraz termin, wypowiedzenie może być skuteczne także wobec kobiety w ciąży. Nie wolno jednak utożsamiać wypowiedzenia z możliwością natychmiastowego usunięcia lokatorów z mieszkania.

Jeżeli najemcy nie opuszczą lokalu, właściciel nie może samodzielnie wymienić zamków, wynieść rzeczy ani odciąć mediów w celu zmuszenia ich do wyprowadzki. Powinien skierować sprawę do sądu o opróżnienie lokalu, a po uzyskaniu prawomocnego wyroku egzekucję prowadzi komornik. Samowolne działania właściciela mogą naruszać posiadanie lokatorów, dobra osobiste, a w skrajnych przypadkach prowadzić do odpowiedzialności cywilnej lub karnej.

W postępowaniu eksmisyjnym ciąża może mieć istotne znaczenie przy ocenie sytuacji rodzinnej i materialnej. Trzeba jednak pamiętać o ważnym ograniczeniu: ustawowa zasada, że sąd nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego wobec kobiety w ciąży, co do zasady nie ma automatycznego zastosowania do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Nie oznacza to, że sytuacja kobiety w ciąży jest obojętna, ale nie należy budować obrony wyłącznie na samym fakcie ciąży.

Pełnomocnictwo osoby wypowiadającej najem

W pytaniu pojawia się dodatkowa okoliczność: mieszkanie należy do siostrzeńca przebywającego za granicą, a była szefowa męża twierdzi, że ma pełnomocnictwo do dysponowania lokalem. W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli to ona od początku występowała jako wynajmująca, pobierała czynsz i zawierała ustalenia z najemcami, może być traktowana jako osoba, z którą najemców wiąże stosunek prawny. Jeżeli natomiast działa wyłącznie w imieniu właściciela, powinna wykazać umocowanie do składania oświadczeń dotyczących najmu, w tym do jego wypowiedzenia.

Najemcy mogą więc spokojnie poprosić o przedstawienie pisemnego pełnomocnictwa albo innego dokumentu potwierdzającego uprawnienie do wypowiedzenia umowy. Nie należy przy tym odmawiać płatności czynszu, jeżeli dotychczasowy sposób zapłaty był ustalony i nie budził wątpliwości. Wstrzymanie płatności bez podstawy mogłoby stworzyć właścicielowi rzeczywistą podstawę do uruchomienia procedury wypowiedzenia z powodu zaległości.

Co zrobić po otrzymaniu wadliwego wypowiedzenia?

Najbezpieczniejszym krokiem jest pisemna odpowiedź do wynajmującej. W piśmie można wskazać, że najemcy nie uznają wypowiedzenia za skuteczne, ponieważ nie zostało dokonane w wymaganej formie, nie wskazuje ustawowej przyczyny albo nie spełnia warunków z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto jednocześnie zadeklarować wolę dalszego regulowania czynszu i opłat oraz zaproponować polubowne ustalenie daty wyprowadzki zgodnej z wcześniejszymi ustaleniami.

Takie pismo powinno być rzeczowe. Lepiej unikać gróźb i emocjonalnych sformułowań. Argument podatkowy, który czasem pojawia się w rozmowach o nieformalnym najmie, trzeba stosować ostrożnie. Brak pisemnej umowy nie zwalnia wynajmującego z obowiązku rozliczenia przychodów z najmu, ale to nie jest główny argument przesądzający o skuteczności albo bezskuteczności wypowiedzenia. Podstawą obrony najemcy powinny być przepisy o najmie i ochronie lokatorów.

W piśmie można zaproponować rozmowę i zawarcie krótkiego porozumienia: potwierdzenie, że najem będzie trwał do ustalonej daty, określenie wysokości opłat, zasad rozliczenia mediów, terminu zwrotu lokalu i kaucji, jeżeli była wpłacona. Porozumienie jest często szybsze i mniej kosztowne niż spór sądowy.

Przykłady

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11, art. 14, art. 16 i art. 17 – tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 659, art. 660, art. 673 i art. 688 – tekst aktu w ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.