Zbyt niska balustrada balkonowa w spółdzielni mieszkaniowej

Aktualne wymagania a starszy budynek — co naprawdę trzeba sprawdzić?

Aktualne wymagania dla balustrad wynikają przede wszystkim z § 298 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Balustrady przy balkonach i loggiach powinny skutecznie chronić przed wypadnięciem. W budynkach wielorodzinnych i zamieszkania zbiorowego minimalna wysokość balustrady, mierzona do wierzchu poręczy, wynosi 1,1 m, a maksymalny prześwit lub wymiar otworu między elementami wypełnienia wynosi 0,12 m. Dla budynków jednorodzinnych i wnętrz mieszkań wielopoziomowych minimalna wysokość wynosi 0,9 m, a maksymalnego prześwitu rozporządzenie nie określa.

Nie można jednak przenieść tych wymiarów automatycznie na każdy istniejący od wielu lat balkon. Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia przepisy warunków technicznych stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków. Dlatego sam dzisiejszy wymiar 1,1 m nie jest samodzielną podstawą do stwierdzenia, że każda starsza balustrada niższa od tej wartości jest bezprawna albo musi zostać dostosowana.

Przy ocenie starszej balustrady trzeba rozdzielić jej pierwotną legalność od aktualnego bezpieczeństwa. Dla pierwszej kwestii znaczenie mają dokumenty i stan prawny z czasu realizacji inwestycji lub późniejszych robót. Dla drugiej — rzeczywisty stan techniczny balustrady dzisiaj, w tym jej stabilność, mocowanie, korozja, uszkodzenia i zdolność do bezpiecznego pełnienia funkcji ochronnej.

Warto sprawdzić w szczególności:

• rok budowy budynku i rok wykonania albo wymiany balustrady,
• zatwierdzony projekt budowlany, dokumentację powykonawczą i dokumenty późniejszych remontów lub przebudów,
• przepisy obowiązujące dla danej inwestycji oraz właściwe przepisy przejściowe,
• aktualny wynik pomiarów oraz stan mocowań, elementów wypełnienia i poręczy,
• czy po wybudowaniu balkonu prowadzono roboty, które mogły zmienić podstawę techniczną oceny balustrady.

Protokół wydania lokalu nadal jest przydatnym dowodem. Może pokazywać, kiedy użytkownik zauważył problem i czy zgłosił go wynajmującemu lub spółdzielni. Nie przesądza jednak sam w sobie ani o zgodności starej balustrady z prawem budowlanym, ani o jej obecnym bezpieczeństwie.

Bezpieczeństwo istniejącej balustrady — obowiązki właściciela i zarządcy

Wiek budynku nie zwalnia właściciela ani zarządcy z obowiązku utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym. Art. 61 Prawa budowlanego nakłada obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami określonymi w tej ustawie, a art. 62 przewiduje okresowe kontrole stanu technicznego. Przepisy dotyczące technicznych warunków użytkowania budynków mieszkalnych wskazują ponadto, że przy kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne szczegółowym sprawdzeniem obejmuje się m.in. balustrady, loggie i balkony.

Jeżeli balustrada jest niestabilna, ma uszkodzone mocowania, zaawansowaną korozję, brakujące elementy albo z innych przyczyn może zagrażać ludziom, problem nie sprowadza się już do porównania jej wysokości z dzisiejszym § 298. W takiej sytuacji potrzebna jest ocena jej rzeczywistego stanu technicznego i — zależnie od wyniku — zabezpieczenie, naprawa albo wymiana.

Art. 66 Prawa budowlanego pozwala organowi nadzoru budowlanego nakazać usunięcie nieprawidłowości m.in. wtedy, gdy obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym. W określonych sytuacjach organ może też zakazać użytkowania obiektu lub jego części do czasu usunięcia nieprawidłowości. Nie oznacza to jednak, że PINB powinien ingerować w każdym przypadku, gdy stara balustrada ma mniej niż 1,1 m.

Czy zbyt niska balustrada oznacza wadę lokalu w najmie?

Roszczenia najemcy trzeba oceniać odrębnie od publicznoprawnej oceny bezpieczeństwa budynku. To, czy balustrada podlega obowiązkowi naprawy na podstawie Prawa budowlanego, nie przesądza automatycznie o roszczeniu z umowy najmu. I odwrotnie — stan balustrady może faktycznie ograniczać bezpieczne korzystanie z lokalu, nawet jeśli nie da się wyprowadzić obowiązku jej podwyższenia wyłącznie z obecnego wymiaru 1,1 m.

W pierwszej kolejności trzeba ustalić tytuł prawny do lokalu. Jeżeli osoba korzysta z mieszkania jako najemca, podstawowe znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego o obowiązkach wynajmującego i wadach rzeczy najętej. Jeżeli jest właścicielem lokalu albo przysługuje jej spółdzielcze prawo do lokalu, nie stosuje się do niej automatycznie uprawnień najemcy z art. 664 i art. 682 Kodeksu cywilnego.

W przypadku najmu znaczenie mają przede wszystkim rzeczywisty wpływ stanu balustrady na możliwość bezpiecznego korzystania z balkonu i lokalu, treść umowy, moment ujawnienia wady, wiedza najemcy przy zawieraniu umowy, zgłoszenie problemu wynajmującemu oraz zgromadzone dowody.

• Art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego zobowiązuje wynajmującego do wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas najmu.
• Jeżeli wada ogranicza przydatność rzeczy do umówionego użytku, art. 664 § 1 pozwala najemcy żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady.
• Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie jej w odpowiednim czasie, albo wady nie da się usunąć, art. 664 § 2 może uzasadniać wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
• Roszczenie o obniżenie czynszu i uprawnienie z art. 664 § 2 co do zasady nie przysługują, jeżeli najemca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
• Jeżeli wada lokalu zagraża zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, art. 682 pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia także wtedy, gdy najemca wiedział o wadzie przy zawarciu umowy.

Jeżeli wynajmującym jest spółdzielnia mieszkaniowa, roszczenia z umowy najmu kieruje się do niej. Jeżeli lokal jest wynajmowany od prywatnego właściciela, to właściciel jest adresatem roszczeń najemcy, nawet gdy budynkiem zarządza spółdzielnia lub wspólnota. Administratora lub zarządcę warto równolegle poinformować o problemie dotyczącym elementu budynku. Zakres kompetencji administracji wobec części wspólnych dobrze pokazuje też kwestia: hulajnogi, rowery i wózki na klatce.

Gdzie zgłosić zbyt niską lub niebezpieczną balustradę?

Najpierw należy ustalić, do kogo kierować zgłoszenie. Najemca powinien zawiadomić wynajmującego; właściciel lokalu lub osoba uprawniona w spółdzielni — spółdzielnię, zarządcę albo administratora odpowiedzialnego za budynek. Zgłoszenie najlepiej złożyć w sposób pozwalający zachować dowód jego treści i daty. Jeżeli kontakt ze spółdzielnią obejmuje również rozliczenia mediów, odrębny tryb działania pokazuje reklamacja rozliczenia wody w spółdzielni mieszkaniowej.

W piśmie warto zażądać oględzin, sporządzenia protokołu i pisemnego stanowiska. Jeżeli sam pomiar budzi wątpliwości, a zwłaszcza gdy widoczne są uszkodzenia, przydatna może być ocena osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane. Właściciel lub członek spółdzielni, jeżeli spełnia ustawowe warunki dostępu, może również sprawdzić dokumenty spółdzielni mieszkaniowej dotyczące budynku, kontroli lub robót.

Do zgłoszenia dobrze dołączyć:

• adres lokalu i dokładne wskazanie balkonu,
• wynik pomiaru wysokości balustrady do wierzchu poręczy oraz ewentualnych prześwitów,
• zdjęcia pokazujące sposób pomiaru i widoczne uszkodzenia,
• informację o chwiejności, korozji, brakujących elementach lub innych objawach mogących wpływać na bezpieczeństwo,
• żądanie oględzin, protokołu oraz wskazania podstawy technicznej i dokumentacyjnej stanowiska zarządcy.

Jeżeli nie ma pewności, czy problem wynika tylko z różnicy względem obecnego standardu, czy z rzeczywistego zagrożenia, fachowa ocena techniczna jest często bardziej miarodajna niż sam pomiar wysokości. Pozwala ustalić, czy balustrada wymaga naprawy, zabezpieczenia lub dalszej diagnostyki.

Powiatowego inspektora nadzoru budowlanego warto zawiadomić przede wszystkim wtedy, gdy istnieje uzasadnione podejrzenie zagrożenia życia lub zdrowia, nieodpowiedniego stanu technicznego albo innych nieprawidłowości wymagających ingerencji nadzoru. Do zawiadomienia można dołączyć pomiary, fotografie, opinię techniczną i wcześniejszą korespondencję ze spółdzielnią lub zarządcą. Jeżeli zagrożenie jest bezpośrednie, nie należy czekać z ograniczeniem korzystania z balkonu do zakończenia sporu.

Czego nie robić bez wymaganych zgód?

Użytkownik lokalu nie powinien samodzielnie podwyższać balustrady, montować dodatkowych konstrukcji ani ingerować w elewację bez wcześniejszego ustalenia, kto jest uprawniony do decydowania o takim elemencie i jakie zgody lub formalności są wymagane. Samowolna przeróbka może pogorszyć bezpieczeństwo, naruszyć zasady zarządzania budynkiem albo prowadzić do obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli rozważana jest przebudowa balkonu i barierek, trzeba sprawdzić zakres planowanych robót, tytuł prawny do elementu budynku, regulacje spółdzielni oraz wymagania Prawa budowlanego. Podobnie montaż elementów na balkonie może wymagać zgody, zwłaszcza gdy wpływa na elewację lub nieruchomość wspólną. Przy pracach dotyczących elementów zewnętrznych budynku podobny podział odpowiedzialności pojawia się także wtedy, gdy chodzi o remont balkonu w spółdzielni.

Nie należy także samowolnie wstrzymywać całego czynszu. Przy rzeczywistej wadzie art. 664 Kodeksu cywilnego może dawać podstawę do odpowiedniego obniżenia czynszu, ale zakres obniżki powinien odpowiadać ograniczeniu korzystania i konkretnemu okresowi trwania wady. Bezpieczna kolejność to udokumentowanie problemu, pisemne zgłoszenie, ustalenie podstawy technicznej i prawnej oraz dopiero potem wybór właściwego roszczenia lub drogi administracyjnej.

W sprawie balustrady najważniejsze są wymagania techniczne i odpowiedzialność za stan części budynku. Jeżeli spór ma jednak inne źródło, stosuje się odmienne ścieżki: osobno rozpatruje się hałas z mieszkania w spółdzielni, a osobno możliwość zaskarżenia uchwały spółdzielni mieszkaniowej.

FAQ

Czy każda balustrada balkonowa niższa niż 1,1 m jest dziś nielegalna?

Nie. 1,1 m to aktualny parametr z § 298 dla budynków wielorodzinnych, ale przy starszej balustradzie trzeba ustalić datę jej wykonania, projekt, przepisy właściwe dla inwestycji i ewentualne późniejsze roboty. Osobno ocenia się jej obecny stan techniczny i bezpieczeństwo.

Ile powinna mieć balustrada w budynku wielorodzinnym według aktualnych warunków technicznych?

Aktualny § 298 ust. 2 przewiduje minimalną wysokość 1,1 m, mierzoną do wierzchu poręczy, oraz maksymalny prześwit lub wymiar otworu między elementami wypełnienia 0,12 m. Parametry te należy stosować w zakresie, w jakim do danej inwestycji lub robót mają zastosowanie obecne warunki techniczne.

Czy najemca może żądać obniżenia czynszu z powodu balustrady?

Tak, jeżeli stan balustrady stanowi wadę, która rzeczywiście ogranicza przydatność lokalu do umówionego użytku. Sam fakt, że stara balustrada ma mniej niż 1,1 m, nie przesądza jeszcze o takim roszczeniu. Znaczenie ma również to, czy najemca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Czy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminu?

Może to być możliwe w sytuacjach określonych w art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, a gdy wada lokalu zagraża zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych — także na podstawie art. 682. Sama różnica między wysokością starej balustrady a obecnym standardem nie wystarcza do takiego wniosku.

Kiedy zgłosić sprawę do PINB?

Przede wszystkim wtedy, gdy istnieją podstawy do podejrzenia, że balustrada lub balkon mogą zagrażać ludziom, są w nieodpowiednim stanie technicznym albo występują inne nieprawidłowości wymagające działania nadzoru budowlanego. Zwykle wcześniej warto zgłosić sprawę zarządcy i zgromadzić dokumentację, chyba że zagrożenie wymaga natychmiastowej reakcji.

Czy można samodzielnie podwyższyć balustradę?

Nie należy tego robić bez wcześniejszego ustalenia wymaganych zgód i formalności. Balustrada może być związana z elewacją lub innymi elementami budynku, a nieprawidłowa ingerencja może pogorszyć jej bezpieczeństwo albo naruszyć prawa spółdzielni, wspólnoty lub innych właścicieli.