Zmiana sposobu użytkowania budynku na usługi hotelarskie

Czy dom jednorodzinny można przeznaczyć na usługi hotelarskie?

Sam fakt, że budynek został oddany do użytkowania jako dom jednorodzinny lub dom jednorodzinny dwulokalowy, nie oznacza automatycznie zakazu prowadzenia w nim działalności noclegowej. Nie oznacza też jednak pełnej dowolności. Przy planie wydzielenia kilku pokoi z łazienkami, aneksami kuchennymi i osobnymi wejściami organ może uznać, że nie chodzi już o zwykłe zamieszkiwanie, lecz o istotnie inny sposób korzystania z obiektu.

W Prawie budowlanym budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, konstrukcyjnie samodzielny, w którym można wydzielić nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden lokal użytkowy o powierzchni nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Model polegający na stworzeniu 6 niezależnych pokoi lub jednostek noclegowych może więc wywołać pytanie, czy budynek nadal zachowuje dotychczasową funkcję, czy w praktyce staje się obiektem usługowym albo obiektem zamieszkania zbiorowego.

Najważniejsze jest to, czy planowana działalność zmieni warunki wymienione w art. 71 Prawa budowlanego, w szczególności warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, zdrowotne, pracy, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Przy krótkoterminowym zakwaterowaniu wielu rotujących gości takie ryzyko zwykle trzeba potraktować poważnie.

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W praktyce będzie to najczęściej starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie jest organem, do którego składa się zwykłe zgłoszenie; nadzór budowlany wkracza przede wszystkim wtedy, gdy zmiana została dokonana bez wymaganej procedury albo gdy pojawią się nieprawidłowości.

W zgłoszeniu trzeba określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania budynku lub jego części. Do zgłoszenia dołącza się m.in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu, zwięzły opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie lub kopię zaświadczenia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli planu nie ma. Przy zmianach wpływających na warunki bezpieczeństwa, obciążenia lub higieniczno-sanitarne może być potrzebna ekspertyza techniczna osoby z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a przy zmianie warunków bezpieczeństwa pożarowego także ekspertyza rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Podobny problem pojawia się również przy innych działalnościach usługowych prowadzonych w lokalu mieszkalnym, np. przy zmianie sposobu użytkowania mieszkania na usługi. W każdym przypadku decyduje nie sama nazwa działalności, lecz jej faktyczny wpływ na sposób korzystania z obiektu i bezpieczeństwo użytkowników.

Zgłoszenie składa się przed dokonaniem zmiany. Zmiana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Organ może też przed upływem 30 dni wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu; wtedy można działać wcześniej.

Kiedy organ może wnieść sprzeciw?

Organ wniesie sprzeciw, jeżeli planowana zmiana wymaga robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, lub może spowodować niedopuszczalne zagrożenie dla ludzi albo mienia, pogorszenie stanu środowiska, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, pogorszenie stanu zachowania zabytków albo zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jeżeli adaptacja domu na pokoje noclegowe wymaga przebudowy, zmiany układu konstrukcyjnego, istotnej ingerencji w instalacje, wydzielenia nowych dróg ewakuacyjnych albo spełnienia dodatkowych wymagań przeciwpożarowych, samo zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania może nie wystarczyć. Gdy roboty wymagają pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie dotyczące zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Osobno omawiamy też zagadnienie: zakup domu niezgodnego z projektem.

Duże znaczenie ma również plan miejscowy. Jeżeli teren jest przeznaczony wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a plan nie dopuszcza usług zakwaterowania lub usług towarzyszących w takim zakresie, gmina może odmówić wydania zaświadczenia o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z planem. Bez takiego dokumentu zgłoszenie będzie niekompletne.

Co grozi za rozpoczęcie działalności bez zgłoszenia?

Dokonanie zgłoszenia dopiero po zmianie sposobu użytkowania nie wywołuje skutków prawnych. Jeżeli inwestor zacznie przyjmować gości bez wymaganego zgłoszenia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie na podstawie art. 71a Prawa budowlanego.

W takim postępowaniu organ nadzoru budowlanego wstrzymuje użytkowanie obiektu albo jego części i nakłada obowiązek przedstawienia dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu. Jeżeli dokumenty zostaną prawidłowo złożone, organ ustala opłatę legalizacyjną. Do jej obliczenia stosuje się odpowiednio przepisy o karach z art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, przy czym stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Jeżeli inwestor nie przedstawi wymaganych dokumentów, dalej korzysta z obiektu mimo wstrzymania albo działa pomimo sprzeciwu organu, nadzór budowlany może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.

Usługi hotelarskie, najem krótkoterminowy i ewidencja w gminie

Jeżeli w domu mają być świadczone usługi polegające na krótkotrwałym, ogólnie dostępnym wynajmowaniu miejsc noclegowych, trzeba odróżnić zwykły najem mieszkalny od usług hotelarskich. Ustawa o usługach hotelarskich dopuszcza świadczenie takich usług nie tylko w hotelach, motelach czy pensjonatach, ale również w tzw. innych obiektach, o ile spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania budowlane, sanitarne i przeciwpożarowe.

Przy 6 pokojach obiekt co do zasady nie spełnia definicji hotelu, ponieważ hotel to obiekt posiadający co najmniej 10 pokoi i świadczący szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów. Nie oznacza to jednak, że działalność jest niedopuszczalna. Może ona funkcjonować jako inny obiekt, w którym świadczone są usługi hotelarskie, ale przed rozpoczęciem świadczenia usług obiekt powinien zostać zgłoszony do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego dla miejsca położenia obiektu.

Nie należy też używać chronionych nazw rodzajowych, takich jak hotel, motel czy pensjonat, jeżeli obiekt nie został zaszeregowany do odpowiedniego rodzaju i kategorii. Bezpieczniej posługiwać się określeniami zgodnymi z faktycznym statusem obiektu, np. pokoje gościnne lub apartamenty, o ile nie wprowadza to klientów w błąd.

Czy sąsiedzi mogą zakwestionować działalność?

Sąsiedzi nie zawsze będą formalną stroną procedury zgłoszenia, ale w praktyce mogą reagować na kilka sposobów. Mogą zawiadomić nadzór budowlany, gminę, sanepid, straż pożarną albo policję, jeżeli podejrzewają brak wymaganych zgłoszeń, naruszenie przepisów sanitarnych lub przeciwpożarowych, zakłócanie porządku albo nadmierne uciążliwości.

Po stronie cywilnej znaczenie ma art. 144 Kodeksu cywilnego. Właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przy usługach noclegowych takimi uciążliwościami mogą być zwłaszcza hałas, częsta rotacja gości, nocne powroty, zwiększony ruch samochodów, parkowanie, odpady albo intensywne korzystanie z części wspólnych.

Jeżeli uciążliwości przekraczają przeciętną miarę, sąsiedzi mogą żądać ich zaniechania, a w razie potrzeby wystąpić do sądu z roszczeniem negatoryjnym. Nie wystarczy jednak sam fakt, że obok działa legalny obiekt noclegowy; konieczne jest wykazanie realnych, ponadprzeciętnych immisji.

Podatek od nieruchomości przy usługach noclegowych

W podatku od nieruchomości kluczowe jest to, czy budynek mieszkalny albo jego część są faktycznie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę nie powinno automatycznie przesądzać o najwyższej stawce dla całego budynku mieszkalnego. Inaczej należy jednak oceniać pomieszczenia faktycznie wykorzystywane do świadczenia usług noclegowych, recepcji, obsługi gości, sprzątania, magazynowania pościeli czy innej infrastruktury działalności.

Uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24, wzmocniła korzystne podejście do budynków mieszkalnych wynajmowanych na trwałe cele mieszkaniowe. Nie należy jednak automatycznie przenosić tego stanowiska na najem dobowy lub zakwaterowanie turystyczne. Krótkoterminowy pobyt gości zwykle nie służy trwałemu zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, dlatego gmina może argumentować, że dana powierzchnia jest zajęta na działalność gospodarczą. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: wynajem budynku gospodarczego.

Na 2026 r. górna granica stawki podatku dla budynków mieszkalnych wynosi 1,25 zł od 1 m² powierzchni użytkowej, natomiast dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 35,53 zł od 1 m². Konkretne stawki uchwala rada gminy, więc zawsze trzeba sprawdzić lokalną uchwałę podatkową.

Jeżeli tylko część domu jest wykorzystywana na usługi noclegowe, opodatkowanie powinno być analizowane powierzchniowo. Inaczej może być opodatkowana część nadal służąca celom mieszkalnym, a inaczej część zajęta na działalność. Właściciel powinien zaktualizować dane podatkowe w gminie, składając odpowiednią informację albo deklarację podatkową, gdy zmiana sposobu wykorzystania wpływa na wysokość podatku.

FAQ