Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Podział gruntu we współwłasności na którym stoi dom

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Chcielibyśmy znieść współwłasność z sąsiadem. Na działce jest budynek trzyrodzinny. Wydzielone są lokale mieszkalne własnościowe. Dwa lokale znajdują się na parterze, a trzeci na piętrze. My zamieszkujemy na parterze, sąsiad nad nami i nad trzecim lokalem należącym do ich syna. Każdy lokal ma osobne wejście i z innej strony budynku. Podwórko mamy podzielone umownie (nie na piśmie) pomiędzy sobą. Nasza część jest oddzielona ogrodzeniem od pozostałych (ogrodzenie wspólnie stawiane z sąsiadem). Pozostałe dwie części gruntu uzyskuje sąsiad. Taki podział nam odpowiada. Co powinniśmy zrobić, aby taki podział podwórka był prawny i co z gruntem pod budynkiem? Czy grunt pod budynkiem musi pozostać w współudziale? Jeżeli tak, to w jaki sposób powinien być wydzielony od pozostałej części podwórka? Czy działka pod budynkiem pozostanie wielkości budynku, czy musi być większa? Jak wcześniej pisałam, wejścia do mieszkań sąsiadów są z drugiej strony budynku, z których my nie korzystamy, a oni nie korzystają z naszej strony.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podział gruntu we współwłasności na którym stoi dom

Zniesienie współwłasności gruntu

Dopóki istnieje odrębna własność lokali, nie można znieść współwłasności gruntu. Ani pod budynkiem, ani obok budynku. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali „w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali”. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Kwestia podziałów nieruchomości jest uregulowana w art. 92–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm.) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663).

Podział nieruchomości

Podziału nieruchomości można dokonać na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych).

Zgodnie z art. 93 powyższej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego - w razie braku tego planu - podziału można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu lub z przepisami odrębnymi.

Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W przypadku takiego podziału do wniosku o podział należy dołączyć rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z przedstawieniem granicy wewnątrz budynku.

Część czynności związanych z podziałem nieruchomości wykonuje uprawniony geodeta. Zgodnie z przepisami opracowuje on protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem podziału oraz protokół z wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych. 

Zobacz również: Adaptacja strychu w domu jednorodzinnym

Podział fizyczny budynku i gruntu

W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych jednolite jest stanowisko, iż podział fizyczny budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony i tylko w taki sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1986 r. III CP 77/86, OSNCP 1987, nr12, poz. 190). Jedyny wyjątek to odrębna własność lokali i współwłasność w gruncie.

Podział gruntu i budynku nie może więc odbyć się w taki sposób, aby każde piętro należało do innego właściciela, a współwłasnością gruntu zostanie zniesiona w oderwaniu od podziału budynku.

Reasumując – jeśli jest możliwy podział budynku w pionie i takie wydzielenie odrębnej własności, a granica nieruchomości będzie przebiegać wzdłuż pionowych ścian – należy umownie znieść odrębną własność lokali, powołać biegłego, który na nowo wyznaczy lokale w pionie, i tak będzie możliwe zniesienie współwłasności budynku i działki. Nie jest możliwe natomiast pozostawienie lokali w poziomach, a ustanowienie odrębnych działek gruntu dla każdego z lokali. W tym wypadku możliwy jest tylko podział do korzystania w zakresie gruntu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl