• Autor: Tomasz Krupiński
Oboje z mężem jesteśmy najemcami mieszkania komunalnego. Chodzi mi o wykup tego mieszkania (spełniam wszystkie warunki). Mąż chce dobrowolnie zrzec się prawa najmu do lokalu, abym ja (tylko ja) mogła wykupić to mieszkanie. On byłby tylko użytkownikiem zameldowanym w tym mieszkaniu. Problem polega na tym, że w grudniu 2017 r. złożyłam wniosek o wykup mieszkania. Po paru dniach pani w biurze dopatrzyła się, że umowa najmu opiewa na nas oboje. Zadzwoniła więc do męża i kazała mu podpisać ten mój złożony u niej wniosek o wykup mieszkania. Jam mam teraz postąpić, żeby wszystko było w porządku? Czy zmiana w formie zrzeczenia się praw najmu przez męża i zawarcie nowej umowy na ten lokal tylko ze mną w trakcie trwającej już procedury są możliwe?
Niestety rozwiązanie wskazywane przez Panią jest nierealne. Przedmiotową kwestię regulują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące wspólności prawa najmu. Zgodnie bowiem z treścią art. 6801:
„§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.
§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.
Wspólność najmu lokalu zostaje utrzymana także po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej. Tak więc o przynależności prawa najmu do obojga małżonków nie decyduje ogólna reguła z art. 31 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, lecz szczególne unormowanie zawarte w art. 6801 Kodeksu cywilnego. W razie obowiązywania między małżonkami rozdzielności majątkowej tylko prawo najmu jest przedmiotem swoistej wspólności łącznej małżonków, do której przepisy o wspólności majątkowej mają zastosowanie, ale nie wprost, lecz odpowiednio. Oznacza to, że w razie rozdzielności majątkowej małżeńska wspólność prawa najmu do lokalu jest wspólnością samoistną, ograniczoną tylko do tego prawa majątkowego.
Zobacz również: Zrzeczenie się prawa najmu lokalu komunalnego
W konsekwencji takiej regulacji przewidziana w art. 6801 wspólność prawa najmu nie może być wyłączona przez małżeńską umowę majątkową. Wyłączenie takie byłoby nieważne (art. 58).
Po ustaniu wspólności majątkowej prawo najmu należy nadal wspólnie do obojga małżonków. Z chwilą ustania wspólności majątkowej wyodrębnia się ono z masy majątkowej objętej tą wspólnością jako przedmiot poddany szczególnej regulacji przewidzianej w art. 6801.
Wspólność prawa najmu ustaje z chwilą ustania małżeństwa na skutek śmierci jednego z małżonków, rozwiązania małżeństwa przez rozwód albo jego unieważnienia. W czasie zaś trwania małżeństwa ustaje ona z chwilą, gdy po ustaniu wspólności majątkowej sąd – na podstawie art. 6801 § 2 – na żądanie jednego z małżonków zniesie wspólność tego prawa.
Ustalenia wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jako składnika majątku wspólnego ulegającego podziałowi dotyczy uchwała z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02, OSNC 2002, nr 12, poz. 150, z glosą J. Słyka, Jurysta 2003, nr 1, s. 40, oraz z omówieniem Z. Strusa, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Jako jedyne kryterium ustalenia wartości tego prawa przyjęto wysokość czynszu rynkowego, a nie rynkową wartość tego prawa, ze względu na to, że nie jest ono przeznaczone do obrotu.
Tak więc ma Pani dwa rozwiązania, tj.:
Dopiero rozwiązanie kwestii przynależności prawa najmu pozwoli na wykup lokalu.
Zobacz również: Oświadczenie o zrzeczeniu się praw do mieszkania
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
