Wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania przed terminem

W praktyce spory o wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania często dotyczą nie tylko samego terminu opuszczenia lokalu, lecz także meldunku, rachunków, dostępu właściciela do domu i rozliczenia stanu lokalu przy zwrocie. Tak było w sprawie pani Agnieszki, która korzystała z domu na podstawie umowy użyczenia zawartej z członkiem rodziny. Użyczający wypowiedział umowę, ale jednocześnie naciskał na wcześniejsze wymeldowanie, przejęcie płacenia rachunków i regularne wejścia do domu.

Takie żądania trzeba oceniać przede wszystkim przez treść umowy, przepisy Kodeksu cywilnego o użyczeniu, przepisy meldunkowe oraz zasady ochrony posiadania i miru domowego. Poniżej omawiamy najważniejsze kwestie w aktualnym stanie prawnym.

Czym jest umowa użyczenia mieszkania?

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. W przypadku mieszkania lub domu chodzi więc o nieodpłatne korzystanie z lokalu na warunkach ustalonych przez strony.

Bezpłatność użyczenia nie oznacza, że biorący do używania nie ponosi żadnych kosztów. Umowa może przewidywać, że będzie regulował rachunki, opłaty eksploatacyjne, koszty mediów albo inne zwykłe koszty związane z korzystaniem z lokalu. Ważne jest jednak odróżnienie opłat za korzystanie i utrzymanie lokalu od czynszu, który jest typowy dla najmu, a nie dla użyczenia.

Wypowiedzenie umowy użyczenia przed terminem

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, zasadą jest korzystanie z lokalu do końca tego okresu. Użyczający może jednak żądać zwrotu rzeczy przed terminem w sytuacjach wskazanych w art. 716 Kodeksu cywilnego, czyli gdy biorący używa rzeczy sprzecznie z umową, właściwościami albo przeznaczeniem rzeczy, powierza rzecz innej osobie bez upoważnienia albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Przy umowie zawartej na czas nieoznaczony zastosowanie ma art. 715 Kodeksu cywilnego. Użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Jeżeli strony nie określiły jasno celu użyczenia i nie ustaliły trybu wypowiedzenia, w praktyce przyjmuje się możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem rozsądnego terminu, uwzględniającego interesy obu stron.

Przy użyczeniu lokalu mieszkalnego często odwołuje się pomocniczo do art. 688 Kodeksu cywilnego, dotyczącego najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z tym poglądem, gdy brak odmiennych postanowień umowy, bezterminowe użyczenie mieszkania można wypowiedzieć z terminem zbliżonym do trzymiesięcznego, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie jest to jednak automatyczna reguła dla każdej sprawy, dlatego zawsze trzeba sprawdzić treść umowy, cel użyczenia i okoliczności wypowiedzenia.

Wymeldowanie po wypowiedzeniu użyczenia domu

Meldunek ma charakter ewidencyjny i powinien odpowiadać rzeczywistemu miejscu pobytu. Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, ma obowiązek się wymeldować. Oznacza to, że obowiązek wymeldowania wiąże się z faktycznym opuszczeniem lokalu, a nie z samym doręczeniem wypowiedzenia.

Jeżeli biorący nadal mieszka w lokalu w okresie wypowiedzenia, użyczający co do zasady nie ma podstaw, aby wymuszać wcześniejsze wymeldowanie. Wymeldowanie przed faktycznym opuszczeniem domu mogłoby być niezgodne z rzeczywistym stanem zamieszkania. Po wyprowadzce biorący może wymeldować się samodzielnie, przez internet albo przez pełnomocnika. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może zainicjować postępowanie administracyjne o wymeldowanie, ale organ gminy bada wtedy, czy osoba rzeczywiście opuściła lokal.

Koszty utrzymania domu

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Do zwykłych kosztów utrzymania lokalu należą przede wszystkim wydatki związane z normalnym korzystaniem z domu lub mieszkania oraz zachowaniem go w stanie niepogorszonym. Mogą to być przykładowo opłaty za zużyte media, bieżące drobne naprawy, podstawowa konserwacja i koszty eksploatacyjne, jeżeli wynikają z umowy albo z charakteru korzystania z lokalu. Nie powinno się natomiast automatycznie przerzucać na biorącego kosztów nadzwyczajnych, inwestycyjnych albo takich, które obciążają właściciela z samego tytułu własności, chyba że strony wyraźnie się tak umówiły.

Opłaty za media i rachunki

Przepisy nie wskazują, kto technicznie ma dokonywać przelewów do dostawców mediów. Decydujące znaczenie ma to, na kogo zawarto umowy z dostawcami oraz co strony uzgodniły w umowie użyczenia. Biorący może opłacać media bezpośrednio, zwracać koszty użyczającemu albo rozliczać się według wskazań liczników. Ważne, aby sposób rozliczeń był przejrzysty i możliwy do udokumentowania.

Jeżeli przez cały czas trwania umowy biorący płacił rachunki bezpośrednio, a w okresie wypowiedzenia użyczający chce jednostronnie zmienić zasady płatności, taka zmiana wymaga podstawy w umowie albo porozumienia stron. Sam fakt wypowiedzenia umowy nie oznacza jeszcze, że użyczający może dowolnie zmienić sposób rozliczania mediów przed zakończeniem okresu korzystania z lokalu.

Wpuszczanie użyczającego do domu

Do czasu skutecznego zakończenia użyczenia biorący ma prawo korzystać z lokalu zgodnie z umową. Użyczający nie powinien traktować prawa własności jako uprawnienia do swobodnego wchodzenia do mieszkania lub domu wbrew woli osoby, która aktualnie tam mieszka na podstawie ważnego tytułu prawnego.

Jeżeli właściciel wdziera się do domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo nie opuszcza takiego miejsca wbrew żądaniu osoby uprawnionej, może narazić się na odpowiedzialność z art. 193 Kodeksu karnego. Przepis ten przewiduje grzywnę, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Nie oznacza to, że biorący może odmówić wejścia w każdej sytuacji. Art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje obowiązek niezwłocznego udostępnienia lokalu w razie awarii wywołującej szkodę albo zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Jeżeli lokator jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, właściciel może wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji albo straży gminnej, a gdy wymaga tego sytuacja, także przy udziale straży pożarnej. W zwykłych sprawach kontrolnych lub organizacyjnych wejście powinno być uzgodnione z osobą korzystającą z lokalu.

Protokół zdania lokalu po zakończeniu użyczenia

Protokół zdania lokalu jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Powinien zawierać datę przekazania domu lub mieszkania, listę przekazywanych kluczy, stan liczników, opis wyposażenia, informację o widocznych uszkodzeniach oraz oświadczenie o zwrocie lokalu. Warto dołączyć dokumentację zdjęciową, zwłaszcza jeżeli między stronami istnieje spór albo brak zaufania.

Protokół pomaga uniknąć późniejszych zarzutów dotyczących zniszczeń, brakujących rzeczy, zaległych rachunków lub daty faktycznego opuszczenia lokalu. Jeżeli druga strona odmawia podpisania protokołu, można sporządzić jednostronny opis stanu lokalu, zrobić zdjęcia, spisać liczniki i wysłać dokumentację e-mailem albo listem, aby zachować dowód.

FAQ

Podsumowanie

Wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania lub domu wymaga oceny treści umowy, czasu jej trwania, celu użyczenia oraz zachowania stron. Użyczający nie powinien wymuszać wcześniejszego wymeldowania, jeżeli biorący nadal mieszka w lokalu, ani wchodzić do niego bez uzgodnienia poza sytuacjami przewidzianymi w przepisach. Biorący powinien natomiast regulować zwykłe koszty utrzymania, dbać o lokal i oddać go w sposób możliwy do udokumentowania.