Czy możliwe jest zasiedzenie mieszkania komunalnego?

Umowa odrębnej własności lokalu

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

Z dniem 1 października 1990 r. uchylony został przepis art. 177 K.c., zgodnie z którym przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie nie stosuje się, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem własności państwowej. Teoretycznie zatem istnieje możliwość nabycia prawa własności nieruchomości lokalowej przez zasiedzenie. Konieczne jest jednak spełnienie szeregu przesłanek, o których mowa poniżej.

W pierwszej kolejności konieczne byłoby ustalenie, czy lokal zajmowany przez Pani mamę jest lokalem mającym odrębną własność lokalu. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:

1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

Powyższe ma o tyle istotne znaczenie, że lokal mieszkalny może być zasiedziany tylko i wyłącznie wówczas gdy ustanowiona została odrębna własność lokalu. Każda odrębna własność lokalu, stosownie do przepisów u.w.l. musi mieć założoną oddzielną księgę wieczystą. Z opisu sprawy nie wynika, jakoby odrębna własność została ustanowiona, a tym samym nie ma księgi wieczystej dla tejże.

Stosownie do przepisów prawa właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Mniemam jednak, że taka sytuacja nie nastąpiła.

Innymi słowy dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego, ale tylko wówczas, gdy ustanowiony jest odrębny przedmiot własności. Stanowisko takie prezentowane jest przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 45/80, w którego tezie podniesiono, iż „pod rządem art. 172 § 1 K.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności”. Powyższe wynika przede wszystkim z faktu, iż odrębna własność lokalu jest traktowana na równi z nieruchomością i jak każda nieruchomość podlega zasiedzeniu. Przepis art. 172 § 1 K.c. stanowi bowiem, iż posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Zobacz również: Czy najemca może dokonać zasiedzenia zajmowanego lokalu?

Najem mieszkania jako odrębnej nieruchomości

Jak podnosi się w uzasadnieniu ww. postanowienia „Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 K.c. nie daje podstaw do czynienia rozróżnienia na nieruchomości gruntowe i lokale mieszkalne będące nieruchomościami i nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia”.

Jeżeli w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmowanego przez Pani mamę, chociażby w drodze odrębnej umowy lub w postępowaniu sądowym, lokal przez nią zajmowany nie może być przedmiotem zasiedzenia.

Rekapitulując powyższe, proszę sprawdzić stan prawny lokalu, a w szczególności proszę ustalić, czy wspomniany lokal stanowi odrębną własność, czy też nie. Jeżeli tak, wówczas jeżeli są spełnione przesłanki z art. 172 K.c., zasiedzenie jest możliwe, jeżeli nie stanowi odrębnej własności – zasiedzenie takie nie jest możliwe.

Ponadto nawet gdyby występowała odrębna własność lokalu, to w opisanym przypadku Pani mama nie jest posiadaczem samoistnym lecz najemcą lub dzierżawcą. Istotny w tym względzie jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Nabywanie prawa własności nieruchomości

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c., posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władnie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Pani mama z uwagi na prawo wykupu mieszkanie jest posiadaczem zależnym, co z kolei powoduje, że nie jest spełniona podstawowa przesłanka do zasiedzenia. Brak tej przesłanki powoduje, że sąd w ogóle nie bada pozostałych przesłanek.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.