Usunięcie byłego małżonka z najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie

Najem mieszkania komunalnego po rozwodzie

Jeżeli umowa najmu mieszkania komunalnego została zawarta w czasie trwania małżeństwa i lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, trzeba zacząć od art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe. Nie ma więc rozstrzygającego znaczenia, czy w umowie najmu od początku wpisano oboje małżonków, czy tylko jednego z nich, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki wspólności najmu.

Rozwód nie działa jak automatyczne „wykreślenie” byłego małżonka z umowy. Tak samo wymeldowanie nie odbiera samo przez się prawa najmu. Meldunek jest czynnością ewidencyjną, a nie tytułem prawnym do lokalu. Może być jednak ważnym dowodem, że były małżonek faktycznie opuścił lokal i nie koncentruje już tam swojego życia.

Należy pamiętać, że sam fakt wyprowadzki jednego najemcy nie powoduje automatycznie utraty prawa do lokalu; dlatego przy sprawach takich jak rozwód a strategia przy najmie trzeba równolegle zadbać o dokumenty, stanowisko gminy i ewentualne rozstrzygnięcie sądu.

Jeżeli w wyroku rozwodowym sąd przyznał byłej żonie prawo korzystania z konkretnego pokoju, zwykle jest to rozstrzygnięcie o sposobie korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas wspólnego zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. Takie postanowienie nie musi jeszcze oznaczać, że sąd przyznał jej albo Panu wyłączne prawo najmu. Trzeba dokładnie sprawdzić sentencję wyroku rozwodowego.

Co zrobić, aby uregulować najem tylko na jedną osobę?

W praktyce pierwszy krok to wniosek do wydziału lokalowego gminy albo zarządcy lokalu o uregulowanie stanu prawnego mieszkania. Nie ma jednego ogólnopolskiego formularza. Każda gmina stosuje własne procedury wynikające z uchwały rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

We wniosku warto wskazać, że były małżonek nie mieszka w lokalu, nie prowadzi tam gospodarstwa domowego, nie uczestniczy w opłatach i ma centrum życiowe w innym miejscu. Do wniosku warto dołączyć w szczególności:

• odpis prawomocnego wyroku rozwodowego,
• kopię umowy najmu albo decyzji/przydziału, jeżeli taki dokument istnieje,
• potwierdzenia opłat czynszu i mediów,
• zaświadczenie lub informację o wymeldowaniu byłego małżonka,
• dowody, że były małżonek mieszka gdzie indziej, np. korespondencję z innym adresem, oświadczenia świadków, dokumenty dotyczące nowego lokalu,
• informację, kto faktycznie mieszka w lokalu, np. Pan i pełnoletnia córka.

Jeżeli była żona zgadza się na rezygnację z praw do lokalu, warto dołączyć jej pisemne oświadczenie. Sama zgoda byłej żony nie zawsze wystarczy, bo stroną umowy jest również gmina. Gmina może badać, czy osoba pozostająca w lokalu nadal spełnia kryteria najmu lokalu komunalnego, w tym kryterium dochodowe, mieszkaniowe i lokalne określone w uchwale rady gminy.

Kiedy gmina może wypowiedzieć najem nieobecnemu najemcy?

Jeżeli były małżonek nie zamieszkuje w lokalu komunalnym przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, gmina może powołać się na art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje możliwość wypowiedzenia stosunku najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Zatem jeżeli drugi najemca nie zamieszkuje w przedmiotowym lokalu komunalnym, gmina ma podstawę do analizy, czy możliwe jest wypowiedzenie z powodu nieobecności. Nie oznacza to jednak, że gmina musi automatycznie wykreślić tę osobę z umowy na samo żądanie drugiego współnajemcy.

Inna podstawa może wystąpić wtedy, gdy byłej żonie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokal ten spełnia warunki lokalu zamiennego i może być przez nią używany. W takim przypadku ustawa przewiduje miesięczny termin wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czy można „przepisać” mieszkanie komunalne na siebie?

Potocznie mówi się o „przepisaniu mieszkania komunalnego”, ale prawnie chodzi najczęściej o zmianę albo uregulowanie umowy najmu. Gmina nie działa tu jak notariusz, który tylko zmienia nazwiska w dokumencie. Musi sprawdzić, czy pozostający w lokalu najemca spełnia warunki przewidziane dla najmu lokali z mieszkaniowego zasobu gminy.

Znaczenie mogą mieć m.in. dochody gospodarstwa domowego, brak innego lokalu, faktyczne zamieszkiwanie w mieszkaniu, brak zaległości czynszowych, powierzchnia lokalu oraz zasady wynikające z lokalnej uchwały. Jeżeli mieszka z Panem pełnoletnia córka, warto to wyraźnie wskazać, ponieważ wpływa to na ocenę sytuacji mieszkaniowej gospodarstwa domowego. Sama obecność dorosłego dziecka nie powoduje jednak automatycznie, że staje się ono najemcą.

Wniosek do gminy powinien być konkretny. Warto żądać uregulowania stanu prawnego lokalu przez pozostawienie Pana jako jedynego najemcy albo zawarcie aneksu do umowy po uprzednim ustaleniu, że była żona trwale opuściła lokal. Jeżeli gmina ma własny formularz, należy go użyć i dołączyć opis sprawy jako załącznik.

Kiedy pozostaje droga sądowa?

Jeżeli gmina odmawia uregulowania najmu, były małżonek nie chce złożyć oświadczenia albo strony sporne są co do tego, komu powinno przypaść prawo najmu, pozostaje jeszcze wtedy droga sądowa, w szczególności sądowe rozdzielenie współnajmu albo rozstrzygnięcie dotyczące prawa najmu w ramach podziału majątku wspólnego po rozwodzie.

Prawo najmu lokalu komunalnego może mieć wartość majątkową. Sąd Najwyższy w uchwale z 24 maja 2002 r., sygn. III CZP 28/02, wskazał, że przy podziale majątku wartość prawa najmu lokalu komunalnego może być ustalana jako różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem prawdopodobnego okresu trwania stosunku najmu. W praktyce oznacza to, że przyznanie prawa najmu jednemu byłemu małżonkowi może wiązać się z kwestią rozliczeń, zależnie od okoliczności sprawy.

Postępowanie sądowe nie powinno być traktowane jako pierwszy krok w każdej sprawie. Zwykle warto najpierw sprawdzić stanowisko gminy, zebrać dowody i podjąć próbę polubownego uregulowania najmu. Sąd jest potrzebny zwłaszcza wtedy, gdy istnieje spór albo gmina uzależnia zmianę umowy od wcześniejszego rozstrzygnięcia między byłymi małżonkami.

Jak przygotować wniosek do gminy?

Wniosek powinien być krótki, ale dobrze udokumentowany. Warto opisać chronologię: kiedy zawarto umowę najmu, kiedy zapadł rozwód, kiedy była żona faktycznie opuściła lokal, kiedy się wymeldowała, kto obecnie mieszka w mieszkaniu i kto ponosi opłaty.

W treści wniosku można wskazać, że były małżonek od dłuższego czasu nie korzysta z lokalu, nie partycypuje w kosztach jego utrzymania i nie wykazuje zamiaru powrotu. Dobrze jest też poprosić gminę o pisemne stanowisko, ponieważ będzie ono przydatne, jeżeli sprawa będzie musiała trafić do sądu.

Nie należy natomiast samowolnie usuwać rzeczy byłego małżonka, wymieniać zamków w sposób prowadzący do konfliktu albo składać nieprecyzyjnych oświadczeń, że druga osoba „nie ma już żadnych praw”, jeżeli nie ma jeszcze decyzji gminy, aneksu albo orzeczenia sądu. Takie działania mogą utrudnić późniejsze uregulowanie sprawy.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, że sposób rozwiązania sprawy zależy od stanowiska gminy, zachowania byłego małżonka i dostępnych dowodów.

FAQ

Czy wymeldowanie byłej żony wystarczy, aby usunąć ją z najmu?

Nie. Wymeldowanie jest ważnym dowodem, że była żona nie mieszka w lokalu, ale samo w sobie nie zmienia umowy najmu. Do zmiany potrzebne jest działanie gminy, porozumienie stron albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy gmina musi wykreślić byłego małżonka z umowy?

Nie zawsze. Gmina powinna ocenić sprawę według ustawy, umowy najmu i lokalnej uchwały rady gminy. Może żądać dokumentów potwierdzających faktyczne opuszczenie lokalu, brak opłat, sytuację mieszkaniową byłego małżonka oraz sytuację osoby pozostającej w lokalu.

Jaki jest termin wypowiedzenia, gdy najemca nie mieszka w lokalu?

Jeżeli podstawą jest niezamieszkiwanie najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, ustawa przewiduje 6-miesięczny termin wypowiedzenia. Jeżeli najemca ma tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może go używać, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego, możliwy jest miesięczny termin wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

Czy wyrok rozwodowy przyznający pokój byłej żonie przesądza o najmie?

Nie zawsze. Takie rozstrzygnięcie często dotyczy tylko sposobu korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania po rozwodzie. Nie zastępuje automatycznie aneksu do umowy najmu ani nie musi oznaczać ostatecznego przyznania prawa najmu jednej osobie.

Czy dorosła córka mieszkająca w lokalu ma znaczenie?

Tak, ale głównie dowodowe i praktyczne. Pokazuje, kto faktycznie tworzy gospodarstwo domowe w lokalu i jakie są potrzeby mieszkaniowe rodziny. Dorosłe dziecko nie staje się jednak automatycznie najemcą tylko dlatego, że mieszka w mieszkaniu komunalnym.

Czy były małżonek może żądać pieniędzy za rezygnację z prawa najmu?

Może pojawić się spór o wartość prawa najmu, zwłaszcza przy podziale majątku wspólnego. Prawo najmu lokalu komunalnego może mieć wartość majątkową, a sąd może brać tę kwestię pod uwagę przy rozliczeniach między byłymi małżonkami.

Podsumowanie

Usunięcie byłego małżonka z najmu mieszkania komunalnego po rozwodzie jest możliwe, ale nie następuje automatycznie. Trzeba odróżnić meldunek od prawa najmu, a rozstrzygnięcie rozwodowe o korzystaniu z pokoju od ostatecznego uregulowania umowy najmu.

Najbezpieczniej zacząć od wniosku do gminy o uregulowanie stanu prawnego lokalu. Warto dołączyć dowody wyprowadzki byłego małżonka, wymeldowania, braku udziału w opłatach i faktycznego zamieszkiwania przez Pana oraz córkę. Jeżeli gmina odmówi albo była żona nie współpracuje, należy rozważyć postępowanie sądowe dotyczące współnajmu albo prawa najmu w ramach podziału majątku wspólnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 680¹.
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 58.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02.
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Op 93/09.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.