Co grozi za wyrzucenie niepłacącego lokatora na bruk?

Czy można wyrzucić niepłacącego lokatora z mieszkania?

Nie. Samodzielne wyrzucenie lokatora z mieszkania, wymiana zamków, zablokowanie wejścia, wyniesienie rzeczy na klatkę schodową albo odcięcie dostępu do lokalu jako forma nacisku są działaniami bardzo ryzykownymi. Najemca, który faktycznie włada lokalem, jest posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 336 Kodeksu cywilnego. Posiadanie podlega ochronie, a zgodnie z art. 342 K.c. nie wolno go naruszać samowolnie, nawet gdy posiadacz jest w złej wierze.

W praktyce oznacza to, że właściciel nadal pozostaje właścicielem mieszkania, ale po wydaniu lokalu najemcy nie może odzyskać faktycznego władania „na skróty”. Jeżeli najemca nie płaci, trzeba korzystać z procedur przewidzianych w umowie i przepisach. Samo przekonanie, że lokator chce „przezimować” albo działa nieuczciwie, nie zastępuje wypowiedzenia umowy ani wyroku eksmisyjnego.

Po bezprawnym pozbawieniu dostępu do lokalu najemca może wytoczyć powództwo o przywrócenie posiadania i o zaniechanie naruszeń. W takim postępowaniu sąd bada przede wszystkim fakt posiadania i fakt jego naruszenia, a nie to, czy najemca rzetelnie płacił czynsz. Zgodnie z art. 344 K.c. roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.

Jak wypowiedzieć najem, gdy najemca nie płaci?

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy chodzi o lokal mieszkalny i czy najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. W zwykłym najmie lokalu mieszkalnego kluczowe znaczenie ma art. 11 tej ustawy. Wypowiedzenie przez właściciela powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

Jeżeli lokator zalega z czynszem, innymi opłatami za używanie lokalu albo opłatami niezależnymi od właściciela pobieranymi przez właściciela, wypowiedzenie może nastąpić co do zasady wtedy, gdy zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności. Przed wypowiedzeniem właściciel powinien uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć wypowiedzenie, zwykle nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W Kodeksie cywilnym znajduje się także art. 687 K.c., który przewiduje uprzedzenie najemcy lokalu po zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności i dodatkowy miesięczny termin do zapłaty. Przy lokalach mieszkalnych nie wolno jednak pomijać bardziej szczegółowej ochrony wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów. To częsty błąd wynajmujących, który może później podważyć skuteczność wypowiedzenia.

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, warto dodatkowo sprawdzić jej postanowienia i ustawowe podstawy zakończenia najmu. Więcej na ten temat omawia tekst o tym, kiedy możliwe jest rozwiązanie najmu na czas określony.

Zobacz również: co gdy najemca nie płaci

Co grozi właścicielowi za wymianę zamków lub wyrzucenie rzeczy?

Konsekwencje mogą być cywilne i karne. Po stronie cywilnej najemca może żądać przywrócenia posiadania, zaniechania dalszych naruszeń, odszkodowania za szkodę majątkową, a w określonych sytuacjach także ochrony dóbr osobistych. Roszczenia mogą obejmować np. koszt noclegu, koszt wymiany zamków, utratę albo uszkodzenie rzeczy, a czasem również inne wydatki wywołane nagłym pozbawieniem dostępu do lokalu.

Po stronie karnej trzeba brać pod uwagę przede wszystkim art. 193 Kodeksu karnego, czyli naruszenie miru domowego. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność za wdarcie się do cudzego mieszkania albo nieopuszczenie go wbrew żądaniu osoby uprawnionej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że sprawcą naruszenia miru domowego może być także właściciel mieszkania, jeżeli lokal został oddany innej osobie do używania.

Jeżeli przy wymianie zamków ktoś zostałby zamknięty w lokalu albo pozbawiony możliwości swobodnego wyjścia, może pojawić się jeszcze poważniejsze ryzyko z art. 189 K.k., dotyczącego pozbawienia człowieka wolności. Z kolei wyrzucenie, ukrycie, uszkodzenie lub zatrzymanie rzeczy najemcy może prowadzić do sporów majątkowych, a w skrajnych stanach faktycznych także do zawiadomień o przestępstwach przeciwko mieniu. Każdy taki przypadek zależy jednak od konkretnych okoliczności i zamiaru sprawcy.

Czy można odciąć media albo rozwiązać umowy z dostawcami?

Odcinanie mediów jako sposób na zmuszenie lokatora do wyprowadzki nie jest bezpiecznym rozwiązaniem. Jeżeli właściciel celowo doprowadza do tego, że lokal nie nadaje się do normalnego używania, lokator może twierdzić, że doszło do naruszenia jego praw, nienależytego wykonywania umowy albo niedozwolonego nacisku. Szczególnie ryzykowne są działania dotyczące wody, ogrzewania, energii czy dostępu do lokalu w okresie zimowym.

Nie oznacza to, że wynajmujący ma bez końca finansować cudze zużycie mediów. Powinien jednak działać formalnie: dokumentować zaległości, wezwać do zapłaty, prawidłowo uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia, wypowiedzieć umowę i dochodzić należności. Jeżeli umowy z dostawcami są zawarte bezpośrednio przez najemcę, właściciel zwykle nie jest stroną tych rozliczeń. Jeżeli media rozlicza właściciel, trzeba odróżnić windykację należności od bezprawnego uniemożliwiania korzystania z mieszkania.

Wejście do lokalu bez zgody najemcy jest dopuszczalne tylko wyjątkowo. Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wejść do lokalu w razie awarii wywołującej szkodę albo bezpośrednio zagrażającej powstaniem szkody. Gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, wejście powinno nastąpić w obecności Policji albo straży gminnej lub miejskiej, a w razie potrzeby także straży pożarnej. Z czynności należy sporządzić protokół i zabezpieczyć lokal oraz rzeczy.

Czy brak meldunku lokatora ma znaczenie?

Brak meldunku nie oznacza, że najemca może zostać usunięty z mieszkania bez procedury. Meldunek ma charakter ewidencyjny i sam w sobie nie tworzy tytułu prawnego do lokalu. Tytułem prawnym może być natomiast umowa najmu, a nawet po jej zakończeniu osoba faktycznie zajmująca lokal może korzystać z ochrony przed samowolnym naruszeniem posiadania.

Właściciel może sprawdzić w urzędzie, kto jest zameldowany w mieszkaniu, ale wynik takiego sprawdzenia nie rozwiązuje problemu niepłacącego lokatora. Jeżeli lokator nie płaci, trzeba doprowadzić do ustania stosunku najmu, a następnie - jeżeli nie opuści lokalu dobrowolnie - uzyskać wyrok eksmisyjny i skierować sprawę do komornika.

Kaucja, rzeczy najemcy i zaległy czynsz

Kaucja służy zabezpieczeniu należności z tytułu najmu, w szczególności zaległego czynszu, opłat i szkód w lokalu. Nie powinna być jednak traktowana jako pretekst do pominięcia wypowiedzenia albo samodzielnego opróżnienia mieszkania. Rozliczenie kaucji najlepiej przeprowadzić po zakończeniu najmu i odebraniu lokalu, sporządzając protokół oraz zestawienie należności. Osobny problem omawia artykuł o tym, jak wygląda zwrot kaucji po zakończeniu najmu.

Wynajmującemu może przysługiwać ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, zabezpieczające czynsz i świadczenia dodatkowe, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Wynika to z art. 670 K.c. Nie oznacza to jednak prawa do wyrzucenia rzeczy, ich sprzedaży na własną rękę albo zatrzymania przedmiotów, które nie podlegają zajęciu. Takie działania należy oceniać ostrożnie i najlepiej poprzedzić analizą konkretnej sytuacji.

Jak legalnie odzyskać mieszkanie i pieniądze?

Najbezpieczniejsza ścieżka działania wynajmującego wygląda następująco:

1. sprawdzenie umowy najmu, terminów płatności i sposobu doręczania pism,
2. zestawienie zaległości: czynsz, media, inne opłaty i ewentualne odsetki,
3. pisemne wezwanie do zapłaty oraz - przy lokalu mieszkalnym - uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem,
4. doręczenie wypowiedzenia zgodnego z ustawą i umową,
5. pozew o zapłatę zaległości i, jeżeli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie, pozew o eksmisję,
6. po prawomocnym orzeczeniu - egzekucja prowadzona przez komornika, a nie przez właściciela.

Jeżeli najem był najmem okazjonalnym albo instytucjonalnym i dokumenty zostały prawidłowo przygotowane, procedura może być szybsza, ale nadal nie polega na samodzielnej wymianie zamków. Konieczne są formalne pisma, tytuł egzekucyjny i działania organów uprawnionych do wykonania opróżnienia lokalu.

Zobacz również: wynajem mieszkania samotnej matce oraz wypowiedzenie najmu kobiecie w ciąży

FAQ

Podsumowanie

Wyrzucenie niepłacącego lokatora „na bruk” może okazać się dla właściciela znacznie bardziej kosztowne niż przeprowadzenie formalnej procedury. Najemca zalegający z czynszem nie jest bezkarny, ale właściciel powinien działać dokumentami, terminami i pozwem, a nie siłą faktów dokonanych.

Najważniejsze jest szybkie zebranie dowodów zaległości, prawidłowe doręczenie pism i niedopuszczenie do działań, które lokator mógłby później wykorzystać przeciwko wynajmującemu. Jeżeli sytuacja obejmuje dzieci, ciążę, najem okazjonalny, niejasne zapisy umowy, nieodebrane pisma albo rzeczy pozostawione w mieszkaniu, warto przeanalizować sprawę przed wykonaniem kolejnego kroku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 336, 342-344, 659, 670, 687 i 690.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 10 i 11.
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553, w szczególności art. 189, 193, 234, 238, 276, 284 i 286.
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, w szczególności art. 1046.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2011 r., I KZP 5/11 - orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.