Czy wnuczka ma prawo do mieszkania komunalnego po babci?

Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Najem mieszkania komunalnego nie podlega dziedziczeniu jak zwykły składnik spadku. Po śmierci najemcy nie przechodzi więc automatycznie na spadkobierców. Możliwe jest natomiast wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa, ale tylko przez osoby wskazane w art. 691 Kodeksu cywilnego.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Dodatkowo osoba ubiegająca się o potwierdzenie wstąpienia w najem musi stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Sam meldunek nie wystarcza. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie tworzy prawa do lokalu. Podobnie samo opiekowanie się babcią, pomaganie jej w zakupach czy dokładanie się do rachunków nie oznacza jeszcze automatycznego wstąpienia w najem.

Jeżeli po śmierci najemcy nie ma osób spełniających warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu wygasa. Wtedy dalsze pozostawanie w lokalu zależy od stanowiska gminy, lokalnych zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz ewentualnego zawarcia nowej umowy najmu. Więcej o sytuacji po śmierci głównego najemcy omawia artykuł: śmierć najemcy lokalu.

Czy wnuczka ma prawo do mieszkania komunalnego po babci?

Co do zasady wnuczka nie należy do ustawowego kręgu osób, które automatycznie wstępują w najem po śmierci babci. Nie zmienia tego nawet wieloletnie zamieszkiwanie z babcią, prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego, bliska więź rodzinna ani zameldowanie w lokalu.

Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 26/02, w której wskazano, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy wnuczka wykaże, że babcia była wobec niej osobą zobowiązaną do świadczeń alimentacyjnych. Chodzi o realny obowiązek alimentacyjny, a nie wyłącznie zwykłą pomoc rodzinną. W praktyce istotne będzie zwłaszcza to, czy rodzice wnuczki nie mogli albo nie chcieli wykonywać obowiązku utrzymania, a babcia faktycznie zapewniała jej utrzymanie, mieszkanie, opiekę i środki do życia.

Obowiązek alimentacyjny babci wobec wnuczki

Obowiązek alimentacyjny dziadków wobec wnuków ma charakter dalszy. Oznacza to, że co do zasady w pierwszej kolejności zobowiązani są rodzice. Dopiero gdy rodzice nie żyją, nie są w stanie łożyć na dziecko albo mimo możliwości nie wykonują obowiązku alimentacyjnego, obowiązek może obciążać dalszych krewnych, w tym babcię lub dziadka.

Dlatego wnuczka, która chce powołać się na art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, powinna być przygotowana na wykazanie m.in.:

• stałego zamieszkiwania z babcią aż do jej śmierci,
• faktycznego utrzymywania jej przez babcię,
• braku realnego utrzymania ze strony rodziców,
• tego, że pomoc babci miała charakter alimentacyjny, a nie tylko okazjonalny,
• dokumentów potwierdzających sytuację rodzinną, finansową i mieszkaniową.

Dowodami mogą być m.in. wyrok alimentacyjny, ugoda, dokumenty z postępowań rodzinnych, decyzje administracyjne, dokumenty ze szkoły, zaświadczenia, potwierdzenia opłat, zeznania świadków i inne materiały pokazujące, kto faktycznie utrzymywał wnuczkę. W podobnych stanach faktycznych warto porównać także analogiczną sprawę - wnuk i babcia.

Małżonek, dzieci i osoba pozostająca we wspólnym pożyciu

Inaczej wygląda sytuacja osób, które są wprost wymienione w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli warunek stałego zamieszkiwania do chwili śmierci najemcy jest spełniony, w najem może wstąpić np. małżonek niebędący współnajemcą. Praktyczne problemy związane z lokalem komunalnym po zawarciu małżeństwa opisuje artykuł: gdy wstępuje małżonek.

Do kręgu uprawnionych należą też dzieci najemcy i jego współmałżonka. W przypadku wnuków sytuacja jest trudniejsza, ponieważ wnuk lub wnuczka muszą zwykle wykazać szczególną podstawę, czyli obowiązek alimentacyjny po stronie zmarłego najemcy.

Nie należy również automatycznie utożsamiać relacji wnuczki z babcią z „faktycznym wspólnym pożyciem”. W orzecznictwie pojęcie to jest rozumiane jako szczególnie bliska więź osobista, gospodarcza i życiowa, typowa dla relacji partnerskiej, a nie dla zwykłej więzi rodzinnej między babcią i wnuczką.

Co można zrobić jeszcze za życia babci?

Jeżeli babcia nadal żyje i jest głównym najemcą mieszkania komunalnego, warto sprawdzić w gminie, czy lokalne przepisy pozwalają na zmianę umowy najmu, dopisanie innej osoby, zawarcie nowej umowy albo inne uregulowanie sytuacji mieszkaniowej wnuczki. Nie jest to jednak uprawnienie przysługujące zawsze z mocy prawa. Zależy od zgody gminy, treści umowy najmu oraz uchwał obowiązujących w danej gminie.

W praktyce należy złożyć zapytanie lub wniosek do właściwego urzędu miasta albo gminy i poprosić o wskazanie warunków zmiany umowy. Gmina może badać m.in. skład gospodarstwa domowego, dochody, sytuację mieszkaniową, zaległości czynszowe, powierzchnię lokalu i zgodność z lokalnymi zasadami najmu lokali komunalnych.

Jeżeli babcia umrze, a wnuczka nie spełnia warunków z art. 691 Kodeksu cywilnego, gmina może żądać opuszczenia lokalu. Może też, w zależności od lokalnych przepisów i sytuacji osobistej wnuczki, rozważyć zawarcie nowej umowy najmu, ale nie jest to automatyczne przejęcie mieszkania po babci.

Czy wnuczka może wykupić mieszkanie komunalne po babci?

Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy tylko wtedy, gdy gmina w ogóle przeznaczy dany lokal do sprzedaży i gdy osoba ubiegająca się o wykup ma odpowiedni tytuł prawny do lokalu. Wnuczka, która nie jest najemcą i nie wstąpiła skutecznie w stosunek najmu, co do zasady nie może żądać sprzedaży lokalu tylko dlatego, że mieszkała z babcią.

Jeżeli natomiast wnuczka skutecznie wstąpi w najem albo gmina zawrze z nią nową umowę najmu, dopiero wtedy można sprawdzać zasady ewentualnego wykupu, bonifikaty i warunki sprzedaży określone w uchwale rady gminy. Dalsze kroki po przejęciu najmu opisuje artykuł: po wstąpieniu - wykup z bonifikatą.

FAQ

Podsumowanie

Wnuczka mieszkająca z babcią w mieszkaniu komunalnym nie uzyskuje automatycznie prawa do lokalu po jej śmierci. Aby skutecznie wstąpić w stosunek najmu, musi mieścić się w kręgu osób wskazanych w art. 691 Kodeksu cywilnego i stale zamieszkiwać z najemcą do chwili jego śmierci. W przypadku wnuków najważniejszym wyjątkiem jest sytuacja, w której zmarła babcia była wobec wnuka lub wnuczki zobowiązana alimentacyjnie.

Jeżeli taka podstawa nie istnieje, dalsze zajmowanie lokalu zależy od stanowiska gminy. Dlatego najlepiej wyjaśnić sytuację jeszcze za życia najemcy, zebrać dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie i sprawdzić lokalne zasady dotyczące zmiany najemcy, zawarcia nowej umowy albo późniejszego wykupu mieszkania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Art. 691 Kodeksu cywilnego - wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 26/02
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt III CZP 65/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.