Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wymiana zepsutych drzwi w lokalu użytkowym

Marek Gola • Opublikowane: 2016-02-25

Wynajmuję lokal użytkowy. Najemca na początku najmu odremontował lokal, wstawił okna, drzwi, klimatyzator itp. na swój koszt. Obecnie chce, żebym zgodnie z art. 662 § 1 i art. 663 Kodeksu cywilnego wymienił zepsute drzwi. Wydaje mi się, że gdyby drzwi były wynajmującego, to powyższe przepisy miałyby zastosowanie, ale gdy najemca kupił je i serwisował sam, sprawa jest problematyczna. Kto powinien je wymienić?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c.

W mojej ocenie w pierwszej kolejności zasadne byłoby ustalenie, na jakiej podstawie najemca czynił nakłady na Pana lokal. Czy w tym zakresie była pomiędzy Panami spisana jakakolwiek umowa, czy też nie? Uregulowanie powyższych, a już uczynionych nakładów, ma z kolei wpływ na dalsze rozliczenia pomiędzy Państwem.

Pozwolę sobie przytoczyć treść art. 662 i 663:

„Art. 662. § 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.

Zachodzi zatem pytanie, czy w opisywanym przez Pana przypadku spełniony został warunek, o którym mowa w art. 662 § 1 K.c. Odpowiedź na pytanie, czy lokal przed podpisaniem umowy najmu nadawał się do użytku, czy też nie, decydować będzie o dalszych losach.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W mojej ocenie, o ile nie została zawarta stosowna umowa, która by na dzień dzisiejszy regulowała wzajemne obowiązki i prawa względem nakładów czynionych na lokal przez najemcę w zakresie, w jakim obciąża to Pana, zasadne jest stosowanie regulacji kodeksowej.

Nie mogę się zgodzić z twierdzeniem, że nowe okna i drzwi stanowią własność najemcy, bowiem, jak mniemać należy, po zakończeniu najmu najemca nie zdemontuje okien i drzwi. Co najwyżej może zdemontować klimatyzator. Zdemontowanie drzwi lub okien skutkowałoby naruszeniem art. 675 § 1 K.c., zgodnie z którym „po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania”.

W chwili obecnej, w mojej ocenie, Pan jako wynajmujący zobowiązany jest do wymiany drzwi, gdyż naprawa taka jest konieczna do prawidłowego korzystania z lokalu najmu. Najemca zobowiązany jest zatem Pana wezwać do wymiany drzwi wyznaczając jednocześnie odpowiedni termin. Jak podkreśla się w literaturze, „jeżeli najemca dokona koniecznych napraw przedmiotu najmu bez wyznaczenia wynajmującemu terminu na ich wykonanie, może on ewentualnie dochodzić od wynajmującego zwrotu nakładów na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Takie zachowanie naraża jednak najemcę na zarzut, że wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo – por. orzeczenie SN z dnia 28 lutego 1959 r., IV CR 425/58, OSP 1960, z. 12, poz. 326” (E. Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 663 Kodeksu cywilnego, 2011.08.01)

Obowiązek o którym mowa w art. 663, ma charakter względny, strony mogą bowiem w umowie najmu zawrzeć inne postanowienia na ten temat. Jeżeli takowa umowa nie została zawierana, to w mojej ocenie Pan jako wynajmujący, z uwagi na fakt, iż wymiana drzwi nie należy do drobnych napraw, winien pokryć koszty. Powyższe stanowisko potwierdzone zostało przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 12 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1254/13, zgodnie z którego tezą „kodeksowe przepisy o najmie, w tym art. 662–664 k.c., mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron”.

Do drobnych nakładów obciążających najemcę nie zaliczają się nakłady konieczne, tj. takie, które są niezbędne, by przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku – gdyż te obciążają wynajmującego.

Reasumując, zepsute drzwi wejściowe uniemożliwiają korzystanie z lokalu w sposób umówiony, a to z kolei powoduje, że ten nakład jako niemogący być zaliczony do nakładu drobnego winien obciążać Pana.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »