Jak usunąć lokatora z mieszkania kupionego na licytacji komorniczej?

Zakup mieszkania z lokatorem na licytacji komorniczej

Z przedstawionej sytuacji wynika, że nabyła Pani na licytacji komorniczej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, a w lokalu nadal przebywa jeden z dłużników. Taka sytuacja nie jest wyjątkowa: niższa cena lokalu z licytacji może wiązać się z koniecznością późniejszego przeprowadzenia egzekucji prowadzącej do wydania lokalu nabywcy.

Określenia „lokator” i „mieszkaniec” są w tym kontekście potoczne. Z prawnego punktu widzenia trzeba ustalić, kto rzeczywiście zajmuje mieszkanie: były właściciel lub dłużnik, jego domownik, najemca albo osoba powołująca się na własne prawo do lokalu. Sam fakt zamieszkiwania lub zameldowania nie przesądza jeszcze o istnieniu skutecznego tytułu prawnego.

Najważniejsze jest również ustalenie, na jakim etapie znajduje się postępowanie egzekucyjne. Jeżeli nabywca jest dopiero po licytacji albo po przybiciu, ale przed prawomocnym przysądzeniem własności, nie ma jeszcze podstawy z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego do żądania od komornika wprowadzenia w posiadanie i opróżnienia lokalu. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje taką podstawę.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zgodnie z art. 17¹³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do egzekucji z tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Jeżeli lokal nie ma księgi wieczystej, prawomocne postanowienie będzie istotne także dla wykazania nabytego prawa wobec spółdzielni oraz uporządkowania dokumentów dotyczących lokalu.

Nabywca nie powinien usuwać mieszkańca samodzielnie, wymieniać zamków wbrew jego woli, odcinać mediów ani wynosić rzeczy z mieszkania. Nawet gdy osoba nie ma już skutecznego tytułu prawnego, przymusowe opróżnienie lokalu powinno odbyć się w postępowaniu egzekucyjnym. Samowolne działania mogą wywołać odpowiedzialność cywilną, a w określonych okolicznościach również karną.

Postanowienie o przysądzeniu własności jako podstawa eksmisji

Art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń. Nie trzeba uzyskiwać dla tego postanowienia klauzuli wykonalności ani zasadniczo prowadzić osobnego procesu tylko po to, aby uzyskać kolejny tytuł eksmisyjny.

Nie oznacza to jednak, że wraz z prawomocnością postanowienia następuje „automatyczna eksmisja”. Nabywca musi zwrócić się do właściwego komornika i uruchomić egzekucję. Sposób jej przeprowadzenia zależy m.in. od tego, kto zajmuje lokal i czy osobom tym przysługują prawa, które są skuteczne wobec nabywcy.

Art. 999 § 1 odsyła odpowiednio do art. 791 K.p.c. Tytuł może być wykonywany również wobec osób objętych jego rozszerzoną skutecznością, w tym określonych domowników i osób reprezentujących prawa dłużnika. Nie powoduje to jednak wygaśnięcia odrębnego prawa do lokalu, jeżeli takie prawo jest skuteczne wobec nabywcy. Jeżeli osoba zajmująca mieszkanie powołuje się na umowę najmu, służebność, inne prawo rzeczowe albo inny samodzielny tytuł, trzeba ocenić jego treść oraz skutki sprzedaży egzekucyjnej. Dlatego służebność mieszkania po licytacji komorniczej wymaga odrębnego sprawdzenia, czy i w jakim zakresie prawo przetrwało sprzedaż egzekucyjną i pozostaje skuteczne wobec nabywcy.

Dlatego przed wszczęciem egzekucji warto ustalić nie tylko, kto jest zameldowany, lecz przede wszystkim kto faktycznie zajmuje lokal i z jakiego tytułu twierdzi, że może w nim pozostać.

Jak złożyć wniosek do komornika o opróżnienie lokalu?

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności należy złożyć do komornika wniosek o wprowadzenie w posiadanie i opróżnienie lokalu. Właściwy jest komornik sądu, w którego okręgu znajduje się lokal.

Do wniosku warto dołączyć przede wszystkim:

• odpis prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności,
• dokument potwierdzający prawomocność, jeżeli nie wynika ona z samego odpisu,
• dokładne dane lokalu,
• możliwie pełne informacje o osobach, które faktycznie w nim przebywają,
• jednoznaczny wniosek o wprowadzenie nabywcy w posiadanie i opróżnienie lokalu,
• dowód uiszczenia wymaganej opłaty oraz późniejszych zaliczek, jeżeli komornik ich zażąda.

Zgodnie z art. 1046 § 1 K.p.c. komornik najpierw wzywa dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku w terminie wyznaczonym stosownie do okoliczności. Przepis nie ustanawia ogólnego, sztywnego 14-dniowego terminu dla każdej takiej egzekucji. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu komornik podejmuje czynności potrzebne do wprowadzenia nabywcy w posiadanie, z uwzględnieniem przepisów chroniących osoby zajmujące lokal.

Koszty komornicze przy wprowadzeniu w posiadanie

Zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy o kosztach komorniczych opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia takich potrzeb wynosi 1500 zł.

Jeżeli sprawa dotyczy innej nieruchomości albo innego lokalu lub pomieszczenia, opłata stała wynosi 2000 zł. Przy nieruchomości, lokalu lub pomieszczeniu wykorzystywanym przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej ustawa przewiduje dodatkowe zwiększenie opłaty zależne od liczby izb, z ustawowym limitem.

Poza opłatą stałą komornik może żądać zaliczek na niezbędne wydatki, np. związane z transportem, ślusarzem, przechowaniem ruchomości czy innymi czynnościami terenowymi. Ostateczny koszt zależy więc od przebiegu konkretnej egzekucji.

Najem socjalny, lokal zamienny i pomieszczenie tymczasowe

Przy opróżnianiu lokalu trzeba odróżnić trzy sytuacje, ponieważ prowadzą one do różnych sposobów wykonania tytułu:

• uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo prawo do lokalu zamiennego – jeżeli takie uprawnienie wynika z właściwego tytułu lub innej wiążącej podstawy, komornik musi je respektować; art. 1046 § 4 K.p.c. dotyczy natomiast tytułu, z którego takie uprawnienia nie wynikają,
• prawo do pomieszczenia tymczasowego – może mieć znaczenie, gdy z tytułu nie wynika najem socjalny ani lokal zamienny, dłużnik nie ma innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, i nie zachodzi wyłączenie z art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów,
• brak prawa do pomieszczenia tymczasowego – w przypadkach określonych w art. 25d stosuje się art. 1046 § 5¹ K.p.c., czyli usunięcie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę.

Sama okoliczność, że mieszkanie zostało kupione na licytacji, nie daje podstawy do automatycznego założenia, że każdy mieszkaniec ma albo nie ma któregoś z tych uprawnień. Trzeba ocenić tytuł wykonawczy, status danej osoby i ewentualne prawa skuteczne wobec nabywcy.

Jeżeli w mieszkaniu pozostają członkowie rodziny dłużnika, ich sytuację szerzej omawia także artykuł o tym, kiedy po licytacji może mieć znaczenie lokal socjalny dla domowników.

Co jeśli gmina nie ma pomieszczenia tymczasowego?

Art. 25a ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń przeznaczonych na wynajem. Jeżeli jednak w konkretnej egzekucji dłużnikowi przysługuje prawo do pomieszczenia tymczasowego, nie ma on innego lokalu, w którym może zamieszkać, a gmina nie jest w stanie od razu wskazać odpowiedniego pomieszczenia, zastosowanie ma art. 1046 § 4 K.p.c.

Komornik wstrzymuje wtedy czynność opróżnienia do czasu, gdy właściwa gmina, na jego wniosek, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Jednocześnie art. 1046 § 5 K.p.c. stanowi, że komornik nie może wstrzymywać czynności, jeżeli wierzyciel, dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymaganiom tymczasowego pomieszczenia.

Czy komornik czeka na gminę maksymalnie 6 miesięcy?

Nie według obecnie obowiązującego art. 1046 § 4 K.p.c. Sześciomiesięczny limit oczekiwania istniał w poprzednim stanie prawnym. Ustawa z 22 marca 2018 r. nadała art. 1046 § 4 nowe brzmienie, a zmiana weszła w życie 21 kwietnia 2019 r. Od tego czasu przepis nie zawiera maksymalnego sześciomiesięcznego terminu oczekiwania na wskazanie pomieszczenia tymczasowego ani zasady, zgodnie z którą sam upływ sześciu miesięcy powoduje usunięcie dłużnika do noclegowni.

Źródłem częstego nieporozumienia jest art. 25b ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten rzeczywiście mówi o okresie do 6 miesięcy, ale dotyczy czasu trwania umowy najmu pomieszczenia tymczasowego. Umowa jest zawierana na czas oznaczony nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy. Nie jest to termin, po którym kończy się oczekiwanie komornika na gminę.

Kiedy dłużnik nie ma prawa do pomieszczenia tymczasowego?

Art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia sytuacje, w których prawo do pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Dotyczy to w szczególności przypadków, gdy:

• z tytułu wykonawczego wynika, że opróżnienie lokalu orzeczono z powodu stosowania przemocy w rodzinie, rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali albo samowolnego zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego,
• dłużnik ma opróżnić lokal zajmowany na podstawie prawidłowo zgłoszonego najmu okazjonalnego,
• dłużnik ma opróżnić samo pomieszczenie tymczasowe,
• chodzi o opróżnienie lokalu zajmowanego na podstawie najmu instytucjonalnego,
• chodzi o najem instytucjonalny z dojściem do własności.

W tych sytuacjach nie stosuje się oczekiwania z art. 1046 § 4 K.p.c. na pomieszczenie tymczasowe. Zgodnie z § 5¹ komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska albo innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na jego wniosek przez właściwą gminę. Nie oznacza to jednak, że każda egzekucja zostanie zakończona natychmiast – nadal konieczne są czynności komornika i wskazanie odpowiedniej placówki.

Ile trwa eksmisja po licytacji komorniczej?

Nie ma jednego terminu, w którym nabywca na pewno odzyska mieszkanie. Czas całej procedury może zależeć od kilku niezależnych elementów:

• momentu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności,
• czasu potrzebnego na złożenie i obsługę wniosku egzekucyjnego,
• terminu wyznaczonego przez komornika na dobrowolne wykonanie obowiązku,
• liczby i statusu osób mieszkających w lokalu oraz zgłaszanych przez nie praw,
• konieczności oczekiwania na pomieszczenie tymczasowe, jeżeli dłużnik ma do niego prawo,
• ewentualnych skarg, powództw, zabezpieczeń lub innych przeszkód procesowych,
• konieczności zabezpieczenia, przewiezienia lub przechowania rzeczy pozostających w mieszkaniu.

Dlatego sześciu miesięcy nie można przedstawiać ani jako gwarantowanego terminu odzyskania mieszkania, ani obecnie jako maksymalnego okresu oczekiwania z art. 1046 § 4 K.p.c. W sprawie, w której dłużnik ma prawo do pomieszczenia tymczasowego, brak takiego pomieszczenia po stronie gminy może realnie wydłużyć egzekucję bez ustawowo określonej w tym przepisie końcowej daty.

Czy można dogadać się z osobą zajmującą lokal?

Tak. Dobrowolne porozumienie bywa najszybszym i najtańszym rozwiązaniem. Można ustalić termin wyprowadzki, sposób przekazania kluczy, rozliczenie bieżących opłat oraz zasady odbioru rzeczy pozostawionych w mieszkaniu.

Dla celów dowodowych porozumienie powinno być sporządzone na piśmie i precyzyjnie wskazywać termin wydania lokalu. Przy przekazaniu warto sporządzić protokół, odnotować stan liczników, liczbę przekazanych kluczy i stan mieszkania.

Nie należy natomiast stosować gróźb, odcinania mediów, wymiany zamków wbrew osobie faktycznie zajmującej lokal ani innych form przymusowej samopomocy. Jeżeli dobrowolne porozumienie nie jest możliwe, bezpiecznym rozwiązaniem jest dalsze prowadzenie egzekucji przez komornika.

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu po licytacji

Jeżeli po nabyciu mieszkania osoba nadal zajmuje je bez skutecznego tytułu prawnego, może powstać roszczenie właściciela o zapłatę za okres dalszego korzystania z lokalu. W sprawach objętych ustawą o ochronie praw lokatorów art. 18 przewiduje obowiązek comiesięcznego uiszczania odszkodowania przez osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego do dnia jego opróżnienia.

Co do zasady odszkodowanie odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu lokalu. Jeżeli taka kwota nie pokrywa rzeczywistej szkody, w odpowiednim przypadku można rozważyć dochodzenie dalszego odszkodowania, o ile szkoda i jej wysokość zostaną wykazane. W zależności od sytuacji mogą występować również roszczenia dotyczące opłat eksploatacyjnych, mediów lub szkód w mieszkaniu.

Roszczenia wobec gminy trzeba odróżnić od roszczeń wobec osoby zajmującej lokal. Ustawa przewiduje szczególną odpowiedzialność gminy, gdy osobie uprawnionej na mocy wyroku do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu gmina nie dostarczyła lokalu. Nie należy automatycznie przenosić tej regulacji na każdą sytuację, w której egzekucja na podstawie przysądzenia własności czeka na pomieszczenie tymczasowe. Ewentualne roszczenia wobec gminy w takim układzie wymagają osobnej oceny podstawy prawnej i konkretnych okoliczności.

FAQ

Źródła

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 791, art. 999 i art. 1046 – Dz.U. 2026 poz. 468
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 18 oraz art. 25a–25e – Dz.U. 2023 poz. 725
3. Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów oraz niektórych innych ustaw, w szczególności art. 3 i art. 23 – Dz.U. 2018 poz. 756
4. Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych, w szczególności art. 34 – Dz.U. 2024 poz. 377
5. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 17¹³ – Dz.U. 2024 poz. 558