Najemca nie przebywa w mieszkaniu komunalnym, czy gmina wypowie umowę najmu?

Główny najemca

Określenie „główny najemca” ma charakter potoczny; w rozumieniu prawa można być najemcą (samodzielnie, czy wspólnie z kimś innym) – albo nie być najemcą. Właścicielem tego mieszkania komunalnego jest określona gmina. Konstrukcja prawna umowy najmu zakłada, że osoba – korzystając z cudzego lokalu na podstawie umowy najmu – jest najemcą (najmującym), zaś druga strona umowy najmu to wynajmujący (art. 659 Kodeksu cywilnego; dalej „K.c.”). Prawo w Polsce obowiązujące – nie tylko z uwagi na silne tendencje liberalne – nie zawiera obowiązku bycia właścicielem mieszkania (dawniej także takiego obowiązku prawnego nie było), ani żadnego innego lokalu; ustrój (w tym społeczny i ekonomiczny) ma duży wpływ na treść prawa oraz na sposób stosowania prawa (np. na to, czy władze publiczne mają obowiązek wspierać ludzi, nie tylko w zakresie zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych) – prawo nie jest wyobcowaną sferą regulacji.

Gospodarowanie gminnym zasobem mieszkaniowym rządzą określone reguły – zawarte zarówno w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jak i w innych przepisach prawnych (spośród których dla najemców szczególnie istotne są uchwały właściwej rady gminy). Gminy (jako właściciele lokali mieszkalnych) bazują zarówno na przepisach K.c. (o umowie najmu: art. 659 i następne K.c.), jak i na innych unormowaniach prawnych. Różne czynniki, w tym: zapotrzebowanie na mieszkania komunalne oraz naciski (np. potencjalnych najemców), wpływają na sposób („styl”) gospodarowania lokalami (w tym mieszkaniami) komunalnymi.

Niekiedy „patrzy się przez palce” na nawet wieloletnie opuszczenie mieszkania komunalnego przez jego najemcę – również w przypadku podnajmowania takiego mieszkania komuś innemu. Ustawodawca używa – w art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów… – formy językowej może w kontekście mieszkań socjalnych. Dysponent mieszkania socjalnego (np. gmina lub reprezentująca ją administracja) może (to jest uprawniona) wypowiedzieć umowę najmu, ale także może jej nie wypowiadać. Mieszkań socjalnych tyczy się szczególny tryb najmu, więc gospodarowanie nimi powinno być szczególnie dokładne. Skoro w ich przypadku ustawodawca dopuszcza możność niewypowiadania umowy najmu, to jeszcze większą (a przynajmniej bardzo zbliżoną) swobodę decyzyjną należy zakładać co do podstawowej części gminnego zasobu mieszkaniowego (czyli „zwykłych mieszkań komunalnych”).

Gminy powinny uchwalać przepisy prawa miejscowego z zakresu gospodarki lokalami. Proszę sprawdzić – np. przez strony sieciowe danej gminy (np. w jej Biuletynie Informacji Publicznej) – treść „lokalowej” (np. „mieszkaniowej”) uchwały tejże gminy albo uchwał (jeżeli uchwał wydano więcej, a różnie bywa z publikowaniem tekstów jednolitych). Prawdopodobnie również w takiej uchwale postanowiono, że gmina jest uprawniona (może) wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli np. najemca nie korzysta przez długi czas z najmowanego przez niego mieszkania komunalnego; sporo gmin korzysta z inspiracji gmin, które wcześniej przyjęły przepisy gminne w zakresie gospodarki lokalowej.

Zobacz również: Zdanie mieszkania po wynajmie

Meldunek i prawny tytuł do lokalu

Zagadnienie meldunku regulowane jest w ustawie o ewidencji ludności. Zameldowanie nie jest (mimo nadal silnych mitów) tytułem prawnym do lokalu, choć może mieć spore znaczenie (np. w korzystaniu z usług publicznych danej gminy); tytułem prawym jest np. umowa najmu (prawo najmu, status najemcy).

Ściśle rzecz biorąc, ochronę przed wypowiedzeniem umowy najmu powinno zapewniać spełnianie przesłanek uzasadniających korzystanie z mieszkania komunalnego. Niestety (z perspektywy najemców) można zauważyć dość silne tendencje liberalizujące stosunek najmu lokali komunalnych. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zaprezentowało projekt zmiany przepisów o najmie mieszkań komunalnych, według którego to projektu dysponenci mieszkań komunalnych zyskaliby większą swobodę wypowiadania umowy najmu; trudno przewidzieć dalsze losy owego projektu (udostępnionego publicznie przez Rządowe Centrum Legislacji) – stosunkowo niedawno nagłośnione okoliczności pokazują, jak zaskakujące mogą być okoliczności związane z tworzeniem prawa (i to w przypadku „sztandarowych projektów” większości rządowej), a ponadto (chyba nie tylko moim zdaniem) jakość legislacji ww. resortu pozostawia dużo do życzenia.

Gdyby wypowiedziano Panu umowę najmu (np. wskutek nacisków lub „dużej siły przebicia” kogoś chętnego na stanie się najemcą tegoż mieszkania), to byłby Pan uprawniony do wystąpienia na drogę postępowania cywilnego przeciwko wypowiedzeniu umowy najmu. Oczywiście duże znaczenie miałoby otrzymanie wypowiedzenia; w praktyce liczyć może się sprawny odbiór korespondencji przez zaufaną osobę – a doświadczenie uczy, że trudno jest w takich sytuacjach liczyć na rzetelność intrygującego mieszkańca (np. podnajemcy lub innego człowieka, któremu udostępniono mieszkanie). Po prawnie skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu dotychczasowy najemca powinien opuścić cudze (np. komunalne) mieszkanie. Jeśli taka osoba się nie wyprowadza (wraz ze wszystkimi swymi rzeczami), to dysponent mieszkania jest uprawniony wystąpić o wyrok eksmisyjny (także w takiej sprawie przysługuje prawo do sądu) – konsekwencją może być eksmisja (o ile były najemca nie wyprowadził się samodzielnie). Wprawdzie można domagać się przyznania mieszkania socjalnego (przepisy prawne się zmieniają, a poza tym różnie bywa z ich stosowaniem), ale prawdopodobnie Pan wolałby uniknąć takiej sytuacji – zwłaszcza w przypadku wskazania jako „lokalu socjalnego” jakiejś rudery („nory”), która uwłacza ludzkiej godności, czyli jednej z prawnie chronionych dóbr osobistych (głównie: art. 23 i art. 24 K.c.).

Wyżej wspomniany projekt ustawy został wycofany, jednak nie można wykluczyć innego, i to podobnego. Ponadto trudno powiedzieć, czy wejdzie w życie ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (na stronach RCL: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12293159).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.