Zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego po rozwodzie

Współnajem mieszkania komunalnego przez małżonków

Jeżeli umowa najmu lokalu została zawarta w czasie trwania małżeństwa i lokal miał służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez małżonków rodziny, oboje małżonkowie co do zasady stają się najemcami lokalu. Wynika to z art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy umowę podpisał tylko jeden z małżonków, ani jaki ustrój majątkowy obowiązywał między stronami.

W praktyce oznacza to, że gmina może nadal traktować byłych małżonków jako współnajemców, dopóki nie dojdzie do zmiany umowy, ugody, prawomocnego orzeczenia sądu albo innego skutecznego ustalenia, że jedno z nich utraciło prawo najmu. Warto odróżnić wspólność najmu między małżonkami od samego faktycznego zamieszkiwania. Można bowiem formalnie figurować w umowie, ale w konkretnej sprawie sąd może badać, czy dana osoba nie zrezygnowała z najmu przez swoje zachowanie.

Nie należy jednak zakładać, że sam upływ czasu automatycznie usuwa byłego małżonka z umowy. Trzyletnia nieobecność w lokalu i brak opłat to mocne argumenty, ale nie tworzą prostego, ustawowego domniemania utraty współnajmu. Sąd będzie ustalał, dlaczego dana osoba opuściła mieszkanie, czy mogła do niego wrócić, czy miała klucze, czy utrzymywała kontakt z lokalem, czy opłacała czynsz oraz czy jej aktualny powrót jest rzeczywisty, czy jedynie pozorny.

Definitywne opuszczenie lokalu a utrata statusu współnajemcy

Najważniejsze dla sprawy jest ustalenie, czy były małżonek rzeczywiście i dobrowolnie opuścił lokal w sposób trwały. Jeżeli przez kilka lat nie mieszkał w mieszkaniu, nie płacił czynszu, nie przechowywał tam rzeczy, nie interesował się lokalem i ułożył sobie centrum życiowe w innym miejscu, można argumentować, że zrezygnował z wykonywania prawa najmu.

W orzecznictwie przyjmuje się, że następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z małżonków może być utrata przymiotu współnajemcy, jeżeli z okoliczności wynika dorozumiana rezygnacja z najmu. Chodzi więc nie tylko o fizyczną nieobecność, ale o całokształt zachowania tej osoby. Istotne jest zwłaszcza to, czy współnajemca opuścił lokal z własnej woli, czy też został do tego zmuszony.

Jeżeli pozwany będzie twierdził, że nie mieszkał w lokalu, bo był wyrzucany, nie wpuszczano go do mieszkania, wymieniono zamki albo dochodziło do przemocy, sąd będzie musiał te twierdzenia zbadać. W takiej sytuacji samo niezamieszkiwanie nie wystarczy. Osoba domagająca się ustalenia utraty współnajmu powinna wykazać, że drugi najemca miał realną możliwość korzystania z lokalu, ale dobrowolnie z niej nie korzystał.

Czy zameldowanie byłego małżonka przekreśla sprawę?

Sam meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie jest równoznaczny z prawem najmu. Meldunek ma charakter ewidencyjny i potwierdza deklarowany albo ustalony pobyt osoby pod danym adresem. Nie przesądza jednak samodzielnie, czy dana osoba jest nadal współnajemcą mieszkania komunalnego.

Jeżeli były mąż zameldował się w lokalu dopiero po kilkuletniej nieobecności, sąd może ocenić, czy był to rzeczywisty powrót do centrum życiowego, czy działanie podjęte wyłącznie na potrzeby sporu sądowego. Znaczenie będą miały fakty: czy śpi w mieszkaniu, czy ma tam rzeczy osobiste, czy odbiera korespondencję, czy płaci część czynszu, czy korzysta z mediów, czy ma klucze oraz czy sąsiedzi faktycznie widują go jako mieszkańca.

Postępowanie o wymeldowanie może być pomocne, ale nie zastępuje sprawy cywilnej o ustalenie prawa najmu. Akta sprawy meldunkowej mogą jednak stanowić cenny dowód, zwłaszcza gdy organ administracyjny ustalał, czy były małżonek trwale i dobrowolnie opuścił lokal.

Rozwód a dalsze prawo do mieszkania komunalnego

Rozwód sam w sobie nie usuwa byłego małżonka z umowy najmu mieszkania komunalnego. Jeżeli byli małżonkowie nadal wspólnie zajmują lokal, sąd rozwodowy może orzec o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania na czas wspólnego zamieszkiwania. W wyjątkowych sytuacjach, gdy jeden z małżonków swoim rażąco nagannym zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, możliwe jest również orzeczenie eksmisji w wyroku rozwodowym.

Inną kwestią jest jednak definitywne uregulowanie prawa najmu po rozwodzie. Jeżeli rozwód już zapadł, a były małżonek od lat nie mieszka w lokalu, zasadnicze znaczenie może mieć odrębne postępowanie cywilne o ustalenie nieistnienia prawa współnajmu albo odpowiednie uregulowanie sprawy z gminą. Warto wcześniej przemyśleć rozwód a strategia z lokalem, ponieważ błędnie sformułowane żądanie lub pominięcie istotnych dowodów może utrudnić późniejszą zmianę umowy najmu.

Jakie powództwo można wnieść do sądu?

W tego typu sprawach często rozważa się powództwo o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego lub prawa na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Powód musi wykazać interes prawny, czyli potrzebę uzyskania wyroku, który usunie niepewność co do tego, kto jest najemcą lokalu.

W pozwie nie wystarczy napisać, że były małżonek od 3 lat nie mieszka i nie płaci. Trzeba uporządkować stan faktyczny i wykazać, że jego zachowanie było równoznaczne z trwałym porzuceniem lokalu oraz dorozumianą rezygnacją z najmu. W praktyce warto też przeanalizować, czy w sprawie powinien uczestniczyć wyłącznie były małżonek, czy również gmina jako wynajmujący. To zależy od konkretnej sytuacji, treści umowy i tego, jaki skutek ma wywołać orzeczenie.

Jakie dowody przygotować do sprawy?

Osoba domagająca się ustalenia, że były małżonek utracił status współnajemcy, powinna przygotować dowody pokazujące długotrwałe i dobrowolne zerwanie związku z lokalem. Szczególne znaczenie mogą mieć:

• potwierdzenia opłat czynszu i mediów dokonywanych wyłącznie przez osobę mieszkającą w lokalu,
• wezwania do zapłaty, rozliczenia z gminą, potwierdzenia braku wpłat od byłego małżonka,
• zeznania sąsiadów, administratora budynku, członków rodziny lub innych osób, które mogą potwierdzić, kto faktycznie mieszkał w lokalu,
• dokumenty z postępowania o wymeldowanie albo decyzja administracyjna dotycząca meldunku,
• korespondencja, wiadomości SMS lub e-maile, w których były małżonek wskazuje, że mieszka gdzie indziej albo nie interesuje się lokalem,
• dokumenty potwierdzające inne miejsce zamieszkania, np. umowa najmu innego lokalu, praca za granicą, rachunki, korespondencja urzędowa, dokumenty szkolne dzieci,
• dowody na to, że pozwany miał możliwość korzystania z mieszkania i nie był bezprawnie pozbawiony dostępu do lokalu.

Dowody powinny tworzyć spójną całość. Jednorazowa nieobecność, chwilowy konflikt albo czasowe przebywanie u rodziny zwykle nie wystarczą. Inaczej wygląda sytuacja, gdy przez lata były małżonek nie mieszkał w lokalu, nie płacił, nie trzymał tam rzeczy, nie odbierał korespondencji i nie podejmował realnych prób powrotu.

Brak opłat za mieszkanie komunalne

Brak partycypowania w kosztach utrzymania lokalu jest ważnym argumentem, ale również nie działa automatycznie. Sąd będzie badał, czy były małżonek miał możliwość płacenia, czy był wzywany do udziału w opłatach, czy znał wysokość należności oraz czy brak wpłat wynikał z rezygnacji z lokalu, czy np. z trudnej sytuacji finansowej.

Z punktu widzenia osoby, która faktycznie mieszka w lokalu, ważne jest bieżące regulowanie czynszu. Zadłużenie lokalu komunalnego może prowadzić do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego na zasadach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co do zasady przy zwłoce z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności właściciel powinien najpierw uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

Dlatego w procesie warto nie tylko wykazywać brak wpłat drugiej strony, ale też przedstawić własne potwierdzenia płatności. Pokazuje to, kto rzeczywiście utrzymywał lokal i kto wykonywał obowiązki najemcy.

Na co nastawić się w sądzie?

W sprawie o ustalenie utraty współnajmu należy nastawić się na szczegółowe postępowanie dowodowe. Sąd prawdopodobnie będzie pytał o datę i przyczynę wyprowadzki, dostęp do kluczy, rzeczy pozostawione w lokalu, opłaty, kontakty stron, wcześniejsze konflikty oraz ewentualne próby powrotu do mieszkania.

Jeżeli były małżonek nagle pojawił się w lokalu po kilku latach, trzeba wykazać, że wcześniejszy stan był trwały, a obecne zachowanie ma charakter pozorny albo taktyczny. Pomocne będą zeznania osób, które przez dłuższy czas obserwowały sytuację w budynku. Najczęściej będą to sąsiedzi, administrator, dozorca, członkowie rodziny albo osoby, które regularnie bywały w mieszkaniu.

Nie należy natomiast opierać całej sprawy wyłącznie na twierdzeniu, że pozwany „nie śpi w mieszkaniu”. Sąd będzie badał, gdzie dana osoba faktycznie koncentruje swoje życie, a nie tylko pojedyncze noclegi. Ważne są regularność, trwałość i zamiar korzystania z lokalu.

FAQ

Podsumowanie

W sprawie o sądowe zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego kluczowe jest nie samo formalne zameldowanie ani sam upływ czasu, ale rzeczywiste zachowanie byłego małżonka. Jeżeli przez lata nie mieszkał w lokalu, nie płacił czynszu, nie interesował się mieszkaniem i dobrowolnie przeniósł centrum życiowe gdzie indziej, można wykazywać, że utracił status współnajemcy.

Trzeba jednak przygotować się na to, że sąd będzie badał także okoliczności korzystne dla pozwanego. Jeżeli były małżonek wykaże, że chciał wrócić, ale był niewpuszczany, albo że jego nieobecność była czasowa i usprawiedliwiona, sprawa może być trudniejsza. Dlatego najważniejsze jest zebranie dokumentów, świadków i dowodów pokazujących trwałość oraz dobrowolność opuszczenia lokalu.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹ — ISAP
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 189 — ISAP
• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. — Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 58 § 2 — ISAP
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 11 — ISAP
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności — ISAP
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 1998 r., sygn. akt II CKU 46/98
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r., sygn. akt III CZP 96/75

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.