Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najemcy spodziewają się dziecka – wypowiedzenie umowy najmu

Anna Sufin • Opublikowane: 2016-03-04

Od ponad 2 lat wynajmujemy z mężem mieszkanie u jego szefowej na zasadzie umowy ustnej. Regularnie płacimy za media, czynsz i wynajem. Niedawno doszło do burzliwego rozwiązania spółki, w której pracował mąż. Wspólnicy (w tym szefowa) rozstali się w bardzo nieprzyjemny sposób, a mąż dostał ofertę pracy od drugiego wspólnika, z której skorzystał. Była szefowa zareagowała wypowiedzeniem nam umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym (do końca miesiąca). Przed całą tą sytuacją najem został przedłużony ustnie na kolejne pół roku. Bardzo nam zależy na utrzymaniu tego terminu, bo jestem w ciąży i do porodu zostało ok. 4 miesiące. Dodam jeszcze, że mieszkanie należy do jej siostrzeńca, który przebywa za granicą, ale ona twierdzi, że ma pełnomocnictwo do dysponowania mieszkaniem. Co w takiej sytuacji zrobić? Chcemy załatwić tę sprawę polubownie, ale gdyby się nie dało, to czy mamy prawo po swojej stronie? Jakimi argumentami możemy przekonać tę panią do zmiany decyzji?

 

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Dla skuteczności zawarcia umowy najmu nie wymaga się szczególnej formy – umowa nie musi być zatem zawarta w formie pisemnej, by była ważna i by można dowodzić jej zawarcia dowolnymi środkami dowodowymi (w tym u Państwa – potwierdzeniami przelewu kwot za media, czynsz, wynajem). Zatem nie może być wątpliwości, że zawarli Państwo umowę najmu. Z pytania wynika, iż jest to umowa na czas nieoznaczony, a z uwagi na charakter przedmiotu i cel najmu, jest to umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem do najmu takich lokali stosuje się bardzo rygorystyczną pod względem możliwości i terminu wypowiedzenia umowy przez wynajmującego ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2014 r. Nr 150).

 

Stosowanie postanowień ustawy w tym zakresie nie może być wyłączone, a te kwestie regulowane ustawą mogą być w umowie określone tylko w sposób taki sam bądź korzystniejszy dla lokatora (art. 3 ust. 3 ustawy).

 

Wedle art. 11 tejże ustawy:

 

„1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 (te dotyczą tylko mieszkaniowego zasobu gminy) niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. (1) Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r. poz. 255).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

 

Oczywiście powyższym postanowieniom nie uchybia rozwiązanie umowy na skutek porozumienia stron bądź też możliwość wypowiedzenia najmu przez najemcę w terminie określonym w umowie (bądź terminach przewidzianych przez Kodeks cywilny).

 

Odnosząc przytoczony przepis do Państwa sytuacji, w pierwszej kolejności trzeba więc wskazać, że wypowiedzenie najmu nie zostało dokonane na piśmie, zatem nie jest ważne. Nie mogło zatem zostać spełnione wymaganie podania przyczyny wypowiedzenia. W drugiej kolejności trzeba zauważyć, że nie zaszła żadna podstawa z ust. 2 pozwalająca wypowiedzieć najem w terminie najkrótszym przewidywanym przez ustawę, tj. na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mogą Państwo przyjrzeć się jeszcze ust. 3 pkt 2, czy być może posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości i stosunkowo niski czynsz nie uprawniałby Państwa do wypowiedzenia Wam umowy w podobnie krótkim terminie. Jednakże i tu byłaby potrzebna forma pisemna, której nie dochowano.

 

W istocie zatem wedle prawa umowa nie została Państwu skutecznie wypowiedziana, a mając na uwadze postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów nie będzie proste jej wypowiedzenie. Pomijam tutaj kwestię osoby uprawnionej do dokonania wypowiedzenia, skoro taka kwestia nie jest podnoszona przez drugą stronę, a Państwo zawieraliście umowę z szefową. Gdyby umowa była zawierana bezpośrednio z właścicielem mieszkania, wtedy moglibyście Państwo dodatkowo zastanawiać się nad tym, czy szefowa ma pełnomocnictwo do dysponowania lokalem obejmujące prawo wypowiadania umowy najmu. Nie analizuję głębiej tej kwestii, zakładając, że szefowa w istocie ma takie pełnomocnictwo (udzielone choćby w sposób dorozumiany), a Państwo zapewne załatwią sprawę z sposób polubowny i nie dojdzie do analizy tej kwestii przez sąd.

 

Pozycję negocjacyjną Państwa wzmocni zapewne zwrócenie uwagi, że właściciel prawdopodobnie nie zgłosił do urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu i nie opłaca z tego tytułu podatku dochodowego (a jako że nieruchomość położona jest w Polsce, podatek od dochodów z niej osiąganych płaci się w Polsce, por. art. 3 ust. 2a i 2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz.U.2012.361 z późn. zm.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Co grozi za wyrzucenie niepłacącego lokatora na bruk?

Jestem właścicielką mieszkania, które przed dwoma miesiącami wynajęłam pewnej kobiecie za kwotę 700 zł za jeden miesiąc. Do tej pory otrzymałam tylko...

Wypowiedzenie umowy najmu z powodu grzyba na ścianie

Jestem wynajmującym mieszkanie. Czy muszę się zgodzić na wypowiedzenie w trybie natychmiastowym przez najemcę z powodu znalezionego za szafkami...

Umowa najmu mieszkania i rozliczenia ze skarbówką

Posiadam mieszkanie własnościowe w bloku i chciałabym je wynajmować. Czy muszę zgłosić to do skarbówki i jaką powinnam zawrzeć umowę...

Spóźnienie z opłatami za wynajmowane mieszkanie

Jestem osobą prywatną wynajmującą mieszkanie. Mam zawartą umowę najmu na czas 1 roku. Najemca nie zapłacił za czynsz w poprzednim miesiącu...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »