Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zamiana piwnic

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2020-01-12

W 1978 r. przyznano nam spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz piwnicę. Wprowadzając się, zgodnie z poleceniem pracowników spółdzielni, zająłem piwnicę oznaczoną numerem zgodnym z numerem mieszkania. Jesteśmy pierwszymi lokatorami. Podpisaliśmy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i piwnicy. W 1997 r. wykupiliśmy mieszkanie na własnościowe prawo do lokalu. W 2009 r. podpisałem umowę notarialną z wpisaniem do księgi wieczystej na odrębną własność mieszkania z piwnicą. Kilka dni temu dowiedziałem się od nowego sąsiada, że do jego aktu notarialnego z 2018 r. dołączono plan, który wskazywał, że doszło do zamiany pomieszczeń piwnicznych. Przy wykonywaniu inwentaryzacji piwnic przynależnych do poszczególnych lokali mieszkalnych na planie zaznaczono moją piwnicę jako przynależną do jego lokalu (tj. ja zajmuję piwnicę sąsiada). Przedstawiciel spółdzielni każe mam opuścić bezprawnie zajmowany lokal piwniczny, mówiąc, że przekaże nam pomieszczenie według planu przynależne do naszego mieszkania. Przez 40 lat zainwestowaliśmy w to pomieszczenie. Jak najprościej rozwiązać tę sprawę?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zamiana piwnic

Nabycie własności posiadanej nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności rzeczy (a także niektórych innych praw, np. służebności) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem (posiadacza samoistnego). Stanowi zatem instrument korekty stosunków własnościowych, polegającej na usankcjonowaniu zadawnionych stanów faktycznych. Znosząc dysharmonię między rzeczywistym a prawnym stanem określonych sytuacji prawno-rzeczowych, zasiedzenie jest jedną z najważniejszych instytucji gwarantujących bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Czas posiadania nieruchomości – piwnicy

Podstawowy w Państwa przypadku jest czas posiadania, jeżeli wynosi ponad 30 lat. Dlatego też w Państwa przypadku można mówić nawet o złej wierze, chociaż jeżeli piwnica została Państwu powierzona z zaznaczeniem, iż jest to miejsce przynależne do Państwa, a więc można mówić o dobrej wierze.

Dobra wiara posiadacza samoistnego nie stanowi przesłanki nabycia własności drogą zasiedzenia. Ma ona jednak wpływ na termin zasiedzenia. Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po upływie 20 lat (art. 172 § 1). Zła wiara wydłuża termin zasiedzenia do lat 30 (art. 172 § 2).

Kolejną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140). W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 146/08).

Posiadanie samoistne w przedstawionej sprawie

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż Państwa posiadanie można za takie uznać, gdyż czynili Państwo nakłady na rzecz, a także traktowali miejsca piwniczne jak swoje własne.

Zgodnie z opinią orzecznictwa miejsce piwniczne może ulec zasiedzeniu. Zasiedzeniu nie podlegają natomiast nieruchomości wyłączone z obrotu (łac. res extra commercium). Wyłączenie rzeczy z obrotu wynika z przepisów szczególnych, z uwagi na ich przeznaczenie (np. na użytek publiczny) lub właściwości. Sąd Najwyższy przyjął w post. z 24.6.2010 r. (sygn. akt IV CSK 40/10), że taki charakter mają np. nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Stanowisko to wymaga jednak uściślenia. Zgodnie z art. 2a ustawy o drogach publicznych nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Wyłączenie z obrotu cywilnoprawnego dróg publicznych przewidziane w ustawie dotyczy nieruchomości, które po zrealizowaniu procesu inwestycyjnego są budowlą przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym (art. 4 pkt 2) (post. SN z 15.2.2012 r., sygn. akt I CSK 293/11). W przypadku nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną „wyłączenie z obrotu” oznacza niedopuszczalność zmiany jej właściciela na podmiot prywatny. W konsekwencji posiadanie samoistne takiej nieruchomości przez podmiot niepubliczny nie może prowadzić do jej nabycia przez zasiedzenie. Nie jest natomiast wyłączone nabycie przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości objętych we władanie przez podmioty publiczne w celu wybudowania na nich drogi publicznej (post. SN z 8.5.2015 r., sygn. akt III CSK 323/14).

Postępowanie o zasiedzenie piwnicy

Z uwagi na powyższe, a także spełnienie wszystkich przesłanek do zasiedzenia powinni Państwo zainicjować takie postępowanie.

Ponieważ upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą nabycie własności nieruchomości ex lege, orzeczenie sądu może mieć charakter jedynie deklaratywny. Orzeczenie takie zapada w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia (art. 609–610 Kodeksu postępowania cywilnego). Sentencja postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia powinna wskazywać datę, z jaką nastąpiło zasiedzenie.

Ze względu na to, że zasiedzenie powoduje utratę własności dotychczasowego właściciela, przepisy procesowe wyraźnie wskazują na obowiązek wezwania do udziału w postępowaniu osób zainteresowanych. Sąd może zarządzić ogłoszenie, jeżeli uzna to za wskazane. Ogłoszenie ma charakter obligatoryjny, gdy właściciel nie jest znany. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy. Jeżeli w terminie 3 miesięcy nikt się nie zgłosi albo zgłosiwszy się, nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Wypłata udziałów zmarłego członka spółdzielni

Jesteśmy spółdzielnią usługowo-produkcyjną (dawniej spółdzielnia kółek rolniczych). Niedawno zmarł członek spółdzielni i jego małżonka chciała...

 

Jak wyznaczyć organy spółdzielni mieszkaniowej?

Zwolniliśmy prezesa spółdzielni mieszkaniowej za niegospodarność, ale do dnia dzisiejszego nie mamy powołanego prezesa i chcemy w ogóle go nie...

 

Żądania dotyczące wkładu mieszkaniowego

Moja mama i tata mieli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Tata miał długi. Tata zmarł. Mama odrzuciła spadek po ojcu, a spadek ten według...

 

Nieprawidłowo wyliczane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Nieprawidłowo wyliczane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

W mojej wspólnocie mieszkaniowej (budynek mieszkalny z garażem podziemnym wyodrębnionym jako lokal i odrębnym budynkiem garażem wielopoziomowym +...

Żądanie dokumentów księgowych i umów przez członka wspólnoty mieszkaniowej

Żądanie dokumentów księgowych i umów przez członka wspólnoty mieszkaniowej

Czy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo żądać kserokopii wszystkich dokumentów księgowych, umów, wyciągów bankowych?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »