Czy można zasiedzieć mieszkanie komunalne?

Czy można zasiedzieć mieszkanie komunalne?

Podstawą prawną oceny sprawy są przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o zasiedzeniu i posiadaniu oraz przepisy ustawy o własności lokali. Sam fakt długoletniego zamieszkiwania w mieszkaniu komunalnym, nawet przez 40, 50 albo 60 lat, nie oznacza jeszcze możliwości nabycia lokalu przez zasiedzenie.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo przez 30 lat w złej wierze. Kluczowe są więc nie tylko terminy, lecz także charakter posiadania.

W przypadku mieszkania komunalnego najczęściej występuje najem. Najemca włada lokalem dlatego, że łączy go z gminą albo innym właścicielem stosunek prawny. Płaci czynsz, korzysta z lokalu na podstawie umowy, decyzji, przydziału albo innego tytułu i co do zasady uznaje, że właścicielem jest gmina. Taka osoba jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym.

Odrębna własność lokalu a zasiedzenie

Dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego, ale tylko wtedy, gdy lokal stanowi odrębną nieruchomość, czyli została ustanowiona odrębna własność lokalu. Nie można przez zasiedzenie „wyodrębnić” lokalu z budynku. Zasiedzenie może dotyczyć prawa własności istniejącej nieruchomości, a nie stworzenia nowej nieruchomości lokalowej.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa wymaga formy aktu notarialnego, a do powstania odrębnej własności potrzebny jest wpis do księgi wieczystej.

Jeżeli lokal komunalny nie ma założonej odrębnej księgi wieczystej jako samodzielna nieruchomość lokalowa, w praktyce nie ma przedmiotu, który mógłby zostać zasiedziany jako lokal mieszkalny. Można wtedy mówić o korzystaniu z części budynku, ale nie o zasiedzeniu konkretnego mieszkania jako odrębnej nieruchomości.

Najemca mieszkania komunalnego jako posiadacz zależny

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast ten, kto włada rzeczą jak najemca, dzierżawca, użytkownik albo osoba mająca inne prawo do korzystania z cudzej rzeczy.

W typowej sprawie dotyczącej mieszkania komunalnego osoba zajmująca lokal jest najemcą albo osobą uprawnioną do korzystania z lokalu po najemcy. Oznacza to, że nie włada lokalem „jak właściciel”, lecz korzysta z niego w ramach stosunku najmu. Opłacanie czynszu, remontowanie mieszkania, ponoszenie kosztów mediów czy długoletnie zamieszkiwanie nie zmieniają automatycznie posiadania zależnego w samoistne.

Pani mama z uwagi na możliwość wykupu mieszkania albo wieloletnie korzystanie z lokalu nadal może pozostawać posiadaczem zależnym, jeżeli jej prawo do lokalu wynika z najmu, przydziału lub tolerowania przez gminę. W podobnych sprawach znaczenie może mieć także bezumowne korzystanie z lokalu, ale samo zajmowanie mieszkania bez aktualnej umowy również nie przesądza jeszcze o posiadaniu samoistnym.

Kiedy posiadanie mogłoby prowadzić do zasiedzenia?

Teoretycznie zasiedzenie lokalu mieszkalnego jest możliwe, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

• lokal stanowi odrębną nieruchomość lokalową,
• dla lokalu istnieje księga wieczysta,
• osoba włada lokalem jak właściciel, a nie jak najemca,
• posiadanie samoistne trwa nieprzerwanie przez wymagany okres,
• właściciel nie przerwał biegu zasiedzenia, na przykład przez skuteczne dochodzenie wydania lokalu.

W praktyce przy lokalach komunalnych najtrudniejsze jest wykazanie posiadania samoistnego. Jeżeli przez lata istniała umowa najmu, płacono czynsz najmu, składano wnioski o wykup, proszono gminę o zgodę na remont albo uznawano uprawnienia gminy jako właściciela, sąd może uznać, że nie doszło do posiadania samoistnego.

Czy uchylenie zakazu zasiedzenia nieruchomości państwowych pomaga najemcy?

Do 1 października 1990 r. obowiązywał art. 177 Kodeksu cywilnego, który wyłączał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Przepis ten został uchylony. Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie komunalne można obecnie zasiedzieć.

Po uchyleniu tego zakazu nadal trzeba spełnić ogólne przesłanki zasiedzenia, czyli przede wszystkim wykazać posiadanie samoistne oraz upływ odpowiedniego terminu. W wielu sprawach dotyczących lokali komunalnych przeszkodą nie jest już sam publiczny charakter właściciela, lecz brak odrębnej własności lokalu oraz fakt, że osoba zajmująca mieszkanie jest albo była najemcą.

Jak sprawdzić stan prawny mieszkania komunalnego?

Przed oceną szans na zasiedzenie trzeba ustalić, jaki jest stan prawny lokalu. W szczególności należy sprawdzić:

• czy lokal ma założoną odrębną księgę wieczystą,
• kto jest właścicielem lokalu albo budynku,
• czy istnieje umowa najmu, decyzja o przydziale albo inny dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu,
• czy gmina traktowała osobę zajmującą lokal jako najemcę,
• czy osoba zajmująca lokal kiedykolwiek jednoznacznie zamanifestowała wobec właściciela, że włada lokalem jak właściciel,
• czy właściciel podejmował czynności przerywające bieg zasiedzenia.

Jeżeli celem jest uzyskanie mieszkania na własność, w wielu przypadkach realniejszą drogą niż zasiedzenie będzie wykup lokalu komunalnego na zasadach obowiązujących w danej gminie. Zasady wykupu, bonifikaty i pierwszeństwo nabycia zależą od lokalnych uchwał oraz sytuacji najemcy.

Przykłady

FAQ

Podsumowanie

Zasiedzenie mieszkania komunalnego jest możliwe tylko wyjątkowo. Najpierw trzeba ustalić, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość lokalową. Następnie trzeba wykazać posiadanie samoistne przez wymagany okres. W typowych sytuacjach najemca lokalu komunalnego jest jednak posiadaczem zależnym, dlatego samo wieloletnie zamieszkiwanie, płacenie czynszu i remontowanie mieszkania nie wystarczają do zasiedzenia.

W sprawach dotyczących lokali komunalnych warto odróżnić trzy różne kwestie: zasiedzenie, wykup mieszkania od gminy oraz wstąpienie w najem po zmarłym najemcy. Każda z nich ma inne podstawy prawne i wymaga innych dokumentów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., sygn. III CRN 45/80
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. III CRN 60/86
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. CR 961/60

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.