Czy wnuczka ma prawo do mieszkania komunalnego po babci?

Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Mieszkanie komunalne nie staje się składnikiem spadku po najemcy. Spadkobiercy nie dziedziczą więc samego prawa najmu tak, jak dziedziczy się własność rzeczy, pieniądze albo inne prawa majątkowe. Po śmierci najemcy możliwe jest jednak wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa, ale tylko przez osoby wskazane w art. 691 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

To nie wystarcza samo w sobie. Osoba z tej grupy musi jeszcze stale zamieszkiwać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Chodzi o rzeczywiste centrum życia, a nie tylko formalny meldunek, przechowywanie rzeczy w mieszkaniu albo okazjonalne nocowanie.

Jeżeli po śmierci najemcy nie ma osób spełniających warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego, stosunek najmu wygasa. Wtedy gmina może żądać opróżnienia lokalu, a ewentualne zawarcie nowej umowy zależy od lokalnych uchwał i oceny konkretnej sytuacji. Praktyczne skutki śmierci głównego najemcy szerzej opisuje artykuł: mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy. Więcej na ten temat przedstawiamy w artykule „Najem mieszkania komunalnego po śmierci rodzica”.

Czy wnuczka ma prawo do mieszkania komunalnego po babci?

Co do zasady wnuczka nie wstępuje automatycznie w najem mieszkania komunalnego po babci. Nie wystarczy, że była wnuczką zmarłej najemczyni, mieszkała z nią od dzieciństwa, prowadziła wspólne gospodarstwo domowe, pomagała w opiece albo była zameldowana w lokalu. Dlatego prawo do mieszkania komunalnego po zmarłej babci zależy od spełnienia przesłanek ustawowych albo możliwości zawarcia nowej umowy na zasadach przyjętych przez gminę.

Takie stanowisko wynika z utrwalonej wykładni art. 691 Kodeksu cywilnego. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 26/02, wskazał, że wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.

Wnuczka może jednak próbować wykazać, że mieści się w kategorii innych osób, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. To jest najważniejsza praktyczna podstawa w sprawach wnuków i dziadków. Nie chodzi przy tym o zwykłą pomoc rodzinną, prezenty, wspólne mieszkanie albo dokładanie się do kosztów, lecz o rzeczywisty obowiązek alimentacyjny wynikający z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli problem dotyczy nie tylko wstąpienia w najem po śmierci babci, lecz także wcześniejszego uregulowania statusu członka rodziny w lokalu, przydatny może być również artykuł: dopisanie dziecka do umowy najmu mieszkania komunalnego.

Meldunek, opieka nad babcią i wspólne zamieszkiwanie

Meldunek nie daje prawa do mieszkania komunalnego. Jest czynnością administracyjną i może potwierdzać, że dana osoba deklarowała pobyt w lokalu, ale nie przesądza o wstąpieniu w najem. W praktyce gmina albo sąd badają przede wszystkim, czy dana osoba rzeczywiście mieszkała w lokalu stale i czy należy do ustawowego kręgu uprawnionych.

Podobnie sama opieka nad babcią nie oznacza jeszcze prawa do przejęcia mieszkania. Może mieć znaczenie dowodowe i życiowe, ale nie zastępuje przesłanek z art. 691 Kodeksu cywilnego. Inaczej oceniana będzie osoba, która tylko pomagała najemcy, a inaczej osoba, wobec której najemca faktycznie wykonywał obowiązek alimentacyjny.

W razie sporu warto gromadzić dowody potwierdzające faktyczne zamieszkiwanie: korespondencję urzędową kierowaną na adres lokalu, dokumenty ze szkoły lub pracy, potwierdzenia opłat, dokumentację medyczną, zeznania sąsiadów, potwierdzenia odbioru świadczeń, umowy, rachunki oraz inne dokumenty pokazujące, że lokal był rzeczywistym centrum życia wnuczki. O znaczeniu samego meldunku w lokalu komunalnym piszemy także w artykule: zameldowanie w mieszkaniu komunalnym a prawo do najmu.

Obowiązek alimentacyjny babci wobec wnuczki

Obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo. Dziadkowie mogą więc być zobowiązani alimentacyjnie wobec wnuków, ale zwykle dopiero w dalszej kolejności. W pierwszej kolejności za utrzymanie dziecka odpowiadają rodzice.

W praktyce oznacza to, że powołanie się przez wnuczkę na obowiązek alimentacyjny babci wymaga wykazania szczególnej sytuacji, np. że rodzice nie żyli, nie byli w stanie utrzymywać dziecka, uchylali się od obowiązku alimentacyjnego albo faktycznie nie zapewniali wnuczce środków utrzymania. Istotne jest również to, czy babcia rzeczywiście utrzymywała wnuczkę, zapewniała jej mieszkanie, opiekę, wyżywienie, ubrania, edukację albo inne podstawowe potrzeby.

Dla oceny sprawy znaczenie mogą mieć m.in.:

• wyrok alimentacyjny, ugoda albo dokumenty z postępowania rodzinnego,
• dowody braku realnego utrzymania ze strony rodziców,
• dokumenty potwierdzające dochody i sytuację rodzinną,
• potwierdzenia opłat ponoszonych przez babcię,
• zeznania świadków, którzy znali codzienną sytuację rodziny,
• dokumenty potwierdzające stałe zamieszkiwanie wnuczki w lokalu do śmierci babci.

Podobne zagadnienia dotyczące opieki nad babcią i wstąpienia w najem po dziadkach omawia artykuł: opieka nad babcią a prawo do lokalu komunalnego.

Faktyczne wspólne pożycie nie oznacza zwykłej więzi rodzinnej

Czasem w sprawach o wstąpienie w najem pojawia się argument, że wnuczka pozostawała z babcią w faktycznym wspólnym pożyciu. W relacji babcia - wnuczka jest to jednak co do zasady argument nietrafny.

Sąd Najwyższy w uchwale z 28 listopada 2012 r., sygn. III CZP 65/12, wyjaśnił, że osoba faktycznie pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą to osoba połączona z nim więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, także osoba tej samej płci. Chodzi więc o relację podobną do związku partnerskiego, a nie o zwykłą, nawet bardzo bliską, więź rodzinną między dziadkiem lub babcią a wnukiem.

Co można zrobić jeszcze za życia babci?

Jeżeli babcia nadal żyje i jest głównym najemcą mieszkania komunalnego, najlepiej nie odkładać sprawy na czas po jej śmierci. Warto sprawdzić w urzędzie gminy albo miasta, czy lokalne przepisy pozwalają na zmianę umowy najmu, zawarcie nowej umowy, dopisanie innej osoby do dokumentacji albo inne uregulowanie sytuacji mieszkaniowej wnuczki.

Nie jest to jednak roszczenie przysługujące zawsze z mocy prawa. Gmina może badać m.in. skład gospodarstwa domowego, kryterium dochodowe do mieszkania komunalnego, tytuły prawne do innych lokali, faktyczne zamieszkiwanie, zaległości czynszowe, powierzchnię lokalu, stan rodzinny oraz zgodność wniosku z uchwałą rady gminy dotyczącą zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

W praktyce warto złożyć pisemny wniosek albo zapytanie do właściwego urzędu, opisać sytuację rodzinną i poprosić o wskazanie dokumentów potrzebnych do rozpoznania sprawy. Odpowiedź gminy pozwoli ocenić, czy jest szansa na uregulowanie sytuacji jeszcze za życia najemcy.

Co zrobić po śmierci babci?

Po śmierci babci wnuczka powinna jak najszybciej zawiadomić gminę o śmierci najemcy i złożyć wniosek o potwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu, jeżeli uważa, że spełnia warunki z art. 691 Kodeksu cywilnego. Do wniosku warto dołączyć akt zgonu, dokumenty potwierdzające pokrewieństwo, dowody stałego zamieszkiwania oraz dokumenty dotyczące ewentualnego obowiązku alimentacyjnego.

Jeżeli gmina odmówi uznania wstąpienia w najem, dalsza droga zależy od stanowiska stron i dokumentów. W takiej sytuacji warto przeanalizować, czy sprawa dotyczy wyłącznie wstąpienia w najem po zmarłym najemcy, czy także szerszego problemu, jakim jest odmowa przyznania mieszkania komunalnego. W wielu sprawach konieczne może być wystąpienie do sądu z powództwem o ustalenie, że doszło do wstąpienia w stosunek najmu. W takiej sprawie sąd nie bada ogólnej słuszności pozostawienia wnuczki w mieszkaniu, lecz konkretne przesłanki ustawowe.

Jeżeli wnuczka nie spełnia warunków ustawowych, może próbować ubiegać się o zawarcie nowej umowy najmu według lokalnych zasad, w tym zasad, na jakich działa lista oczekujących na mieszkanie komunalne. W praktyce znaczenie może mieć także punktacja do mieszkania komunalnego, jeżeli gmina ocenia kolejność i pilność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Trzeba jednak odróżnić taką decyzję gminy od wstąpienia w najem z mocy prawa. Wstąpienie następuje z ustawy po spełnieniu warunków, natomiast nowa umowa wymaga zgody gminy.

Czy wnuczka może wykupić mieszkanie komunalne po babci?

Wykup mieszkania komunalnego jest możliwy tylko wtedy, gdy gmina przeznaczy dany lokal do sprzedaży i gdy osoba zainteresowana ma tytuł prawny do lokalu. Wnuczka, która nie jest najemcą i nie wstąpiła skutecznie w najem po babci, co do zasady nie może żądać sprzedaży mieszkania tylko dlatego, że w nim mieszkała.

Jeżeli wnuczka skutecznie wstąpi w najem albo gmina zawrze z nią nową umowę, można dopiero sprawdzać lokalne zasady wykupu, bonifikaty i ograniczenia dotyczące sprzedaży. Warunki wykupu wynikają z przepisów i uchwał konkretnej gminy, dlatego mogą się różnić w zależności od miejscowości. Dalsze kroki po przejęciu najmu omawia artykuł: wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy.

FAQ

Podsumowanie

Wnuczka mieszkająca z babcią w mieszkaniu komunalnym nie uzyskuje automatycznie prawa do lokalu po jej śmierci. Dla wstąpienia w najem kluczowe są przesłanki z art. 691 Kodeksu cywilnego: przynależność do ustawowego kręgu osób uprawnionych oraz stałe zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci.

W przypadku wnuków najważniejszym wyjątkiem jest sytuacja, w której babcia była wobec wnuka lub wnuczki zobowiązana alimentacyjnie. Jeżeli takiej podstawy nie ma, dalsze zajmowanie mieszkania zależy od stanowiska gminy i lokalnych zasad najmu. Dlatego najlepiej jeszcze za życia głównego najemcy sprawdzić w urzędzie, jakie możliwości daje dana gmina i jakie dokumenty trzeba przygotować.