Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej

Pani Agnieszka napisała do nas w związku z transakcją sprzedaży jej mieszkania spółdzielczego własnościowego i wynikłym z tego problemem. Niedawno podpisała z kupującym notarialną przedwstępną umowę sprzedaży. Mieszkanie nie miało założonej księgi wieczystej, o czym kupujący został poinformowany i taki zapis znalazł się także w akcie notarialnym przedwstępnym, że do chwili obecnej nie została załączona KW ani też nie został złożony wniosek o jej założenie. Teraz, przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, kupujący zażądał od pani Agnieszki założenia księgi wieczystej. Nie wystarcza mu przedłożone już wcześniej przez panią Agnieszkę zaświadczenia ze spółdzielni. Kupujący na zakup tego lokalu bierze kredyt w banku, ale pani Agnieszka wie, że to nie bank zażądał KW, tylko jest to żądanie kupującego. Oczekiwanie na założenie księgi wieczystej narazi panią Agnieszkę na dodatkowe koszty i opóźnienie we własnych planach. Pyta więc, czy może odmówić założenia KW, skoro kupujący wiedział, że jej nie ma.

Umowa przedwstępna z zastrzeżeniem o braku księgi wieczystej

Jeżeli w przedwstępnej umowie sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pani Agnieszka rzeczywiście nie zobowiązała się do założenia księgi wieczystej (KW) dla swojego lokalu, kupujący przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie może skutecznie domagać się od niej złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej.

Przepisy powszechnie obowiązujące nie przewidują wyraźnego obowiązku zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tym samym istnieje możliwość zbycia takiego lokalu, który nie ma urządzonej KW. Zgodnie z art. 172 ust. 1 o spółdzielniach mieszkaniowych („u.s.m.”) – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest to prawo majątkowe ustanowione na rzeczy cudzej (ius in re aliena), tj. na nieruchomości stanowiącej przedmiot własności spółdzielni. Lokale znajdujące się w budynkach spółdzielczych oddane członkom na podstawie własnościowego prawa do lokalu nie stanowią przedmiotu własności członków, lecz są własnością spółdzielni. W konsekwencji – jest prawem węższym (słabszym) od prawa własności. Na zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest wymagana zgoda spółdzielni.

Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Stosownie do art. 1 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Osoba zbywająca mieszkanie spółdzielcze własnościowe powinna uprzednio przedłożyć notariuszowi odpis z księgi wieczystej w celu wykazania, że przysługuje jej takie prawo. Niemniej jednak brak urządzonej księgi wieczystej nie powoduje niemożności zbycia tego prawa. Wówczas bowiem notariusze, kierując się dbałością o bezpieczeństwo obrotu prawnego, a także o bezpieczeństwo banków finansujących takie transakcje, zazwyczaj żądają od zbywców odpowiednich zaświadczeń potwierdzających, że zbywcy przysługuje takie prawo.

Zamiast KW zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej

Jak wskazuje się w komentarzach do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych: „w praktyce notarialnej umowy sprzedaży, darowizny, zamiany prawa własnościowego sporządzane są z uwzględnieniem zaświadczeń wystawianych przez spółdzielnie mieszkaniowe na wniosek posiadaczy spółdzielczych własnościowych praw do lokali, które są okazywane notariuszowi. W zaświadczeniach tych spółdzielnia odnosi się do: członkostwa zbywcy w spółdzielni, przysługiwania mu własnościowego prawa do lokalu w budynku danej spółdzielni mieszkaniowej, stanu zadłużenia tej osoby w spółdzielni z tytułu opłat eksploatacyjnych lub zaległości związanych z wniesieniem wkładu budowlanego. Zaświadczenie takie jest wydawane zarówno w stosunku do lokali własnościowych posiadających urządzoną księgę wieczystą, jak i – zwłaszcza – wobec lokali niemających urządzonej księgi wieczystej, którą mógłby sprawdzić notariusz przed transakcją” (Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, publ. 2019 r.) Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona jest już księga wieczysta, wówczas zaświadczenie spółdzielni wydawane zbywcy odnośnie sytuacji prawnej lokalu nie musi zawierać informacji o obciążeniach na prawie własnościowym, gdyż istnienie księgi wieczystej, z uwagi na jawność dokonywanych w niej wpisów, uwalnia spółdzielnię od obowiązku zamieszczania zastrzeżeń i powtarzania danych już wpisanych do księgi wieczystej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06.09.2013 r., sygn. V CSK 359/12, publ. Lex).

Umowa zbycia powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 172 ust. 4 zd. 1 u.s.m.), o czym notariusz zawiadamia spółdzielnię niezwłocznie, przesyłając wypis tego aktu (art. 172 ust. 4 zd. 2 u.s.m.). Zbycie prawa własnościowego bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne.

Reasumując: istnieje możliwość zbycia spółdzielczego mieszkania własnościowego, dla którego nie została założona księga wieczysta. Skoro pani Agnieszka w umowie przedwstępnej nie zobowiązała się do założenia księgi wieczystej dla swojego lokalu, przyszły kupujący nie powinien teraz od niej tego żądać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06.09.2013 r., sygn. V CSK 359/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.