Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy

Monika Cieszyńska • Opublikowane: 2018-05-02

Babcia – osoba już mocno schorowana – jest jedynym najemcą lokalu komunalnego. Pół roku temu rozpoczęliśmy procedurę wykupu jej mieszkania, przed nami jeszcze tylko wycena przez urząd oraz wpłata na wykup. Niestety obecnie proces wykupu został wstrzymany przez urząd, który tłumaczy się tym, że sądy mają związane ręce z powodu jakiegoś nowego przepisu i nie można wykupywać mieszkań. Zatem czekamy, ale martwi nas, co się stanie, jeśli babcia nie dożyje tego momentu. Kto będzie miał pierwszeństwo nabycia tego lokalu? Mój tata, jedyny syn babci, nie jest w tym mieszkaniu zameldowany, a ponadto jest właścicielem mieszkania. Co powinniśmy zrobić, aby wykupić to mieszkanie?

Monika Cieszyńska

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Z wykupu lokalu komunalnego zasadniczo może skorzystać tylko jego najemca. Powyższe potwierdza art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym:

„W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.”

Powyższą regulację uzupełnia po pierwsze, ust. 4 wyżej cytowanego artykułu, który stanowi, iż najemcom doręcza się na piśmie zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości (lokalowej) do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia; po drugie, ust. 5 – zgodnie z którym ww. uprawnieni korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ponadto polski ustawodawca wyłączył prawo najmu ze spadku. Prawo najmu lokalu komunalnego nie wchodzi zatem w skład spadku i nie podlega dziedziczeniu.

Natomiast możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Kwestię wstąpienia w prawa najemcy reguluje art. 691 K.c., który stanowi, iż w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

  1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
  2. dzieci najemcy i jego współmałżonka,
  3. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
  4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą,
    – jednak pod warunkiem, że ww. uprawnieni stale faktycznie zamieszkiwali z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Wstąpienie w stosunek najmu oznacza, że wymienione wyżej osoby z chwilą śmierci najemcy wstępują w jego sytuację prawną jako najemcy, tzn. stają się najemcami na dotychczasowych warunkach.

Zgodnie z poglądem ukształtowanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego (SN) stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby, tj. miejsce, w którym koncentruje się na przykład życie dzieci obok rodziców, osoby nieporadnej przy osobie, która się nią opiekuje itp. (przykładowo: wyrok SN z 8 stycznia 1976 r., I CR 926/75; wyrok SN z 13 lutego 1976 r., I CR 930/75; wyrok SN z 6 maja 1980 r., III CRN 61/80; orzeczenie SN z 28 października 1980 r., III CRN 230/80; wyrok SN z 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80, OSN 1981, nr 6, poz. 119; wyrok SN z 20 marca 1981 r., III CRN 30/81; wyrok SN z 15 października 1984 r., I CR 309/84, OSN 1985, nr 6, poz. 113; orzeczenie SN z 17 października 1997 r., I CKN 90/97; orzeczenie SN z 29 kwietnia 1998 r., I CKN 637/97; orzeczenie SN z 17 czerwca 1999 r., I CKN 46/98; orzeczenie SN z 16 września 1999 r., II CKN 889/97; orzeczenie SN z 3 lutego 2000 r., I CKN 40/99).

Natomiast nie ma znaczenia, czy osoba uprawniona posiadała w tym lokalu meldunek. Niezbędną i wystarczającą przesłanką jest fakt faktycznego (rzeczywistego) zamieszkiwania (tak SN w wyroku z 28 października 1980 r., III CRN 188/80).

Wstąpienie w najem następuje z mocy samego prawa bez konieczności zawierania nowej umowy (stara umowa jest kontynuowana także w zakresie stawek czynszu). Nadto nie ma znaczenia, czy zmarły zajmował lokal na podstawie umowy najmu, czy decyzji administracyjnej ani czy osoba uprawniona jest spadkobiercą zmarłego.

Odnosząc powyższe do treści pytania, należy stwierdzić, iż jeśli Pana ojciec nie stanie się najemcą lokalu za życia swojej matki albo nie wstąpi w stosunek najmu po jej śmierci na podstawie art. 691 K.c., to mieszkanie przepadnie, gdyż umowa najmu z chwilą śmierci babci wygaśnie.

Ewentualnie można spróbować „przepisać” umowę najmu jeszcze za życia babci na Pana ojca albo inną osobę, która w przyszłości wykupi lokal, ale gmina musiałaby wyrazić na to dobrowolną zgodę. Poza tym osoba, na którą umowa miałaby zostać „przepisana”, nie mogłaby mieć tytułu do innego lokalu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Przepisanie mieszkania z zasobów miasta

Mam mieszkanie z zasobów miasta. Czy mogę je przepisać na matkę?

Obowiązek informowania mieszkańców o wizycie kominiarza

Czy administrator budynku komunalnego ma obowiązek uprzedzenia mieszkańców o planowanej wizycie kominiarza? Podczas ostatniej wizyty serwisanta niestety nie...

Mieszkanie w innej gminie a ubieganie się o wykup z bonifikatą i obniżkę czynszu

Pytanie dotyczy mieszkania komunalnego, które do swej śmierci zamieszkiwała moja mama, a ja jestem w nim od dziecka zameldowana. Mieszkałam też...

Nakaz zapłaty za niezapłacony czynsz w lokalu komunalnym

Za niezapłacony czynsz w lokalu komunalnym został wydany nakaz zapłaty dla 6 osób tam zamieszkujących. Byłam jedną z tych osób. Jednak...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »