Dług za mieszkanie komunalne u komornika – ugoda i przedawnienie

Dług za mieszkanie komunalne a komornik

Jeżeli za zaległy czynsz i opłaty za lokal komunalny został wydany nakaz zapłaty, wyrok albo inny tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, wierzyciel może skierować sprawę do komornika. Komornik nie decyduje wtedy samodzielnie, czy dług jest zasadny. Działa na podstawie tytułu wykonawczego i wniosku wierzyciela. Powiązaną kwestię omawiamy w artykule „Utrata pracy a czynsz za mieszkanie komunalne – jakie są możliwości”.

W sprawach dotyczących mieszkań komunalnych wierzycielem jest najczęściej gmina, zarząd budynków komunalnych albo inna jednostka zarządzająca lokalem. To z tym podmiotem należy rozmawiać o ugodzie, ratach, zawieszeniu egzekucji albo cofnięciu wniosku egzekucyjnego. Sam komornik nie może umorzyć długu ani rozłożyć go na raty bez stanowiska wierzyciela.

Jeżeli dług obejmuje ponad 20 000 zł, warto najpierw ustalić, z czego dokładnie wynika ta kwota: zaległy czynsz, opłaty niezależne od właściciela, odsetki, koszty procesu, koszty zastępstwa procesowego oraz koszty egzekucyjne mogą być naliczane oddzielnie.

Czy warto pisać wniosek o ugodę?

W wielu przypadkach tak, ale wniosek o ugodę trzeba przygotować rozsądnie. Najbezpieczniej poprosić o aktualne saldo zadłużenia, rozbicie długu na poszczególne miesiące i składniki, informację o naliczonych odsetkach oraz wskazanie, czy sprawa jest już po wyroku lub nakazie zapłaty.

Jeżeli egzekucja komornicza już trwa, ugoda powinna regulować nie tylko wysokość rat, ale także to, czy wierzyciel złoży do komornika wniosek o zawieszenie egzekucji. Zgodnie z art. 820 Kodeksu postępowania cywilnego organ egzekucyjny zawiesza postępowanie na wniosek wierzyciela, chyba że wniosek zmierza jedynie do przedłużenia postępowania.

Nie należy zakładać, że samo podpisanie ugody automatycznie zatrzyma komornika. Dopóki wierzyciel nie podejmie odpowiednich działań w postępowaniu egzekucyjnym, komornik może nadal prowadzić zajęcie wynagrodzenia, rachunku bankowego albo innych składników majątku.

Co powinien zawierać wniosek o rozłożenie długu na raty?

Wniosek do gminy lub zarządcy lokalu powinien być konkretny. Warto wskazać:

• numer lokalu i dane najemcy,
• prośbę o podanie aktualnej wysokości zadłużenia,
• proponowaną wysokość miesięcznej raty,
• deklarację terminowego regulowania bieżącego czynszu,
• krótki opis sytuacji życiowej i dochodowej,
• prośbę o zawieszenie egzekucji po podpisaniu ugody, jeżeli sprawa jest u komornika,
• prośbę o odstąpienie od wypowiedzenia najmu albo cofnięcie wypowiedzenia, jeżeli jest to jeszcze możliwe.

Najważniejsze jest to, aby po zawarciu ugody płacić zarówno bieżące opłaty za lokal, jak i raty zadłużenia. Brak płatności bieżącego czynszu zwykle powoduje, że nawet najlepsza ugoda traci praktyczne znaczenie.

Przedawnienie długu czynszowego

Zaległości czynszowe mają charakter świadczeń okresowych. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego roszczenia o świadczenia okresowe przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat. Każda miesięczna opłata przedawnia się oddzielnie, licząc od terminu jej wymagalności.

Obecnie ogólny termin przedawnienia wynosi 6 lat, a nie 10 lat. W przypadku terminów przedawnienia wynoszących co najmniej 2 lata koniec terminu przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przy roszczeniach czynszowych trzeba więc analizować konkretne miesiące zadłużenia.

Zgodnie z art. 123 § 1 Kodeksu cywilnego bieg przedawnienia przerywa się między innymi przez każdą czynność przed sądem lub organem egzekucyjnym podjętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia, przez uznanie roszczenia oraz przez wszczęcie mediacji.

W praktyce oznacza to, że pozew, wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, wniosek egzekucyjny, uznanie długu, podpisanie ugody albo jednoznaczna prośba o rozłożenie zaległości na raty mogą mieć wpływ na przedawnienie. Dlatego nie zawsze warto od razu pisać: „uznaję cały dług”. Bezpieczniej najpierw zażądać rozliczenia i zastrzec, że prośba o przedstawienie warunków ugody nie oznacza uznania roszczenia w części przedawnionej.

Ryzyko wypowiedzenia najmu lokalu komunalnego

Dług czynszowy może prowadzić nie tylko do egzekucji, ale także do wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Wypowiedzenie nie powinno nastąpić od razu. Właściciel musi najpierw uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu może otworzyć drogę do wypowiedzenia.

Więcej o skutkach zadłużenia i zmianach po stronie najemcy przeczytasz w opracowaniu: wypowiedzenie z powodu zaległości.

Kto odpowiada za czynsz razem z najemcą?

Zgodnie z art. 688¹ Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób jest jednak ograniczona do czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu.

Oznacza to, że dorosły syn, córka, partner albo inna pełnoletnia osoba stale mieszkająca z najemcą może odpowiadać za część zadłużenia. Nie odpowiada jednak za okres, w którym faktycznie nie mieszkała w lokalu, ani automatycznie za cały historyczny dług najemcy.

Ten mechanizm szerzej omawia artykuł: solidarna odpowiedzialność za czynsz.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, czy dług jest już objęty tytułem wykonawczym. Sprawdź, czy był nakaz zapłaty, wyrok, klauzula wykonalności i wniosek do komornika.
2. Poproś wierzyciela o szczegółowe saldo. Dług powinien być rozpisany na miesiące, należność główną, odsetki i koszty.
3. Sprawdź przedawnienie. Nie podpisuj ugody obejmującej cały dług bez weryfikacji, czy część roszczeń nie jest przedawniona.
4. Płać bieżący czynsz. To najważniejszy argument w rozmowach z gminą.
5. Zaproponuj realne raty. Lepiej zaproponować niższą ratę, którą można płacić regularnie, niż wysoką kwotę niemożliwą do utrzymania.
6. W sprawie komorniczej żądaj stanowiska wierzyciela. Ugoda powinna wskazywać, czy wierzyciel zawiesi egzekucję.
7. Zachowuj dowody wpłat i korespondencji. Mogą mieć znaczenie przy sporze z gminą, komornikiem albo w sądzie.

FAQ

Czy ugodę podpisuje się z komornikiem czy z gminą?

Ugody w sprawie długu zasadniczo nie podpisuje się z komornikiem, lecz z wierzycielem, czyli najczęściej z gminą albo zarządcą lokalu. Komornik wykonuje wniosek wierzyciela i tytuł wykonawczy.

Czy ugoda zatrzyma egzekucję komorniczą?

Nie zawsze automatycznie. W ugodzie warto dopilnować, aby wierzyciel zobowiązał się do złożenia wniosku o zawieszenie egzekucji albo ograniczenie jej zakresu po spełnieniu określonych warunków.

Czy dług za mieszkanie komunalne może się przedawnić?

Tak. Roszczenia o czynsz i opłaty okresowe przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat, przy czym każdy miesiąc należy analizować oddzielnie. Przedawnienie może zostać przerwane między innymi przez pozew, egzekucję, uznanie długu lub podpisanie ugody.

Czy gmina może wypowiedzieć najem za zaległości?

Tak, jeżeli lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami co najmniej za trzy pełne okresy płatności, a wcześniej otrzymał pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych oraz bieżących należności.

Czy dorosłe dziecko odpowiada za dług czynszowy rodzica?

Może odpowiadać, jeżeli stale mieszkało z najemcą w lokalu i było pełnoletnie. Odpowiedzialność jest ograniczona do opłat należnych za okres stałego zamieszkiwania tej osoby w mieszkaniu.

Co w przypadku długu po zmarłym najemcy?

Wtedy trzeba odróżnić odpowiedzialność osób stale zamieszkujących z najemcą od odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkowe. Taki odrębny scenariusz omawia artykuł: dług po zmarłym najemcy.

Podsumowanie

Dług za mieszkanie komunalne trzeba potraktować pilnie, zwłaszcza gdy sprawa trafiła już do komornika. Ugoda z gminą może pomóc w rozłożeniu zadłużenia na raty i ograniczeniu egzekucji, ale nie powinna być podpisywana bez sprawdzenia salda, przedawnienia i skutków uznania długu.

Najemca powinien przede wszystkim płacić bieżący czynsz, zebrać dokumenty, ustalić etap sprawy i zaproponować realny plan spłaty. Jeżeli w lokalu mieszkają pełnoletnie osoby, trzeba również ocenić, czy mogą odpowiadać solidarnie za czynsz za okres wspólnego zamieszkiwania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.