Zwrot bonifikaty za mieszkanie od gminy a przedawnienie

Kiedy gmina może żądać zwrotu bonifikaty?

Zasady zwrotu bonifikaty przy wykupie mieszkania od gminy wynikają przede wszystkim z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego zbył lokal przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia od gminy, albo wykorzystał go na inny cel niż uzasadniający udzielenie bonifikaty, musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

W praktyce oznacza to, że samo wcześniejsze wykupienie lokalu z bonifikatą nie zamyka sprawy. Przed upływem 5 lat od nabycia sprzedaż lokalu może wywołać obowiązek zwrotu, chyba że zastosowanie ma jeden z wyjątków przewidzianych w ustawie.

Roszczenie gminy ma charakter cywilnoprawny. Jeżeli właściciel nie zgadza się z żądaniem zwrotu, gmina nie może po prostu samodzielnie „ściągnąć” tej kwoty jak podatku. W razie sporu powinna dochodzić roszczenia przed sądem, a właściciel może podnosić zarzuty, w tym zarzut przedawnienia, nieprawidłowego wyliczenia albo zastosowania ustawowego wyjątku.

Które przepisy stosować: z dnia wykupu czy z dnia sprzedaży mieszkania?

W sprawach dotyczących bonifikaty bardzo ważne są daty. Trzeba ustalić, kiedy lokal został wykupiony od gminy, kiedy został sprzedany dalej oraz jakie przepisy obowiązywały w chwili tego dalszego zbycia.

W starszych sprawach pojawiały się wątpliwości, czy decydujące znaczenie ma chwila pierwotnego nabycia mieszkania od gminy, czy chwila jego późniejszej sprzedaży. Istotne znaczenie ma tu uchwała Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 r., sygn. III CZP 131/09. Sąd Najwyższy wskazał, że art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczący przeznaczenia środków ze sprzedaży na zakup innego mieszkania lub nieruchomości mieszkaniowej, ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu zawartych przez gminę z najemcami w okresie od 22 września 2004 r. do 21 października 2007 r., jeżeli nabywca sprzedał lokal po 21 października 2007 r.

Dlatego w sytuacji, w której mieszkanie wykupiono w 2006 r., a sprzedano w 2009 r., nie można automatycznie przyjąć, że właściciel nie może korzystać z wyjątku dotyczącego przeznaczenia środków na nowy lokal. Tę kwestię trzeba oceniać z uwzględnieniem przepisów właściwych dla dalszej sprzedaży oraz dowodów potwierdzających sposób wykorzystania pieniędzy ze sprzedaży.

Wyjątki od obowiązku zwrotu bonifikaty

Art. 68 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje sytuacje, w których nie stosuje się obowiązku zwrotu bonifikaty. Najważniejsze z nich dotyczą lokali mieszkalnych.

Zwrot bonifikaty nie jest wymagany m.in. w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem art. 68 ust. 2b ustawy. Osobą bliską w rozumieniu ustawy są m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Dalsza sprzedaż mieszkania przez osobę bliską

Samo przeniesienie lokalu na osobę bliską nie powoduje, że mieszkanie zostaje bezwarunkowo uwolnione od skutków związanych z bonifikatą. Zgodnie z art. 68 ust. 2b przepis o zwrocie stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która przed upływem właściwego okresu zbyła lokal albo wykorzystała go na inny cel niż uzasadniający udzielenie bonifikaty. W przypadku lokalu mieszkalnego pięcioletni okres liczy się od dnia pierwotnego nabycia od gminy.

Dalsza sprzedaż przez osobę bliską przed upływem tego okresu nie oznacza jednak w każdej sprawie automatycznego obowiązku zwrotu. W wyroku z 22 czerwca 2023 r., II CSKP 1589/22, Sąd Najwyższy uznał, że brak wyraźnego odesłania w art. 68 ust. 2b do wyjątków z art. 68 ust. 2a nie wyklucza ich zastosowania do osoby bliskiej. SN dopuścił stosowanie tych wyjątków per analogiam, zwracając uwagę na podobieństwo sytuacji osoby bliskiej i pierwotnego nabywcy oraz mieszkaniowy cel regulacji.

Wyroku tego nie należy traktować jako gwarancji zwolnienia w każdej sprawie. Wcześniejsze orzecznictwo było bardziej restrykcyjne, dlatego trzeba sprawdzić datę pierwotnego wykupu, datę i rodzaj kolejnych czynności, wersję art. 68 właściwą dla danej transakcji oraz sposób i termin wydatkowania środków uzyskanych z dalszej sprzedaży.

Obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się również przy zamianie lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny będący przedmiotem własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Podobnie działa sprzedaż lokalu, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Ustawa przewiduje także możliwość odstąpienia od żądania zwrotu bonifikaty w innych przypadkach niż wyraźnie wskazane w art. 68 ust. 2a, ale wymaga to zgody odpowiednio wojewody, rady albo sejmiku. Nie jest to roszczenie przysługujące właścicielowi automatycznie, lecz rozwiązanie uznaniowe, zależne od okoliczności sprawy i stanowiska organu.

Na końcu analizy wyjątków warto uwzględnić również formę przeniesienia własności. Jeżeli planowane przekazanie ma nastąpić w innej formie niż sprzedaż lub darowizna, trzeba odrębnie ocenić skutki takiej czynności. Przykładem jest mieszkanie z bonifikatą a umowa dożywocia, gdzie znaczenie mają zarówno ograniczenia wynikające z bonifikaty, jak i odpłatny charakter umowy. W rodzinnych sytuacjach pomocne może być przeanalizowanie zasad przekazania dziecku mieszkania wykupionego z bonifikatą, jednak każdorazowo trzeba sprawdzić daty, treść aktu notarialnego i skutki planowanych dalszych czynności.

Sprzedaż mieszkania i zakup nowego w ciągu 12 miesięcy

Jednym z najważniejszych wyjątków jest przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania wykupionego z bonifikatą na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości mieszkaniowej w ciągu 12 miesięcy. Chodzi o rzeczywiste wykorzystanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na nabycie nowego prawa do lokalu albo nieruchomości.

W praktyce trzeba udokumentować przede wszystkim: akt sprzedaży mieszkania wykupionego z bonifikatą, akt nabycia nowego mieszkania lub nieruchomości, potwierdzenia przelewów, harmonogram płatności i sposób rozliczenia ceny. Same wyjaśnienia, że sprzedaż była podyktowana sytuacją rodzinną, opieką nad rodzicem albo potrzebą przeprowadzki, mogą być ważne przy ocenie sprawy, ale nie zawsze zastąpią dowód spełnienia ustawowych warunków.

Jeżeli mieszkanie sprzedano za 400 000 zł, a następnie kupiono inne mieszkanie za 330 000 zł, zasadnicze pytanie brzmi, jaka część środków uzyskanych ze sprzedaży została wykorzystana na nabycie nowego lokalu. Zgodnie z art. 68 ust. 2d ustawy, jeżeli w przypadkach zamiany albo sprzedaży z przeznaczeniem środków na nowe mieszkanie nie wykorzystano wszystkich uzyskanych środków, obowiązek zwrotu dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji.

Bonifikata jest formą publicznego wsparcia mieszkaniowego, dlatego tak istotna jest prawidłowo udokumentowana reinwestycja w nowe mieszkanie.

Co do zasady problematyczne mogą być wydatki na remont, wyposażenie, meble, spłatę innych zobowiązań albo koszty niezwiązane bezpośrednio z nabyciem lokalu. Ustawowy wyjątek dotyczy nabycia lokalu lub nieruchomości mieszkaniowej, a nie dowolnego wydatkowania środków na poprawę warunków mieszkaniowych.

Po jakim czasie przedawnia się roszczenie gminy?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera osobnego terminu przedawnienia roszczenia o zwrot bonifikaty. Dlatego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o przedawnieniu roszczeń majątkowych.

Obecnie, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, podstawowy termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej — 3 lata. Roszczenie gminy o zwrot bonifikaty nie jest świadczeniem okresowym. Co do zasady nie jest też traktowane jak typowe roszczenie związane z działalnością gospodarczą, ponieważ sprzedaż lokalu z bonifikatą służy realizacji celu publicznego i mieszkaniowego, a nie osiąganiu zysku.

W starszych sprawach trzeba jednak uwzględnić zmianę przepisów o przedawnieniu, która skróciła ogólny termin z 10 do 6 lat. Dla roszczeń powstałych przed wejściem w życie nowych przepisów konieczna jest analiza przepisów przejściowych. W praktyce może się okazać, że dla dawnego roszczenia znaczenie będzie miał jeszcze stary 10-letni termin, jeżeli zgodnie z przepisami przejściowymi prowadzi on do wcześniejszego upływu przedawnienia.

Bardzo ważne jest również ustalenie początku biegu przedawnienia. Nie można przyjmować, że gmina może dowolnie odsuwać początek biegu terminu tylko dlatego, że przez lata nie występowała z żądaniem zapłaty. Zgodnie z art. 120 Kodeksu cywilnego, jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, termin przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął tę czynność w najwcześniej możliwym terminie.

W sprawach o bonifikatę oznacza to, że trzeba ustalić, kiedy gmina mogła najwcześniej skutecznie zażądać zwrotu. Najczęściej będzie to związane ze sprzedażą lokalu przed upływem 5 lat, a jeżeli właściciel powołuje się na 12-miesięczne wykorzystanie środków na nowe mieszkanie — także z oceną, czy w tym terminie środki rzeczywiście zostały przeznaczone na nabycie nowego lokalu lub nieruchomości.

Samo pismo gminy z prośbą o wyjaśnienia co do zasady nie przerywa ani nie zawiesza biegu przedawnienia. Na bieg terminu mogą natomiast wpływać m.in. czynności przed sądem lub innym właściwym organem podjęte bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia oraz uznanie roszczenia. Według obecnych przepisów mediacja oraz postępowanie pojednawcze wszczęte wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej zawieszają bieg przedawnienia na czas ich trwania. W starszych sprawach trzeba ustalić, jakie przepisy obowiązywały w chwili dokonania konkretnej czynności.

Czy w opisanej sytuacji gmina może żądać zwrotu bonifikaty?

Jeżeli lokal został wykupiony od gminy w 2006 r., sprzedany w 2009 r., a następnie w ciągu dwóch tygodni kupiono inne mieszkanie, właścicielka może powoływać się na wyjątek dotyczący przeznaczenia środków na nabycie nowego lokalu mieszkalnego. Istotne będzie jednak, czy na zakup nowego mieszkania przeznaczono wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży poprzedniego lokalu.

Jeżeli sprzedaż nastąpiła za 400 000 zł, a nowe mieszkanie kosztowało 330 000 zł, gmina może próbować dochodzić zwrotu części bonifikaty odpowiadającej niewykorzystanej części środków. Nie oznacza to automatycznie, że całe żądanie gminy jest zasadne. Trzeba sprawdzić sposób waloryzacji, dokładną treść aktu notarialnego, datę nabycia, datę sprzedaży, datę zakupu nowego lokalu, treść pism gminy oraz to, czy roszczenie nie jest już przedawnione.

W stanie faktycznym, w którym pierwsze pismo gminy pojawiło się w 2010 r., a kolejne dopiero po wielu latach, bardzo istotny może być zarzut przedawnienia. Nie da się go ocenić wyłącznie na podstawie informacji, że gmina kiedyś prosiła o wyjaśnienia. Trzeba ustalić, czy gmina skutecznie podjęła czynności wpływające na bieg przedawnienia oraz czy właściciel nie uznał roszczenia.

Jak odpowiedzieć na wezwanie gminy?

Po otrzymaniu wezwania nie warto ograniczać się do krótkiej odpowiedzi, że minęło dużo czasu. Dobrze jest przygotować pismo, w którym właściciel odniesie się do wszystkich kluczowych elementów sprawy.

• zażąda wskazania podstawy prawnej żądania i dokładnego wyliczenia kwoty,
• poprosi o wykazanie sposobu waloryzacji bonifikaty,
• przedstawi dokumenty potwierdzające zakup nowego mieszkania w terminie 12 miesięcy,
• wskaże, jaka część środków ze sprzedaży została przeznaczona na nabycie nowego lokalu,
• podniesie zarzut przedawnienia, jeżeli z dat wynika, że roszczenie mogło się przedawnić,
• rozważy wniosek o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty, jeżeli zachodzą szczególne okoliczności rodzinne lub mieszkaniowe.

Ważne jest, aby nie składać pochopnych oświadczeń, które mogłyby zostać potraktowane jako uznanie długu. Jeżeli sprawa dotyczy znacznej kwoty, odpowiedź do gminy powinna być przygotowana po analizie dokumentów.

FAQ

Czy po 5 latach od wykupu mieszkania z bonifikatą można je sprzedać bez zwrotu bonifikaty?

Co do zasady tak. Dla lokalu mieszkalnego ustawowy okres wynosi 5 lat, licząc od dnia nabycia od gminy. Po jego upływie sprzedaż lokalu nie powoduje obowiązku zwrotu bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2 ustawy.

Czy zakup nowego mieszkania zawsze chroni przed zwrotem bonifikaty?

Nie zawsze. Trzeba wykazać, że środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zostały wykorzystane w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości mieszkaniowej. Jeżeli wykorzystano tylko część środków, zwrot może dotyczyć odpowiedniej części bonifikaty.

Czy gmina może żądać zwrotu bonifikaty po kilkunastu latach?

Może skierować wezwanie, ale nie oznacza to jeszcze, że roszczenie może zostać skutecznie wyegzekwowane. W starszych sprawach trzeba dokładnie sprawdzić przedawnienie, początek jego biegu oraz wszystkie zdarzenia, które mogły wpłynąć na bieg terminu.

Czy wezwanie do złożenia wyjaśnień przerywa bieg przedawnienia?

Zwykłe pismo gminy z prośbą o wyjaśnienia co do zasady samo nie przerywa ani nie zawiesza biegu przedawnienia. Znaczenie ma jednak dokładna treść korespondencji oraz to, czy później doszło do czynności przed sądem, uznania roszczenia, mediacji albo postępowania pojednawczego.

Czy osoba bliska może skorzystać z wyjątku mieszkaniowego po dalszej sprzedaży?

W aktualnym orzecznictwie Sądu Najwyższego istnieje istotna podstawa do takiego stanowiska. W wyroku z 22 czerwca 2023 r., II CSKP 1589/22, SN dopuścił odpowiednie stosowanie wyjątków z art. 68 ust. 2a także do osoby bliskiej, mimo że art. 68 ust. 2b nie odsyła do nich wprost. Nie jest to jednak automatyczna gwarancja braku zwrotu. Trzeba zbadać daty, brzmienie art. 68 właściwe dla danej transakcji, sekwencję zbyć oraz sposób i termin wykorzystania środków ze sprzedaży.

Podsumowanie

Roszczenie gminy o zwrot bonifikaty wymaga dokładnej analizy dat, dokumentów i sposobu wykorzystania środków ze sprzedaży mieszkania. Nie każde zbycie lokalu przed upływem 5 lat oznacza obowiązek zwrotu całej bonifikaty. Ustawa przewiduje ważne wyjątki, w tym zbycie na rzecz osoby bliskiej oraz przeznaczenie środków ze sprzedaży na zakup innego mieszkania lub nieruchomości mieszkaniowej w terminie 12 miesięcy.

W sprawach sprzed wielu lat szczególne znaczenie ma przedawnienie. Aktualnie ogólny termin przedawnienia wynosi co do zasady 6 lat, ale dla starszych roszczeń konieczne jest uwzględnienie wcześniejszego 10-letniego terminu i przepisów przejściowych. Gmina nie może dowolnie przesuwać początku biegu przedawnienia samym faktem, że przez lata nie kierowała formalnego żądania zapłaty.