Wypowiedzenie umowy użyczenia mieszkania

Pani Agnieszka znalazła się w kłopotliwej sytuacji w związku z łączącą ją z wujkiem umową użyczenia mieszkania. Sprawa dotyczyła wypowiedzenia użyczenia mieszkania przed terminem. Użyczający, wujek pani Agnieszki, naciskał, żeby ona już się wymeldowała (w wypowiedzeniu ostateczna data opuszczenia lokalu upływała dopiero za 3 miesiące, jak również w aneksie określono, iż użyczający zobowiązuje się do wymeldowania do końca okresu wypowiedzenia). Pani Agnieszka pytała więc, czy wujek ma podstawy prawne do takich żądań. Pojawiły się też inne pytania: Do tej pory rachunki płaciła pani Agnieszka, ale wuj zakomunikował jej, że chce przejąć tę czynność i zażyczył sobie także zwrotu wszystkich rachunków, czy ma do tego prawo wbrew jej woli, bo pani Agnieszka nie darzyła go zaufaniem. Czy podczas trwania okresu wypowiedzenia pani Agnieszka musi wpuszczać użyczającego do domu, czy ma prawo odmówić? Wuj przyjeżdżał co tydzień z błahych powodów. I ostatnie pytanie: czy dobrym pomysłem jest w dniu zdania lokalu zrobić protokół odbioru?

Wymeldowanie po wypowiedzeniu użyczenia domu

Co do zasady, do końca okresu wypowiedzenia warunki użyczenia nie mogą się zmienić. Meldunek jest odzwierciedleniem tego, gdzie dana osoba mieszka, gdzie ma skoncentrowane centrum życiowe. Wujek pani Agnieszki nie ma więc podstaw, aby żądać, aby ona wymeldowała się wcześniej niż opuści lokal, zresztą byłoby to niezgodne z przepisami ustawy.

Obywatel polski może wymeldować się z miejsca pobytu stałego lub czasowego, dokonując zameldowania w nowym miejscu pobytu (art. 33 ust. 3 ustawy o ewidencji ludności).

Pani Agnieszka może oczywiście złożyć wniosek w urzędzie, ale datę wymeldowania należy wskazać jako dzień opuszczenia lokalu.

Koszty utrzymania domu

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.

Użyczający jako biorący do używania powinien ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy – części domu, jako normalne następstwo korzystania z rzeczy. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Jako przykłady kosztów objętych regulacją przepisu art. 713 K.c. wskazuje się koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw.

Zgodnie z art. 710 K.c. „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.”

Stosownie natomiast do treści art. 715 k.c. „jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”. Zgodnie zaś z art. 716 K.c. „jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.

Bezterminowe użyczenie

W doktrynie ugruntował się pogląd, że jeżeli umowa zawarta na czas nieoznaczony nie określa celu użyczenia (takie określenie nie należy do essentialia negotii umowy użyczenia), wówczas możliwe jest wypowiedzenie w terminie uwzględniającym interesy obu stron (tak Z. Radwański, w: System…, t. III, cz. 2, s. 383; J. Gudowski, w: Komentarz, 2011, I, s. 497). Specyfika umowy użyczenia, w której jedna strona bez żadnego ekwiwalentu zmuszona jest do rezygnacji z korzystanie ze swojego prawa, powoduje, że dający w użyczenie nie może być pozbawiony możliwości rozwiązania istniejącego stosunku prawnego.

W doktrynie prezentowany jest również pogląd, zgodnie z którym jeżeli przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wówczas stosując przez analogię przepis art. 688 K.c., dotyczący terminów wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, należy uznać, iż taką bezterminową umowę użyczenia można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. (por. Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia Zobowiązania, tom II, praca zbiorowa, Warszawa 1997 r., s. 221).

Opłaty za media

Żaden przepis nie określa, kto fizycznie ma wpłacać pieniądze do dostawcy mediów. Nie wiem, na kogo są umowy na dostawy mediów. Biorący w użyczanie ma pokrywać koszty utrzymania lokalu, ale żaden przepis nie określa, czy koszty mediów należy wpłacać użyczającemu czy bezpośrednio do dostawców mediów. W każdym razie nie ma podstaw do zmiany umowy w okresie wypowiedzenia.

Wpuszczanie użyczającego do domu

Póki wuj nie uniemożliwia pani Agnieszce mieszkania – trudno stwierdzić jednoznacznie. Poprzez zawarcie umowy użyczający upoważnił biorącą w użyczenie do w zasadzie wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego. A tym samym to pani Agnieszka ma wyłączne prawo do decydowania, kto przebywa w mieszkaniu – kto ma prawo wejść do mieszkania, kto ma prawo w nim przebywać i kto powinien je opuścić na żądanie. Pani Agnieszka może wuja nie wpuścić, jeśli zaś siłą wejdzie do domu – popełni przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego: „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nakazuje najemcy udostępnienie lokalu właścicielowi w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Właściciel mieszkania posiada także wejścia do mieszkania w takim przypadku także pod nieobecność lokatora, jeżeli będzie działał w asyście policji lub straży miejskiej. Tylko wówczas właściciel może wejść do mieszkania. Dodam też, że warto zrobić protokół odbioru – wraz z dokumentacją fotograficzną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.