Mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy

Pan Artur zwrócił się do nas o poradę po śmierci swojej mamy, która była głównym najemcą mieszkania komunalnego. On zaś w tym mieszkaniu był zameldowany i cały czas mieszkał z matką. Tego dnia jednak, gdy zgłaszał w administracji jej zgon, usłyszał, że najprawdopodobniej będzie musiał zdać mieszkanie. Bardzo go to wzburzyło, bo wiele razy próbowali z matką przenieść najem na niego, ale im odmawiano, tłumacząc, że nie można tego załatwić, bo jest to kamienica zabytkowa. Nawet niedługo przed swoją śmiercią mama wraz z synem udali się do administracji, chcąc przepisać najem na niego, bo to on się nią opiekował i opłacał mieszkanie. Usłyszeli wtedy, że nie ma takiej możliwości, dopiero po jej śmierci. Teraz, po jej śmierci usłyszał to samo. Dlatego poprosił o opinię prawną, czy rzeczywiście będzie musiał zdać mieszkanie, mimo że jest tam zameldowany i stale mieszka.

Czy lokal komunalny można podarować lub dziedziczyć?

Prawdą jest, że lokalu komunalnego nie można ani podarować, ani dziedziczyć. Do lokali mieszkalnych, także będących w zasobach gmin, mają jednak zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego, a zwłaszcza jeden z nich.

Zobacz również: Mieszkanie dla dzieci z domu dziecka

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy następuje z mocy prawa przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):
„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego”.

Skutkiem tej regulacji jest fakt, że stosunek najmu, którego stroną był zmarły najemca, mimo jego śmierci, trwa nadal, ale z udziałem osób (osoby) wstępujących w jego miejsce. Dochodzi zatem do przekształcenia podmiotowego po stronie najemcy.

Dotyczy on najmu wszelkich lokali mieszkalnych, w tym lokali zakładowych, komunalnych, skarbowych i spółdzielczych oraz pozostających w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, przy czym jeśli chodzi o te ostatnie, to po spełnieniu dodatkowych warunków wynikających z ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Przesłanki kontynuowania najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy są następujące: 

• w chwili śmierci najemcy lokalu żyje przynajmniej jedna z osób wymienionych w artykule 691 § 1;
• do chwili śmierci najemcy osoba wymieniona w artykule 691 § 1 zamieszkiwała stale z najemcą w tym lokalu (artykule 691 § 2).

Zobacz również: Jak nie stracić mieszkania komunalnego po babci?

Wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego

Jeżeli kilka osób spełnia przesłanki wymienione w tych przepisach, każda z nich wstępuje w stosunek najmu. Do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego przez osoby wymienione w art. 691 § 1 jest wymagane stałe ich zamieszkiwanie w tym lokalu z najemcą do chwili jego śmierci (art. 691 § 2). Przesłanka ta jest spełniona, gdy lokal mieszkalny zajmowany wspólnie przez najemcę i daną osobę stanowi dla niej centrum spraw życiowych. Co do zasady, nie jest stałym zamieszkiwaniem pobyt w mieszkaniu najemcy w celu udzielenia mu doraźnej pomocy. Osoba nie musi być zameldowana w lokalu zajmowanym przez najemcę, a jeżeli jest, nie przesądza to o spełnieniu omawianej przesłanki, może mieć jednak pewne znaczenie dowodowe.

Tak więc z chwilą śmierci mamy pan Artur wstąpił z mocy prawa w stosunek najmu lokalu. Gdyby na tym tle pomiędzy wynajmującym (gminą) a panem Arturem – synem zmarłej powołującym się na wstąpienie w stosunek najmu po głównym najemcy – doszło do sporu, pan Artur powinien wystąpić do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu mieszkania komunalnego.

Zobacz również: Dziedziczenie mieszkań komunalnych

Akty prawne i przepisy:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa - Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 1513/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.