Rezygnacja z najmu mieszkania dzień po podpisaniu umowy

Pan Eryk jest właścicielem mieszkania. Wczoraj zawarł z najemcą pisemną umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, z rozpoczęciem najmu od 1. dnia następnego miesiąca. Najemca wpłacił już kaucję, a lokal ma zostać wydany za kilka dni. Wynajmujący chce jednak zrezygnować z najmu i oddać kaucję.

W takiej sytuacji trzeba odróżnić dwie kwestie: rozliczenie pieniędzy oraz dalsze obowiązywanie umowy. Zwrot kaucji jest ważny, ale nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy najmu. Jeżeli umowa została skutecznie zawarta, strony są nią związane, a wynajmujący powinien wydać lokal najemcy w terminie i stanie uzgodnionym w umowie.

Podpisana umowa najmu wiąże strony

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Oznacza to, że po podpisaniu umowy każda ze stron ma już konkretne obowiązki, nawet jeżeli faktyczne wydanie mieszkania ma nastąpić później.

Wynajmujący powinien wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu, co wynika z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli bez podstawy prawnej odmawia wydania mieszkania, może narazić się na roszczenia najemcy, w szczególności o naprawienie szkody na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Szkodą mogą być np. koszty hotelu, magazynowania rzeczy, przeprowadzki, utracone zaliczki albo różnica czynszu za lokal zastępczy.

Czy wynajmujący może po prostu oddać kaucję i wycofać się z umowy?

Nie. Jednostronny przelew zwrotny kaucji może ograniczyć spór o pieniądze, ale nie likwiduje skutków zawartej umowy. Najemca może nadal twierdzić, że umowa obowiązuje i domagać się wydania lokalu albo odszkodowania za niewykonanie zobowiązania.

Kaucja przy najmie lokalu mieszkalnego pełni funkcję zabezpieczenia należności wynajmującego z tytułu najmu. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Co do zasady kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego. Jeżeli jednak lokal w ogóle nie został wydany, a strony uzgadniają, że najem nie dojdzie do skutku, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwrot pełnej kaucji bez zwłoki, z opisem przelewu wskazującym na rozliczenie rozwiązanej umowy.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: porozumienie stron

Najlepszym praktycznym wyjściem jest szybki kontakt z najemcą i propozycja pisemnego porozumienia rozwiązującego umowę. Skoro sama umowa została zawarta na piśmie, rozwiązanie jej za zgodą obu stron również powinno zostać udokumentowane pisemnie. Wynika to z art. 77 Kodeksu cywilnego oraz z praktycznej potrzeby zabezpieczenia dowodów na wypadek sporu.

Porozumienie powinno jasno wskazywać: datę rozwiązania umowy, brak wydania lokalu albo datę zwrotu lokalu, sposób i termin zwrotu kaucji, ewentualną rekompensatę dla najemcy oraz oświadczenie, czy strony zrzekają się dalszych roszczeń. Jeżeli najemca poniósł już realne koszty, np. wypowiedział poprzedni lokal, zamówił transport albo zapłacił zaliczkę za przeprowadzkę, rozsądne może być zaproponowanie częściowego pokrycia tych kosztów w zamian za ugodowe zakończenie sprawy.

Ugoda jest dopuszczalna na podstawie art. 917 Kodeksu cywilnego. Jej celem jest wzajemne ustępstwo stron, aby uchylić niepewność co do roszczeń albo zakończyć spór. W praktyce w podobnych sprawach ugoda bywa szybsza, tańsza i mniej ryzykowna niż odmowa wydania lokalu i oczekiwanie na pozew najemcy.

Wypowiedzenie najmu przez właściciela mieszkania

Jeżeli najem dotyczy lokalu mieszkalnego, właściciel nie powinien zakładać, że może dowolnie wypowiedzieć umowę tylko dlatego, że została zawarta na czas nieokreślony. W stosunkach z lokatorami znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, w szczególności art. 11 tej ustawy, który ogranicza możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie, wskazywać przyczynę wypowiedzenia i mieścić się w przesłankach ustawowych albo umownych zgodnych z ustawą.

W praktyce, gdy od podpisania umowy minął tylko jeden dzień i lokal nie został jeszcze wydany, wypowiedzenie nie zawsze będzie najlepszą drogą. Może okazać się sporne, zbyt wolne albo nieskuteczne, zwłaszcza jeżeli właściciel nie ma ustawowej przyczyny wypowiedzenia. Dlatego pierwszym krokiem powinno być porozumienie rozwiązujące umowę, a nie jednostronna deklaracja rezygnacji.

Inaczej należy oceniać sytuację najemcy, który chce zakończyć umowę, a inaczej właściciela lokalu mieszkalnego. Zasady te są szczególnie widoczne przy umowach na czas oznaczony, gdzie możliwość wcześniejszego zakończenia zależy od treści umowy i przepisów. Szerzej omawiamy to w materiale o tym, kiedy możliwe jest rozwiązanie najmu na czas określony.

Co jeżeli najemca nie zgadza się na rozwiązanie umowy?

Jeżeli najemca nie chce podpisać porozumienia, wynajmujący powinien bardzo ostrożnie ocenić ryzyko. Co do zasady powinien wykonać umowę i wydać lokal, chyba że ma konkretną podstawę prawną do odmowy, wypowiedzenia, odstąpienia od umowy albo uchylenia się od skutków oświadczenia woli.

Wyjątkowo można rozważyć powołanie się na wady oświadczenia woli, np. błąd, podstęp, groźbę albo stan wyłączający świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Takie sytuacje regulują art. 82-88 Kodeksu cywilnego. Nie wystarczy jednak zwykła zmiana zdania. Trzeba wykazać konkretną wadę oświadczenia woli i dochować wymaganych terminów oraz formy oświadczeń.

W wyjątkowych przypadkach znaczenie może mieć także klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków z art. 357¹ Kodeksu cywilnego. Sąd może wtedy oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia albo nawet rozwiązać umowę, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. To jednak środek wyjątkowy, zwykle wymagający postępowania sądowego, a nie prosty sposób na odstąpienie od niekorzystnej decyzji.

Ryzyko odpowiedzialności cywilnej i karnej

Najbardziej realnym ryzykiem dla wynajmującego jest odpowiedzialność cywilna. Jeżeli najemca wykaże, że przez niewydanie lokalu poniósł szkodę, może domagać się jej naprawienia. Zakres odpowiedzialności zależy od konkretnego stanu faktycznego, treści umowy, przewidywalności szkody oraz dowodów przedstawionych przez najemcę.

Odpowiedzialność karna za oszustwo z art. 286 Kodeksu karnego wchodziłaby w grę przede wszystkim wtedy, gdy już przy zawieraniu umowy wynajmujący działał z zamiarem wprowadzenia najemcy w błąd i uzyskania pieniędzy bez zamiaru wykonania umowy. Sama późniejsza zmiana decyzji co do najmu zwykle jest przede wszystkim problemem cywilnym, a nie automatycznie przestępstwem. Mimo to zwrot kaucji i udokumentowanie rozmów z najemcą ograniczają ryzyko eskalacji sporu.

Jeżeli lokal zostałby już wydany, sprawa stałaby się jeszcze bardziej wrażliwa. Właściciel nie może samowolnie usuwać lokatora, wymieniać zamków ani odcinać mediów. W takich sytuacjach należy stosować procedury przewidziane prawem, a nie działania siłowe. Więcej o tym, jak wygląda pozbycie się lokatora zgodnie z prawem, wyjaśniamy w odrębnym opracowaniu.

Jak napisać porozumienie rozwiązujące umowę najmu?

Porozumienie powinno być proste, ale kompletne. Warto zawrzeć w nim dane stron, oznaczenie umowy najmu, adres lokalu, datę rozwiązania umowy, informację o tym, czy lokal został wydany, wysokość zwracanej kaucji, sposób płatności oraz ewentualne dodatkowe rozliczenia. Jeżeli strony uzgadniają, że po wykonaniu porozumienia nie będą dochodzić dalszych roszczeń, trzeba zapisać to jednoznacznie.

Jeżeli najemcą jest firma, która miała udostępnić mieszkanie pracownikom, sprawa może wymagać dodatkowego sprawdzenia umowy, celu najmu oraz osób faktycznie korzystających z lokalu. Inne ryzyka praktyczne może rodzić najem mieszkania firmie, a inne klasyczny najem na potrzeby mieszkaniowe osoby fizycznej.

FAQ

Czy można odstąpić od umowy najmu dzień po jej podpisaniu?

Nie ma ogólnego prawa odstąpienia od zwykłej umowy najmu tylko dlatego, że jedna ze stron zmieniła zdanie. Odstąpienie, wypowiedzenie albo rozwiązanie umowy musi wynikać z ustawy, umowy albo porozumienia stron.

Czy zwrot kaucji kończy umowę najmu?

Nie. Zwrot kaucji rozlicza pieniądze, ale nie rozwiązuje automatycznie umowy. Najlepiej połączyć zwrot kaucji z pisemnym porozumieniem rozwiązującym umowę i potwierdzeniem braku dalszych roszczeń.

Czy wynajmujący musi wydać lokal, jeżeli najem zaczyna się dopiero za kilka dni?

Tak, jeżeli umowa została skutecznie zawarta i nie została rozwiązana, wynajmujący powinien wydać lokal w uzgodnionym terminie. Odmowa bez podstawy prawnej może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Czy właściciel może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego bez podania przyczyny?

Co do zasady właściciel lokalu mieszkalnego musi respektować ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pisemne, wskazywać przyczynę i mieścić się w dopuszczalnych podstawach prawnych.

Co powinno znaleźć się w porozumieniu rozwiązującym najem?

W porozumieniu warto wskazać umowę, adres lokalu, datę rozwiązania, sposób zwrotu kaucji, ewentualne rozliczenie kosztów oraz oświadczenie stron o braku dalszych roszczeń po wykonaniu porozumienia.

Podsumowanie

Wynajmujący, który dzień po podpisaniu umowy chce zrezygnować z najmu, nie powinien zakładać, że wystarczy odesłać kaucję. Umowa najmu jest zobowiązaniem, a odmowa jej wykonania może rodzić odpowiedzialność cywilną. Najbezpieczniejsze rozwiązanie to szybkie, pisemne porozumienie z najemcą, pełne rozliczenie kaucji i jasne uregulowanie ewentualnych kosztów poniesionych przez drugą stronę.

Jeżeli najemca nie chce zgodzić się na rozwiązanie umowy, trzeba ocenić konkretną treść umowy, status lokalu, możliwość wypowiedzenia, ewentualne wady oświadczenia woli oraz ryzyko roszczeń odszkodowawczych. W sprawach dotyczących mieszkań nie należy też pomijać ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 353¹, art. 354, art. 357¹, art. 471, art. 659, art. 662, art. 673, art. 917 i art. 918.
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 6 i art. 11.
3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553, w szczególności art. 286.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.