Wykup mieszkania komunalnego po śmierci głównego najemcy

Zbywanie nieruchomości

Z wykupu lokalu komunalnego zasadniczo może skorzystać tylko jego najemca. Powyższe potwierdza art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym:

„W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.”

Powyższą regulację uzupełnia po pierwsze, ust. 4 wyżej cytowanego artykułu, który stanowi, iż najemcom doręcza się na piśmie zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości (lokalowej) do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia; po drugie, ust. 5 – zgodnie z którym ww. uprawnieni korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Ponadto polski ustawodawca wyłączył prawo najmu ze spadku. Prawo najmu lokalu komunalnego nie wchodzi zatem w skład spadku i nie podlega dziedziczeniu.

Zobacz również: Opróżnienie mieszkania po śmierci najemcy

Współnajem lokalu

Natomiast możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Kwestię wstąpienia w prawa najemcy reguluje art. 691 K.c., który stanowi, iż w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

1. małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
2. dzieci najemcy i jego współmałżonka,
3. inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz
4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą,
   – jednak pod warunkiem, że ww. uprawnieni stale faktycznie zamieszkiwali z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

Wstąpienie w stosunek najmu oznacza, że wymienione wyżej osoby z chwilą śmierci najemcy wstępują w jego sytuację prawną jako najemcy, tzn. stają się najemcami na dotychczasowych warunkach.

Zgodnie z poglądem ukształtowanym w orzecznictwie Sądu Najwyższego (SN) stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby, tj. miejsce, w którym koncentruje się na przykład życie dzieci obok rodziców, osoby nieporadnej przy osobie, która się nią opiekuje itp. (przykładowo: wyrok SN z 8 stycznia 1976 r., I CR 926/75; wyrok SN z 13 lutego 1976 r., I CR 930/75; wyrok SN z 6 maja 1980 r., III CRN 61/80; orzeczenie SN z 28 października 1980 r., III CRN 230/80; wyrok SN z 15 stycznia 1981 r., III CRN 314/80, OSN 1981, nr 6, poz. 119; wyrok SN z 20 marca 1981 r., III CRN 30/81; wyrok SN z 15 października 1984 r., I CR 309/84, OSN 1985, nr 6, poz. 113; orzeczenie SN z 17 października 1997 r., I CKN 90/97; orzeczenie SN z 29 kwietnia 1998 r., I CKN 637/97; orzeczenie SN z 17 czerwca 1999 r., I CKN 46/98; orzeczenie SN z 16 września 1999 r., II CKN 889/97; orzeczenie SN z 3 lutego 2000 r., I CKN 40/99).

Wstąpienie w najem z mocy prawa

Natomiast nie ma znaczenia, czy osoba uprawniona posiadała w tym lokalu meldunek. Niezbędną i wystarczającą przesłanką jest fakt faktycznego (rzeczywistego) zamieszkiwania (tak SN w wyroku z 28 października 1980 r., III CRN 188/80).

Wstąpienie w najem następuje z mocy samego prawa bez konieczności zawierania nowej umowy (stara umowa jest kontynuowana także w zakresie stawek czynszu). Nadto nie ma znaczenia, czy zmarły zajmował lokal na podstawie umowy najmu, czy decyzji administracyjnej ani czy osoba uprawniona jest spadkobiercą zmarłego.

Odnosząc powyższe do treści pytania, należy stwierdzić, iż jeśli Pana ojciec nie stanie się najemcą lokalu za życia swojej matki albo nie wstąpi w stosunek najmu po jej śmierci na podstawie art. 691 K.c., to mieszkanie przepadnie, gdyż umowa najmu z chwilą śmierci babci wygaśnie.

Ewentualnie można spróbować „przepisać” umowę najmu jeszcze za życia babci na Pana ojca albo inną osobę, która w przyszłości wykupi lokal, ale gmina musiałaby wyrazić na to dobrowolną zgodę. Poza tym osoba, na którą umowa miałaby zostać „przepisana”, nie mogłaby mieć tytułu do innego lokalu.

Zobacz również: Prawo pierwokupu w umowie najmu

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.