Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zachować mieszkanie komunalne przy jednoczesnym zakupie innego mieszkania?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-09-26

Jestem najemcą lokalu komunalnego w gminie. Wraz ze mną mieszka moja żona oraz nasze dziecko. Zaczęliśmy zamieszkiwać w tym lokalu jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. W ubiegłym roku wzięliśmy ślub. Wkrótce planujemy zakupić innego mieszkania w tej samej miejscowości, jednak nie chcielibyśmy stracić tego mieszkania, gdyż sporo w nie włożyliśmy. Czy istnieje jakiś sposób, dzięki któremu moglibyśmy wybrnąć z tej sytuacji? Myślałem początkowo, aby żona zakupiła tę nieruchomość, gdyż ja jestem najemcą mieszkania komunalnego, lecz nie jestem pewny, czy to dobry pomysł, gdyż przysługiwałby mi stosunek prawny do jej mieszkania. Myślałem również o tym, żeby zakupić to mieszkanie na firmę (prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą), lecz niestety nie wiem, czy to by było dobre rozwiązanie. Zatem czy jest jakiś pewny sposób, aby zachować mieszkanie komunalne przy jednoczesnym zakupie innego mieszkania?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Skoro Pan jest najemcą mieszkania (w tym przypadku mieszkania komunalnego), to Pańskiej żonie przysługuje swoisty tytuł prawny do korzystania z tegoż mieszkania; ustawodawca uregulował to w art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Gdyby Pańskiej żonie przysługiwał tytuł prawny do innego mieszkania lub domu, to – na tej samej podstawie prawnej – Panu przysługiwałby tytuł prawny do korzystania z należącego wyłącznie do Pańskiej żony mieszkania lub domu. Na ogół w uchwałach rad gmin, dotyczących udostępniania mieszkań komunalnych (szczególnie zaliczanych do gminnego zasobu komunalnego) przewiduje się możność wypowiedzenia umowy najmu najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania – nie tylko własność lub użytkowanie wieczyste (niekiedy to prawo rzeczowe obejmuje także budynki mieszkalne), ale także inne tytuły prawne do lokalu (zwłaszcza: służebność mieszkania oraz prawo najmu). Takie przepisy zawierane są w uchwałach rad gmin, których wydawanie ustawodawca polecił gminom w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a dokładniej w jej art. 21. Na ogół przepisy takie (niekiedy odzwierciedlane w umowach najmu mieszkań komunalnych) przewidują jedynie możność wypowiedzenia umowy najmu w tego rodzaju sytuacjach. Jest to rozsądne, ponieważ taka możność (a nie obowiązek) dotyczy nawet mieszkań socjalnych – „drugą stroną medalu” jest spora swoboda władz gmin i urzędników gminnych w stosowaniu prawa.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ze stosowaniem przepisów (w tym przepisów zawartych w uchwałach rad gmin) wiąże się sporo wątpliwości, a niekiedy sporów; w licznych sytuacjach sytuacja wymaga wyjaśnienia – na tym z reguły zależy najemcy, więc to najemca powinien wykazać się odpowiednią aktywnością. Dotyczące udostępniania (na ogół wynajmowania) mieszkań komunalnych uchwały rad gmin są w wielu zakresach dość podobne do siebie (są to przecież przepisy wykonawcze do tej samej ustawy), ale można zauważyć istotne różnice między nimi; tytułem przykładu: czasami przewiduje się w nich wypowiadanie umów najmu, jeżeli najemcy (lub jego małżonkowi) przysługuje tytuł prawny do mieszkania w tej samej gminie (i często w gminach sąsiednich), dość często chodzi o obszar jednego powiatu (niekiedy wraz z powiatami sąsiednimi). Możność zamieszkania w innym mieszkaniu (lub domu), do którego przysługuje tytuł prawny najemcy mieszkania komunalnego, to dość często zawieranie w przepisach kolejne kryterium. Same kryteria są mało precyzyjne, a poza tym ich stosowanie bywa bardzo zróżnicowane. Niekiedy ktoś ma (i to faktycznie przez siebie używane) mieszkanie rzeczywiście bardzo blisko położone od mieszkania komunalnego, a mimo to urzędnicy gminni lub pracownicy administracji (zarządu) domów (mieszkań) komunalnych zachowują się według reguły „nic nie widziałem, nic nie słyszałem” – i to pomimo monitowania (np. sąsiadów) o faktycznym pustostanie lub podnajmowaniu mieszkania komunalnego. Czasami zaś wypowiada się umowę najmu komuś, kto nabył w drodze dziedziczenia niewielki udział w nieruchomości z domem mieszkalnym lub do lokalu mieszkalnego – i to zajmowanego przez tak wiele osób, że niemożliwością byłoby „dokwaterowanie” jeszcze kogoś innego. Niekiedy na działkach zabudowanych domami mieszkalnymi (według ewidencji gruntów i budynków) znajdują się rudery. Zdarzają się sytuacje bardziej swoiste – przykładowo: separacja (faktyczna) małżonków, przemoc w rodzinie (skutkująca zamieszkiwaniem „pod innymi adresami”), a w niektórych sytuacjach inne mieszkanie (lub dom) znajduje się w miejscu odległym lub trudno dostępnym (np. z uwagi na fatalne połączenia komunikacyjne). Praktyka pokazuje, że różnie bywa ze stosowaniem prawa; niekiedy wystarcza spokojna, merytoczna rozmowa (być może powiązana z „wizją lokalną”) – niekiedy zaś niezbędne okazuje się wystąpienie przez najemcę na drogę sądową (szczególnie przeciwko wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania komunalnego), by przed sądem udowodnić bezzasadność wypowiedzenia umowy najmu.

Władze państwowe (i dość często jednostki samorządu terytorialnego) stoją na stanowisku, że należy przeciwstawiać się „kolekcjonowaniu mieszkań” (stanowiących składnik mienia publicznego). Problemy finansowe gminy, zmiana władz gminy lub duże zapotrzebowanie na lokale komunalne to dość istotne czynniki w podejmowaniu decyzji.

Ogólnie rzecz biorąc, silna jest tendencja „w kierunku” zwiększenia dyscypliny w gospodarowaniu mieszkaniami komunalnymi. Jednym z przejawów tej tendencji jest wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego (art. 19f i następne ustawy o ochronie praw lokatorów…). To specyficzne rozwiązanie wprowadzono po protestach odnośnie do projektu ustawy nowelizującej – wiele podmiotów zaprotestowało przeciwko propozycji wprowadzenia „ostrego kursu” wobec bardzo wielu najemców mieszkań komunalnych. Trudno przewidzieć, co przyniesie przyszłość. Zmian w prawie jest wiele; niektóre z nich są nie tylko zaskakujące, ale również przyjmowane są w trybie „ekspresowym”.

Można przypuszczać, że mało prawdopodobne jest wprowadzenie przyzwolenia na „dziedziczenie” mieszkań komunalnych. Być może zostanie utrzymane wstąpienie w prawo najmu – art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.), ale trudno przewidzieć, kogo będzie w przyszłości dotyczyło wstąpienie w prawo najmu.

Skoro Państwo planują zakup innego mieszkania w tej samej gminie, to wydaje się prawdopodobne (a nawet bardzo prawdopodobne), że doszłoby do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego. Tak zwana jednoosobowa działalność gospodarcza to głównie zagadnienie podatkowe (i, w jakimś stopniu, organizacyjne), ale Pan jest podmiotem prawa. Jeżeli uchwała rady nie zawiera jednoznacznych wyłączeń dla lokali mieszkalnych „w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej”, to proszę spodziewać się możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego.

Gdyby doszło do wypowiedzenia (przez którąkolwiek ze stron) umowy najmu danego mieszkania, to proponuję pamiętać o możliwości dokonywania rozliczeń (w tym dotyczących Pańskich lub Państwa nakładów na cudze mieszkanie) – szczególnie dokładne przepisy prawne z tego zakresu zawarto w art. 6 i następnych ustawy o ochronie praw lokatorów….

Jeżeli Państwo mają taką możność ekonomiczną, to proponuję rozważyć zakup odnośnego mieszkania komunalnego przed ewentualnym zakupem innego lokalu mieszkalnego. Wprawdzie gminy nie mają obowiązku sprzedawania należących do nich mieszkań, ale dość często je sprzedają. Prawdopodobnie władze odnośnej gminy opracowały plan (ewentualnego) zbywania mieszkań komunalnych – być może informacje na ten temat zamieszczono na stronach internetowych (np. w ramach Biuletynu Informacji Publicznej).

Oczywiście są określone ograniczenia – o charakterze ekonomicznym – w zbywaniu mieszkań, które wcześniej były mieszkaniami komunalnymi; takie ograniczenia (szczególnie obowiązek zwrotu bonifikaty, często z odsetkami) przewidziano w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (np. art. 68 i 68a dotyczą bonifikat).

Zakup przez spółkę (np. przez Pana utworzoną) byłby zapewne mało atrakcyjny ekonomicznie – chodzi o reguły udzielania bonifikat.

Być może w Państwa sytuacji byłoby prawnie dopuszczalne i zarazem możliwe (w tym ekonomicznie) kupienie odnośnego mieszkania komunalnego (dobrze jest sprawdzić wysokość przysługującej bonifikaty) – po jego zakupie mogłaby przyjść kolej na podejmowanie dalszych decyzji (np. o zakupie innego mieszkania). W przypadku zakupu mieszkania komunalnego trzeba sprawdzać różne szczegóły – w tym bardzo dokładnie czytać projekt aktu notarialnego (niekiedy po jakimś czasie w praktyce okazuje się duże znaczenie określonych treści dokumentu); oczywiście, trzeba sprawdzać księgi wieczyste oraz reguły funkcjonowania nieruchomości wspólnej (w tym prowadzenia spraw wspólnoty mieszkaniowej). Po zakupie mieszkania (wcześniej komunalnego) trzeba unikać okoliczności, które mogłyby gminie dawać okazję do żądania zwrotu bonifikaty.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zamieszkiwanie w mieszkaniu komunalnym bez tytułu prawnego

Mieszkałyśmy z mamą w mieszkaniu komunalnym bez umowy, ponieważ około 20 lat temu gmina wystąpiła o eksmisję. Sprawa się odbyła, eksmisja...

Wykup mieszkania komunalnego sąsiada - jak przeprowadzić transakcję?

Sąsiad ma zadłużone mieszkanie komunalne i jest jego jedynym najemcą. Zaproponował mi wykup tego mieszkania za odstępne, żeby nie poszło w obce...

Trudności z wstąpieniem w prawo najmu mieszkania komunalnego

Wraz z mamą mieszkamy w mieszkaniu komunalnym, którego głównym najemcą była moja babcia (matka mojej mamy). Babcia zmarła i teraz mama...

Zabezpieczenie mieszkania komunalnego na wypadek śmierci najemców

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym wraz z dziadkami od ponad 20 lat (jestem w nim zameldowana). Dziadek i babcia są głównymi najemcami. Jakie...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »