Zamiana piwnic po latach a zasiedzenie

Najpierw ustal status prawny piwnicy

W sporze o piwnicę pierwszym pytaniem nie powinno być: „ile lat z niej korzystam?”, lecz: „czym ta piwnica jest z punktu widzenia prawa?”. Dopiero odpowiedź na to pytanie pozwala ustalić, czy w ogóle można rozważać zasiedzenie.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia położone także poza samym mieszkaniem, w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż. Jeżeli konkretna piwnica została prawnie przypisana do wyodrębnionego lokalu jako pomieszczenie przynależne, tworzy wraz z nim jedną nieruchomość lokalową.

W budynku spółdzielczym, w którym następnie ustanawiano odrębną własność mieszkań, trzeba dodatkowo sięgnąć do uchwały zarządu spółdzielni określającej przedmiot odrębnej własności lokali. Art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje w takiej uchwale określić m.in. położenie i powierzchnię pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic, jeżeli zostały przyporządkowane do danego lokalu i były faktycznie użytkowane przez władającego lokalem.

Dlatego dokument ustanawiający odrębną własność lokalu i wskazujący konkretną piwnicę nie jest dokumentem drugorzędnym wobec wieloletniego faktycznego korzystania. Jest jednym z podstawowych dokumentów wyznaczających skład nieruchomości lokalowej. Jeżeli np. od 2009 r. akt notarialny przypisuje sporną piwnicę do lokalu sąsiada, trzeba wyjaśnić znaczenie tego aktu i dokumentów, na których został oparty, zanim zacznie się liczyć jakiekolwiek okresy zasiedzenia.

Kiedy piwnica nie może być samodzielnym przedmiotem zasiedzenia?

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych. Ma to bezpośrednie znaczenie dla pomieszczeń znajdujących się wewnątrz budynku.

Sąd Najwyższy w wyroku z 20 lutego 2014 r., sygn. akt I CSK 230/13, zwrócił uwagę, że budynek lub jego część może być przedmiotem posiadania odpowiadającego własności tylko wtedy, gdy może stanowić odrębną nieruchomość. W tym kontekście SN wskazał również, że nie można nabyć przez zasiedzenie samej piwnicy będącej częścią składową nieruchomości. Możliwość posiadania prowadzącego do zasiedzenia jest bowiem związana z możliwością powstania prawa własności do danego przedmiotu.

Podobnie należy podchodzić do piwnicy włączonej do wyodrębnionego lokalu jako pomieszczenie przynależne. Dopóki pozostaje ona elementem tej nieruchomości lokalowej, nie jest niezależną nieruchomością, której własność można po prostu nabyć przez wieloletnie używanie.

W uchwale z 15 listopada 2018 r., sygn. akt III CZP 52/18, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że pomieszczenie przynależne może zostać odłączone od jednego lokalu i przyłączone do innego, ale wymaga to prawidłowego ukształtowania obu nieruchomości lokalowych oraz odpowiadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie jest to zatem sytuacja, w której samo faktyczne zajęcie cudzej piwnicy automatycznie tworzy po latach odrębną własność tego pomieszczenia.

Jeżeli piwnica wchodzi natomiast w skład nieruchomości wspólnej, także samo wyłączne korzystanie przez jednego właściciela nie powoduje, że pomieszczenie staje się jego odrębną własnością. Najpierw trzeba ustalić, czy chodzi o część wspólną, pomieszczenie mogące zostać przyłączone do lokalu, czy może o błąd powstały przy wyodrębnianiu mieszkań.

Księga wieczysta, akt notarialny i inwentaryzacja — co porównać?

Wieloletni spór o zamienione piwnice zwykle nie daje się rozstrzygnąć na podstawie jednego planu lub numeru namalowanego na drzwiach. Trzeba odtworzyć historię prawną pomieszczenia i sprawdzić, kiedy oraz na jakiej podstawie przypisano je do konkretnego mieszkania.

W szczególności warto zgromadzić i porównać:

• pierwotny przydział mieszkania i dokumenty dotyczące spółdzielczego prawa do lokalu,
• protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i piwnicy,
• uchwałę zarządu spółdzielni określającą przedmiot odrębnej własności lokali wraz z załącznikami,
• akt ustanawiający lub przenoszący odrębną własność mieszkania,
• akt sąsiada, jeżeli wskazuje sporną piwnicę jako jego pomieszczenie przynależne,
• aktualne i historyczne odpisy ksiąg wieczystych lokali oraz nieruchomości wspólnej,
• inwentaryzację budynku i rzuty kondygnacji piwnicznej,
• dokumentację dotyczącą powierzchni lokali i wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,
• korespondencję ze spółdzielnią lub wspólnotą dotyczącą numeracji i korzystania z piwnic.

Znaczenie ma również faktyczny sposób korzystania: kto otrzymał klucze, kto zakładał zamki, czy piwnice zostały faktycznie zamienione za zgodą dwóch właścicieli, czy taki stan był znany spółdzielni oraz czy przez lata podejmowano próby jego formalnego uporządkowania. Takie okoliczności mogą być istotnymi dowodami, ale nie zastępują ustalenia, co jest przedmiotem własności.

Pomocne może być także zestawienie dokumentów z materiałem dotyczącym statusu prawnego piwnicy w bloku, ponieważ inne konsekwencje powstają przy pomieszczeniu przynależnym, a inne przy części nieruchomości wspólnej.

Zamiana piwnic między właścicielami — jak poprawić dokumenty?

Jeżeli dwóch właścicieli od wielu lat korzysta z piwnic odwrotnie niż wynika to z dokumentów i obaj chcą zachować taki sposób korzystania, zasiedzenie nie musi być właściwą ani najprostszą drogą.

Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 52/18 potwierdza możliwość przeniesienia pomieszczenia przynależnego wraz z odpowiednią częścią udziału w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia go do innego lokalu znajdującego się w tej samej wspólnocie. Ponieważ operacja prowadzi do zmiany składu nieruchomości lokalowych, trzeba uwzględnić również art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale.

W zależności od stanu dokumentów może więc być potrzebne:

• uzyskanie wymaganej uchwały właścicieli lokali,
• dokładne geodezyjne lub inwentaryzacyjne oznaczenie obu pomieszczeń,
• ustalenie nowych powierzchni lokali i udziałów w nieruchomości wspólnej,
• zawarcie odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego,
• złożenie wniosków o odpowiednie wpisy w księgach wieczystych.

Nie zawsze wystarczy więc samo podpisanie przez sąsiadów oświadczenia, że „zamieniają piwnice”. Pomieszczenie przynależne wpływa na skład nieruchomości lokalowej i zwykle również na udział związany z własnością lokalu. Zagadnienia te pojawiają się także przy zmianie granic pomieszczenia piwnicznego.

Jeżeli natomiast problem nie polega na rzeczywistej zamianie, lecz na tym, że księga wieczysta lub późniejsze dokumenty nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, należy rozważyć właściwy sposób usunięcia tej niezgodności. W poważniejszych przypadkach może mieć zastosowanie powództwo przewidziane w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zwykłe administracyjne „sprostowanie” nie może zastąpić czynności prawnej lub wyroku, jeżeli rzeczywisty problem dotyczy zakresu własności.

Kiedy w ogóle analizować art. 172 Kodeksu cywilnego?

Terminy zasiedzenia mają znaczenie dopiero wtedy, gdy ustalono przedmiot mogący być własnością i mogący podlegać posiadaniu prowadzącemu do zasiedzenia. Dopiero na tym etapie stosuje się art. 172 Kodeksu cywilnego.

Posiadacz nieruchomości nabywa jej własność po 20 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego, jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze, albo po 30 latach, gdy uzyskał je w złej wierze. Dobra lub zła wiara jest oceniana co do zasady według chwili uzyskania posiadania.

Nie można więc przyjąć, że skoro ktoś używa piwnicy od 1978 r., to „na pewno ją zasiedział”, ponieważ od tej daty minęło więcej niż 30 lat. Najpierw trzeba wykazać, że przez okres mający znaczenie dla zasiedzenia wykonywane było posiadanie samoistne przedmiotu, którego własność mogła zostać nabyta. Jeżeli zasiedzenie jest w ogóle prawnie dopuszczalne, kolejnym krokiem jest ustalenie, jak udowodnić posiadanie samoistne nieruchomości przed sądem, w szczególności jakimi dokumentami, zeznaniami i sposobem wykonywania władztwa nad rzeczą.

Ma to szczególne znaczenie w dawnych budynkach spółdzielczych. Korzystanie z piwnicy otrzymanej wraz z mieszkaniem od spółdzielni mogło wynikać z istniejącego stosunku prawnego i nie musi oznaczać samoistnego posiadania cudzej nieruchomości. Takiego okresu nie można automatycznie kwalifikować jako biegu zasiedzenia tylko dlatego, że użytkownik miał wyłączny klucz i urządził pomieszczenie według własnych potrzeb.

Jeżeli po ustaleniu statusu prawnego okaże się, że istnieje dopuszczalny przedmiot zasiedzenia, trzeba następnie zbadać charakter posiadania. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest osoba władająca rzeczą jak właściciel.

Za takim charakterem posiadania mogą przemawiać m.in. wyłączne dysponowanie pomieszczeniem, trwałe wyłączenie innych osób od korzystania, samodzielne decydowanie o sposobie użytkowania, wykonywanie istotnych prac i zachowanie wobec otoczenia odpowiadające zachowaniu właściciela. Nadal jednak trzeba ustalić podstawę, na której korzystanie się rozpoczęło.

Jeżeli piwnica była użytkowana za zgodą sąsiada, spółdzielni lub innego właściciela, samo wieloletnie korzystanie może mieć charakter zależny. Wówczas rozpoczęcie biegu zasiedzenia wymagałoby wyraźnej zmiany charakteru władztwa i zamanifestowania jej wobec właściciela. Same nakłady, remont czy wymiana zamka nie przenoszą własności.

Podobne rozróżnienie między korzystaniem z nieruchomości a posiadaniem samoistnym występuje przy zasiedzeniu mieszkania po wielu latach, jednak przy piwnicy dochodzi dodatkowe, wcześniejsze pytanie o jej prawną samodzielność.

Czy składać wniosek o stwierdzenie zasiedzenia piwnicy?

Wniosek o zasiedzenie powinien być rozważany dopiero po pozytywnym ustaleniu, że prawo, którego nabycia domaga się wnioskodawca, może rzeczywiście powstać przez zasiedzenie. W przeciwnym razie nawet bardzo długi okres korzystania z pomieszczenia nie usunie podstawowej przeszkody prawnej.

Sprawę o stwierdzenie zasiedzenia rozpoznaje sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości, w postępowaniu nieprocesowym. Zastosowanie mają w szczególności art. 606 oraz art. 609–610 Kodeksu postępowania cywilnego.

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Z tego względu nie ma uzasadnienia, aby ponosić ten koszt wyłącznie dlatego, że piwnica jest użytkowana od ponad 20 lub 30 lat. Najpierw trzeba sprawdzić przedmiot żądania i jego status prawny.

Jeżeli zasiedzenie jest prawnie dopuszczalne, we wniosku trzeba precyzyjnie oznaczyć nieruchomość lub prawo, którego ma dotyczyć orzeczenie, wskazać postulowaną datę nabycia oraz przedstawić dowody samoistnego i nieprzerwanego posiadania. Sąd bada także osoby zainteresowane wynikiem postępowania. Sama nazwa „piwnica nr 15” może być niewystarczająca, jeżeli nie wiadomo, jak pomieszczenie jest prawnie powiązane z lokalami i nieruchomością wspólną.

Jakie dowody warto zabezpieczyć?

Niezależnie od tego, czy ostatecznie właściwa okaże się umowa, postępowanie wieczystoksięgowe, powództwo czy wyjątkowo zasiedzenie, warto zabezpieczyć materiał pokazujący zarówno historię prawną, jak i faktyczny sposób korzystania z pomieszczenia.

• akty notarialne dotyczące własnego lokalu i, w miarę możliwości, dokumenty dotyczące lokalu sąsiada,
• odpisy ksiąg wieczystych i dokumenty znajdujące się w aktach księgi wieczystej,
• uchwałę spółdzielni z art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wraz z załącznikami,
• pierwotne przydziały, protokoły przekazania oraz ewidencję piwnic,
• stare i aktualne plany oraz inwentaryzacje budynku,
• pisma spółdzielni, wspólnoty i sąsiadów dotyczące pomieszczenia,
• zdjęcia, rachunki i dokumentację wykonanych prac,
• zeznania sąsiadów i innych osób pamiętających, kto i od kiedy korzystał z danej piwnicy.

Nakłady i zeznania świadków mogą pomóc ustalić sposób posiadania, lecz nie są samodzielnym tytułem własności. Jeżeli po analizie okaże się, że piwnica prawnie należy do innego lokalu, kwestia ewentualnych nakładów może wymagać odrębnego rozliczenia.

FAQ

Czy można zasiedzieć piwnicę w bloku?

Nie można zasiedzieć piwnicy jako odrębnej nieruchomości, jeżeli nie może ona samodzielnie stanowić przedmiotu własności. Jeżeli jest częścią składową budynku albo pomieszczeniem przynależnym włączonym do konkretnego lokalu, najpierw trzeba ustalić jej status oraz właściwy sposób uporządkowania praw do pomieszczenia. Dopiero gdy istnieje prawnie dopuszczalny przedmiot zasiedzenia, można analizować art. 172 Kodeksu cywilnego.

Czy 40 lat korzystania z piwnicy wystarczy do zasiedzenia?

Nie. Czterdziestoletni okres korzystania przekracza terminy 20 i 30 lat przewidziane dla zasiedzenia nieruchomości, ale sam upływ czasu nie wystarcza. Trzeba jeszcze ustalić dopuszczalny przedmiot zasiedzenia oraz wykazać samoistny charakter posiadania przez wymagany okres.

Czy akt notarialny sąsiada przypisujący mu piwnicę przesądza sprawę?

Akt ustanawiający lub przenoszący odrębną własność lokalu jest jednym z najważniejszych dokumentów przy ustalaniu składu nieruchomości lokalowej i nie można go pomijać tylko dlatego, że faktyczny sposób korzystania od lat był inny. Jeżeli jednak dokumenty są wzajemnie sprzeczne albo wpis w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, trzeba ustalić przyczynę niezgodności i dobrać właściwy tryb jej usunięcia.

Czy protokół przekazania piwnicy i stara numeracja są ważne?

Tak. Mogą mieć duże znaczenie dowodowe, zwłaszcza przy ustalaniu historycznego przyporządkowania piwnicy oraz treści uchwał spółdzielni. Nie zastępują jednak aktu ustanawiającego odrębną własność ani nie tworzą samodzielnie własności pomieszczenia.

Co zrobić przed zapłaceniem 2000 zł za wniosek o zasiedzenie?

Najpierw ustalić status piwnicy na podstawie ksiąg wieczystych, aktów notarialnych, uchwały spółdzielni i inwentaryzacji. Jeżeli pomieszczenie nie może być samodzielnym przedmiotem zasiedzenia, właściwa może być zupełnie inna procedura, a składanie wniosku o zasiedzenie tylko z powodu długości korzystania będzie niecelowe.

Co zrobić w pierwszej kolejności?

Przy dawnej zamianie piwnic najlepiej rozpocząć od uzyskania pełnej dokumentacji ze spółdzielni lub wspólnoty oraz aktów ksiąg wieczystych. Następnie trzeba odtworzyć, jak konkretne piwnice były przyporządkowane przed ustanowieniem odrębnej własności i jaki skład lokali został ostatecznie przyjęty w dokumentach tworzących odrębne nieruchomości.

Jeżeli dokumenty są prawidłowe, ale właściciele faktycznie od lat korzystają z zamienionych pomieszczeń, należy w pierwszej kolejności zbadać możliwość formalnego przeprowadzenia zamiany i zmiany składu nieruchomości lokalowych. Jeżeli natomiast dokumenty od początku nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, potrzebna może być droga sądowa zmierzająca do usunięcia tej niezgodności. Zasiedzenie powinno być analizowane dopiero wtedy, gdy charakter prawny przedmiotu rzeczywiście pozwala na zastosowanie art. 172 Kodeksu cywilnego.