Wykup mieszkania komunalnego po śmierci najemcy

Czy można wykupić mieszkanie komunalne po śmierci głównego najemcy?

Co do zasady wykup lokalu komunalnego jest uprawnieniem związanym z osobą najemcy. Nie jest to prawo dziedziczne i nie przechodzi na syna, wnuka ani innego spadkobiercę tylko dlatego, że zmarły najemca rozpoczął procedurę wykupu. Jeżeli przed śmiercią najemcy nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, samo złożenie wniosku, oczekiwanie na wycenę albo zgoda wstępna urzędu nie oznaczają jeszcze nabycia własności.

Podstawowe znaczenie ma art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje pierwszeństwo w nabyciu m.in. dla najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Uprawnienie to dotyczy więc osoby, która jest najemcą w chwili sprzedaży lokalu.

Trzeba też pamiętać, że gmina nie ma ogólnego obowiązku sprzedaży każdego lokalu komunalnego. To właściciel lokalu, czyli najczęściej gmina, decyduje o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży, zasadach bonifikaty i formalnej procedurze. Szczegóły wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z lokalnych uchwał rady gminy.

Prawo najmu lokalu komunalnego nie podlega dziedziczeniu

Najem lokalu mieszkalnego nie jest zwykłym składnikiem majątku spadkowego. Po śmierci najemcy nie przechodzi więc na spadkobierców na podstawie dziedziczenia ustawowego albo testamentu. O tym, czy konkretna osoba może dalej zajmować lokal jako najemca, decyduje przede wszystkim art. 691 Kodeksu cywilnego, a nie przepisy prawa spadkowego.

Oznacza to, że syn najemcy nie uzyskuje prawa do wykupu mieszkania tylko dlatego, że jest jedynym dzieckiem zmarłej osoby. Wnuk także nie może powołać się na samo pokrewieństwo, jeżeli nie spełnia warunków ustawowych lub nie został najemcą lokalu w inny skuteczny sposób.

Kto może wstąpić w najem po śmierci najemcy?

Zgodnie z art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest jednak stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

W praktyce właśnie ten ostatni warunek najczęściej przesądza o sprawie. Jeżeli ojciec osoby pytającej nie mieszkał z babcią w lokalu komunalnym do chwili jej śmierci, to co do zasady nie wstąpi w stosunek najmu na podstawie art. 691 K.c. Samo bycie synem najemcy nie wystarczy.

Szerzej omawiamy ten mechanizm w artykule o tym, kiedy możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego.

Czy meldunek ma znaczenie przy przejęciu mieszkania komunalnego?

Meldunek nie tworzy prawa do lokalu i nie zastępuje przesłanki faktycznego zamieszkiwania. Osoba zameldowana, która realnie mieszka gdzie indziej, może nie spełniać warunku z art. 691 K.c. Z drugiej strony brak meldunku nie wyklucza wstąpienia w najem, jeżeli dana osoba wykaże, że lokal był jej rzeczywistym centrum życiowym.

Stałe zamieszkiwanie oznacza w orzecznictwie Sądu Najwyższego, że w danym lokalu koncentrują się codzienne sprawy życiowe danej osoby. Znaczenie mogą mieć m.in. dokumenty, korespondencja, zeznania świadków, korzystanie z mediów, miejsce przechowywania rzeczy osobistych, opieka nad najemcą i rzeczywiste przebywanie w lokalu.

Własność innego mieszkania nie została wymieniona w art. 691 K.c. jako samodzielna przesłanka wyłączająca wstąpienie w najem. Może jednak mieć znaczenie przy późniejszych decyzjach gminy, zwłaszcza gdy chodzi o zgodę na zmianę najemcy, ocenę sytuacji mieszkaniowej albo sprzedaż lokalu z bonifikatą na podstawie lokalnych zasad.

Co się stanie, gdy najemca umrze przed wykupem mieszkania?

Jeżeli najemca umrze przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży, trzeba najpierw ustalić, czy ktokolwiek wstąpił w stosunek najmu po zmarłym. Jeżeli tak, ta osoba staje się najemcą z mocy prawa i może następnie wystąpić do gminy o potwierdzenie najmu oraz o dalsze prowadzenie sprawy wykupu, o ile lokal nadal jest przeznaczony do sprzedaży.

Jeżeli nie ma osoby, która spełnia warunki z art. 691 K.c., stosunek najmu wygasa. Wtedy lokal powinien zostać zwrócony gminie, a osoby zajmujące go dalej mogą zostać potraktowane jako osoby bez tytułu prawnego. W takim przypadku może powstać obowiązek zapłaty odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Rozpoczęta procedura wykupu nie daje rodzinie prawa pierwszeństwa przed gminą, jeżeli nikt nie stał się najemcą lokalu. Nie oznacza też, że spadkobierca może żądać zawarcia umowy sprzedaży tylko dlatego, że wcześniej były prowadzone rozmowy z urzędem.

Czy można przepisać najem za życia głównego najemcy?

W opisanej sytuacji najbezpieczniejszym kierunkiem jest zbadanie, czy jeszcze za życia głównej najemczyni możliwe jest doprowadzenie do zmiany najemcy albo zawarcia umowy najmu z osobą, która realnie będzie spełniać warunki gminy. Nie jest to jednak jednostronne uprawnienie rodziny. Potrzebna jest zgoda gminy i spełnienie lokalnych kryteriów.

Gmina może odmówić, jeżeli osoba, która miałaby zostać najemcą, ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, posiada inny lokal albo nie spełnia warunków określonych w uchwałach dotyczących mieszkaniowego zasobu gminy. Dlatego wykup za życia głównego najemcy oraz ewentualna zmiana osoby najemcy powinny być analizowane jeszcze przed śmiercią najemcy, a nie dopiero po niej.

Warto unikać działań pozornych, takich jak fikcyjne zameldowanie albo formalne zgłoszenie zamieszkania bez faktycznej przeprowadzki. W razie sporu z gminą liczy się rzeczywiste centrum życiowe osoby, która twierdzi, że mieszkała z najemcą.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Jeżeli celem jest wykazanie wstąpienia w najem po śmierci najemcy, zwykle potrzebne będą dokumenty potwierdzające pokrewieństwo lub inną podstawę z art. 691 K.c., akt zgonu najemcy, dotychczasowa umowa najmu albo decyzja przydziałowa oraz dowody stałego zamieszkiwania w lokalu.

Przydatne mogą być w szczególności: rachunki i korespondencja kierowana na adres lokalu, potwierdzenia opłat, dokumentacja medyczna albo urzędowa z tym adresem, zeznania sąsiadów, zaświadczenia, umowy z dostawcami usług, a także dowody potwierdzające opiekę nad najemcą i faktyczne prowadzenie gospodarstwa domowego w tym mieszkaniu.

Jeżeli sprawa dotyczy kontynuowania wykupu, należy dodatkowo zebrać korespondencję z gminą, potwierdzenie złożenia wniosku o wykup, zawiadomienia o sprzedaży, wycenę lokalu, projekt protokołu uzgodnień oraz uchwały lub zarządzenia regulujące bonifikaty i sprzedaż lokali komunalnych w danej gminie.

Jak ocenić sytuację syna najemczyni?

Jeżeli syn najemczyni nie mieszkał z matką w lokalu komunalnym do chwili jej śmierci, nie powinien liczyć na automatyczne przejęcie najmu. Brak meldunku nie jest sam w sobie decydujący, ale brak faktycznego zamieszkiwania zasadniczo zamyka drogę do wstąpienia w najem na podstawie art. 691 K.c.

Dodatkowo posiadanie własnego mieszkania może utrudniać uzyskanie zgody gminy na zmianę najemcy za życia matki lub na inne rozwiązanie oparte na lokalnych zasadach gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Nie oznacza to jednak, że należy opierać się wyłącznie na rozmowach telefonicznych z urzędem. Warto złożyć pisemny wniosek i uzyskać pisemne stanowisko gminy.

Jeżeli rodzina chce realnie zabezpieczyć możliwość wykupu, powinna jak najszybciej sprawdzić: aktualny etap procedury sprzedaży, powód jej wstrzymania, treść lokalnych uchwał, możliwość zakończenia wykupu przez obecną najemczynię oraz ewentualną możliwość zmiany najemcy jeszcze za jej życia.

FAQ

Podsumowanie

Wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy zależy przede wszystkim od tego, czy ktoś skutecznie wstąpił w stosunek najmu albo został najemcą jeszcze za życia dotychczasowego najemcy. Jeżeli syn najemcy nie mieszkał stale w lokalu, a dodatkowo posiada własne mieszkanie, jego sytuacja jest trudna, zwłaszcza w zakresie uzyskania prawa do wykupu.

Najważniejsze działania to szybkie ustalenie stanu procedury w gminie, zebranie dokumentów, sprawdzenie lokalnych uchwał i ocena, czy istnieją podstawy do wstąpienia w najem lub zmiany najemcy. W razie braku takich podstaw lokal może podlegać zwrotowi gminie, a dalsze zajmowanie mieszkania może rodzić obowiązek zapłaty odszkodowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 691.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w szczególności art. 34 i art. 35.
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 18.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1976 r., I CR 926/75; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1976 r., I CR 930/75; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., III CRN 61/80; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 1980 r., III CRN 188/80; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.