Stary wyrok eksmisyjny a oferta lokalu socjalnego po zmianie sytuacji rodziny

Wyrok eksmisyjny sprzed lat a oferta najmu socjalnego lokalu

Zdarza się, że wyrok eksmisyjny został wydany wiele lat wcześniej, a gmina dopiero po długim czasie składa ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sam upływ czasu nie oznacza jeszcze, że wyrok przestał obowiązywać. Jeżeli wyrok nie został wykonany, nadal może stanowić podstawę dalszych czynności, o ile nie zachodzą szczególne okoliczności wymagające odrębnej oceny. Więcej na ten temat przedstawiamy w artykule „Przedłużenie umowy najmu socjalnego”.

Obecnie ustawa posługuje się przede wszystkim pojęciem najmu socjalnego lokalu, choć w praktyce nadal często mówi się o lokalu socjalnym. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu obciąża gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Warto również sprawdzić omówienie „Odmowa podpisania umowy najmu socjalnego”.

Jeżeli w dawnym wyroku wskazano kilka osób, np. matkę, córkę i brata, a jedna z tych osób zmarła, nie oznacza to automatycznie, że wyrok jest nieważny wobec pozostałych. Wobec osób żyjących i objętych wyrokiem orzeczenie nadal może być skuteczne. Gmina może więc złożyć im ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po jej prawidłowym złożeniu może dojść do dalszego etapu wykonania eksmisji.

Czy można odmówić przyjęcia lokalu socjalnego?

Odmowa przyjęcia lokalu socjalnego jest bezpieczna tylko wtedy, gdy ma konkretną podstawę. Nie wystarczy, że lokal jest mniej atrakcyjny, znajduje się w gorszej lokalizacji albo ma niższy standard niż dotychczasowe mieszkanie. Najem socjalny lokalu z założenia może dotyczyć lokalu o obniżonym standardzie. Warto również sprawdzić omówienie „Gmina nie zapewnia lokalu socjalnego”.

Kluczowe znaczenie ma art. 22 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem umową najmu socjalnego lokalu jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m². Lokal może być o obniżonym standardzie, ale nie może być lokalem nienadającym się do zamieszkania.

W praktyce odmowa może być uzasadniona zwłaszcza wtedy, gdy lokal jest w takim stanie technicznym, że nie nadaje się do zamieszkania, ma zbyt małą powierzchnię pokoi w stosunku do liczby osób w gospodarstwie domowym albo oferta została skierowana w sposób niezgodny z treścią wyroku i aktualną sytuacją osób uprawnionych. W takiej sytuacji nie należy poprzestawać na ustnej odmowie. Najbezpieczniej złożyć do gminy pisemne stanowisko, wskazać konkretne zastrzeżenia i dołączyć dokumenty, np. akty urodzenia dzieci, dokumentację medyczną, zdjęcia lokalu albo protokół oględzin.

Skutki nieuzasadnionej odmowy przyjęcia oferty

Jeżeli gmina złożyła prawidłową ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a osoba uprawniona bez uzasadnionej podstawy odmawia jej przyjęcia, musi liczyć się z poważnymi konsekwencjami. W praktyce może to otworzyć drogę do wykonania wyroku eksmisyjnego, ponieważ warunek wstrzymania eksmisji do czasu złożenia oferty przez gminę został spełniony.

Przy analizie konsekwencji trzeba również uwzględnić zaległości czynszowe w lokalu socjalnym, jeśli występują w rozliczeniach z gminą.

Trzeba też pamiętać o obowiązku zapłaty odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Wysokość i zasady rozliczeń zależą od etapu sprawy oraz od tego, czy nadal obowiązuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia oferty najmu socjalnego.

Nie należy więc odmawiać przyjęcia lokalu wyłącznie dlatego, że jest mały, skromny, oddalony od dotychczasowego miejsca zamieszkania albo mniej komfortowy. Takie argumenty mogą być niewystarczające, jeżeli lokal spełnia ustawowe minimum i nadaje się do zamieszkania. Inaczej należy ocenić sytuację, gdy lokal nie zapewnia wymaganej powierzchni, jest zawilgocony, zagrzybiony, nie ma podstawowych warunków użytkowych albo z innych obiektywnych powodów nie nadaje się do zamieszkania.

Zmiana sytuacji rodzinnej po wydaniu wyroku

W sprawach podobnych do opisanej przez panią Krystynę najważniejsze jest to, że sytuacja życiowa mogła znacząco zmienić się od chwili wydania wyroku. Jeżeli po wyroku urodziły się dzieci, zmieniła się liczba osób tworzących gospodarstwo domowe, jedna z osób zmarła albo pojawiły się istotne problemy zdrowotne, trzeba poinformować o tym gminę.

Po zawarciu umowy i ustabilizowaniu sytuacji mieszkaniowej można też sprawdzić, czy uchwała gminy przewiduje zamianę lokalu socjalnego na komunalny.

Sama okoliczność, że dzieci nie były wymienione w dawnym wyroku eksmisyjnym, nie oznacza automatycznie, że można odmówić przyjęcia lokalu. Może jednak mieć znaczenie dla oceny, czy zaoferowany lokal spełnia minimalne wymogi powierzchniowe i czy rzeczywiście nadaje się dla aktualnego gospodarstwa domowego. Jeżeli po doliczeniu dzieci powierzchnia pokoi przypadająca na jedną osobę spada poniżej 5 m², jest to poważny argument przeciwko przyjęciu oferty w przedstawionej postaci.

W piśmie do gminy warto wskazać, kto obecnie faktycznie tworzy gospodarstwo domowe, ile osób ma zamieszkać w lokalu, jaka jest powierzchnia pokoi w oferowanym lokalu i dlaczego oferta nie spełnia wymogów ustawowych. Do pisma należy dołączyć dokumenty potwierdzające zmianę sytuacji, np. akty urodzenia dzieci, akt zgonu osoby objętej dawnym wyrokiem, zaświadczenia lekarskie lub dokumenty dotyczące niepełnosprawności.

Jak zakwestionować ofertę gminy?

Od 2019 r. szczególne znaczenie ma art. 14 ust. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje, że gmina, składając ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, powinna pouczyć osobę uprawnioną, że jeżeli kwestionuje prawidłowość oferty, może wytoczyć odpowiednie powództwo. Przed nadaniem klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu może to być powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po nadaniu klauzuli wykonalności – powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego.

W praktyce oznacza to, że spór z gminą o prawidłowość oferty nie zawsze powinien kończyć się prostą odmową. Jeżeli oferta jest wadliwa, należy działać formalnie: złożyć pisemne zastrzeżenia, zebrać dowody, ustalić etap sprawy egzekucyjnej i rozważyć właściwe powództwo. Szczególnie ważne jest to wtedy, gdy komornik prowadzi już czynności albo właściciel lokalu dąży do nadania wyrokowi klauzuli wykonalności.

Jeżeli eksmisja ma dotyczyć rodziny z dziećmi, osoby chorej, osoby niepełnosprawnej albo osoby w szczególnie trudnej sytuacji, tym bardziej trzeba ocenić sprawę indywidualnie. Nie każda trudna sytuacja zatrzyma eksmisję, ale może mieć znaczenie dla oceny prawidłowości oferty i sposobu dalszego postępowania.

Czy gmina musi zapewnić nowy lokal, jeżeli poprzedni jest za mały?

Jeżeli zaoferowany lokal nie spełnia wymogów ustawowych, gmina powinna ponownie ocenić sprawę i zaproponować lokal odpowiadający minimalnym wymogom. Nie oznacza to jednak prawa do lokalu o dowolnym metrażu, określonej lokalizacji czy standardzie porównywalnym z lokalem komunalnym wynajmowanym na czas nieoznaczony.

Najem socjalny lokalu ma charakter ochronny i minimalny. Lokal ma nadawać się do zamieszkania oraz spełniać wymogi powierzchniowe z art. 22 ustawy. Jeżeli te warunki są spełnione, odmowa przyjęcia oferty wyłącznie z powodu niższego komfortu może zostać uznana za nieuzasadnioną.

Warto też odróżnić lokal socjalny od lokalu zamiennego. Lokal zamienny ma inne wymogi, w tym zasadniczo bardziej zbliżone do dotychczasowego lokalu. W sprawie eksmisji z prawem do najmu socjalnego lokalu nie można automatycznie żądać standardu właściwego dla lokalu zamiennego.

Osobno omawiamy też zagadnienie: wymeldowanie z lokalu socjalnego.

Co powinna zrobić osoba w sytuacji pani Krystyny?

W opisanej sytuacji pani Krystyna nie powinna automatycznie odmawiać przyjęcia lokalu tylko dlatego, że od wydania wyroku minęło wiele lat, matka zmarła, a ona obecnie ma dzieci. Wyrok może nadal obowiązywać wobec niej i innych osób nim objętych. Trzeba natomiast sprawdzić, czy oferta gminy jest prawidłowa w świetle aktualnego składu gospodarstwa domowego.

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, ile osób ma faktycznie zamieszkać w lokalu i jaka jest powierzchnia pokoi w zaproponowanym lokalu. Następnie należy porównać tę powierzchnię z wymogiem co najmniej 5 m² powierzchni pokoi na jednego członka gospodarstwa domowego. Jeżeli warunek nie jest spełniony, należy niezwłocznie złożyć do gminy pisemne zastrzeżenia i dołączyć dokumenty potwierdzające zmianę sytuacji rodzinnej.

Jeżeli lokal spełnia wymogi ustawowe, odmowa może być ryzykowna. W takim przypadku rozsądniejsze może być przyjęcie oferty i uporządkowanie sytuacji mieszkaniowej niż doprowadzenie do przymusowej eksmisji oraz dalszego narastania należności za zajmowanie dotychczasowego lokalu bez tytułu prawnego.

FAQ

Czy wyrok eksmisyjny sprzed 20 lat nadal obowiązuje?

Może nadal obowiązywać, jeżeli nie został wykonany i nie doszło do zdarzeń prawnych, które w konkretnej sprawie podważają możliwość jego wykonania. Sam upływ czasu nie powoduje automatycznej nieważności wyroku.

Czy śmierć jednej osoby z wyroku unieważnia eksmisję wobec pozostałych?

Nie. Śmierć jednej osoby objętej wyrokiem nie oznacza, że wyrok przestaje działać wobec innych osób, których nakaz opróżnienia lokalu nadal dotyczy.

Czy dzieci urodzone po wyroku muszą być uwzględnione przy ocenie lokalu?

Tak, mogą mieć znaczenie przy ocenie, czy oferowany lokal spełnia aktualne wymogi powierzchniowe dla gospodarstwa domowego. Trzeba jednak wykazać tę zmianę dokumentami i pisemnie zgłosić ją gminie.

Kiedy można odmówić przyjęcia lokalu socjalnego?

Odmowa może być uzasadniona, gdy lokal nie nadaje się do zamieszkania, jest w złym stanie technicznym albo nie spełnia minimalnej powierzchni pokoi: 5 m² na osobę w gospodarstwie wieloosobowym albo 10 m² w gospodarstwie jednoosobowym.

Czy lokal socjalny musi mieć taki sam standard jak poprzednie mieszkanie?

Nie. Lokal w ramach najmu socjalnego może mieć obniżony standard. Musi jednak nadawać się do zamieszkania i spełniać minimalne wymogi określone w ustawie.

Co grozi za nieuzasadnioną odmowę?

Nieuzasadniona odmowa prawidłowej oferty może doprowadzić do wykonania eksmisji. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego nadal może być też zobowiązana do zapłaty odszkodowania za korzystanie z lokalu do dnia jego opróżnienia.

Czy trzeba od razu podpisywać umowę z gminą?

Jeżeli oferta budzi zastrzeżenia, warto najpierw złożyć pisemne stanowisko i wskazać konkretne podstawy. W razie poważnego sporu trzeba ocenić, czy właściwe będzie powództwo przewidziane w art. 14 ust. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Podsumowanie

Osoba objęta dawnym wyrokiem eksmisyjnym z prawem do lokalu socjalnego nie powinna zakładać, że po wielu latach wyrok przestał działać. Gmina może złożyć ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po prawidłowym złożeniu oferty eksmisja może zostać wykonana. W powiązanym artykule wskazujemy, prawo do lokalu socjalnego przy eksmisji.

Nie oznacza to jednak, że każdą ofertę trzeba przyjąć bez analizy. Trzeba sprawdzić, czy lokal nadaje się do zamieszkania, czy spełnia wymogi powierzchniowe i czy gmina uwzględniła aktualną sytuację rodzinną. Jeżeli oferta jest wadliwa, należy ją zakwestionować pisemnie, konkretnie i z dokumentami. Najbardziej ryzykowna jest ustna lub ogólna odmowa bez wskazania podstaw prawnych i dowodów. Po przyjęciu oferty i podpisaniu umowy odrębnie trzeba ocenić, kiedy dopuszczalna jest podwyżka opłat w lokalu socjalnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 18, art. 22 i art. 23 - Dz.U. 2023 poz. 725

2. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy dotyczące wykonania obowiązku opróżnienia lokalu - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.