Właściciel żąda pokrycia kosztów remontu mieszkania po najmie

Stan mieszkania po wyprowadzce najemcy

Po zakończeniu najmu najemca powinien oddać mieszkanie w stanie niepogorszonym. Nie oznacza to jednak obowiązku oddania lokalu w stanie lepszym niż przy wprowadzeniu się ani finansowania pełnego remontu mieszkania dla kolejnego najemcy. Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

W praktyce trzeba więc odróżnić zwykłe zużycie lokalu od szkody. Normalnym zużyciem mogą być np. delikatne przetarcia podłogi, drobne ślady po meblach, naturalne zabrudzenia ścian po kilku latach mieszkania czy zużycie elementów wynikające z ich wieku. Szkodą może być natomiast zalanie, wyrwanie drzwi, rozbicie szyby, głębokie uszkodzenia parkietu, zniszczenie wyposażenia albo pozostawienie lokalu w stanie wymagającym ponadstandardowego sprzątania.

Jeżeli spór dotyczy tego, że właściciel mieszkania nie chce oddać kaucji, podstawowe znaczenie ma to, czy potrafi wykazać konkretne roszczenia i ich wysokość. Samo ogólne stwierdzenie, że mieszkanie wymaga remontu, nie wystarcza do zatrzymania całej kaucji ani do żądania dopłaty.

Kaucja a potrącenia za remont lub naprawy

Przy najmie lokalu mieszkalnego kaucja zabezpiecza należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego.

Wynajmujący może więc potrącić z kaucji np. zaległy czynsz, nieopłacone media, odszkodowanie za rzeczywiste zniszczenia albo koszt drobnych prac obciążających najemcę. Nie może jednak traktować kaucji jako dodatkowego wynagrodzenia, funduszu na odświeżenie lokalu albo sposobu sfinansowania remontu, który i tak musiałby wykonać z uwagi na upływ czasu i zwykłą eksploatację.

Najemca ma prawo żądać konkretnego rozliczenia: wskazania uszkodzeń, podstawy potrącenia, kosztorysu, faktur albo innych dowodów. W praktyce warto oddzielić rzeczywiste szkody od zwykłych kosztów odświeżenia lokalu, które nie zawsze mogą być przerzucone na najemcę.

Cyklinowanie parkietu, malowanie i drobne naprawy

Art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Dla najmu lokalu istotny jest również art. 681 Kodeksu cywilnego, który jako przykłady drobnych nakładów wskazuje m.in. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych.

Nie oznacza to jednak, że każdy koszt remontu można przerzucić na najemcę. Cyklinowanie całego parkietu po kilkuletnim prawidłowym używaniu mieszkania może być kosztem właściciela, jeżeli wynika wyłącznie z normalnego zużycia. Inaczej będzie, gdy najemca spowodował głębokie uszkodzenia podłogi, np. przez zalanie, przypalenie, używanie lokalu wbrew umowie albo rażące zaniedbanie.

Podobnie z malowaniem. Jeżeli ściany mają zwykłe ślady zamieszkiwania, trzeba ocenić czas trwania najmu, stan początkowy lokalu, postanowienia umowy i treść protokołu. Jeżeli jednak na ścianach są plamy, dziury, trwałe zabrudzenia albo samowolne przeróbki, wynajmujący może mieć podstawę do żądania przywrócenia lokalu do właściwego stanu albo potrącenia kosztów.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego zwalnia go z obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Przy sporach o elementy wyposażenia przydatne może być omówienie dotyczące tego, kiedy uzasadniona jest wymiana zniszczonych drzwi.

W tym kontekście warto sprawdzić także: rysy na podłodze w najmie.

Czy żądanie zapłaty za remont może być wyłudzeniem?

Oszustwo, potocznie nazywane wyłudzeniem, zostało uregulowane w art. 286 Kodeksu karnego. Dla odpowiedzialności karnej nie wystarczy to, że właściciel żąda zbyt wysokiej kwoty albo błędnie interpretuje umowę. Co do zasady potrzebne jest działanie w celu osiągnięcia korzyści majątkowej i doprowadzenie innej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem za pomocą wprowadzenia w błąd, wykorzystania błędu albo niezdolności do należytego pojmowania działania.

Dlatego większość sporów o kaucję, malowanie, cyklinowanie czy sprzątanie ma charakter cywilny. Zawiadomienie organów ścigania można rozważać szczególnie wtedy, gdy występują dodatkowe okoliczności, np. fałszywe faktury, podrobiony protokół, świadome przypisywanie najemcy szkód istniejących przed najmem albo groźby mające zmusić do zapłaty.

Jeżeli lokal nie został jeszcze wydany, wynajmujący nie powinien stosować samopomocy, wymieniać zamków, usuwać rzeczy najemcy ani wymuszać opuszczenia lokalu bez podstawy prawnej. W takich sytuacjach warto osobno sprawdzić, jak wygląda pozbycie się lokatora zgodnie z prawem.

Jak bronić się przed nieuzasadnionym żądaniem właściciela?

Najemca nie powinien ograniczać się do rozmów telefonicznych. Najbezpieczniej poprosić właściciela na piśmie o szczegółowe rozliczenie kaucji i wskazanie podstawy żądania dopłaty. W odpowiedzi warto odnieść się do konkretnych elementów lokalu, załączyć zdjęcia, protokół zdawczo-odbiorczy, korespondencję z okresu najmu i własne wyliczenie.

Jeżeli właściciel zatrzymał kaucję bez uzasadnienia, można wysłać przedsądowe wezwanie do zapłaty. W wezwaniu należy wskazać kwotę, termin zapłaty, numer rachunku bankowego oraz informację, że po bezskutecznym upływie terminu sprawa może trafić do sądu. Przydatne jest nadanie pisma listem poleconym albo doręczenie go w sposób pozwalający wykazać odbiór.

Gdy spór nie zakończy się polubownie, najemca może dochodzić zwrotu kaucji lub jej części w postępowaniu cywilnym. Zgodnie z ogólną zasadą z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu wywodzi skutki prawne. Wynajmujący powinien więc wykazać podstawę i wysokość potrącenia, a najemca powinien wykazać m.in. zapłatę kaucji, wydanie lokalu i brak podstaw do zatrzymania pieniędzy.

W sprawach, w których najem został zakończony bardzo szybko albo strony spierają się o rozliczenia od razu po podpisaniu umowy, znaczenie mogą mieć dodatkowe okoliczności. Trzeba wtedy sprawdzić, czy doszło do skutecznego zakończenia umowy, wydania lokalu i powstania wymagalnego roszczenia o zwrot kaucji.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Właściciel nie może automatycznie obciążyć najemcy kosztem generalnego remontu mieszkania tylko dlatego, że lokal po kilku latach najmu nie wygląda jak nowy. Najemca odpowiada za realne szkody, zaległości i określone drobne nakłady, ale nie za zwykłe zużycie wynikające z prawidłowego korzystania z lokalu.

Najbezpieczniej żądać pisemnego, szczegółowego rozliczenia kaucji i kosztów, a następnie porównać je z umową, protokołem oraz dokumentacją zdjęciową. Jeżeli wynajmujący nie potrafi wykazać zasadności potrącenia, najemca może dochodzić zwrotu kaucji przed sądem. Kwalifikacja zachowania jako oszustwa wymaga ostrożności i zależy od konkretnych dowodów.