Zamiana piwnic po latach a zasiedzenie

Nabycie własności posiadanej nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W złej wierze termin wynosi 30 lat.

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności z mocy prawa, czyli po spełnieniu ustawowych przesłanek. Postanowienie sądu nie tworzy wtedy prawa od nowa, ale potwierdza, że zasiedzenie nastąpiło w określonej dacie. W praktyce takie postanowienie jest jednak potrzebne, aby uporządkować dokumenty i wpisy w księdze wieczystej.

W sprawie piwnicy nie wystarczy samo przekonanie, że pomieszczenie „od zawsze było nasze”. Trzeba wykazać, że było ono używane jak własne, z wyłączeniem innych osób, przez wymagany czas i w sposób widoczny dla otoczenia. Podobne reguły pojawiają się przy sporach o zasiedzenie samego mieszkania, choć w przypadku piwnicy dodatkowo trzeba zbadać jej status jako pomieszczenia przynależnego.

Czas posiadania nieruchomości – piwnicy

Jeżeli pomieszczenie jest w Państwa posiadaniu od 1978 r., okres korzystania przekracza zarówno 20 lat, jak i 30 lat. Z tego punktu widzenia nawet przy założeniu złej wiary termin zasiedzenia mógł już upłynąć. Nie oznacza to jednak automatycznie wygranej w sądzie, bo drugi warunek jest równie ważny: posiadanie musi mieć charakter samoistny.

Dobra wiara oznacza usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że przysługuje Państwu prawo do danego pomieszczenia. W opisanej sytuacji argumentami za dobrą wiarą mogą być: wskazanie piwnicy przez pracowników spółdzielni, numer zgodny z numerem mieszkania, protokół zdawczo-odbiorczy, wieloletni brak sprzeciwu i późniejsze dokumenty dotyczące lokalu. Jeżeli jednak z dokumentów wynikało wyraźnie inne pomieszczenie, sąd może uznać posiadanie za wykonywane w złej wierze.

Przy okresie ponad 40 lat spór o dobrą lub złą wiarę może mieć mniejsze praktyczne znaczenie niż dowody samoistnego, nieprzerwanego posiadania. Warto zabezpieczyć dokumenty z przydziału lokalu, protokoły, akty notarialne, odpisy księgi wieczystej, plany kondygnacji, korespondencję ze spółdzielnią, rachunki za nakłady oraz zeznania sąsiadów pamiętających sposób korzystania z piwnicy.

Posiadanie samoistne w przedstawionej sprawie

Posiadanie samoistne oznacza władanie rzeczą jak właściciel. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. W sprawie piwnicy znaczenie będą miały takie okoliczności jak: wyłączne przechowywanie rzeczy, zamknięcie pomieszczenia własnym zamkiem, decydowanie o sposobie korzystania, ponoszenie nakładów, brak korzystania przez sąsiada oraz brak realnych działań spółdzielni lub innych osób przez wiele lat.

Trzeba jednak odróżnić posiadanie właścicielskie od zwykłego korzystania za zgodą spółdzielni, zarządcy albo sąsiada. Jeżeli korzystanie miało charakter wyłącznie grzecznościowy, tymczasowy lub zależny od decyzji innego podmiotu, sąd może uznać, że nie było to posiadanie samoistne. Pomocne są domniemania z art. 339 i 340 Kodeksu cywilnego, ale druga strona może próbować je obalić dokumentami lub zeznaniami.

Piwnica w budynku wielolokalowym może być pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Oznacza to, że może stanowić część składową konkretnego lokalu, choć nie musi do niego bezpośrednio przylegać. Dlatego przed wyborem sposobu działania trzeba ustalić status prawny piwnicy w bloku: czy jest częścią lokalu, częścią nieruchomości wspólnej, pomieszczeniem faktycznie wydzielonym, czy tylko błędnie oznaczonym w planach.

Jak najprościej rozwiązać spór o zamianę piwnic?

Najprostsze rozwiązanie zależy od tego, czy sąsiad, spółdzielnia i właściciele lokalu zgadzają się co do faktycznego stanu. W pierwszej kolejności należy pisemnie zażądać od spółdzielni pełnej dokumentacji: przydziału lokalu, protokołu zdawczo-odbiorczego, dawnych i obecnych planów piwnic, dokumentacji inwentaryzacyjnej oraz informacji, na jakiej podstawie spółdzielnia twierdzi, że zajmowana piwnica przynależy do innego lokalu.

Jeżeli okaże się, że doszło jedynie do błędu w opisie, numeracji albo planie, możliwe może być sprostowanie dokumentacji i doprowadzenie ksiąg wieczystych do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli natomiast piwnica została ujawniona jako pomieszczenie przynależne do lokalu sąsiada, a strony chcą zachować dotychczasowy sposób korzystania, zwykle potrzebne będzie porozumienie stron i czynność notarialna, a następnie odpowiednie wpisy w księgach wieczystych.

Jeżeli sąsiad albo spółdzielnia nie zgadzają się na takie rozwiązanie, pozostaje droga sądowa. W zależności od dokumentów może to być wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo obrona przed roszczeniem o wydanie pomieszczenia. Wybór trybu powinien wynikać z analizy ksiąg, aktów notarialnych i załączników graficznych.

Nakłady na piwnicę mają znaczenie dowodowe, bo mogą potwierdzać traktowanie pomieszczenia jak własnego. Same nakłady nie przenoszą jednak własności. Jeżeli nie dojdzie do zasiedzenia, kwestia rozliczenia nakładów może być oceniana odrębnie, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza oraz od tego, czy nakłady były konieczne albo zwiększyły wartość rzeczy.

Postępowanie o zasiedzenie piwnicy

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składa się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Sprawa jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę procesową stanowią art. 609–610 Kodeksu postępowania cywilnego. We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć rzecz, wskazać datę, z którą zasiedzenie miało nastąpić, opisać sposób posiadania i wskazać wszystkich zainteresowanych, w szczególności właściciela lokalu, któremu według dokumentów przypisano sporną piwnicę, a także podmiot zarządzający nieruchomością, jeżeli jego prawa lub obowiązki mogą być dotknięte rozstrzygnięciem.

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi obecnie 2000 zł. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże zainteresowanych, sąd może zarządzić ogłoszenie. Ogłoszenie jest szczególnie istotne wtedy, gdy nie da się ustalić właściciela albo innych osób, których prawa mogą być dotknięte. Jeżeli nikt się nie zgłosi albo zgłoszona osoba nie wykaże swoich praw, sąd może stwierdzić zasiedzenie, o ile przesłanki zostaną udowodnione.

W sprawach dotyczących budynków spółdzielczych trzeba zachować szczególną ostrożność. Nie każde prawo da się zasiedzieć i nie zawsze przedmiotem zasiedzenia będzie samo pomieszczenie w takim znaczeniu, w jakim potocznie mówi się o piwnicy. Wątpliwości podobnego rodzaju pojawiają się przy zagadnieniu, czy możliwe jest zasiedzenie spółdzielczego prawa. W opisanym stanie faktycznym ważne jest, że od 2009 r. lokal ma być odrębną własnością z piwnicą ujawnioną w dokumentach, dlatego kluczowe będzie ustalenie, która piwnica została skutecznie powiązana z którym lokalem.

Osobno wyjaśniamy, czy i jak można zasiedzieć mieszkanie komunalne w podobnej sytuacji.

Sąd będzie badał przede wszystkim: czy piwnica jest możliwa do jednoznacznego zidentyfikowania, czy może być przedmiotem prawa, kto według ksiąg i dokumentów jest właścicielem, od kiedy wnioskodawca posiada pomieszczenie, czy posiadanie było samoistne, czy było nieprzerwane oraz czy termin zasiedzenia upłynął przed powstaniem sporu. Jeżeli sąd stwierdzi zasiedzenie, postanowienie może stanowić podstawę do dalszego uporządkowania stanu prawnego.

FAQ

Czy można zasiedzieć piwnicę w bloku?

Może to być możliwe, ale zależy od statusu piwnicy. Trzeba ustalić, czy jest pomieszczeniem przynależnym do konkretnego lokalu, częścią nieruchomości wspólnej albo tylko faktycznie wydzielonym pomieszczeniem. Bez analizy dokumentów nie da się bezpiecznie przesądzić wyniku sprawy.

Czy 40 lat korzystania z piwnicy wystarczy do zasiedzenia?

Sam upływ 40 lat jest bardzo ważny, bo przekracza ustawowe terminy 20 i 30 lat. Nadal trzeba jednak wykazać samoistne i nieprzerwane posiadanie oraz to, że przedmiot zasiedzenia może być prawnie zidentyfikowany.

Czy spółdzielnia może nakazać natychmiastowe opróżnienie piwnicy?

Spółdzielnia powinna wskazać podstawę prawną i dokumenty, z których wynika jej stanowisko. Jeżeli lokal jest już odrębną własnością, trzeba sprawdzić księgi wieczyste i akty notarialne. Przy sporze co do własności rozstrzygające może okazać się orzeczenie sądu.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i piwnicy jest dowodem?

Tak, protokół może być istotnym dowodem, zwłaszcza jeżeli wskazuje numer piwnicy lub potwierdza przekazanie konkretnego pomieszczenia. Nie zastępuje jednak wpisu w księdze wieczystej ani nie przesądza samodzielnie o zasiedzeniu.

Co zrobić przed złożeniem wniosku o zasiedzenie?

Najpierw należy zebrać dokumenty, uzyskać aktualne odpisy ksiąg wieczystych, porównać plany piwnic i ustalić wszystkich zainteresowanych. Dopiero potem warto zdecydować, czy właściwy będzie wniosek o zasiedzenie, porozumienie notarialne, czy inne postępowanie.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że korzystanie z piwnicy trwa od kilkudziesięciu lat i mogło doprowadzić do zasiedzenia, jeżeli miało charakter samoistny. Nie można jednak opierać się wyłącznie na długości korzystania. Trzeba sprawdzić, jak piwnica została oznaczona w aktach notarialnych, księgach wieczystych, protokołach i planach oraz czy da się ją jednoznacznie zidentyfikować jako przedmiot prawa.

Najpierw warto podjąć próbę polubownego uporządkowania stanu prawnego. Jeżeli spółdzielnia lub sąsiad kwestionują Państwa prawo do piwnicy, a dokumenty nie pozwalają na proste sprostowanie, zasadnym rozwiązaniem może być wniosek do sądu o stwierdzenie zasiedzenia albo inne postępowanie zmierzające do uzgodnienia dokumentów z rzeczywistym stanem prawnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 172, art. 336, art. 339 i art. 340.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - art. 609-610.
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - art. 2 ust. 4.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - art. 40.
5. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 146/08.
6. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., sygn. akt IV CSK 40/10.
7. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2012 r., sygn. akt I CSK 293/11.
8. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 r., sygn. akt III CSK 323/14.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.