Połączenie dwóch mieszkań w jedno

Połączenie dwóch mieszkań

Stosownie do znowelizowanych przepisów ustawy Prawo budowlane, które to obowiązują od dnia 19 września 2020 r. przebudowa istniejących budynków bez ingerencji w przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne nie wymaga pozwolenia na budowę ani nie podlega zgłoszeniu staroście. Jeśli zatem łączymy lokale w budynkach o konstrukcji ramowej, w których lokale wydzielane są ścianami działowymi lub samonośnymi w wyniku odpowiedniej aranżacji przestrzeni poszczególnych kondygnacji, to wówczas rozbiórka ścian rozdzielających sąsiadujące lokale nie ma żadnego wpływu na konstrukcję budynku i nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej.

Zobacz również: Piwnica nie wpisana do księgi wieczystej

Zgoda wspólnoty na zrobienie z dwóch mieszkań jednego

Czym innym jest zaś zgoda wspólnoty. Tych kwestii nie reguluje ustawa Prawo budowlane. Ta reguluje wyłącznie kwestie uzyskiwania pozwolenia lub dokonywania zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej. Zgoda wspólnoty uregulowana jest w art. 22 ustawy o własności lokali. Stanowi on:

„3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Zwracam dodatkowo uwagę, że często w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej zawarte są dodatkowe zapisy dotyczące wymagań wspólnoty co do informowania jej o planowanych pracach budowlanych lub zmianach w lokalu. Proszę więc zapoznać się także z jego treścią. Często odrębne zasady regulują zapisy księgi wieczystej, więc i tam proszę spojrzeć.

Decyzja wspólnoty mieszkaniowej

A zatem tylko jeśli w celu połączenia dwóch mieszkań konieczna jest ingerencja w przegrody zewnętrzne, elementy konstrukcyjne budynku lub w nieruchomość wspólną, konieczne będzie uzyskanie przez Państwa uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej przez większość właścicieli. Większość głosów liczy się zazwyczaj według wielkości udziałów (jeśli wspólnota nie uchwaliła w regulaminie inaczej lub w KW nie ma żadnych zastrzeżeń co do tego). W razie nieuzyskania zgody pozostaje próba przekonania sąsiadów do swojego pomysłu lub droga sądowa. Powództwo można wytoczyć w ciągu 6 tygodni od daty podjęcia uchwały o braku zgody, zgodnie z ust. 4 art. 22 ustawy o własności lokali. Najlepiej więc poprosić osobę z uprawieniami o opinię, czy planowane prace będą w takowe konstrukcje ingerować i przedłożyć tę opinię wspólnocie.

Gdy już zyskacie Państwo zgodę wspólnoty lub ustalicie, że nie jest ona potrzebna (na marginesie dodam, że na prawne połączenie mieszkań zgoda jest zawsze potrzebna, o tym proszę pamiętać: zgodę wspólnoty trzeba uzyskać zawsze, gdy właściciel dwóch lokali chce je połączyć prawnie w jeden lokal z jedną księgą wieczystą), proszę ustalić, czy planowane prace będą ingerowały w przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku (np. w ściany nośne). Można to samemu na podstawie dokumentów, ale lepiej jest zlecić to osobie z uprawnieniami budowlanymi. Jeśli planowane połączenie lokali nie będzie ingerować w konstrukcję ani w przegrody zewnętrzne, to wówczas nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę ani dokonywać zgłoszenia. Jeżeli planowana przebudowa ingeruje w konstrukcję budynku lub przegrody zewnętrzne, to samo uzyskanie zgody wspólnoty nie wystarczy i konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Sprawę tę załatwia się w lokalnym urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼