Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Niedawno podpisałam notarialną umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jestem stroną sprzedającą. Mieszkanie nie miało założonej księgi wieczystej, kupujący o tym wiedział i taki zapis o braku księgi jest w akcie notarialnym przedwstępnym, dokładnie w akcie napisane jest, że do chwili obecnej nie została załączona KW ani też nie został złożony wniosek o jej założenie. Teraz, przed podpisaniem umowy przyrzeczonej kupujący zażądał założenia księgi wieczystej. Nie chce się zgodzić na przedstawienie przeze mnie zaświadczenia ze spółdzielni, które zresztą wcześniej miał do wglądu. Zapłata za mieszkanie ma nastąpić z udzielonego kredytu, ale to kupujący zażądał założenia KW, a nie bank. To naraża mnie na dodatkowe koszty i oczekiwanie na założenie księgi. Czy mogę odmówić założenia KW, skoro kupujący wiedział, że jej nie ma?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej

Umowa przedwstępna z zastrzeżeniem o braku księgi wieczystej

Jeżeli w przedwstępnej umowie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie zobowiązała się Pani do założenia księgi wieczystej dla swojego lokalu, kupujący przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie może skutecznie domagać się od Pani złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej.

Przepisy powszechnie obowiązujące nie przewidują wyraźnego obowiązku zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tym samym istnieje możliwość zbycia takiego lokalu, który nie ma urządzonej księgi wieczystej. Zgodnie z art. 172 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1465; dalej „u.s.m.”) – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest to prawo majątkowe ustanowione na rzeczy cudzej (ius in re aliena), tj. na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności spółdzielni. Lokale znajdujące się w budynkach spółdzielczych oddane członkom na podstawie własnościowego prawa do lokalu nie stanowią przedmiotu własności członków, lecz są własnością spółdzielni. W konsekwencji – jest prawem węższym (słabszym) od prawa własności. Na zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest wymagana zgoda spółdzielni.

Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Stosownie do art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r., poz. 2204) – księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osoba zbywająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna uprzednio przedłożyć notariuszowi odpis z księgi wieczystej w celu wykazania, że przysługuje jej takie prawo. Niemniej jednak brak urządzonej księgi wieczystej nie powoduje niemożności zbycia tego prawa. Wówczas bowiem notariusze, kierując się dbałością o bezpieczeństwo obrotu prawnego, a także o bezpieczeństwo banków finansujących takie transakcje, zazwyczaj żądają od zbywców odpowiednich zaświadczeń potwierdzających, że zbywcy przysługuje takie prawo.

Zamiast KW zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej

Jak wskazuje się w komentarzach do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, „w praktyce notarialnej umowy sprzedaży, darowizny, zamiany prawa własnościowego sporządzane są z uwzględnieniem zaświadczeń wystawianych przez spółdzielnie mieszkaniowe na wniosek posiadaczy spółdzielczych własnościowych praw do lokali, które są okazywane notariuszowi. W zaświadczeniach tych spółdzielnia odnosi się do: członkostwa zbywcy w spółdzielni, przysługiwania mu własnościowego prawa do lokalu w budynku danej spółdzielni mieszkaniowej, stanu zadłużenia tej osoby w spółdzielni z tytułu opłat eksploatacyjnych lub zaległości związanych z wniesieniem wkładu budowlanego. Zaświadczenie takie jest wydawane zarówno w stosunku do lokali własnościowych posiadających urządzoną księgę wieczystą, jak i – zwłaszcza – wobec lokali niemających urządzonej księgi wieczystej, którą mógłby sprawdzić notariusz przed transakcją” (Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, publ. 2019 r.) Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona jest już księga wieczysta, wówczas zaświadczenie spółdzielni wydawane zbywcy odnośnie sytuacji prawnej lokalu nie musi zawierać informacji o obciążeniach na prawie własnościowym, gdyż istnienie księgi wieczystej, z uwagi na jawność dokonywanych w niej wpisów, uwalnia spółdzielnię od obowiązku zamieszczania zastrzeżeń i powtarzania danych już wpisanych do księgi wieczystej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06.09.2013 r., sygn. V CSK 359/12, publ. Lex).

Umowa zbycia powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 172 ust. 4 zd. 1 u.s.m.), o czym notariusz zawiadamia spółdzielnię niezwłocznie, przesyłając wypis tego aktu (art. 172 ust. 4 zd. 2 u.s.m.). Zbycie prawa własnościowego bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne.

Reasumując, istnieje możliwość zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została założona księga wieczysta. Jeżeli w umowie przedwstępnej nie zobowiązała się Pani do założenia księgi wieczystej dla swojego lokalu, przyszły kupujący nie powinien żądać od Pani założenia księgi.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl