Kto płaci podatek od nieruchomości: właściciel czy najemca?

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki niemające osobowości prawnej, które są w szczególności właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi albo użytkownikami wieczystymi gruntów.

W typowej umowie najmu mieszkania, lokalu użytkowego albo powierzchni handlowej zawartej z prywatnym właścicielem podatnikiem wobec gminy pozostaje właściciel. To on powinien wykazać nieruchomość, otrzymać decyzję podatkową, jeżeli jest osobą fizyczną, albo złożyć deklarację, jeżeli działa jako osoba prawna lub jednostka organizacyjna. Sam fakt korzystania z lokalu na podstawie umowy najmu nie powoduje, że najemca staje się podatnikiem podatku od nieruchomości.

W praktyce umowa najmu często rozdziela czynsz podstawowy oraz opłaty dodatkowe, w tym koszty utrzymania nieruchomości. Dlatego warto jasno opisać składniki opłat za lokal, aby nie było wątpliwości, czy podatek od nieruchomości mieści się już w czynszu, czy jest odrębnie rozliczanym kosztem.

Jeżeli podatnikiem jest osoba fizyczna, podatek za dany rok ustala organ podatkowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości, czyli najczęściej wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Podatek od osób fizycznych jest płatny w ratach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeżeli wysokość podatku nie przekracza 100 zł, płaci się go jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.

Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej składają deklarację DN-1 zasadniczo do 31 stycznia danego roku, a podatek płacą w ratach miesięcznych, co do zasady do 15. dnia każdego miesiąca, przy czym rata za styczeń jest płatna do 31 stycznia.

Czy najemca może być podatnikiem podatku od nieruchomości?

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Najważniejszy wyjątek dotyczy posiadaczy nieruchomości lub ich części oraz obiektów budowlanych stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, czyli na przykład gminy, powiatu lub województwa. Jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa albo z innego tytułu prawnego, posiadacz może być podatnikiem podatku od nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że najemca prywatnego lokalu wynajmowanego od osoby fizycznej albo spółki zwykle nie jest podatnikiem. Natomiast podmiot korzystający z lokalu, gruntu lub obiektu należącego do gminy albo Skarbu Państwa powinien sprawdzić treść umowy i podstawę prawną posiadania, bo w takim przypadku obowiązek podatkowy może obciążać posiadacza, a nie właściciela publicznego.

Ustawa przewiduje też szczególne regulacje dla posiadania bez tytułu prawnego oraz wyjątki dotyczące określonych lokali mieszkalnych. Dlatego w spornej sytuacji nie wystarczy sama nazwa umowy. Trzeba sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, jaki tytuł prawny ma korzystający, czy chodzi o lokal mieszkalny, lokal użytkowy, grunt czy budowlę oraz czy przedmiot jest związany z działalnością gospodarczą.

Koszt podatku od nieruchomości skalkulowany w czynszu

Jeżeli właściciel prywatnego lokalu wynajmuje go najemcy, może tak ukształtować czynsz, aby obejmował również koszty utrzymania nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że najemca płaci podatek w znaczeniu publicznoprawnym. Najemca pokrywa jedynie ekonomiczny koszt, który wynajmujący uwzględnił w cenie najmu.

Takie rozwiązanie jest dopuszczalne, ale powinno wynikać z umowy. Najbezpieczniej wskazać, czy czynsz jest kwotą stałą obejmującą wszystkie koszty właściciela, czy też najemca dodatkowo zwraca oznaczone wydatki, takie jak media, opłaty eksploatacyjne, koszty zarządu oraz podatki obciążające właściciela lokalu. Im bardziej precyzyjny zapis, tym mniejsze ryzyko sporu o to, czy wynajmujący może żądać dopłaty.

Jeżeli w umowie najmu nie ma podstawy do doliczania podatku, właściciel nie powinien jednostronnie podwyższać należności tylko dlatego, że wzrosła stawka podatku albo zmieniła się kwalifikacja lokalu. Może natomiast próbować zmienić warunki umowy zgodnie z jej postanowieniami, przepisami o najmie oraz zasadami wypowiedzenia lub aneksowania umowy.

Dla gminy istotne jest to, kto jest podatnikiem według ustawy. Organ podatkowy będzie dochodził podatku od właściciela, użytkownika wieczystego, posiadacza samoistnego albo innego ustawowo wskazanego podatnika. Nie ma znaczenia, czy ekonomicznie koszt został później odzyskany od najemcy w czynszu.

W podobnym kierunku wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 2232/17. Sąd podkreślił, że przekazanie wynajmującemu przez najemcę kwot odpowiadających podatkowi od nieruchomości nie zwalnia wynajmującego z obowiązku zapłaty podatku i może być traktowane jako element rozliczeń z tytułu najmu.

Lokal wykorzystywany do działalności gospodarczej

Wynajem lokalu do prowadzenia sklepu, biura albo punktu usługowego może wpływać na wysokość podatku, ponieważ rada gminy stosuje różne stawki w zależności od rodzaju gruntu, budynku lub jego części oraz sposobu wykorzystania. Stawki ustala rada gminy w uchwale, ale nie mogą one przekraczać stawek maksymalnych ogłaszanych co roku przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych.

Jeżeli lokal jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, podatek może być wyższy niż przy zwykłym lokalu mieszkalnym. Nadal jednak trzeba odróżnić wysokość podatku od tego, kto jest podatnikiem. W prywatnym najmie lokalu użytkowego podatnikiem pozostaje co do zasady właściciel, nawet jeżeli wyższy koszt podatku uwzględnia w czynszu płaconym przez przedsiębiorcę.

W przypadku pana Tomasza, który wynajmuje lokal handlowy od prywatnego właściciela, właściciel nie może samą umową uczynić go podatnikiem wobec gminy. Może natomiast, jeżeli umowa tak stanowi, doliczać do czynszu ekonomiczny koszt podatku od nieruchomości. Jeżeli umowa przewiduje tylko określony miesięczny czynsz i nie przewiduje dodatkowego zwrotu podatku, żądanie dopłaty powinno być oceniane przede wszystkim przez pryzmat treści umowy.

Co zrobić, gdy wynajmujący żąda zapłaty podatku?

Najemca powinien najpierw sprawdzić, czy wynajmujący żąda zapłaty podatku jako organowi podatkowemu, czy jedynie zwrotu kosztu w ramach rozliczeń umownych. To dwie różne sytuacje. W pierwszej najemca powinien ustalić, czy w ogóle jest podatnikiem według art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W drugiej trzeba przeanalizować umowę najmu.

Jeżeli umowa wyraźnie przewiduje, że najemca zwraca wynajmującemu koszt podatku od nieruchomości, żądanie może być zgodne z umową. Jeżeli zapis jest niejasny, warto porównać go z innymi postanowieniami o czynszu, opłatach eksploatacyjnych, podatkach, mediach, waloryzacji oraz zmianie wysokości opłat.

Jeżeli wynajmujący próbuje obciążyć najemcę podatkiem dopiero po pewnym czasie, a umowa nie daje mu takiego prawa, najemca może odmówić zapłaty dodatkowej kwoty i wskazać, że podatnikiem pozostaje właściciel. W razie sporu konieczna może być analiza umowy, korespondencji stron, faktur, rachunków i decyzji podatkowej.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują różnicę między podatnikiem podatku od nieruchomości a osobą, która jedynie ekonomicznie finansuje ten koszt w czynszu.

FAQ

Czy najemca prywatnego mieszkania płaci podatek od nieruchomości?

Co do zasady nie. Podatnikiem jest właściciel, użytkownik wieczysty albo posiadacz samoistny. Najemca może jednak ponosić ekonomiczny koszt podatku, jeżeli został on wkalkulowany w czynsz albo wyraźnie wskazany jako opłata dodatkowa w umowie.

Czy umowa najmu może przenieść obowiązek podatkowy na najemcę?

Umowa najmu nie może zmienić podatnika wobec gminy, jeżeli ustawa wskazuje właściciela. Może natomiast zobowiązać najemcę do zwrotu właścicielowi kosztu podatku jako elementu rozliczeń cywilnoprawnych.

Kiedy najemca może być podatnikiem?

Najemca lub inny posiadacz może być podatnikiem zwłaszcza wtedy, gdy korzysta z nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego na podstawie umowy, innego tytułu prawnego albo w określonych przypadkach bez tytułu prawnego.

Czy właściciel może doliczyć podatek do czynszu w trakcie umowy?

To zależy od umowy. Jeżeli umowa przewiduje rozliczanie podatku jako opłaty dodatkowej albo mechanizm zmiany czynszu, żądanie może być uzasadnione. Jeżeli takiej podstawy nie ma, jednostronne doliczenie podatku może być sporne.

Czy najemca powinien składać deklarację IN-1 albo DN-1?

Tylko wtedy, gdy sam jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Przy zwykłym najmie prywatnego lokalu najemca nie składa informacji ani deklaracji podatkowej, bo obowiązek wobec gminy spoczywa na właścicielu.

Podsumowanie

Najemca lokalu nie staje się automatycznie podatnikiem podatku od nieruchomości. W najmie prywatnym podatnikiem jest zwykle właściciel, a najemca może jedynie finansować koszt podatku w czynszu lub w opłatach dodatkowych. Umowa może więc określić, kto ekonomicznie ponosi koszt, ale nie może zmienić ustawowego podatnika wobec gminy.

Największej ostrożności wymagają nieruchomości publiczne, czyli należące do Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Tam posiadacz, w tym najemca lub dzierżawca, może w określonych przypadkach być podatnikiem. W razie wątpliwości warto sprawdzić nie tylko umowę, lecz także status właściciela i charakter posiadania.

Źródła

1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 707, w szczególności art. 3 i art. 6 - Internetowy System Aktów Prawnych
2. Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące podatku od nieruchomości - podatki.gov.pl
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 2232/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.