• Autor: Marek Gola
Wynajmuję lokal użytkowy. Najemca na początku najmu odremontował lokal, wstawił okna, drzwi, klimatyzator itp. na swój koszt. Obecnie chce, żebym zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 Kodeksu cywilnego wymienił zepsute drzwi. Wydaje mi się, że gdyby drzwi były wynajmującego, to powyższe przepisy miałyby zastosowanie, ale gdy najemca kupił je i serwisował sam, sprawa jest problematyczna. Kto powinien je wymienić?
Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.
W mojej ocenie w pierwszej kolejności zasadne byłoby ustalenie, na jakiej podstawie najemca czynił nakłady na Pana lokal. Czy w tym zakresie była pomiędzy Panami spisana jakakolwiek umowa, czy też nie? Uregulowanie powyższych, a już uczynionych nakładów, ma z kolei wpływ na dalsze rozliczenia pomiędzy Państwem.
Pozwolę sobie przytoczyć treść art. 662 i 663:
„Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.
Zobacz również: Wymiana drzwi wejściowych w mieszkaniu komunalnym
Zachodzi zatem pytanie, czy w opisywanym przez Pana przypadku spełniony został warunek, o którym mowa w art. 662 § 1 K.c. Odpowiedź na pytanie, czy lokal przed podpisaniem umowy najmu nadawał się do użytku, czy też nie, decydować będzie o dalszych losach.
W mojej ocenie, o ile nie została zawarta stosowna umowa, która by na dzień dzisiejszy regulowała wzajemne obowiązki i prawa względem nakładów czynionych na lokal przez najemcę w zakresie, w jakim obciąża to Pana, zasadne jest stosowanie regulacji kodeksowej.
Nie mogę się zgodzić z twierdzeniem, że nowe okna i drzwi stanowią własność najemcy, bowiem, jak mniemać należy, po zakończeniu najmu najemca nie zdemontuje okien i drzwi. Co najwyżej może zdemontować klimatyzator. Zdemontowanie drzwi lub okien skutkowałoby naruszeniem art. 675 § 1 K.c., zgodnie z którym „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”.
W chwili obecnej, w mojej ocenie, Pan jako wynajmujący zobowiązany jest do wymiany drzwi, gdyż naprawa taka jest konieczna do prawidłowego korzystania z lokalu najmu. Najemca zobowiązany jest zatem Pana wezwać do wymiany drzwi wyznaczając jednocześnie odpowiedni termin. Jak podkreśla się w literaturze, „jeżeli najemca dokona koniecznych napraw przedmiotu najmu bez wyznaczenia wynajmującemu terminu na ich wykonanie, może on ewentualnie dochodzić od wynajmującego zwrotu nakładów na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Takie zachowanie naraża jednak najemcę na zarzut, że wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo – por. orzeczenie SN z dnia 28 lutego 1959 r., IV CR 425/58, OSP 1960, z. 12, poz. 326” (E. Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 663 Kodeksu cywilnego, 2011.08.01)
Obowiązek o którym mowa w art. 663, ma charakter względny, strony mogą bowiem w umowie najmu zawrzeć inne postanowienia na ten temat. Jeżeli takowa umowa nie została zawierana, to w mojej ocenie Pan jako wynajmujący, z uwagi na fakt, iż wymiana drzwi nie należy do drobnych napraw, winien pokryć koszty. Powyższe stanowisko potwierdzone zostało przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 12 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1254/13, zgodnie z którego tezą „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.
Do drobnych nakładów obciążających najemcę nie zaliczają się nakłady konieczne, tj. takie, które są niezbędne, by przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku – gdyż te obciążają wynajmującego.
Reasumując, zepsute drzwi wejściowe uniemożliwiają korzystanie z lokalu w sposób umówiony, a to z kolei powoduje, że ten nakład jako niemogący być zaliczony do nakładu drobnego winien obciążać Pana.
Zobacz również: Czy wymiana drzwi zewnętrznych wymaga zgłoszenia
Kawiarnia "Słodki Kąsek"
Pan Kowalski wynajął lokal z przeznaczeniem na kawiarnię. Przed rozpoczęciem działalności, na własny koszt, wymienił stare, nieszczelne drzwi wejściowe na nowoczesne, przeszklone, poprawiając estetykę i izolację termiczną. Po dwóch latach użytkowania, w wyniku silnego wiatru, drzwi uległy uszkodzeniu – pękła szyba i zawiasy zostały wykrzywione. Pan Kowalski uważa, że właściciel lokalu powinien pokryć koszty naprawy/wymiany, powołując się na art. 662 i 663 KC. Właściciel argumentuje, że skoro to najemca zamontował te drzwi, to on ponosi odpowiedzialność za ich stan. W tym przypadku kluczowe jest ustalenie, czy drzwi były niezbędne do użytkowania lokalu zgodnie z umową najmu (lokal użytkowy powinien mieć sprawne drzwi), a także czy umowa najmu regulowała kwestie nakładów i ich amortyzacji. Jeśli umowa milczy na ten temat, a drzwi są niezbędne do prowadzenia działalności, to zgodnie z art. 663 KC, to na wynajmującym ciąży obowiązek ich naprawy/wymiany.
Sklep odzieżowy "Modny Styl"
Pani Nowak wynajęła lokal na sklep odzieżowy. W ramach adaptacji lokalu, wymieniła stare, drewniane drzwi na aluminiowe z automatycznym otwieraniem, co ułatwiło klientom dostęp. Po roku użytkowania, mechanizm automatycznego otwierania uległ awarii. Pani Nowak domaga się od właściciela pokrycia kosztów naprawy, argumentując, że drzwi są elementem lokalu. Właściciel natomiast uważa, że skoro to najemca dokonał wymiany na drzwi o wyższym standardzie, to on ponosi odpowiedzialność za ich specyficzne elementy, takie jak mechanizm automatyczny. Tutaj istotne jest rozróżnienie pomiędzy „drobne naprawy” a „naprawy konieczne”. Naprawa mechanizmu automatycznego otwierania, choć związana z ulepszeniem wprowadzonym przez najemcę, może być uznana za naprawę konieczną do prawidłowego funkcjonowania drzwi, a zatem obciążającą wynajmującego, jeśli umowa nie stanowi inaczej.
Biuro rachunkowe "Exactus"
Spółka "Exactus" wynajęła lokal na biuro rachunkowe. W ramach remontu, wymieniła drzwi wejściowe na antywłamaniowe, podnosząc standard bezpieczeństwa. Po kilku latach użytkowania, drzwi uległy uszkodzeniu w wyniku próby włamania. Spółka domaga się od właściciela pokrycia kosztów naprawy, argumentując, że uszkodzenie nie powstało z ich winy. W tym przypadku, fakt, że uszkodzenie powstało w wyniku zdarzenia losowego (próba włamania), może mieć wpływ na rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 662 § 3 KC, jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Jednakże, jeśli drzwi antywłamaniowe były niezbędne do prowadzenia działalności biura rachunkowego (np. ze względu na przechowywane dokumenty), można argumentować, że ich naprawa jest konieczna do dalszego użytkowania lokalu, a zatem obciąża wynajmującego, chyba że umowa stanowi inaczej.
Kwestia wymiany zepsutych drzwi w lokalu użytkowym, które zostały zamontowane przez najemcę, jest złożona i zależy od kilku czynników. Kluczowe jest ustalenie, czy drzwi były niezbędne do użytkowania lokalu zgodnie z umową najmu, czy umowa reguluje kwestie nakładów i ich amortyzacji, oraz czy mamy do czynienia z drobną naprawą, czy naprawą konieczną. W przypadku braku szczegółowych zapisów w umowie, co do zasady, obowiązek wymiany lub naprawy drzwi obciąża wynajmującego, jeśli są one niezbędne do prawidłowego korzystania z lokalu. Jednakże, okoliczności takie jak przyczyna uszkodzenia (np. zdarzenie losowe) lub fakt, że najemca dokonał wymiany na drzwi o wyższym standardzie, mogą wpływać na ostateczne rozstrzygnięcie.
Masz spór z wynajmującym lub najemcą dotyczący nakładów na lokal? Oferujemy profesjonalne porady prawne online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji. Skontaktuj się z nami, a nasi doświadczeni prawnicy przeanalizują Twoją umowę najmu, ocenią stan faktyczny i pomogą Ci znaleźć optymalne rozwiązanie. Zapewniamy szybką, rzetelną i kompleksową obsługę prawną online, bez wychodzenia z domu. Uzyskaj fachową poradę prawną już dziś i zabezpiecz swoje interesy.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Zapytaj prawnika
.jpg "Książeczka czynszowa po zmianie właściciela mieszkania")