Jak usunąć lokatora z mieszkania kupionego na licytacji komorniczej?

Zakup mieszkania z lokatorem na licytacji komorniczej

Z przedstawionej sytuacji wynika, że nabyła Pani na licytacji komorniczej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a w lokalu nadal przebywa jeden z dłużników. W praktyce taka sytuacja nie jest wyjątkowa: niższa cena lokalu z licytacji często wiąże się z ryzykiem konieczności późniejszego wprowadzenia nabywcy w posiadanie i opróżnienia lokalu.

Najważniejsze jest ustalenie, na jakim etapie znajduje się postępowanie egzekucyjne. Jeżeli jest Pani dopiero po licytacji albo po przybiciu, ale przed prawomocnym przysądzeniem własności, nie ma jeszcze podstaw do żądania od komornika usunięcia mieszkańca z lokalu. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje nabywcy tytuł do objęcia lokalu i żądania jego opróżnienia.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 17¹³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do egzekucji z takiego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Jeżeli lokal nie ma księgi wieczystej, prawomocne postanowienie będzie istotne także dla wykazania Pani prawa wobec spółdzielni oraz przy ewentualnym założeniu księgi wieczystej albo uporządkowaniu dokumentów dotyczących lokalu.

Właśnie na tym etapie pojawia się najważniejsza zasada: nie należy usuwać lokatora samodzielnie, wymieniać zamków bez zachowania procedury ani wynosić rzeczy mieszkańca z lokalu. Nawet jeżeli osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego, opróżnienie lokalu powinno nastąpić w trybie egzekucji komorniczej. Samowolne działania mogą narazić nabywcę na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną.

Postanowienie o przysądzeniu własności jako podstawa eksmisji

Tytułem, który upoważnia nabywcę do wprowadzenia w posiadanie lokalu oraz opróżnienia pomieszczeń, jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Wynika to z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

„Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.”

Oznacza to, że nabywca nie musi uzyskiwać osobnego wyroku eksmisyjnego ani występować o nadanie klauzuli wykonalności postanowieniu o przysądzeniu własności. Z prawomocnym postanowieniem należy zwrócić się do komornika o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie lokalu.

Znaczenie ma również art. 791 Kodeksu postępowania cywilnego. Tytuł wykonawczy dotyczący wydania nieruchomości lub opróżnienia pomieszczenia może być wykonywany nie tylko przeciwko samemu dłużnikowi, lecz także przeciwko domownikom, krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa. Nie wyłącza to jednak praw skutecznych wobec nabywcy ani ochrony wynikającej z przepisów o ochronie lokatorów. Dlatego przed złożeniem wniosku warto ustalić, kto faktycznie mieszka w lokalu i czy dana osoba powołuje się na jakikolwiek tytuł prawny.

Jak złożyć wniosek do komornika o opróżnienie lokalu?

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności należy złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie nieruchomości i opróżnienie lokalu. Właściwy jest komornik działający przy sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się lokal.

Do wniosku warto dołączyć przede wszystkim:

• odpis prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności,
• dokument potwierdzający prawomocność postanowienia, jeżeli nie wynika ona z samego odpisu,
• dane lokalu i możliwie dokładne informacje o osobach, które w nim przebywają,
• wniosek o wezwanie mieszkańca do dobrowolnego opróżnienia lokalu, a po bezskutecznym upływie terminu – o wykonanie czynności egzekucyjnych,
• dowód uiszczenia opłaty i ewentualnych zaliczek, jeżeli komornik ich zażąda.

Komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w terminie wyznaczonym stosownie do okoliczności. Aktualne przepisy nie przewidują sztywnego, zawsze 14-dniowego terminu w takiej sprawie. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu komornik podejmuje czynności potrzebne do wprowadzenia nabywcy w posiadanie.

Koszty komornicze przy wprowadzeniu w posiadanie

Zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia takich potrzeb wynosi 1500 zł.

Jeżeli sprawa dotyczy innej nieruchomości albo innego lokalu lub pomieszczenia, opłata stała wynosi 2000 zł. Przy lokalu wykorzystywanym wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej mogą pojawić się dodatkowe opłaty zależne od liczby izb, z ustawowym limitem.

Poza opłatą stałą komornik może żądać zaliczek na wydatki, np. koszty korespondencji, transportu, ślusarza, przechowania ruchomości, udziału osób potrzebnych przy czynnościach albo innych niezbędnych czynności terenowych. Ostateczne rozliczenie kosztów zależy od przebiegu egzekucji.

Czy dłużnikowi przysługuje lokal socjalny albo tymczasowe pomieszczenie?

W typowej sprawie o eksmisję sąd w wyroku rozstrzyga, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Przy nabyciu mieszkania na licytacji sytuacja jest inna, ponieważ podstawą egzekucji jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, a nie klasyczny wyrok eksmisyjny.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nie wynika prawo dłużnika do najmu socjalnego lokalu ani prawo do lokalu zamiennego, komornik stosuje art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Najpierw ustala, czy dłużnik ma tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Jeżeli tak, komornik może usunąć dłużnika do tego lokalu lub pomieszczenia.

Jeżeli dłużnik nie ma takiego miejsca, komornik wstrzymuje się z czynnościami do czasu, aż gmina właściwa ze względu na położenie opróżnianego lokalu wskaże tymczasowe pomieszczenie. Tymczasowe pomieszczenie nie jest tym samym co lokal socjalny; ustawa definiuje je skromniej, ale musi nadawać się do zamieszkania, zapewniać m.in. dostęp do wody i ustępu, oświetlenie, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody oraz co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na osobę.

Nie każdemu przysługuje jednak prawo do tymczasowego pomieszczenia. Ustawa o ochronie praw lokatorów wyłącza je m.in. w przypadkach wskazanych w art. 25d, np. przy eksmisji z powodu przemocy domowej, rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego, a także przy niektórych rodzajach najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tymczasowe pomieszczenie, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.

Czy można dogadać się z lokatorem?

Tak, w praktyce dobrowolne porozumienie z osobą zajmującą lokal bywa najszybszym i najtańszym rozwiązaniem. Można ustalić termin wyprowadzki, sposób przekazania kluczy, rozliczenie opłat oraz zasady odbioru rzeczy pozostawionych w mieszkaniu. Dla celów dowodowych porozumienie powinno być sporządzone na piśmie, z oznaczeniem daty opróżnienia lokalu i konsekwencji jej niedotrzymania.

Nie należy jednak stosować nacisku, gróźb, odcinania mediów ani działań, które mogłyby zostać uznane za naruszenie posiadania albo bezprawne utrudnianie korzystania z lokalu. Nawet jeżeli lokator nie ma już tytułu prawnego, bezpieczną drogą jest albo dobrowolne pisemne porozumienie, albo egzekucja prowadzona przez komornika.

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu po licytacji

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego powinna co miesiąc uiszczać odszkodowanie za korzystanie z lokalu do dnia jego opróżnienia. Zasadą jest, że odszkodowanie odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu. Jeżeli to nie pokrywa szkody, można rozważyć dochodzenie odszkodowania uzupełniającego, np. za konkretne udokumentowane straty.

W praktyce nabywca może więc dochodzić od dłużnika lub osoby zajmującej lokal zapłaty za okres bezumownego korzystania, opłat eksploatacyjnych, mediów, kosztów zniszczeń oraz innych należności, jeżeli da się wykazać podstawę i wysokość roszczenia. Trzeba jednak liczyć się z tym, że skuteczność egzekucji takich należności zależy od sytuacji majątkowej dłużnika.

Roszczenia wobec gminy wymagają ostrożnej oceny. Ustawa wyraźnie przewiduje roszczenie właściciela przeciwko gminie, gdy osobie uprawnionej do najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu. W sprawach opartych na samym przysądzeniu własności i oczekiwaniu na tymczasowe pomieszczenie możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy zależy od konkretnego stanu faktycznego, dokumentów i przyczyny zwłoki.

FAQ

Podsumowanie

Po zakupie mieszkania na licytacji komorniczej kluczowe znaczenie ma prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. To ono, zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego, pozwala nabywcy żądać wprowadzenia w posiadanie i opróżnienia lokalu bez osobnego wyroku eksmisyjnego i bez klauzuli wykonalności.

Jeżeli dłużnik nie chce wyprowadzić się dobrowolnie, sprawę należy skierować do komornika. Procedura może być czasochłonna, zwłaszcza gdy osoba zajmująca lokal nie ma innego miejsca zamieszkania i konieczne jest wskazanie tymczasowego pomieszczenia przez gminę. Najbezpieczniej unikać działań samowolnych i prowadzić sprawę na podstawie dokumentów z postępowania egzekucyjnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 791, art. 999 i art. 1046 - Dz.U. 2026 poz. 468
2. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, w szczególności art. 34 - Dz.U. 2024 poz. 377
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14, art. 16, art. 18 i art. 25a-25e - Dz.U. 2023 poz. 725
4. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 17¹³ - Dz.U. 2024 poz. 558

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.