Usunięcie byłego małżonka z najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie

Najem mieszkania komunalnego po rozwodzie

Jeżeli umowa najmu mieszkania komunalnego została zawarta w czasie trwania małżeństwa i lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, trzeba zacząć od art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Nie ma więc rozstrzygającego znaczenia, czy w umowie od początku wpisano oboje małżonków, czy tylko jednego z nich, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki wspólności najmu. Więcej o tej zasadzie wyjaśniamy w materiale o wspólnym najmie mieszkania komunalnego.

Rozwód nie działa jak automatyczne „wykreślenie” byłego małżonka z najmu. Tak samo wymeldowanie nie odbiera samo przez się prawa do lokalu. Meldunek jest czynnością ewidencyjną, a nie tytułem prawnym. Dokument potwierdzający wymeldowanie może jednak być istotnym dowodem, że były małżonek rzeczywiście opuścił mieszkanie i przeniósł swoje centrum życiowe w inne miejsce.

Znaczenie ma również treść wyroku rozwodowego. Jeżeli sąd określił sposób korzystania ze wspólnego mieszkania, na przykład przyznał byłej żonie do korzystania konkretny pokój, takie rozstrzygnięcie co do zasady reguluje sposób korzystania z mieszkania przez czas wspólnego zamieszkiwania. Nie musi oznaczać przyznania jednej osobie wyłącznego prawa najmu. Dlatego trzeba sprawdzić przede wszystkim sentencję prawomocnego wyroku.

Po rozwodzie wspólne prawo najmu może podlegać rozliczeniu między byłymi małżonkami. Nie każda sprawa wymaga jednak sądu. W zależności od tego, czy strony i gmina są zgodne oraz czy istnieje ustawowa podstawa wypowiedzenia wobec osoby niezamieszkującej, możliwe są różne drogi. Szerzej praktyczne skutki rozwodu dla mieszkania komunalnego opisujemy także w artykule o mieszkaniu komunalnym po rozwodzie.

Trzy sposoby uregulowania współnajmu po rozwodzie

A. Porozumienie i aneks z gminą

Jeżeli były małżonek zgadza się, aby prawo najmu pozostało tylko przy drugiej osobie, najprostsza jest próba polubownego uregulowania sprawy z gminą. Warto złożyć do właściwego wydziału lokalowego albo zarządcy lokalu wniosek o zmianę umowy i dołączyć pisemne oświadczenie drugiego współnajemcy.

Gmina jest stroną stosunku najmu, dlatego samo oświadczenie byłego małżonka nie powoduje automatycznie zmiany umowy. Przy rozwiązaniu opartym na zgodzie stron gmina może wymagać dokumentów przewidzianych w swojej procedurze i uchwale rady gminy. Lokalne kryteria dochodowe i mieszkaniowe mają szczególne znaczenie wtedy, gdy zainteresowany w istocie ubiega się o zawarcie nowej umowy albo o inne uznaniowe rozstrzygnięcie ze strony gminy.

Nie należy jednak z tego wyprowadzać ogólnej zasady, że każdy dotychczasowy współnajemca po rozwodzie musi od początku przejść procedurę kwalifikacji tak, jak osoba dopiero starająca się o mieszkanie komunalne. Inna jest sytuacja osoby ubiegającej się o nowy lokal, a inna osoby, której już przysługuje prawo najmu i która chce uporządkować jego wykonywanie po rozwodzie.

B. Wypowiedzenie przez gminę wobec nieobecnego współnajemcy

Drugą drogę daje ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Jeżeli były małżonek rzeczywiście od dawna mieszka gdzie indziej, warto przedstawić gminie dowody i zwrócić się o rozważenie tej podstawy. Podobną sytuację omawiamy w poradzie o wypowiedzeniu najmu z powodu niezamieszkiwania w lokalu komunalnym.

Art. 11 ust. 3 pkt 2 przewiduje odrębną podstawę wypowiedzenia. Może ona znaleźć zastosowanie wobec osoby, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli może ona z tego lokalu korzystać, a lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Termin wypowiedzenia wynosi wtedy miesiąc, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie jest uprawnieniem właściciela, a nie automatycznym następstwem wyprowadzki i nie następuje na samo żądanie drugiego współnajemcy. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać jego przyczynę. Jeżeli gmina korzysta z tej drogi w sytuacji współnajmu, oświadczenie powinno jednoznacznie określać, którego współnajemcy i jakiej podstawy wypowiedzenia dotyczy.

Dowodami trwałej wyprowadzki mogą być nie tylko dokumenty meldunkowe. Przydatne bywają także korespondencja kierowana na nowy adres, dokumenty dotyczące innego mieszkania, zeznania świadków, informacje o faktycznym prowadzeniu gospodarstwa domowego w innym miejscu oraz brak udziału w ponoszeniu kosztów lokalu. Sam brak opłacania czynszu nie jest jednak równoznaczny z niezamieszkiwaniem.

C. Sądowy podział prawa najmu

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, były małżonek nie chce współpracować albo strony spierają się o to, komu powinno przypaść prawo do lokalu, wspólne prawo najmu może zostać objęte postępowaniem o podział majątku wspólnego po rozwodzie. Nie chodzi wtedy o występowanie do gminy o nowy przydział mieszkania, lecz o rozstrzygnięcie pomiędzy byłymi małżonkami, komu ma przypaść już istniejące prawo najmu.

We wniosku należy wyraźnie wskazać, że podział ma objąć prawo najmu konkretnego lokalu, oraz zażądać przyznania tego prawa jednemu z byłych małżonków. Trzeba przedstawić dokumenty potwierdzające powstanie wspólnego najmu, sposób korzystania z mieszkania po rozwodzie, ponoszenie opłat, trwałość wyprowadzki drugiej osoby oraz inne okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia. Jeżeli między stronami występuje spór dotyczący wartości prawa najmu i spłat, również te kwestie powinny zostać odpowiednio zgłoszone i udowodnione.

Sąd Najwyższy w uchwale z 24 maja 2002 r., sygn. III CZP 28/02, potwierdził majątkowy charakter prawa najmu lokalu komunalnego i wskazał sposób uwzględniania jego wartości przy podziale majątku. Przy wycenie bierze się pod uwagę różnicę między czynszem, jaki należałoby płacić na wolnym rynku, a czynszem płaconym za lokal objęty najmem, z uwzględnieniem prawdopodobnego okresu trwania stosunku najmu.

Z kolei w uchwale z 24 września 2003 r., sygn. III CZP 56/03, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w sprawie o podział majątku obejmującego prawo najmu sąd, przyznając to prawo jednemu z byłych małżonków i nakazując drugiemu wydanie lokalu, stosuje także przepisy chroniące lokatorów. W odpowiedniej sytuacji rozstrzyga więc również o uprawnieniu osoby zobowiązanej do opuszczenia lokalu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia.

Najważniejszy praktyczny skutek jest taki, że prawomocne postanowienie sądu przyznające prawo najmu jednemu z byłych małżonków reguluje istniejące prawo. Nie jest wnioskiem o zawarcie przez gminę nowej umowy z osobą, która dopiero stara się o lokal komunalny. Gmina powinna respektować skutki prawomocnego rozstrzygnięcia; lokalne kryteria przydziału nowego mieszkania nie mogą zastąpić ani uchylić skutków sądowego podziału prawa najmu. Więcej o tej drodze można przeczytać w materiale dotyczącym sądowego uregulowania współnajmu mieszkania komunalnego.

Jak przygotować wniosek do gminy?

Nawet gdy ostatecznie potrzebna okaże się droga sądowa, wcześniejsze uporządkowanie dokumentów i uzyskanie stanowiska gminy jest zwykle bardzo przydatne. We wniosku warto przedstawić krótką chronologię: kiedy powstał najem, kiedy zapadł rozwód, kiedy były małżonek faktycznie opuścił mieszkanie, czy się wymeldował, kto obecnie korzysta z lokalu i kto ponosi jego koszty.

Do wniosku warto dołączyć w szczególności:

• odpis prawomocnego wyroku rozwodowego,
• kopię umowy najmu albo dawnego przydziału, jeżeli taki dokument istnieje,
• potwierdzenia opłacania czynszu i mediów,
• dokument dotyczący wymeldowania byłego małżonka, jeżeli został wymeldowany,
• dowody wskazujące, że były małżonek faktycznie mieszka gdzie indziej,
• informację, kto obecnie stale mieszka w lokalu,
• pisemne oświadczenie byłego małżonka, jeżeli zgadza się on na polubowne uregulowanie najmu.

Jeżeli nieobecność trwa ponad 12 miesięcy, można wskazać art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i poprosić gminę o zajęcie stanowiska co do zastosowania tej podstawy. Jeżeli były małżonek ma inne mieszkanie w tej samej lub pobliskiej miejscowości, warto udokumentować również tę okoliczność i sprawdzić przesłanki z art. 11 ust. 3 pkt 2.

Wniosek nie powinien ograniczać się do stwierdzenia, że druga osoba została wymeldowana, więc „nie ma już praw do mieszkania”. Wymeldowanie jest dowodem faktycznym, a nie czynnością zmieniającą stosunek najmu. Dobrze jest poprosić gminę o pisemną odpowiedź wskazującą, czy widzi możliwość zawarcia aneksu, skorzystania z ustawowej podstawy wypowiedzenia albo oczekuje rozstrzygnięcia sporu między byłymi małżonkami przez sąd.

Do czasu formalnego uregulowania sytuacji nie należy samowolnie usuwać rzeczy współnajemcy ani podejmować działań naruszających jego prawo do lokalu wyłącznie na podstawie przekonania, że skoro się wyprowadził, to utracił najem. Wymiana zamków czy uniemożliwianie dostępu może stworzyć dodatkowy spór zamiast rozwiązać problem.

Dochód i lokalne kryteria – kiedy mają znaczenie?

W sprawach lokali komunalnych trzeba rozróżnić kryteria stosowane przy ubieganiu się o zawarcie nowej umowy od sytuacji osoby, której prawo najmu już przysługuje. Gminne uchwały dotyczące dochodu, warunków mieszkaniowych, posiadania innego lokalu czy zasad kwalifikacji mają zasadnicze znaczenie przy przydziale lokalu i zawieraniu nowych umów. Mogą mieć także znaczenie przy rozwiązaniu, które wymaga dobrowolnej zgody gminy.

Nie oznacza to jednak, że sądowe przyznanie jednemu byłemu małżonkowi wspólnego prawa najmu tworzy od podstaw nowy najem. Prawomocne orzeczenie w sprawie o podział majątku reguluje prawo już istniejące. Nie można więc sprowadzać jego skutku do ponownego wniosku o przydział mieszkania i uzależniać skuteczności podziału od tego, czy osoba, której sąd przyznał prawo najmu, ponownie spełnia kryteria przeznaczone dla nowych wnioskodawców.

Odrębną instytucją jest art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje weryfikację przez gminę kryterium dochodowego istniejących najemców, z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu, nie częściej niż co 2,5 roku. Przekroczenie progu dochodowego może prowadzić do ustalenia wyższego czynszu według zasad ustawowych. Samo przekroczenie dochodu nie powoduje automatycznej utraty prawa najmu.

Trzeba przy tym uwzględniać przepisy przejściowe ustawy z 22 marca 2018 r. Art. 21c ma zastosowanie do umów zawieranych po wejściu w życie reformy dotyczącej tych przepisów, czyli po 21 kwietnia 2019 r. W przypadku starszego najmu należy więc najpierw sprawdzić datę i charakter prawny obowiązującej umowy oraz ewentualnych późniejszych zmian. Takiej okresowej weryfikacji dochodowej nie należy mieszać z ustalaniem, któremu z byłych małżonków ma przypaść wspólne prawo najmu po rozwodzie.

Wyrok rozwodowy, meldunek i dorosłe dziecko – czego nie przesądzają?

Rozstrzygnięcie w wyroku rozwodowym o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania trzeba odróżnić od podziału prawa najmu. Przyznanie jednej osobie określonego pokoju albo ustalenie zasad wspólnego zamieszkiwania nie oznacza jeszcze, że druga osoba przestała być współnajemcą. Jeżeli prawo najmu nie zostało definitywnie rozliczone, może być potrzebne późniejsze porozumienie albo postępowanie o podział majątku.

Podobnie meldunek nie tworzy ani nie odbiera prawa najmu. Wymeldowanie byłego małżonka może bardzo dobrze potwierdzać jego wyprowadzkę, ale samo nie zastępuje aneksu, wypowiedzenia przez właściciela ani orzeczenia sądu.

Jeżeli w mieszkaniu pozostaje pełnoletnie dziecko byłych małżonków, jego zamieszkiwanie może mieć znaczenie dla ustalenia faktycznego składu gospodarstwa domowego i potrzeb mieszkaniowych. Sam fakt zameldowania, zamieszkiwania z rodzicem albo ponoszenia części kosztów nie powoduje jednak automatycznie, że dorosłe dziecko staje się najemcą lokalu.

Art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zapewnia małżonkowi możliwość korzystania z mieszkania przysługującego drugiemu małżonkowi w zakresie służącym zaspokojeniu potrzeb rodziny w czasie małżeństwa. Nie jest natomiast samodzielną podstawą trwałego prawa do lokalu po rozwodzie. W sprawie lokalu komunalnego zasadnicze znaczenie ma więc ustalenie, czy powstał wspólny najem z art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy wymeldowanie byłego małżonka wystarczy, aby usunąć go z najmu?

Nie. Wymeldowanie może być ważnym dowodem trwałej wyprowadzki, ale samo nie zmienia ani nie wygasza prawa najmu. Potrzebne jest odpowiednie uregulowanie stosunku najmu przez porozumienie z gminą, skuteczne wypowiedzenie na podstawie ustawy albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy gmina musi wykreślić byłego małżonka z umowy?

Nie istnieje automatyczny obowiązek wykreślenia współnajemcy tylko dlatego, że doszło do rozwodu lub wymeldowania. Jeżeli wszyscy zainteresowani się zgadzają, możliwy jest aneks. Jeżeli zachodzą przesłanki z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, gmina może skorzystać z wypowiedzenia. Jeżeli natomiast byli małżonkowie pozostają w sporze o wspólne prawo najmu, może ono zostać przyznane jednemu z nich przez sąd w ramach podziału majątku.

Czy po sądowym przyznaniu najmu trzeba od nowa spełnić kryteria dla mieszkania komunalnego?

Nie należy traktować takiego orzeczenia jak nowego przydziału lokalu. Sąd dzieli istniejące prawo najmu i może przyznać je jednemu z byłych małżonków. Gminne kryteria dotyczące nowych wnioskodawców nie zastępują skutków prawomocnego orzeczenia. Niezależnie od tego istniejący najem może podlegać odrębnym mechanizmom ustawowym, takim jak weryfikacja dochodowa z art. 21c, jeżeli przepis ten ma zastosowanie do danej umowy.

Jaki jest termin wypowiedzenia, gdy współnajemca nie mieszka w lokalu?

Jeżeli podstawą jest niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, art. 11 ust. 3 pkt 1 przewiduje 6-miesięczny termin wypowiedzenia. Jeżeli podstawą jest posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, który najemca może używać i który spełnia warunki lokalu zamiennego, art. 11 ust. 3 pkt 2 przewiduje miesięczny termin wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czy wyrok rozwodowy przyznający byłemu małżonkowi pokój przesądza o najmie?

Nie. Takie rozstrzygnięcie może dotyczyć tylko sposobu korzystania ze wspólnego mieszkania po rozwodzie. Trzeba sprawdzić sentencję wyroku i ustalić, czy sąd rzeczywiście rozstrzygnął o prawie najmu, czy jedynie o tymczasowym sposobie korzystania z lokalu.

Czy były małżonek może jednostronnie zrezygnować z najmu tylko za siebie?

Nie należy zakładać, że krótkie oświadczenie jednego współnajemcy automatycznie i bezpiecznie ureguluje sytuację pozostałej osoby. Przy wspólnym najmie trzeba odróżnić wolę zaprzestania korzystania z lokalu od skutecznego uregulowania stosunku prawnego z wynajmującą gminą. Najbezpieczniej uzgodnić treść aneksu z gminą, a przy braku współpracy rozważyć ustawowe wypowiedzenie przez właściciela albo drogę sądową.

Czy były małżonek może domagać się rozliczenia wartości prawa najmu?

Tak, taka kwestia może pojawić się przy podziale majątku wspólnego. Prawo najmu lokalu komunalnego ma wartość majątkową. Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 28/02 wskazuje, że przy jego wycenie uwzględnia się ekonomiczną korzyść z korzystania z lokalu na warunkach najmu komunalnego w porównaniu z najmem na wolnym rynku oraz prawdopodobny okres trwania najmu.