Wymiana zepsutych drzwi w lokalu użytkowym

Kto odpowiada za wymianę drzwi w lokalu użytkowym?

W opisanej sytuacji nie wystarczy odpowiedzieć, że drzwi zamontował najemca, więc zawsze odpowiada najemca, ani że drzwi są w lokalu, więc zawsze odpowiada wynajmujący. Przy najmie lokalu użytkowego punktami wyjścia są: treść umowy najmu, przepisy Kodeksu cywilnego o najmie oraz konkretna przyczyna uszkodzenia.

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednocześnie art. 662 § 2 K.c. stanowi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Art. 663 K.c. przewiduje natomiast, że jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego.

Przy lokalu trzeba dodatkowo pamiętać o art. 681 K.c. Przepis ten zalicza do drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu między innymi drobne naprawy drzwi i okien. Oznacza to, że zwykła regulacja zawiasów, wymiana klamki, drobna naprawa zamka czy usunięcie typowej usterki eksploatacyjnej może obciążać najemcę. Czym innym jest jednak poważna awaria albo konieczność wymiany całych drzwi, bez których lokal nie nadaje się do umówionego użytku.

Najpierw trzeba sprawdzić umowę najmu i zgodę na nakłady

Najważniejsze jest ustalenie, czy strony zawarły postanowienia dotyczące remontu, modernizacji lokalu, wymiany drzwi, rozliczenia nakładów oraz późniejszego serwisowania elementów zamontowanych przez najemcę. W lokalach użytkowych strony często szczegółowo dzielą koszty adaptacji lokalu, napraw i ulepszeń. Jeżeli umowa jasno stanowi, że najemca bierze na siebie utrzymanie zamontowanych przez siebie drzwi, taki zapis może mieć decydujące znaczenie.

Jeżeli umowa milczy, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Trzeba wtedy ustalić, czy uszkodzenie ma charakter drobnej naprawy, czy naprawy koniecznej do dalszego korzystania z lokalu zgodnie z umową. Inaczej oceni się wymianę wkładki albo klamki, a inaczej wymianę całych drzwi wejściowych, które nie domykają się, nie zapewniają bezpieczeństwa i uniemożliwiają prowadzenie działalności.

Warto także sprawdzić, czy najemca miał zgodę wynajmującego na wymianę drzwi oraz czy uzgodniono standard tych drzwi. Jeżeli najemca samodzielnie podniósł standard lokalu ponad to, co było potrzebne do umówionego użytku, nie zawsze może przerzucić na wynajmującego koszt utrzymania droższych, specjalistycznych rozwiązań.

Czy drzwi zamontowane przez najemcę są nadal jego własnością?

W praktyce drzwi wejściowe zamontowane w lokalu zwykle stają się elementem funkcjonalnie związanym z lokalem. Jeżeli ich demontaż prowadziłby do uszkodzenia lokalu albo pozostawienia go w stanie nieprzydatnym do umówionego użytku, najemca nie powinien traktować ich jak zwykłej ruchomości, którą może swobodnie zabrać po zakończeniu najmu.

Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania. Wynika to z art. 675 § 1 K.c. Jeżeli najemca usunąłby drzwi i pozostawił lokal bez prawidłowego zabezpieczenia, mogłoby to zostać potraktowane jako naruszenie obowiązku zwrotu lokalu w odpowiednim stanie.

Rozliczenie ulepszeń po zakończeniu najmu reguluje art. 676 K.c., chyba że strony umówiły się inaczej. Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może co do zasady zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ten przepis dotyczy jednak rozliczeń po zakończeniu najmu, a nie automatycznego rozstrzygnięcia każdej bieżącej awarii.

Drobna naprawa drzwi a konieczna wymiana drzwi

Granica pomiędzy drobną naprawą a naprawą konieczną jest kluczowa. Art. 681 K.c. wprost wymienia drobne naprawy drzwi wśród nakładów obciążających najemcę lokalu. Drobne naprawy to zwykle takie czynności, które wynikają ze zwykłego używania, są niewielkie kosztowo i nie prowadzą do wymiany istotnego elementu lokalu.

Do drobnych napraw można zazwyczaj zaliczyć prostą regulację drzwi, wymianę klamki, wkładki, samozamykacza, uszczelki albo niewielką naprawę zawiasów. Jeżeli jednak drzwi są tak uszkodzone, że lokal nie może być bezpiecznie używany zgodnie z przeznaczeniem, a naprawa nie jest drobna lub wymaga wymiany całych drzwi, przemawia to za uznaniem jej za naprawę konieczną obciążającą wynajmującego, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Znaczenie ma również przyczyna awarii. Jeżeli drzwi zużyły się w sposób naturalny albo awaria nie wynika z winy najemcy, odpowiedzialność wynajmującego jest bardziej prawdopodobna. Jeżeli natomiast drzwi zostały uszkodzone przez najemcę, jego pracowników, klientów albo w wyniku używania sprzecznego z umową, wynajmujący może odmówić pokrycia kosztów i domagać się naprawienia szkody.

Jak powinien postąpić najemca, zanim wykona naprawę na koszt wynajmującego?

Jeżeli najemca uważa, że naprawa obciąża wynajmującego, nie powinien od razu zlecać kosztownej wymiany i wystawiać właścicielowi rachunku. Art. 666 § 2 K.c. nakłada na najemcę obowiązek niezwłocznego zawiadomienia wynajmującego o potrzebie napraw, które obciążają wynajmującego.

Przy naprawach koniecznych najemca powinien dodatkowo zastosować procedurę z art. 663 K.c.: wezwać wynajmującego do wykonania naprawy, opisać usterkę, wskazać dlaczego lokal nie nadaje się do umówionego użytku, wyznaczyć odpowiedni termin i zachować dowód doręczenia wezwania. Termin powinien być realny, ale przy awarii uniemożliwiającej korzystanie z lokalu może być krótki.

Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego. W interesie najemcy leży zachowanie dokumentacji: zdjęć, korespondencji, protokołu serwisowego, ofert, faktur i potwierdzenia zapłaty. Koszt powinien być celowy i rynkowo uzasadniony, bo wynajmujący może kwestionować zawyżoną albo niepotrzebnie luksusową wymianę.

Kiedy wynajmujący może odmówić wymiany drzwi?

Wynajmujący może mieć podstawy do odmowy, jeżeli z umowy wynika, że obowiązek utrzymania konkretnych drzwi lub określonych elementów adaptacji lokalu przejął najemca. Może również odmówić, gdy chodzi tylko o drobną naprawę obciążającą najemcę na podstawie art. 681 K.c.

Odmowa może być uzasadniona także wtedy, gdy uszkodzenie powstało z winy najemcy, wskutek nieprawidłowego używania, braku konserwacji, samowolnych przeróbek albo zamontowania drzwi sprzecznie z umową lub bez wymaganej zgody. W takiej sytuacji sprawa przestaje dotyczyć wyłącznie obowiązków wynajmującego z art. 662 i 663 K.c., a może dotyczyć odpowiedzialności odszkodowawczej najemcy.

Trzeba też pamiętać o art. 662 § 3 K.c. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Przepis ten może mieć znaczenie przy poważnym zniszczeniu wynikającym z przyczyn niezależnych od wynajmującego, choć w praktyce zawsze trzeba badać umowę, zakres ubezpieczenia i konkretny charakter szkody.

Podsumowanie

Jeżeli najemca zamontował drzwi w lokalu użytkowym, a po czasie drzwi uległy poważnej awarii, odpowiedzialność za wymianę zależy od umowy, przyczyny uszkodzenia oraz zakresu koniecznej naprawy. Jeżeli drzwi są niezbędne do korzystania z lokalu zgodnie z umową, a wymiana nie jest drobną naprawą i awaria nie powstała z winy najemcy, zasadniczo przemawia to za odpowiedzialnością wynajmującego.

Nie można jednak pomijać art. 681 K.c., który przerzuca na najemcę drobne naprawy drzwi, ani postanowień umowy dotyczących adaptacji lokalu i nakładów. Najbezpieczniej ocenić sprawę na podstawie umowy najmu, zgód remontowych, protokołów, korespondencji i dokumentacji awarii.

FAQ

Czy wynajmujący zawsze musi wymienić zepsute drzwi w lokalu użytkowym?

Nie zawsze. Wynajmujący odpowiada przede wszystkim za utrzymanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, ale drobne naprawy obciążają najemcę. Decydują umowa, charakter awarii i przyczyna uszkodzenia.

Czy najemca ma obowiązek naprawiać drzwi?

Tak, jeżeli chodzi o drobną naprawę drzwi związaną ze zwykłym używaniem lokalu. Wynika to z art. 681 K.c. Najemca może też odpowiadać za naprawę, jeżeli sam uszkodził drzwi albo używał ich niezgodnie z umową.

Co zrobić, gdy drzwi uniemożliwiają korzystanie z lokalu?

Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o usterce. Jeżeli naprawa obciąża wynajmującego, najemca powinien wyznaczyć mu odpowiedni termin do wykonania naprawy. Dopiero po jego bezskutecznym upływie może wykonać konieczną naprawę na koszt wynajmującego.

Czy drzwi zamontowane przez najemcę można zabrać po zakończeniu najmu?

To zależy od charakteru montażu i umowy. Jeżeli demontaż pogorszyłby lokal albo pozostawił go bez prawidłowego wejścia, najemca może narazić się na zarzut zwrotu lokalu w stanie pogorszonym. Rozliczenie ulepszeń po zakończeniu najmu należy oceniać między innymi przez art. 676 K.c.

Czy właściciel musi finansować drzwi o wyższym standardzie?

Niekoniecznie. Jeżeli najemca sam wybrał rozwiązanie znacznie droższe niż standard potrzebny do umówionego użytku, a umowa nie przewiduje zwrotu takich kosztów, wynajmujący może kwestionować obowiązek finansowania ulepszenia w pełnym zakresie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 662, art. 663, art. 666, art. 675, art. 676 i art. 681 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r., sygn. I ACa 1254/13 - w zakresie względnego charakteru przepisów art. 662-664 K.c. i możliwości odmiennego uregulowania praw oraz obowiązków stron w umowie najmu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.