Wykupu mieszkania komunalnego po zrzeczeniu się najmu przez męża

Wspólność prawa najmu

Niestety rozwiązanie wskazywane przez Panią jest nierealne. Przedmiotową kwestię regulują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące wspólności prawa najmu. Zgodnie bowiem z treścią art. 680¹:

„§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

Wspólność najmu lokalu zostaje utrzymana także po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej. Tak więc o przynależności prawa najmu do obojga małżonków nie decyduje ogólna reguła z art. 31 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, lecz szczególne unormowanie zawarte w art. 680¹ Kodeksu cywilnego. W razie obowiązywania między małżonkami rozdzielności majątkowej tylko prawo najmu jest przedmiotem swoistej wspólności łącznej małżonków, do której przepisy o wspólności majątkowej mają zastosowanie, ale nie wprost, lecz odpowiednio. Oznacza to, że w razie rozdzielności majątkowej małżeńska wspólność prawa najmu do lokalu jest wspólnością samoistną, ograniczoną tylko do tego prawa majątkowego.

Zobacz również: Zrzeczenie się prawa najmu lokalu komunalnego

Prawo najmu po ustaniu wspólności majątkowej

W konsekwencji takiej regulacji przewidziana w art. 680¹ wspólność prawa najmu nie może być wyłączona przez małżeńską umowę majątkową. Wyłączenie takie byłoby nieważne (art. 58).

Po ustaniu wspólności majątkowej prawo najmu należy nadal wspólnie do obojga małżonków. Z chwilą ustania wspólności majątkowej wyodrębnia się ono z masy majątkowej objętej tą wspólnością jako przedmiot poddany szczególnej regulacji przewidzianej w art. 680¹.

Wspólność prawa najmu ustaje z chwilą ustania małżeństwa na skutek śmierci jednego z małżonków, rozwiązania małżeństwa przez rozwód albo jego unieważnienia. W czasie zaś trwania małżeństwa ustaje ona z chwilą, gdy po ustaniu wspólności majątkowej sąd – na podstawie art. 680¹ § 2 – na żądanie jednego z małżonków zniesie wspólność tego prawa.

Ustalenia wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jako składnika majątku wspólnego ulegającego podziałowi dotyczy uchwała z dnia 24 maja 2002 r., sygn. akt III CZP 28/02, OSNC 2002, nr 12, poz. 150, z glosą J. Słyka, Jurysta 2003, nr 1, s. 40, oraz z omówieniem Z. Strusa, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Jako jedyne kryterium ustalenia wartości tego prawa przyjęto wysokość czynszu rynkowego, a nie rynkową wartość tego prawa, ze względu na to, że nie jest ono przeznaczone do obrotu.

Tak więc ma Pani dwa rozwiązania, tj.:

1. wniesienie sprawy o rozwiązanie wspólności najmu,
2. zniesienie wspólności ustawowej i podział majątku w drodze umowy.

Dopiero rozwiązanie kwestii przynależności prawa najmu pozwoli na wykup lokalu.

Zobacz również: Oświadczenie o zrzeczeniu się praw do mieszkania

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.