Rezygnacja z najmu dzień po podpisaniu umowy i wpłacie kaucji

Zwrot kaucji

Sam zwrot kaucji (np. wpłatą na rachunek najemcy lub przy pomocy przekazu pocztowego) nie załatwiałby sprawy bez zgody najemcy – najwyżej uchroniłby Pana przed ryzykiem odpowiedzialności karnej za wyłudzenie (oszustwo), czyli za przestępstwo stypizowane w artykule 286 Kodeksu karnego (K.k.). Jednym z celów zobowiązań umownych (związywanych przez zawarcie umowy) jest stabilizacja sytuacji stron umowy – w tym na wypadek dążenia jednej ze stron do „wycofania się z umowy”. Naruszenie postanowień umowy może wiązać się z odpowiedzialnością prawną – zwłaszcza z odpowiedzialnością cywilną. Na zastanawianie się nad umową szczególnie dobry jest czas przed jej zawarciem – później „wycofanie się z umowy” może okazać się prawnie niedopuszczalne, a przynajmniej związane ze sporymi trudnościami. Prawu podlegamy wszyscy. Poza zakresem właściwości prawnika usługowego jest zmienianie prawa lub gwarantowanie określonej osobie, że będzie wolna od odpowiedzialności prawnej. Dlatego od pytania o sposób doprowadzenia do celu przez Pana wskazanego bardziej zasadne może być pytanie o prawną dopuszczalność dążenia do osiągnięcia takiego celu – zwłaszcza wbrew woli najemcy.

Często stosowana przy wynajmowaniu mieszkań kaucja to jeden z aspektów. Istota umowy najmu – art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz sporo przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów… – została wyrażona w artykule 659 K.c., który stanowi:

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

Skoro doszło do zawarcia umowy najmu, to Pan – jako wynajmujący – jest zobowiązany udostępnić wynajęte mieszkanie najemcy. W przypadku niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania każda ze stron może ponieść odpowiedzialność cywilną (art. 471 i następne K.c.) – w grę może wchodzić np. odpowiedzialność odszkodowawcza (gdyby wskutek nieudostępnienia wynajętego lokalu najemca poniósł szkodę, np. związaną z kosztami przeprowadzki lub zamieszkania na zasadach hotelowych). Obowiązek wydania (udostępnienia) wynajętego lokalu najemcy jest oczywisty, także z uwagi na brzmienie artykułu 662 § 1 K.c.: „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.”.

Uprawnienie do otrzymywania czynszu

W zakresie uprawnienia do otrzymywania czynszu najmu Pan jest wierzycielem – jednoczenie jest Pan dłużnikiem z uwagi na obowiązek wydania najemcy wynajętego mu przez Pan mieszkania. Najem (jak większość rodzajów umów) należy do zobowiązań wzajemnych; każda ze stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem – w zakresie określonych świadczeń. Wykonywanie umów w ogólności ustawodawca uregulował, między innymi, w treści artykułu 354 K.c.:

„§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel.”

Czasami (nawet w krótkim czasie po zawarciu umowy) ma miejsce nadzwyczajna zmiana stosunków, która wiąże się z określoną umową lub możliwościami wykonania umowy. Artykuł 357¹ § 1 K.c. brzmi: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”. Być może – gdyby nie udało się osiągnąć porozumienia z najemcą – zasadne okazałoby się wystąpienie na drogę sądową w celu doprowadzenia do rozwiązania umowy najmu przez sąd. Do sądu można by wystąpić także w przypadku wady oświadczenia woli (art. 82-88 K.c.). Wady oświadczenia woli (np. błąd, w tym podstępnie wywołany) skutkują nieważnością (art. 58 K.c.) czynności prawnej (np. umowy) – w razie braku zgody stron, należy zwrócić się do sądu o stwierdzenie nieważności.

Przykładem nagłej zmiany stosunków może być potrzeba zapewnienia mieszkania sobie albo komuś z kręgu rodzinnego lub z bardzo bliskiego grona przyjacielskiego – zwłaszcza w związku z poważnym i nagłym zdarzeniem (np.: utratą dachu nad głową wskutek zniszczenia domu lub w związku z dramatyczną sytuacją rodzinną). Czasami do zawarcia umowy dochodzi w stanie wyłączającym lub poważnie ograniczającym świadomość – np. wskutek zażywania określonych lekarstw. Niekiedy osoba zawierająca umowę działa pod wpływem poważnego błędu – w tym podstępnie wywołanego (np. przez przedstawienie fałszywego obrazu sytuacji). Takie okoliczności mogą uzasadniać złożenie (przewidzianego w artykule 88 K.c.) oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków (wcześniejszego) oświadczenia woli, które złożono w sposób wadliwy, a więc skutkujący nieważnością.

Proszę zwrócić uwagę także na duże znaczenie zasady swobody umów, wyrażonej w artykule 353¹ K.c., który stanowi: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.”. Może – w przypadku osiągnięcia porozumienia – dojść do rozwiązania umowy; skoro umowę zawarto na piśmie (jak wynika z opisu sytuacji), to również jej rozwiązanie powinno mieć formę pisemną (szczególnie z uwagi na art. 77 K.c.). Poza tym forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe – głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

W wielu sytuacjach sprawdza się dążenie do zawarcia ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Do terminu wydania lokalu najemcy pozostało niewiele dni, więc przydać się może odpowiednio aktywne przystąpienie do negocjacji lub zawezwanie najemcy do próby ugodowej („za pośrednictwem” sądu rejonowego) – do osiągnięcia porozumienia może przyczynić się autorytet sędziego kierującego posiedzeniem pojednawczym (art. 184-186 K.p.c.), a ponadto opłata sądowa od zawezwania do próby ugodowej jest niska.

Zdaję sobie sprawę z tego, że mógł Pan oczekiwać „znalezienia rozwiązania” – jednak poza zakresem właściwości prawnika jest zmienianie prawa lub wyłączanie kogokolwiek z rygorów prawnych.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼