Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa bez księgi wieczystej

Punktem wyjścia jest sytuacja podobna do sprawy pani Agnieszki. Sprzedaje ona spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W umowie przedwstępnej zawartej u notariusza wskazano, że dla lokalu nie ma założonej księgi wieczystej i że nie złożono wniosku o jej założenie. Kupujący wiedział o tym przy podpisywaniu umowy, ale przed zawarciem umowy przyrzeczonej zażądał, aby sprzedająca założyła KW. Pytanie brzmi: czy sprzedająca musi to zrobić?

Umowa przedwstępna z informacją o braku księgi wieczystej

Jeżeli w umowie przedwstępnej zapisano jedynie, że lokal nie ma księgi wieczystej, ale sprzedający nie zobowiązał się do jej założenia przed umową przyrzeczoną, kupujący co do zasady nie może skutecznie żądać od sprzedającego wykonania dodatkowej czynności, której strony wcześniej nie uzgodniły.

Inaczej będzie wtedy, gdy z umowy przedwstępnej wynika wyraźny warunek, np. że do dnia podpisania umowy przyrzeczonej sprzedający złoży wniosek o założenie KW, uzyska wpis albo przedłoży dokument potrzebny bankowi do ustanowienia hipoteki. W takiej sytuacji trzeba analizować dokładną treść umowy, terminy, ewentualny zadatek, warunki kredytowe oraz konsekwencje niewykonania zobowiązania.

Zgodnie z art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest to ograniczone prawo rzeczowe. Ustawa nie uzależnia samej możliwości sprzedaży tego prawa od wcześniejszego założenia księgi wieczystej. Przy ocenie stanu prawnego nieruchomości warto też zweryfikować wpisy w księdze wieczystej: jak znaleźć numer księgi wieczystej.

Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Na podstawie art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste mogą być prowadzone także w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Sformułowanie „mogą być” jest tu istotne: co do zasady nie oznacza ono powszechnego obowiązku założenia KW dla każdego istniejącego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „zasiedzenie mieszkania spółdzielczego”.

Szczegółowe zasady obrotu i dziedziczenia opisujemy szerzej w materiale o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Założenie księgi wieczystej zwiększa bezpieczeństwo obrotu, ułatwia weryfikację prawa i pozwala ustanowić hipotekę. Nie jest jednak warunkiem ważności sprzedaży, jeżeli prawo sprzedającego zostanie wykazane innymi dokumentami, a notariusz nie stwierdzi przeszkód do sporządzenia aktu. Jeżeli brak księgi wiąże się dodatkowo z planem trwałego zabezpieczenia prawa innej osoby do zamieszkiwania, trzeba najpierw ustalić charakter prawa do lokalu i możliwość ustanowienia odpowiedniego prawa rzeczowego; osobnym problemem jest wtedy jak zabezpieczyć służebność mieszkania bez księgi.

W praktyce brak KW może mieć znaczenie przy finansowaniu zakupu kredytem. Zgodnie z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej. Bank może więc wymagać założenia KW albo przyjąć określoną procedurę zabezpieczenia kredytu. To jednak nie oznacza automatycznie, że koszt i obowiązek założenia KW spoczywa na sprzedającym, jeżeli nie wynika to z umowy stron.

Przy sprzedaży lokalu spółdzielczego warto też sprawdzić, czy transakcja nie wiąże się z dodatkowymi rozliczeniami, np. gdy mieszkanie było wcześniej wykupione na preferencyjnych zasadach i może powstać problem taki jak zwrot bonifikaty przy sprzedaży.

Zamiast KW zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej

Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma księgi wieczystej, podstawowym dokumentem dla notariusza jest aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. W praktyce powinno ono potwierdzać, komu przysługuje prawo do lokalu, jakiego lokalu dotyczy, czy istnieją zaległości w opłatach, czy prawo nie jest obciążone według dokumentów spółdzielni oraz czy spółdzielnia ma uregulowany tytuł prawny do gruntu. Przy podobnym problemie pomocne może być opracowanie „spółdzielnia może narzucić opłatę”.

Przed transakcją trzeba sprawdzić, czy występuje zadłużenie wobec spółdzielni mogące wpłynąć na sprzedaż mieszkania, a także uzyskać aktualne zaświadczenie ze spółdzielni do sprzedaży mieszkania.

Notariusz może żądać także dokumentu stanowiącego podstawę nabycia prawa przez sprzedającego, np. umowy, przydziału, aktu poświadczenia dziedziczenia, postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, działu spadku, umowy darowizny albo innych dokumentów zależnych od historii lokalu. Jeżeli prawo zostało odziedziczone, przed sprzedażą trzeba szczególnie sprawdzić dokumenty spadkowe, podatkowe i ewentualne rozliczenia między spadkobiercami; pomocne może być omówienie sytuacji takiej jak sprzedaż po dziedziczeniu.

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wypis aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie przeniesie skutecznie tego prawa.

Kiedy założenie księgi wieczystej może być potrzebne albo niemożliwe?

Założenie KW może być potrzebne przede wszystkim wtedy, gdy kupujący finansuje zakup kredytem, a bank wymaga zabezpieczenia hipotecznego. Może być także uzasadnione, gdy strony chcą wzmocnić bezpieczeństwo transakcji i mają czas na przeprowadzenie postępowania wieczystoksięgowego.

Nie zawsze jednak założenie KW jest możliwe. W uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., sygn. III CZP 104/12, wskazano, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa i niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Dlatego przed przyjęciem zobowiązania do założenia KW trzeba upewnić się w spółdzielni, czy stan prawny gruntu pozwala na taką czynność.

Co może zrobić sprzedający, gdy kupujący żąda założenia KW?

Sprzedający powinien najpierw sprawdzić umowę przedwstępną. Jeżeli nie ma w niej obowiązku założenia KW, warto pisemnie wezwać kupującego do wskazania podstawy żądania i do stawienia się u notariusza w ustalonym terminie. Dobrze jest też uzyskać od spółdzielni aktualne zaświadczenie oraz poprosić notariusza o listę dokumentów niezbędnych do umowy przyrzeczonej.

Jeżeli problem wynika z wymagań banku kupującego, strony mogą rozważyć aneks do umowy przedwstępnej, przesunięcie terminu, zmianę sposobu finansowania albo ustalenie, kto poniesie koszty i ryzyko oczekiwania na wpis. Taki aneks powinien być przygotowany ostrożnie, zwłaszcza gdy pierwotna umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeżeli kupujący bez uzasadnionej podstawy odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, skutki zależą od umowy. Znaczenie może mieć zadatek, zaliczka, kara umowna, możliwość dochodzenia naprawienia szkody albo żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy umowie przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego i zawierającej wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej w grę może wchodzić dochodzenie zawarcia umowy przed sądem.

Sprzedaż prawa a przekształcenie lokalu w odrębną własność

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez KW trzeba odróżnić od ustanowienia odrębnej własności lokalu. Przekształcenie jest odrębną procedurą, która wymaga spełnienia warunków ustawowych i dokumentacyjnych. Nie można zakładać, że sprzedający musi najpierw przekształcić lokal albo założyć KW tylko dlatego, że kupujący wolałby nabyć prawo silniej ujawnione w księdze.

Przy lokalach spółdzielczych trzeba też sprawdzić, czy nie występują zaległości w opłatach, niewniesiony wkład, rozliczenia z tytułu modernizacji albo inne należności spółdzielni. W niektórych sprawach istotne bywają również obciążenia przy przekształceniu, które mogą wpływać na decyzję o sprzedaży, wykupie albo przekształceniu prawa.

Podsumowanie

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej jest możliwa, jeżeli sprzedający potrafi wykazać swoje prawo i nie ma przeszkód do sporządzenia aktu notarialnego. Kupujący, który już przy umowie przedwstępnej wiedział o braku KW, nie może co do zasady jednostronnie przerzucić na sprzedającego obowiązku jej założenia, chyba że taki obowiązek wynika z umowy lub późniejszego porozumienia stron.

W praktyce najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie zapisano w umowie przedwstępnej, czy kupujący korzysta z kredytu, jakie dokumenty wyda spółdzielnia i czy stan prawny gruntu pozwala na założenie księgi wieczystej. Dopiero po sprawdzeniu tych elementów można ocenić, czy odmowa sprzedającego jest bezpieczna i jakie działania należy podjąć przed terminem aktu przyrzeczonego.

FAQ

Czy można sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej?

Tak. Brak księgi wieczystej nie wyłącza możliwości sprzedaży, jeżeli sprzedający wykaże swoje prawo do lokalu i notariusz otrzyma dokumenty niezbędne do aktu. Sprzedaż musi nastąpić w formie aktu notarialnego.

Czy sprzedający ma obowiązek założyć KW przed sprzedażą?

Co do zasady nie ma takiego powszechnego obowiązku ustawowego. Obowiązek może jednak wynikać z umowy przedwstępnej, późniejszego aneksu albo z warunków transakcji, które strony wyraźnie zaakceptowały.

Czy kupujący może wycofać się z umowy, bo nie ma KW?

To zależy od treści umowy przedwstępnej. Jeżeli kupujący wiedział o braku KW i nie zastrzegł odpowiedniego warunku, samo późniejsze niezadowolenie z braku księgi nie musi uzasadniać odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jakie dokumenty zastępują księgę wieczystą przy sprzedaży?

Najczęściej potrzebne jest aktualne zaświadczenie ze spółdzielni, dokument nabycia prawa przez sprzedającego, dokumenty spadkowe lub podatkowe, jeżeli prawo było dziedziczone albo darowane, oraz dokumenty tożsamości stron. Ostateczną listę dokumentów ustala notariusz.

Czy bank może wymagać założenia księgi wieczystej?

Tak. Bank finansujący zakup może wymagać KW, ponieważ hipoteka powstaje przez wpis w księdze wieczystej. Jest to jednak kwestia finansowania kupującego, a nie automatyczny ustawowy obowiązek sprzedającego.

Czy zawsze da się założyć KW dla mieszkania spółdzielczego?

Nie zawsze. Jeżeli spółdzielnia nie ma własności albo użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem, założenie KW dla takiego prawa może być niedopuszczalne. Dlatego przed zobowiązaniem się do założenia KW trzeba uzyskać informacje ze spółdzielni.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., sygn. III CZP 104/12
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 września 2013 r., sygn. V CSK 359/12