• Data: 2022-04-08 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Chciałbym w sposób nieformalny połączyć dwa mieszkania. Jednego jestem właścicielem ja, natomiast 2 mieszkanie należy do mojej partnerki. Połączenie mieszkań ma nastąpić w wyniku wybicia otworu w ścianie samonośnej (nie nośnej) oddzielającej 2 mieszkania. Czy w myśl aktualnych przepisów budowlanych mogę te prace przeprowadzić bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia? Czy jest wymagana zgoda wspólnoty mieszkaniowej do przeprowadzenia ww. prac?
Stosownie do znowelizowanych przepisów ustawy Prawo budowlane, które to obowiązują od dnia 19 września 2020 r. przebudowa istniejących budynków bez ingerencji w przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne nie wymaga pozwolenia na budowę ani nie podlega zgłoszeniu staroście. Jeśli zatem łączymy lokale w budynkach o konstrukcji ramowej, w których lokale wydzielane są ścianami działowymi lub samonośnymi w wyniku odpowiedniej aranżacji przestrzeni poszczególnych kondygnacji, to wówczas rozbiórka ścian rozdzielających sąsiadujące lokale nie ma żadnego wpływu na konstrukcję budynku i nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej.
Zobacz również: Piwnica nie wpisana do księgi wieczystej
Czym innym jest zaś zgoda wspólnoty. Tych kwestii nie reguluje ustawa Prawo budowlane. Ta reguluje wyłącznie kwestie uzyskiwania pozwolenia lub dokonywania zgłoszenia organom administracji architektoniczno-budowlanej. Zgoda wspólnoty uregulowana jest w art. 22 ustawy o własności lokali. Stanowi on:
„3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.
Zwracam dodatkowo uwagę, że często w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej zawarte są dodatkowe zapisy dotyczące wymagań wspólnoty co do informowania jej o planowanych pracach budowlanych lub zmianach w lokalu. Proszę więc zapoznać się także z jego treścią. Często odrębne zasady regulują zapisy księgi wieczystej, więc i tam proszę spojrzeć.
A zatem tylko jeśli w celu połączenia dwóch mieszkań konieczna jest ingerencja w przegrody zewnętrzne, elementy konstrukcyjne budynku lub w nieruchomość wspólną, konieczne będzie uzyskanie przez Państwa uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej przez większość właścicieli. Większość głosów liczy się zazwyczaj według wielkości udziałów (jeśli wspólnota nie uchwaliła w regulaminie inaczej lub w KW nie ma żadnych zastrzeżeń co do tego). W razie nieuzyskania zgody pozostaje próba przekonania sąsiadów do swojego pomysłu lub droga sądowa. Powództwo można wytoczyć w ciągu 6 tygodni od daty podjęcia uchwały o braku zgody, zgodnie z ust. 4 art. 22 ustawy o własności lokali. Najlepiej więc poprosić osobę z uprawieniami o opinię, czy planowane prace będą w takowe konstrukcje ingerować i przedłożyć tę opinię wspólnocie.
Gdy już zyskacie Państwo zgodę wspólnoty lub ustalicie, że nie jest ona potrzebna (na marginesie dodam, że na prawne połączenie mieszkań zgoda jest zawsze potrzebna, o tym proszę pamiętać: zgodę wspólnoty trzeba uzyskać zawsze, gdy właściciel dwóch lokali chce je połączyć prawnie w jeden lokal z jedną księgą wieczystą), proszę ustalić, czy planowane prace będą ingerowały w przegrody zewnętrzne lub elementy konstrukcyjne budynku (np. w ściany nośne). Można to samemu na podstawie dokumentów, ale lepiej jest zlecić to osobie z uprawnieniami budowlanymi. Jeśli planowane połączenie lokali nie będzie ingerować w konstrukcję ani w przegrody zewnętrzne, to wówczas nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę ani dokonywać zgłoszenia. Jeżeli planowana przebudowa ingeruje w konstrukcję budynku lub przegrody zewnętrzne, to samo uzyskanie zgody wspólnoty nie wystarczy i konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Sprawę tę załatwia się w lokalnym urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.
Połączenie mieszkań na parterze
Pan Marek i Pani Anna kupili dwa sąsiadujące mieszkania na parterze nowoczesnego bloku. Chcieli połączyć je, tworząc większą przestrzeń dla ich powiększającej się rodziny. W wyniku planowanych prac musieli wybić otwór w ścianie działowej. Po sprawdzeniu dokumentacji technicznej budynku oraz konsultacji z architektem, ustalili, że nie będą ingerować w elementy konstrukcyjne, więc nie potrzebują pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Wspólnota wyraziła zgodę na połączenie lokali pod warunkiem, że wszystkie prace zostaną wykonane przez profesjonalistów, a odpowiedzialność za ewentualne uszkodzenia pozostanie po ich stronie.
Brak zgody wspólnoty
Pani Katarzyna planowała połączenie dwóch mieszkań, z których jedno należało do niej, a drugie do jej partnera. Mieszkania oddzielała cienka ściana samonośna, więc formalnie mogła przeprowadzić prace bez konieczności uzyskiwania pozwolenia budowlanego. Jednak wspólnota mieszkaniowa nie zgodziła się na połączenie lokali, obawiając się zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Pani Katarzyna skierowała sprawę do sądu, argumentując, że nie będzie to miało wpływu na konstrukcję budynku. Sąd przychylił się do jej wniosku, umożliwiając realizację projektu.
Połączenie na wyższym piętrze
Państwo Nowakowie, właściciele dwóch mieszkań na trzecim piętrze, postanowili połączyć je w jeden duży apartament. Aby to zrobić, musieli usunąć ścianę między lokalami. Po analizie projektów budynku okazało się, że ściana nie była nośna, więc nie musieli uzyskiwać pozwolenia na budowę. Zwrócili się jednak do wspólnoty o zgodę na połączenie mieszkań, co wymagało zmiany w księgach wieczystych. Po krótkiej dyskusji wspólnota wyraziła zgodę, a prace zostały przeprowadzone zgodnie z planem, bez komplikacji.
Połączenie dwóch mieszkań w jedno jest możliwe bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, o ile prace nie ingerują w elementy konstrukcyjne budynku. Kluczowym aspektem jest jednak uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza gdy połączenie wpływa na zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Warto też sprawdzić regulamin wspólnoty oraz skonsultować plany z osobą posiadającą uprawnienia budowlane.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism w zakresie połączenia mieszkań, uzyskiwania zgody wspólnoty mieszkaniowej i przepisów budowlanych – szybka, rzetelna pomoc bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
