Odszkodowanie za wady ukryte mieszkania
• Autor: Marek Gola
Pięć miesięcy temu sprzedałam mieszkanie, a w tej chwili kupujący przysłał mi list, w którym domaga się zwrotu 13 000 zł odszkodowania za tzw. wady ukryte mieszkania. W umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym zawarty jest punkt, że kupujący zapoznał się i znany jest mu stan techniczny lokalu. Co teraz powinnam z tym zrobić? Nadmieniam, że mieszkanie nie było nowe, całą rodziną mieszkaliśmy w nim przez 13 lat, więc wydaje mi się, że kupujący powinien liczyć się, że będzie musiał ponieść koszty remontu. Poza tym wiele razy oglądał lokal i mógł zrobić też jego fachowy ogląd.
Udowadnianie świadomości najemców o wadach mieszkania
W pierwszej kolejności należy zastanowić się, czy przed zakupem mieszkania doszło do jego okazania, ile razy przed zakupem kupujący oglądali mieszkanie. Czy każde pomieszczenie było udostępnione kupującym? Jeżeli na powyższe okoliczności macie Państwo dowody, tj. jesteście Państwo wskazać świadków, dokumenty (w zakresie ustalenia spotkania – SMS-y, e-maile oraz dalsze wrażenia z wizyty), to w mojej ocenie kupujący nie będą mieli zbyt dużych szans na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń. Dokumenty w postaci e-maili lub inne formy porozumienia będą bowiem nie do podważenia. Jeżeli jeszcze do tych dokumentów dojdą świadkowi, którzy potwierdzą powyższe okoliczności, to w mojej ocenie kupujący nie będą mieli szans na skuteczne dochodzenie swoich praw.
Na wstępie postaram się wskazać przypadki, w których sprzedawca nie jest odpowiedzialny za wady rzeczy – sprzedanego lokalu, i tak:
- sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy,
- sprzedawca nie jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej,
- uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Rękojmia za wady rzeczy sprzedanej
Co do samej instytucji rękojmi, to w sytuacji, w której rzecz sprzedana ma wady, kupujący może skorzystać z dwóch alternatywnych rozwiązań, może on:
- od umowy odstąpić albo
- żądać obniżenia ceny.
„Sądzę, że »istotność« wady powinna być pojmowana z uwzględnieniem funkcji i natury umowy o dzieło z jednej, a sprzedaży z drugiej strony, są one bowiem odmienne: o ile przy umowie o dzieło zamawiający ma możność zarówno wyrażenia w umowie swoich zindywidualizowanych życzeń co do cech zamawianego dzieła, jak i czuwania nad sposobem wykonania dzieła i ewentualnego interweniowania (art. 636 ), o tyle przy umowie sprzedaży kupujący dysponuje jedynie możnością wyboru i zakupu gotowej rzeczy. Wyrazem i konsekwencją tej możności w razie wadliwości rzeczy staje się prawo odstąpienia od umowy. W związku z tym przy ocenie istotności wady musi być uwzględniany punkt widzenia kupującego (tak też M. Manowska: Rękojmia, s. 34), a nie kategorie »niezdatności do zwykłego użytku« czy »bezwartościowości« rzeczy. Inaczej mówiąc, przy umowie sprzedaży powinny dochodzić do głosu kryteria subiektywne kwalifikacji wady - do granic zakreślonych przez art. 5 (nadużycie prawa). To ostatnie zastrzeżenie jest konieczne dlatego, że argumentacja, która przesądziła o obecnym kształcie regulacji, zasadzała się na spostrzeżeniu, że zdarzają się przypadki, w których najbłahszą nawet wadę rzeczy kupujący wykorzystują do odstąpienia od umowy, motywowanego w rzeczywistości innymi względami” (S. Dmowski i in., Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, tom II, Warszawa 2007).
Należy zatem przyrównać treść wezwania do zapłaty, w szczególności wad w nim wskazanych, z ww. definicją – pod kątem tego, czy wady te są istotne, czy też nie. Czy wady te są następstwem normalnego zużycia urządzeń, wyposażenia, czy też stanowią usterkę, która już występowała w chwili sprzedaży.
Reasumując, w mojej ocenie, zanim udzieli Pani odpowiedzi na wezwanie do zapłaty, to zasadne jest przeanalizowanie treści wezwania pod kątem niniejszej opinii. Na pewno za Panią przemawia zapis w umowie przedwstępnej i w umowie notarialnej, ale wyraźnie podkreślić należy, iż zapis ten nie chroni Panią w 100%, bowiem, jak sama Pani wskazuje, chodzi o wady ukryte. Słusznie zauważa Pani, że mieszkanie nie było nowe, a kupujący miał prawo przyjść i sprawdzić występujący w mieszkaniu stan faktyczny z fachowcem. Jeżeli tego nie uczynił, to działał na własną szkodę. Moim zdaniem, o ile można mówić o zasadności żądania zwrotu 13 000 zł, o tyle ograniczone jest ono do ewentualnych wad, których nawet specjalista (fachowiec) by nie dostrzegł, dochowując należytej staranności. Proszę także sięgnąć pamięcią, czy posiada Pani jakieś dowody na liczne wizyty kupującego u Państwa. Czy są na to dowody w postaci świadków, SMS-ów, e-maili? Jeżeli tak, to w mojej ocenie, w toku postępowania sądowego, o ile wady nie są ukryte i istotne, nie może być mowy o zasadności takiego roszczenia.
Zobacz również: Grzyb w wynajmowanym mieszkaniu a kaucja
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
